Cum se pot transforma contractele de închiriere în bombe cu ceas

DOMNITORUL ALEXANDRU IOAN CUZA ESTE CEL CĂRUIA I SE DATOREAZĂ CODUL CIVIL DUPĂ CARE A FUNCȚIONAT ȚARA ÎN ULTIMA SUTĂ ȘI MAI BINE DE ANI. Deși inovator pentru vremea sa, trecerea timpului a impus modificări. Iar în noua formă, recent adoptată, se pot regăsi capcane, spune Daniel Moreanu, director juridic al grupului Genesis Development. Grupul este cel mai important proprietar român de birouri din România, care deține West Gate Park și Novo Park; Moreanu coordonează departamentul juridic, care cuprinde șase oameni. El spune că noul Cod civil introduce o nouă instituție, impreviziunea. Acesta se referă la faptul că toate contractele afectate de situații neprevăzute vor produce alte efecte decât cele stabilite inițial de părți. 

Oficial, art. 1.241 din cod spune că „părțile sunt ținute să își execute obligațiile, chiar dacă executarea lor a devenit mai oneroasă, fie datorită creșterii costurilor executării propriei obligații, fie datorită scăderii valorii contraprestației. (2) Cu toate acestea, dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepționale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligației, instanța poate să dispună: a) adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor; b) încetarea contractului, la momentul și în condițiile pe care le stabilește. (3) Dispozițiile alin. (2) sunt aplicabile numai dacă: a) schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului; b) schimbarea împre-jurărilor, precum și întinderea acesteia nu au fost și nici nu puteau fi avute în vedere de către debitor, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului; c) debitorul nu și-a asumat riscul schimbării împrejurărilor și nici nu putea fi în mod rezonabil considerat că și-ar fi asumat acest risc; d) debitorul a încercat, într-un termen rezonabil și cu bună-credință, negocierea adaptării rezonabile și echitabile a contractului”. Ce ascund aceste formulări?

În cazul în care un contract de închiriere nu este tratat corespunzător, chiriașul sau proprietarul pot ajunge în instanță pentru a cere reducerea sau, după caz, mărirea chiriei. Or, evoluția pieței imobiliare, în sens pozitiv sau negativ, este aproape imposibil de estimat, punctează avocatul.

Alți specialiști mai spun că unele din problemele care se pot ivi în practică vor fi cauzate de interpretarea unor termeni de genul „caracter injust„, „împrejurări” sau „rezonabil”. Faptul că instanțele capătă libertatea de a dispune modificarea contractelor poate duce la lipsă de predictabilitate și la crearea unei jurisprudențe diferite.

AMUZANT DIN PRIMA ZI. Dincolo de detaliile juridice, tânărul avocat, 31 de ani, se dovedește un vorbitor degajat și glumeț. Daniel Moreanu a urmat Facultatea de drept din cadrul Universității București, iar aventura în domeniu a început încă din anul 4 de facultate. „Ținteam să ajung magistrat, judecător, și am avut un examen la drept comercial, care a fost foarte greu, și am fost invitat în practică la David și Baias, care este afiliată la PwC.”

Sediul era aproape de facultate, în Piața Operei din Capitală, și a acceptat. „A fost foarte amuzant în prima zi”, povestește el. A ajuns la sediul firmei la opt, era primul. „Nu era nimeni, în afară de o femeie de serviciu, care mi-a spus că oamenii vin abia pe la 9.30-10.„ Stagiul de practică a durat cam șase luni și i-au plăcut atmosfera și modul de lucru, dar și colaborarea din cadrul echipei: oamenii întrebau, dezbăteau, „totul era foarte interesant din perspectivă juridică”.

Or, în magistratură un astfel de mod de lucru nu prea există, fiecare judecător se preocupă de dosarele sale, iar asta i-a dat de gândit, spune Moreanu. La finalul facultății, în 2006, a primit mai multe oferte de muncă („cred că cinci”), dar a ales-o pe cea a casei de avocatură NNDKP. „A fost alegerea bună”, evaluează el.