Cum se ridică un oraș în Pipera

Pe 23 de hectare ale fostei platforme Pipera crește acum Nusco City, un complex care va reuni 4.000 de apartamente, un parc central, un spital, o zonă comercială, grădiniță și școală, un hotel și birouri – un orășel în Capitală. Pe lângă acest proiect, care are o valoare estimată de peste 1 miliard de euro și implică regenerarea urbană a zonei, dezvoltatorul Nusco Imobiliara mizează acum și pe un proiect de vile, Nusco Green Homes, amplasat în zona Tunari, a cărui primăfază va fi livrară în 2024. Care sunt planurile pentru dezvoltarea proiectelor, ce așteptări are de la viitor și care sunt elementele cheie în strategia companiei, povestește Michele Nusco, CEO al Nusco Imobiliara.

„Nimic nu se pierde, totul se transformă”, spunea chimistul francez Antoine Lavoisier. Principiul se oglindește și în povestea platformei Pipera, care și-a scris primele capitole în vremea comunismului, când zona a găzduit o zonă industrială de elită, destinată electronicii și electrotehnicii din România. Venirea capitalismului a schimbat destinul platformei, care acum se află într-un proces amplu de regenerare urbană de mari dimensiuni și va găzdui Nusco City. „Fără doar și poate suprafața mare a terenului a făcut ca visul meu să devină tot atât de mare, astfel că de când mă ocup de operațiunile de business din România acesta a devenit visul meu – realizarea și dezvoltarea celui mai mare proiect de regenerare urbană din București.

Sigur, de-a lungul zecilor de ani de când deținem cele 23 de hectare ale fostei platforme Pipera am avut multiple oferte din partea mai multor investitori, numai că răspunsul a fost de fiecare dată <nu>, întrucât așteptam acest moment matur pentru ca piața să poată primi un ansamblu mixt de asemenea dimensiuni. Fiind în România de peste 15 ani, am traversat fiecare etapă de maturizare a pieței, astfel că vedeam cum zona Pipera, Aviației, Floreasca se dezvoltă și cresc tot mai mult”, povestește Michele Nusco, CEO al Nusco Imobiliara cum s-a născut ideea acestui proiect.

Nusco City va reuni 4.000 de apartamente, din care au fost livrate 622. În acest moment, proiectul se află în faza a doua a dezvoltării rezidențiale, care reunește 828 de apartamente. În această fază este inclusă realizarea unui parc interior de 8.000 mp. „Totodată, odată cu livrarea acestei faze vom da în folosință către comunitatea noastră și parcul natural pe care îl extindem la o suprafață totală de 14.000 mp, de la cei aproximativ 10.000 de mp de acum”, afirmă Michele Nusco. Tot el adaugă că planurile pentru proiect vizează și construirea unei școli, dar aceasta se află, în prezent, în faza finală de concept, fiind în discuții strânse cu viitorul beneficiar, urmând etaptele de autorizare și construcție. Reprezentantul Nusco Imobiliara se așteaptă ca în septembrie 2026 primii elevi să treacă pragul școlii. Întrucât planurile proiectului includ un hotel și un spital, în prezent compania se află în discuții cu potențiali chiriași. Din cele 828 de apartamente care urmează să fie livrate în a doua fază a proiectului, 285 de unități au fost tranzacționate în trei luni de la eliberarea autorizației de construcție. „Planurile noastre de dezvoltare au avut mereu o determinare aparte, astfel că, prin Nusco City ne-am dorit să îndeplinim conceptul de oraș de 15 minute (15 minutes city), pentru că proiectul nostru permite cu adevărat acest lucru și oferim clienților noștri toate facilitățile de care au nevoie la doar câteva minute de casă”, susține Michele Nusco.

„Atât jucătorii din industrie, cât și clienții își doresc nu doar metri pătrați, ci un real reper de locuire. În acest moment, proiectele care se vând bine sunt cele care au înțeles acest lucru și oferă clienților un stil de viață complet.”

