Cum o să ne cumpărăm case în contextul pandemiei de COVID-19. Se ieftinesc sau nu locuințele după această perioadă?

Clienții vor locuințe mai mari, poate chiar o casă la curte. Impactul asupra tranzacțiilor și prețurilor urmează a fi stabilit în perioada care urmează, pe măsură ce și dezvoltatorii vor adapta oferta la noile cerințe.

Pandemia de COVID-19 a lovit piața rezidențială în cel mai bun moment al său din ultimii 30 de ani, moment în care cererea și oferta sunt la un nivel echibilibrat, iar prețurile au fost ținute sub control, fiind departe de nivelul astronomic atins în prima parte a anului 2008.

Spre exemplu, livrările au atins în 2019 cel mai bun nivel din ultimii 30 ani de ani, cu aproape 15.000 de unități livrate în București și împrejurimi, în creștere cu peste 31,5% față de 2019.

„Anul în curs ar fi urmat să aducă noi recorduri de livrări însă este prematur în acest moment de estimat dacă acestea se vor mai înregistra – trebuie avut în vedere că orice întârziere de mică durată, de până la 3-4 saptămâni, a proiectelor care aveau finalul lui 2020 ca termen de livrare anunțat inițial poate influența cifrele de vânzări pe 2020“, explică Andrei Sârbu, CEO al companiei de consultanță imobiliară SVN România.

Datele oficiale ale Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară arată că numărul de tranzacții imobiliare încheiate în T1 în București și împrejurimi, cea mai mare piață rezidențială a țării, a fost cu aproape 8% mai mare comparativ cu perioada similară din 2008.

Piața era cu siguranță într-un moment bun și considerăm că și fundamentele erau mult mai temeinice comparativ cu 2008-2010. Inclusiv prețurile de tranzacționare au înregistrat în ultimele 12-18 luni niveluri mult mai sustenabile.
După mai bine de șase ani în care prețurile apartamentelor s-au apreciat – creștere care totuși însă nu a dus la revenirea prețurilor din 2007-2008 este posibil ca în 2020 din cauza pandemiei acestea să revină pe un trend descendent.

„O ieftinire, dar nu drastică, va fi în cazul proiectelor care trebuie să restituie banii băncilor și unde nu au reușit să strângă un număr suficient de vânzări. Sunt persoane care nu vor mai achiziționa apartamente. Și cei care au cumpărat în scop investițional vor aștepta să vadă ce se întâmplă cu economia și vor miza pe cash. Aceste proiecte ar suferi o scădere. Altfel, cerere există. Primim telefoane din partea clienților“, explică Antoanela Comșa, președintele consiliului director al AREI și directorul Gran Via, dezvoltatorul care construiește proiecte precum Gran Via Park și Timișoara 58 în București sau Gran Via Marina în Constanța.

De partea cealaltă, ea a subliniat că pentru construcțiile deja demarate nu prea există negociere deoarece contractele sunt deja semnate. Dacă ar mai fi negociere pentru prețul de construcție pentru un proiect viitor, da. Dar pentru cele începute, nu.

În cazul șantierelor, probleme la nivel de piață sunt în cazul care nu au suficiente rezervări pentru a susține activitatea, iar vânzările noi sunt tot mai afectate.

„Din informațiile pe care le avem, există șantiere care și-au întrerupt activitatea. Ale noastre merg înainte deoarece am aplicat măsurile de prevenție necesare. Pe de altă parte, multe showroomuri s-au închis din cauza pandemiei, ceea ce duce la o diminuare radicală a procesului de vânzări noi. Pentru clienții interesați, care au nevoie de locuințe, primim cereri, suntem disponibili online. Dar mulți nu se mai gândesc la achiziția unui apartament. Aceasta vine și din faptul că lumea dorește să vadă și să simtă locul, zona, construcția și pentru  că sunt multe persoane care nu sunt sigure pe veniturile viitoare, nu știu ce se va întâmpla mai departe“, explică Antoanela Comșa.