Massimiliano Fuksas, proprietar, Fuksas Studio

Din cele peste 23 de hectare ale proiectului, circa un sfert – 5,6 hectare – sunt atribuite zonelor verzi și infrastructurii. „În prezent, lucrăm îndeaproape cu noul nostru partener Fuksas Studio – unul dintre cele mai recunoscute studiouri de arhitectură din Italia și din lume, care desenează masterplanul întregului proiect și care prevede creșterea spațiului destinat zonei verzi din interiorul proiectului”, declară Michele Nusco.

Prin colaborarea cu studioul de arhitectură Fuksas, clasat pe locul 58 în lume în topul firmelor de profil, dezvoltatorul își dorește să aducă în București „proiecte cu amprenta celor internaționale și de mare anvergură”. Masterplanul din cadrul Nusco City de care se va ocupa Fuksas Studio va redesena frontul stradal de peste 600 de metri liniari din șoseaua Pipera 48. Odată cu acest proiect arhitectural, zona va deveni un punct emblematic pentru București, dar și pentru România. „Sunt încântat să contribui la acest nou context urban, unul dintre cele mai dinamice și interesante până în prezent. Viziunea dezvoltatorului pentru proiectul său de regenerare urbană în capitala României m-a inspirat într-un mod diferit pentru a mă implica direct în designul acestui plan urban”, explică Massimiliano Fuksas, proprietar, Fuksas Studio. Firma pe care o conduce, împreună cu Doriana Fuksas, are birouri în Roma, Paris și Shenzhen, iar pe parcursul ultimilor 50 de ani s-a implicat în proiecte variate – urbane, aeroporturi, muzee, centre culturale, spații pentru muzică, centre de birouri sau proiecte de amenajare interioară.

Cât privește investiția destinată primei faze din Nusco City, aceasta a depășit 70 de milioane de euro (pentru 622 unități livrate), iar cea de-a doua necesită o investiție de peste 130 de milioane de euro (828 unități în dezvoltare). Prima fază a Nusco City a fost finanțată cu creditare obținută de la CEC Bank, cu o valoare de 40 de milioane de euro, iar pentru cea de-a doua fază, compania se află în prezent în plină desfășurare procesul de finanțare. Antreprenorul preconizează că pentru această fază a proiectului compania va accesa fonduri de peste 50 de milioane de euro, de la două bănci. „Bugetul previzionat al întregului proiect și masterplan estimăm că va depăși 1 miliard de euro”, declară Michele Nusco. Finalizarea întregului proiect Nusco City are ca termen estimat de finalizare între 5 și 7 ani, în funcție de factorii economici, geopolitici sau socio-politici, conform anteprenorului.

Tot el spune că proiectul reprezintă o regenerare urbană de mare anvergură pentru oraș, pentru că readuce la viață o zonă industrială a orașului și „o va transforma într-un cartier-emblemă. Suntem focusați, mai ales, pe calitatea vieții în cadrul proiectelor noastre, astfel că spațiile verzi ocupă un loc important pentru noi, iar distanțele dintre clădiri lasă cartierul să respire, plus beneficiile și facilitățile unui ansamblu mixt, cu absolut totul la îndemână.” Zona Pipera a fost o platformă industrială, iar în jurul terenului aflat în portofoliul dezvoltatorului s-au construit multe clădiri de birouri în anii trecuți; „iar acum noi am venit cu componentă extinsă de rezidențial, care să echilibreze zona”, spune CEO-ul Nusco Imobiliara.

Massimiliano Fuksas (foto dreapta), proprietar al Fuksas Studio, se ocupă de masterplanul Nusco City, care implică redesenarea frontului stradal de peste 600 de metri liniari din Șoseaua Pipera 48.