În al doilea rând, construcțiile sunt continuate de cei care au și materiale de construcții pe stoc.
„Noi am aprovizionat cu materiale de construcții șantierele din București, am permis constructorului să-și cazeze muncitorii în șantier, ceea ce diminuează riscul. În plus, construcția era deja într-o fază destul de avansată, astfel încât se poate lucra destul de izolat, câte 2-3 persoane per apartament pentru finisaje. La Constanța procedăm la fel și ne-am adaptat din mers. Am schimbat furnizorul de materiale – dacă înainte aprovizionam din Italia, acum aprozivionăm din România sau Bulgaria“, a spus Antoanela Comșa.
Ea a subliniat că o propunere prin care să se mărească plafonul TVA ar fi ca pragul de 5% să fie setat la 100.000 de euro, iar ce depășește să fie taxat cu TVA normal de 19%.
„Așa practic s-ar încuraja ca numărul familiilor care să opteze pentru apartamente de 3 camere în locul celor de 2 să fie mai mare și dezvoltatorii să construiască apartamente cu suprafețe mai mari. Noi avem unul dintre cele mai mici spații locative pe cap de locuitori la nivel european. Acest lucru derivă din faptul că toți dezvoltatorii vor să aibă în portofoliu cât mai multe apartamente care să se încadreze în TVA de 5%“, a subliniat Antoanela Comșa.
În ceea ce privește efectele pandemiei, potrivit datelor statistice ale Imobiliare.ro, acestea nu se reflectă, deocamdată, în prețurile apartamentelor. Dintre marile orașe, doar Constanța a avut o evoluție general descendentă, în rest, scăderile sunt preponderent doar pe segmentul vechi.
Pe fondul măsurilor luate de autorități în contextul pandemiei declanșate de COVID-19, la nivel național s-a simțit, în luna aprilie, o tendință de scădere a prețurilor apartamentelor. Astfel, după un avans de 1,8% în martie, indicele Imobiliare.ro a consemnat, în ultimele 30 de zile, un recul de 1,7% în întreaga țară, de la 1.391 de euro pe metru pătrat util, la 1.367 de euro pe metru pătrat. Această tendință generală de scădere nu a fost valabilă, însă, și în marile orașe, unde, în cele mai multe cazuri, valoarea medie a unui apartament s-a majorat față de martie (în ciuda unor scăderi consemnate pe câte un segment de piață, adesea cel vechi).
„În rândul marilor orașe, Constanța reprezintă excepția de la regulă: aici, prețurile solicitate de vânzători s-au diminuat pe ambele segmente de piață analizate, astfel că și evoluția generală la nivel de oraș a fost una descendentă. În celelalte orașe, se observă un trend de scădere doar pe segmentul vechi, segment unde oferta suferă. În aprilie, au fost scoase la vânzare cu 46% mai puține apartamente vechi. De remarcat este că pragul de jos al cererii a fost atins în a doua săptămână din aprilie, moment în care numărul cumprătărilor a reînceput să crească. Săptămâna trecută au fost cu 14% mai mulți cumpărători activi decât în săptămâna anterioară”, subliniază Daniel Crainic, director de marketing la Imobiliare.ro.
În Capitală, după un minus de 3,4% în martie, apartamentele disponibile spre vânzare în Capitală au înregistrat, în aprilie, un avans de 2%, de la o medie de 1.395 de euro pe metru pătrat util, la 1.423 de euro pe metru pătrat. Spre deosebire de luna anterioară, așteptările vânzătorilor s-au majorat pe ambele segmente de piață analizate: locuințele din blocurile vechi s-au apreciat cu 0,9%, de la 1.369 la 1.382 de euro pe metru pătrat; după scăderea de 5,8% din martie, unitățile locative nou-construite au consemnat, pe de altă parte, un avans de 2,5%, de la 1.416 la 1.451 de euro pe metru pătrat util.
În Cluj, la nivelul lunii trecute, pretențiile vânzătorilor de apartamente din capitala Transilvaniei s-au majorat, per ansamblu, cu 1,5%, de la o medie de 1.826 de euro pe metru pătrat util, la 1.854 de euro pe metru pătrat. Prețurile nu au avut o tendință ascendentă pe ambele segmente de piață clujene: locuințele vechi s-au depreciat cu 0,9% (de la 1.820 la 1.804 euro pe metru pătrat util), în vreme ce unitățile locative nou-construite s-au apreciat cu 2,8% (de la 1.831 la 1.882 de euro pe metru pătrat).
Faptul că activitatea imobiliară continuă este subliniată și de cei de la Impact, dezvoltatorul care a livrat deja prima fază de dezvoltare a proiectului Luxuria Domenii Residence, primul proiect rezidențial care finalizează apartamente în zona Expoziției din Capitală, cel mai fierbinte nou pol de birouri.
Clasat în categoria premium, ansamblul rezidențial este poziționat în noul pol de business al capitalei, unde vor activa peste 20.000 de corporatiști, aspect ce menține un grad ridicat de interes pentru locuințele din proximitate.
Lucrările de construcție a primei faze, denumită A2, au început în luna martie 2018 și s-au finalizat recent, odată cu recepția realizată împreună cu instituțiile statului și intabularea imobilelor, urmând ca apartamentele să fie predate începând cu data de 15 mai 2020.
La 31 decembrie 2019, gradul de rezervare era de 55% din apartamentele primei faze, în topul preferințelor fiind apartamentele cu 2 camere. Clienții au demonstrat interes și pentru studiouri, în aceeași măsură ca pentru apartamentele cu 3 camere, clasamentul fiind urmat de apartamentele și duplexurile cu 4 camere.
„În ciuda distorsiunilor create în prezent de răspândirea virusului SARS-COV-2 piața imobiliară din România își păstrează un fundament sănătos, bazat atât pe o cerere sustenabilă, cât și pe un sector de industrie matur, susținut de dezvoltatori cu resurse financiare solide.  De aceea, credem că în perioada imediat următoare, segmentul imobiliar rezidențial va reveni relativ rapid la normal, în special în ceea ce privește segmentul construcțiilor noi. De aceea, în prezent, am adoptat o serie de măsuri de protecție a personalului împotriva răspândirii noului virus, ceea ce ne-a permis continuarea executării planului lucrărilor de contrucție, astfel încât să putem respecta termenul de livrare asumat pentru prima fază a proiectului. Având în vedere și planurile anunțate ale autorităților, de ridicare treptată a măsurilor de izolare, suntem încrezători că vom putea respecta termenele de finalizare și pentru următoarele 2 faze: 268 de apartamente cu predare în luna decembrie 2020,  respectiv 130 de apartamente, în luna aprilie 2021. La acest moment, lucrăm în paralel la toate trei fazele proiectului, într-un ritm care ne asigură atingerea acestor obiective”, a declarat Sorin Apostol, CEO al Impact Developer & Contractor.