În Nusco City principalul client este cel care lucrează în zonă, desigur acest lucru este datorat chiar zonei. Dat fiind că în zonele Floreasca, Aviației, Pipera reunesc, în prezent, peste un milion de metri pătrați de birouri, locuințele din proiectul care se dezvoltă pe platforma Pipera îi vizează direct pe cei care lucrează în aceste zone. „Totodată, în ultimul an, din cauza evenimentelor geopolitice, am observat un aflux de clienți din afara țării, care doresc să își securizeze cât mai bine investițiile, alături de investitorii locali. Însă, desigur, avem și clienți din zonă, care și-au dorit și își doresc un upgrade, clienți cu profesii liberale, avocați, notari, arhitecți, antreprenori, dar și angajați ai companiei și colaboratori”, punctează Michele Nusco.

Nusco City a fost lansat în iarna anului 2020 și a livrat prima fază în al doilea trimestru din 2023. Faza a doua se află în plină dezvoltare, construcția începând în toamna anului trecut, iar primele unități vor fi livrate în al treilea trimestru din 2025. Constructorul proiectului Nusco City este compania Pedro Construct, iar de vânzările proiectului se ocupă compania de consultanță imobiliară North Bucharest Investments.

Miza pe Tunari

În portofoliul dezvoltatorul Nusco Imobiliara se regăsește și Nusco Homes – un nou ansamblu rezidențial de vile în nordul Capitalei – în zona verde a orașului Tunari, cu o investiție estimată la peste 30 de milioane de euro. Pe un teren de peste 50.000 de mp, Nusco Homes va găzdui 118 de vile de șase tipuri și este dezvoltat în două faze. Acest proiect este dezvoltat în două faze, prima fază, care reunește 52 de vile, urmând să se finalizeze în vara acestui an. „Credem cu tărie în zona Tunari, astfel că vom continua planul de dezvoltare în această zonă cu terenul pe care îl deținem chiar vis a vis de terenul proiectului Nusco Green Homes, unde avem disponibil un lot de 30.000 mp și unde vom dezvolta în viitor un proiect de apartamente și zone comerciale”, susține antreprenorul. Tot el punctează că pentru dezvoltarea celei de-a doua faze compania se află în proces pentru accesarea unei finațări de 6 milioane de euro, iar termenul de finalizare se leagă de avize, autorizații, factorii economici și geopolitici.

„Cu Nusco Green Homes, vrem să aducem în Tunari același nivel de calitate și stil de viață cu care sunt obișnuiți clienții din București. Am pus accent pe zona de infrastructură, spații verzi comune și ideea de comunitate privată. În paralel cu prima fază, lucrăm și la grădinița care va avea o capacitate de peste 150 de copii. Ulterior primei faze, vom demara și faza a doua, cu care vrem să închidem zona de vile și să dezvoltăm centrul comercial din cadrul Nusco Green Homes”, conform lui Michele Nusco. În acest proiect de case, sunt utilizate, conform reprezentantului companiei, finisaje de top, precum panouri fotovoltaice, pompe de căldură, fațade parțial ventilate, sisteme de climatizare de ultimă generație, tâmplărie Pinum Doors & Windows sau terase finisate tip deck. Facilitățile ansamblului includ un parc de peste 2.000 de mp, alei și spații verzi, locuri de joacă, zone de sport, dar și spații dedicate animalelor de companie, spații de socializare și de relaxare.

Ansamblul rezidențial se adresează familiilor care își doresc un altfel de stil de viață, într-un proiect complet integrat și departe de aglomerarea urbană, dar cu acces rapid la mijloace de transport, la aeroport, la școli, grădinițe, spitale, centre comerciale, dar și cu ieșire facilă către drumurile spre munte și spre mare. Proiectul oferă șase tipuri de vile: Toscana, Lombardia, Campania, Sicilia, Calabria și Sardinia, cu diverse compartimetări și suprafețe, fiecare cu grădini proprii, atent amenajate.