Cum a fost influențat segmentul rezidențial al imobiliarelor, potrivit datelor pe care le aveți dvs.?
Niciodată în istoria modernă a omenirii casa în care locuim nu a fost atât de importantă, în special pentru cei din mediul urban. Ea s-a transformat în această perioadă dintr-un simplu dormitor în birou, restaurant, locul în care îți petreci timpul liber, școală/grădiniță etc.
Cred că este prematur să discutăm despre impactul pandemiei de COVID-19 în piața imobiliară. Aș spune că cel mai devreme vom putea analiza la finalul lunii iunie cum s-a comportat piața în această perioadă. Deocamdată, din cifrele raportate oficial de autorități sau portaluri imobiliare observăm că în martie, lună afectată doar jumătate de starea de urgență, avem cu 8,5% mai multe tranzacții raportate la nivel național, comparativ cu anul trecut.
Mă aștept însă ca atunci când vor fi raportate tranzacțiile pe luna aprilie să vedem o scădere foarte mare comparativ cu aprilie anul trecut. În alte țări care au fost afectate de coronavirus mai devreme impactul în numărul tranzacțiilor, pe perioada stării de urgență, a fost de 50-70%.

Ce tendințe ați sesizat?
Nevoia de a locui nu dispare, iar piața imobiliară este una extrem de inelastică. Tranzacțiile pot dura de la câteva zile la câțiva ani, timp în care se construiește un proiect nou. În mod cert vom avea o încetinire a numărului tranzacțiilor, până ne vom da seama cum se așază economia. Cu toate acestea estimez că majoritatea antecontractelor semnate în trecut se vor transforma în tranzacții anul acesta. Tocmai de aceea cei care se așteaptă că de mâine să vadă un picaj brusc în numărul tranzacțiilor, după această stare de urgență, vor fi puțin dezamăgiți. 

Va avea criza de acum același efecte ca cea din 2008-2009?
Fundamentele pieței rezidențiale de astăzi nu au nici o legătură cu perioada 2008-2009. Dezvoltatorii sunt mult mai bine capitalizați, tranzacționarea cu scop speculativ, care în 2008 avea o cotă extrem de importantă, astăzi aproape că nu există. În plus, dacă ne uităm la prețuri, vedem că în ultimii ani deși au crescut suntem încă sub 2008, una din puținele țări din UE care se află în situația asta.

Cum evoluează prețurile în noul context?
România nu se află printre țările cu o piață imobiliară foarte transparentă. Singurele date pe care le avem sunt cele oferite de portalurile imobiliare, pe baza prețurilor cerute de proprietari. Contrar așteptărilor, prețurile solicitate de proprietari au fost în creștere în această perioada. Dacă va fi cazul să vedem corecții că preț o vom vedea în șase luni, la nivel de medii. Până atunci pot exista vânzători care, din diverse motive, din nevoie de lichiditate, panică etc. vor face discounturi sau reduceri punctuale.

Cum va influența această perioadă comportamentul clienților din imobiliare și pe cel al dezvoltatorilor?
Este interesant cum au reacționat cumpărătorii la fel, peste tot în lume, pe baza datelor raportate de principalele portaluri imobiliare. În prima săptămână de stare de urgență cererea a scăzut cu 50-70%, după care începe ușor să își revină. Astăzi suntem probabil la 30% sub anul trecut.
Referitor la dezvoltatori e puțin mai complicat. Un proiect poate dura până la 3-4 ani, de la achiziția terenului, proiectare, avizare, construcție și până la vânzarea efectivă. Acum vom vedea cine a luat decizia corectă.

Pe ce se va pune accent în noile proiecte imobiliare?
Cred că multe din proiectele care erau plănuite a fi începute vor fi puse „pe hold“, pentru o perioada de 3-6 luni. Cei mai smart dintre dezvoltatori probabil vor încerca să adapteze proiectele pentru ceea ce ei estimează a fi cerut peste 2-3 ani.

Ce îi sfătuiți pe clienții care își doreau să cumpere locuințe înainte de contextul pandemic?
Personal nu am amânat achiziția în calitate de cumpărător, deși puteam rezilia antecontractul fără a avea un cost. Profesional am închis în perioada aceasta toate antecontractele pe care le aveam pe două din proiectele din portofoliul nostru plus alte trei contracte noi.
Cu toate acestea nu cred că pot oferi un sfat general valabil. Dacă ești cu bugetul la limită, dacă simți că jobul tău ar fi amenințat în viitorul apropiat, poate nu ar fi rău să te mai gandești la achiziția plănuită. Altfel, dacă ai găsit ceea ce trebuie și îți convine, mergi mai departe.
Cei care au nevoie să cumpere vor cumpăra și cei care au nevoie să vândă vor vinde. În cele din urmă piața se va regla acolo unde se va regăsi echilibrul dintre cerere și ofertă.

Cum a evoluat piața rezidențială în context pandemic?
În acest moment, pe segmentul real estate pe care activăm noi cererea este bună în continuare. Este adevărat că luna martie a înregistrat o scădere abruptă, însă lucrul acesta s-a schimbat în aprilie, când, pe partea de rezidențial, vânzările au depășit luna precedentă. De când a început starea de urgență am avut vânzări de peste 8 milioane de euro. Este adevărat că segmentul premium este unul aparte, iar obiceiurile de consum sunt diferite. Și chiar dacă procesul de tranzacționare a mai încetinit, cei mai mulți clienți nu au spus „nu”, ci doar că „mai așteptăm puțin”, ceea ce este un semnal bun. Avem întâlniri zilnice cu clienți interesați să cumpere, iar structura publicului nostru s-a menținut ca înainte de criză, adică 70% clienți finali, 20% investitori care cumpără locuințe pentru a le închiria și 10% investitori care vor să-și revândă locuințele.