O discuție legată de preț

Antreprenorul spune că în cazul proiectului dezvoltat în Pipera, în faza a doua a Nusco City prețul mediu este, în prezent, de 2.600 euro Ă TVA/mp. În cadrul Nusco Green Homes, prețul este per unitate, „dat fiind că aici avem un proiect de case, unde infrastructura reprezintă un aport mare din preț, plus toate celelalte beneficii și facilități dezvoltate și create pentru această nouă comunitate exclusivistă. Prețurile aici pornesc de la 295.000 euro Ă TVA per unitate”, spune reprezentantul companiei. Pe viitor, prețurile finale ale unităților rezidențiale vor fi marcate și influențate aproape întotdeauna de costurile cu materialele de construcții, schimbarea imprevizibilă a măsurilor fiscale, lipsa forței  de muncă. Toate aceste componente joacă un rol important în ecuația prețurilor în domeniul imobiliar. „În ceea ce ne privește, un alt factor care contribuie la prețul final al apartamentelor și caselor dezvoltate de noi este însăși nivelul ridicat de calitate al întregului proiect și produs pe care îl livrăm clienților noștri. În ceea ce privește întreaga piață, cine va avea stoc spre vânzare va putea dicta prețul în piață, însă blocajul autorizărilor ultimilor ani a dus și va duce la o scădere a ofertei în piața rezidențială din București. De asemenea, un alt factor care aduce noi creșteri în prețurile unităților rezidențiale este calitatea proiectelor livrate în piață, calitate net superioară, având în vedere continua maturizare a pieței autohtone de real estate”, punctează Michele Nusco.

El este de părere că odată cu pandemia a apărut necesitatea spațiilor de locuire mai mari, dar și posibilitatea de a avea o curte privată. Ca urmare, a crescut apetitul clienților pentru vile. „Deja vedem că apar proiecte, cum este și al nostru, care vor să integreze toate facilitățile extinse care există în proiectele de apartamente din cadrul orașului. De asemenea, și apartamentele la parter prevăzute cu o curte interioară privată sunt foarte solicitate în Nusco City. Astfel, ne dorim ridicarea standardului de dezvoltare a pieței de case și apartamente la parter cu grădină proprie. Proiectele noastre sunt foarte bine primite de piață, de către cumpărători și de investitori. De altfel, pe piața de apartamente deja proiectele nu mai concurează în finisaje, ci în setul de facilități oferite clienților”, afirmă antreprenorul.

El admite totuși că apartamentele vor suscita, în continuare, cel mai mare interes, din motive absolut firești, legate de bugete, stoc, disponibilități și o ofertă variată în piață. „Casele și vilele, deși dorite de noi toți au un public mai restrâns, astfel că și oferta va rămâne sub cea a apartamentelor. Încă un motiv semnificativ, în raportul dintre acestea, este orașul aglomerat și care nu permite dezvoltarea caselor așa cum permite dezvoltarea apartamentelor”, subliniază Michele Nusco. El spune că a observat în ultimii ani o atenție tot mai mare a dezvoltării pentru proiecte de calitate. Atât jucătorii din industrie, cât și clienții își doresc nu doar metri pătrați, ci un real reper de locuire. În acest moment, „proiectele care se vând bine sunt cele ale dezvoltatorilor care au înțeles acest lucru și oferă clienților un stil de viață complet. Credem că acest trend o să devină din ce în ce mai accentuat și datorită noilor norme de sustenabilitate. Iar dacă viziunea dezvoltatorului este către frumos, calitate și facilități, atunci vom avea proiecte cu adevărat spectaculoase”, susține Michele Nusco.

El crede că în România, deși aflată în plină dezvoltare, sunt încă foarte multe oportunități „ce pot fi potențate de oameni de business cu viziune, care au un ochi bun în identificarea unei locații pentru investiții inteligente. Poziționarea geopolitică a țării, creșterea economică constantă post comunism, depășirea – de cele mai multe ori – cu succes a numeroaselor crize din numeroase surse, sunt doar câteva din avantajele României pe harta investițională a Europei”, consideră antreprenorul.

Despre dezvoltarea afacerii antreprenorul de origine italiană spune că fiecare investiție și achiziție realizată de companie reprezintă un moment cheie, „deoarece acestea au format, cărămidă cu cărămidă, parcursul nostru. Iar faptul că am ajuns – în sfârșit – la îndeplinirea visului meu cel mai mare de când sunt prezent în România (care a devenit, practic, casa mea) și anume dezvoltarea celui mai mare proiect de regenerare urbană din Capitală, mă face să mă simt foarte bucuros de acest milestone atins de compania noastră.”

Michele Nusco își amintește că încă din copilărie a văzut cum se implica tatăl său în afaceri. „Practic, eu așa am crescut, primele mele amintiri sunt din fabricile noastre din Italia, unde tata mă lua cu el, iar eu mă jucam în rumeguș. Și tot practic, am crescut din rumeguș și până la viziune de management și strategii de business, de la noi din familie și din întreaga experiență acumulată până acum. Iar, cel mai frumos lucru în acest domeniu este că dinamica în care se desfășoară te ține în continuă și continuă învățare.” În opinia lui, niciun produs nu seamănă cu celălalt, proiectele sunt din ce în ce mai axate pe calitate, facilitățile și standardele de locuire sunt tot mai performante, piața se află în permanent proces de maturizare, iar clientul este tot mai sofisticat. 

Dezvoltatorul imobiliar a fost evaluat anul trecut la valoarea de peste 400 milioane de euro, procesul de evaluare fiind realizat de compania KPMG în România. Efectuat la cererea companiei Nusco Imobiliara, procesul de evaluare a durat două luni și a inclus  toate activele din portofoliul dezvoltatorului imobiliar, precum și proiectele de dezvoltare avute în vedere în perioada viitoare.

Afacerea familiei Nusco pe plan local a început în 1991, primii pași fiind legați de producția de uși la o fabrică din Pipera; ulterior, Mario Nusco a preluat integral unitatea de producție, iar numele companiei este Pinum. După 2000, antreprenorul italian și-a diversificat activitatea pe piața românească, avându-i alături pe fii săi, Michele și Luigi. Portofoliul de business al familiei originare din zona Napoli din Italia cuprinde pe lângă afacerile imobiliare și producătorul de uși Pinum. Deși o bună parte din timpul său Michele Nusco o petrece lucrând, executivul-antreprenor își dedică finalul de săptămână pasiunilor și familiei, indiferent că alege să rămână în România sau să meargă în Italia.

Michele Nusco este căsătorit și are trei copii. El este CEO al Nusco Imobiliara de 16 ani, fiind implicat în afacerile familiei de 25 de ani; el reprezintă a treia generație de lideri a afacerii de familie. Fiecare zi de muncă începe, pentru el, cu o vizită pe șantiere, la fiecare proiect care este în dezvoltare, așa cum a văzut și a învățat de la toți liderii familiei Nusco. Se implică în toate proiectele și cunoaște detalii despre fiecare aspect al afacerii, începând cu cercetările și studiile, deciziile privind locațiile, arhitecții și designerii, marketingul, PR și vânzările. „Cea mai bună decizie este ca am rămas și preluat, din generație în generație, businessul de familie. Experiența este, de fapt, întreaga lecție a oricărui om de business, în ideea în care traversarea tuturor etapelor au, desigur sensul lor, astfel că acestea vin – de fiecare dată – la pachet cu lucruri bune și mai puțin bune. Provocările ne ajută mereu să creștem, să devenim mai buni în ceea ce facem, astfel că orice trăim poate fi o lecție, dacă acesta ne este mindsetul”, conchide Michele Nusco.   

Portofoliu

Nusco Imobiliara a construit 1.300 de apartamente până la finalul anului trecut, iar în 2024 are în dezvoltare alte 828 apartamente și 118 de vile. Portofoliul companiei include proiecte precum:

►  Premio – ansamblu de tip rezidențial premium boutique

►  complex rezidențial Citta Park

► clădirea de birouri Nusco Towers

► clădirea de birouri Caramfil

► clădirea de birouri Floreasca One

► clădirea de birouri Floreasca Two

► Parcul Comercial Pipera

► Nusco City Faza 1; Nusco City Faza 2 – lansată și în dezvoltare; Nusco City

Faza 3 – pregătită pentru lansare

► Nusco Homes – ansamblu de vile din Nordul Capitalei

SURSA: compania