Ce tendințe ați sesizat – a înghețat total piața în această perioadă?
Nu, nu aș vorbi de o înghețare, ci mai degrabă de o încetinire. Este o perioadă în care unii clienți doar așteaptă, însă compania noastră tranzacționează la niveluri normale. Ca urmare a acestei crize, clienții se vor gândi mult mai atent unde își investesc banii, iar dezvoltatorii de produse de calitate în locații foarte bune vor fi în avantaj. Peste 80% din apartamentele noastre sunt deja precontractate, iar avansurile luate sunt în medie de 40-50%. Estimăm o creștere a tranzacționării în următoarele luni, determinată și de relaxarea monetară implementată de băncile centrale, cât și de cererea acumulată în ultimele doi luni. Până la urmă, apartamentele oferă cea mai bună protecție în timp împotriva inflației și a scăderii valorii banilor.

Este această criză similară cu cea financiară din 2008-2009?
Situația economică a României este mult mai bună decât în perioada 2008-2009, sunt mult mai multe economii și mult mai mult capital disponibil, dobânzile sunt mult mai mici și prețurile proprietăților sunt încă mai mici în 2020 decât în perioada 2008-2009 (cu toate că în multe țări din lume prețul proprietăților s-a dublat între timp). Este clar că apartamentele în București sunt unele dintre cele mai subevaluate din lume raportat la dimensiunea economiei și la puterea de cumpărare.
În altă ordine de idei, One United Properties s-a dezvoltat și a început să livreze proiecte imobiliare de lux în plină criză post-Lehman Brothers, iar de atunci compania noastră ridică constant capital pentru că oportunități se găsesc tot timpul. Acesta este modelul nostru de business și tocmai datorită lui în acest moment suntem extrem de activi, ne vom duce la termen toate proiectele și vom începe și dezvoltări noi. Desigur, sunt zone în piață care vor fi afectate de această criză, fie că vorbim de probleme pe care le-ar putea avea dezvoltatorii subcapitalizați, fie de reținerea unor clienți de a face tranzacții pe segmentul de venituri mici / sub medie. Însă un lucru e cert, nevoia fundamentală de apartamente și birouri de calitate este semnificativă.

Cum anticipați că vor evolua prețurile în perioada următoare?
Proprietățile cu poziții unice, nereplicabile, cum sunt cele pe care noi le dezvoltăm în zone exclusiviste precum zona Herăstrău, Floreasca, piața Charles de Gaulle nu vor pierde din preț, din contră, se vor aprecia. Dacă ne uităm istoric, investițiile în proprietăți au fost întotdeauna și vor fi și în continuare cea mai bună metodă de a păstra și crește valoarea banilor. Așadar, cred că prețurile proprietăților vor crește în perioada următoare, aceasta fiind o estimare atât pe termen scurt de 1-2 ani, cât și pe termen mediu și lung. Pentru anul 2020 estimăm o creștere de 3%-5% la prețul apartamentelor dezvoltate de One United Properties.

Cum va influența această perioadă comportamentul clienților din imobiliare, dar și pe cel al dezvoltatorilor?
Vom asista la o schimbare a comportamentului de investiție și la o mai mare responsabilitate și focus pe calitate din partea dezvoltatorilor (flight to quality). Pe fondul devalorizării banilor, dezvoltările durabile, de calitate vor avea numai de câștigat. La toate acestea se adaugă locația în care este amplasat proiectul, iar asta va face diferența când vorbim de real estate. Toate proiectele One United Properties sunt mai mult decât apartamente pentru locuit, sunt și proprietăți care conservă valoarea reală a banilor (cresc în valoare mai repede ca inflația). O bună parte din proiectele dezvoltate de noi sunt deja precontractate, multe încă înainte să fie finalizată construcția imobilului. De exemplu, la One Floreasca City, proiectul nostru fanion dezvoltat în cartierul Floreasca, primul proiect imobiliar românesc premiat internațional, am vândut deja 80% din apartamente, iar la finele anului aici se vor putea muta primii rezidenți. La One Floreasca City prețurile au crescut în medie cu 1%-2% chiar în ultimele 2 luni.

Pe ce se va pune accent în noile proiecte din imobiliare?
Timpul devine tot mai prețios pentru noi toți și pe acest fond dezvoltările mixte vor câștiga teren, pentru că oamenii vor vrea să stea în complexuri rezidențiale cu multe facilități la dispoziție. Estimările privind creșterea accelerată a populației planetei, în special în zonele urbane, vor determina dezvoltatorii să vină cu soluții viabile pentru traiul în oraș și să ofere soluții moderne, sustenabile, sănătoase. În ceea ce privește spațiile de lucru, deși mulți vor opta în continuare pentru lucrul de acasă, marile companii, cu mulți angajați nu vor putea funcționa în totalitate în acest fel, pe termen lung. Noi primim deja semnale că marile companii vor să reia lucrul în birouri, iar acestea din urmă se vor adapta și ele contextului actual. Unele companii vor reconfigura biroul și vor sacrifica anumite zone, cum sunt sălile de meeting, de exemplu, numărul de metri pătrați alocați pe stație de lucru va crește de la 8 la cel puțin 15 mp, pentru a păstra distanța între angajați. Trendul este acela de a crește suprafața închiriabilă.

Cum evoluează piața rezidențială în 2020?
Anul 2020 a început într-un ritm foarte bun pentru piața imobiliară. Încă de la începutul acestui an piața imobiliară și vânzările s-au aflat pe un trend ascendent cu o cerere stabilă și consistentă din partea clienților, fiind un început de an foarte bun în domeniu – în ciuda creșterilor de preț anunțate, cauzate de creșterea prețurilor cu forță de muncă și cu materialele de construcție.
Dacă discutăm despre situația actuală, din pandemia de COVID-19, putem spune ca piața imobiliară se află într-o situație de înghețare profundă. Din cifrele preliminare pe care le avem din luna aprilie, rezultă o scădere a cererii și ofertei cu procente extrem de ridicate de aproximativ 70%. Asta nu înseamnă că nu mai există dorința de a cumpăra o locuință, doar că interesul de a cumpăra și a vinde la acest moment a trecut într-un plan secundar.

Care sunt efectele pandemiei și cum va evolua piața în continuare?
În primul rând, la acest moment cvasi  majoritatea investitorilor și dezvoltatorilor imobiliari s-au oprit și au suspendat inițierea oricăror proiecte noi de dezvoltare imobiliară și economică și nu se mai angajează în investiții noi. Efectul imediat este legat de lipsa sau reducerea unor tranzacții noi cu terenuri și de noi proiecte imobiliare, motivul principal fiind legat de discuțiile existente, privind criza economică ce va urma în perioada următoare la nivel global și la nivel național.
Pe de altă parte, situația economică afectează deja și este de așteptat să afecteze în continuarea cumpărătorii de locuințe. Șomajul tehnic și scăderea veniturilor vor face ca cei care își doresc o locuința să nu o mai pot face în perioada imediat următoare. Scăderile de venituri au afectat dramatic puterea de cumpărare sau de a obține un credit. Un alt impediment în încheierea de noi tranzacții îl reprezintă considerentul sau zvonurile existente în mass-media privind o potențială scădere a prețurilor de achiziție, care va genera, așa cum s-a întâmplat și în anii precedenți, o reducere semnificativă a cererii existente în piață.

Cum vor evolua preferințele clienților în materie de locuințe?
În ultima perioadă, am observat o creștere a cererii în privința caselor cu curte sau a apartamentelor care au terase sau spații verzi în folosință. Carantina a afectat foarte multe persoane și efectele indirecte privesc și acest aspect. Oamenii vor avea nevoie de mai mult spațiu și acest lucru se va observa în cererea pe următorii ani.

Va așteptați că dezvoltatorii să se reorienteze către proiecte mixte, care să includă mai multe case?
Este foarte probabil să vedem din ce în ce mai multe proiecte de case sau proiecte mixte. Singura problemă care va rămâne în continuare este legată bineînțeles de preț și de localizarea acestor proiecte. Apropierea de zonele principale ale orașului și traficul vor rămâne în continuare aspecte importante și de luat în seamă. La acest moment, din cauza carantinei, traficul a fost foarte relaxat, dar nu știm ce se va întâmpla când se va relua activitatea. Să nu uităm faptul că distanțarea socială va conduce la o utilizare diminuată a mijloacelor de transport în comun.
Dacă proiectele vor fi bine poziționate, sigur că oamenii vor opta pentru case. Să nu uităm că lucrul de acasă, online, este posibil să devină un obicei și atunci preferințele oamenilor se vor modifica, dacă această va rămâne o opțiune de lucru.

Vom vedea blocuri cu balcoane/terase mai mari? În locul balcoanelor închise?
Nu cred că în această privință vom vedea modificări semnificative, dar depinde și de segmentul de piață. Balcoanele închise sunt intrate cumva în mentalitatea românilor și o să rămână în continuare o cerință a cumpărătorilor de locuințe noi. Sunt anumite avantaje legale de evitarea zgomotului, prafului și alte considerente pozitive la care nu credem că se va renunța prea curând.

Cum evoluează piața rezidențială?
Vânzările în această perioadă (aprilie și începutul lunii mai) au scăzut înspre 10% din volumul obișnuit, însă au fost în continuare numeroase proiecte care au înregistrat vânzări chiar și în această perioadă: proiecte bine gândite, cu un concept integrat, cu multe facilități și cu o imagine foarte bună pe piață.
Din punctul de vedere al construcțiilor, proiectele cu finanțarea aprobată și care înregistrau deja un nivel satisfăcător de vânzări au mers și merg înainte. Spre exemplu, doar în portofoliul SVN Romania au fost în derulare, în ultimele două luni, proiecte cu peste
3.000 de unități programate spre livrare în următoarele până la 18 luni – lucrări efective de construcție.

Care sunt acum și care vor fi efectele pandemiei mai târziu?
Efectele actuale sunt cele care sunt cauzate de restricțiile de circulație și de închiderea anumitor sectoare economice. Este evident că respectivii potențiali cumpărători, în special cei din sectoarele HoReCa, turism și vânzări de fashion și retail adiacent, nu mai au achiziționarea unei locuințe ca o prioritate și nici nu se pot finanța în acest moment.
Este încă prematur pentru a trage o concluzie clară privind efectele pe termen mediu și lung, ținând că faptul în sine care duce la actuala situație dificilă – pandemia de COVID-19 este în deplină desfășurare.

Cum comparați criza determinată de pandemie cu cea economică din 2009?
Momentan, efectele actualei crize sanitare sunt insignifiante față de criza din 2009 și acest fapt ar trebui subliniat mult mai des decât este făcut în acest moment.
Avem două luni cu rezultate economice foarte slabe însă în 2008-2010 am avut mai mult de 20 de luni consecutive foarte dificile. Scăderea economică estimată pentru acest an de către majoritatea instituțiilor financiare, de 6%-7% chiar 8%, va fi mai mică decât scăderea înregistrată în 2009-2010.
În plus, din punctul de vedere al pieței rezidențiale, lucrurile sunt cu totul diferite. În 2008 vorbeam de o piață dominată de investitori, de apartamente slab adaptate la cererea finală și de prețuri care creșteau într-un ritm amețitor de la un trimestru la altul.
Astăzi vorbim de o piață formată într-un procent covârșitor din cumpărători finali, cu proiecte adaptate în funcție de cerere (de la suprafețe, amplasament, concept sau finisaje), iar prețurile au evoluat în fiecare an într-un ritm sustenabil – datele noastre arată că majorarea medie din 2019 în București a fost de aproape 6%.
La începutul lui 2020 erau necesare puțin peste 104 salarii medii pentru achiziționarea unei locuințe noi în București (cu două camere, 50 de metri pătrați suprafață utilă), comparativ cu 107 salarii medii la început de 2019, 117 la începutul lui 2018 și nu mai puțin de 324 de salarii medii la începutul lui 2009, când deja efectele crizei economice erau puternic resimțite. Mai mult, în martie, când a izbucnit actuala criză sanitară, erau necesare 102,5 salarii medii pentru achiziționarea unui apartament nou cu două camere, cel mai bun nivel din istoria modernă a pieței rezidențiale locale.
Indiferent cum accesibilitatea achiziționării unei noi locuințe va evolua în următoarea perioadă, diferența față de 2008-2009 este enormă și va rămâne astfel.

Vă așteptați ca dezvoltatorii să se reorienteze către proiecte mixte, care să includă mai multe case?
Putem vedea modificări din punctul de vedere al conceptelor care vor fi lansate în viitor pe piață.
Vorbim de proiecte ample, cu spații verzi și zone pietonale ample, cu extrem de multe facilități și care în sine reprezintă noi modele de locuire – Cosmopolis este un exemplu în acest sens. În viitor vom vedea cu siguranță mai multe proiecte de acest tip.

Care sunt acum și care vor fi în 2020 efectele pandemiei?
Dezvoltatorii se confruntă cu o dinamică mai redusă a construcțiilor și a vânzărilor, în timp ce cumpărătorii au o abordare mai rezervată în ceea ce privește deciziile de achiziție de noi locuințe. Momentan piața este „amorțită”, cererea este afectată atât de dificultatea vizionărilor, cât și, mai ales, de incertitudinea în ceea ce privește evoluția economiei.
În ceea ce privește oferta, marile șantiere continuă lucrările de construcții începute deja. În opinia noastră, efectele pandemiei se vor vedea în următorii 2-3 ani când vom putea observa modul în care au evoluat dezvoltările aflate acum în stadiu de proiect sau în curs de autorizare.

Cum comparați criza determinată de pandemie cu cea economică din 2009?
Piața rezidențială întră în aceste momente imprevizibile dintr-o poziție mai puternică din punct de vedere financiar și structural și de asemenea cu experiența trăită în perioada 2008-2009 și din anii care au urmat. Astfel, numărul de unități disponibile la vânzare este mai redus în comparație cu potențialul cererii, în timp ce unitățile de pe piață sunt, în marea lor majoritate, bine adaptate nevoilor cumpărătorilor. Probabil că vor fi necesare unele ajustări, dar românii vor avea nevoie în continuare de noi case pentru a se muta, iar piață va avea nevoie de dezvoltatori pentru a le construi.

Care sunt acum și care vor fi mai târziu efectele pandemiei?
Considerăm că impactul crizei asupra cererii va fi diferit pe fiecare segment de piață.
În acest sens, segmentul care se adresează cumpărătorilor cu venituri reduse și medii va fi cel mai afectat din cauza ratei ridicate a șomajului în industriile afectate de pandemie. Acești potențiali cumpărători nu mai sunt eligibili pentru creditele prin programul Prima casă, care reprezintă principalul instrument prin care ar putea să achiziționeze o locuința. Tranzacțiile pe acest segment ar putea să înregistreze o scădere abruptă, cel puțîn pe termen mediu.
Segmentul pentru venituri peste medie va fi afectat mai puțin în condițiile în care cumpărătorii din această categorie au în teorie venituri stabile și sunt mai rezistenți la scăderile pieței. Cu toate acestea, micii investitori care se uitau la oportunități pentru investiții în vederea închirierii pe termen scurt vor face un pas înapoi pe termen mediu.
Segmentul pentru venituri mari va fi cel mai puțin afectat pentru că s-a dovedit de-a lungul timpului că este cele mai rezistent segment în perioade de criză. Nu vedem o schimbare a apetitului potențialilor cumpărători pentru proprietățile rezidențiale de lux. În plus, prezența cumpărătorilor oportuniști va crește, aceștia devenind mai activi în căutarea de achiziții „distressed”.

Cum vor evolua preferințele clienților în materie de locuințe?
Având în vedere perturbarea pe termen scurt cauzată de criza COVID-19, piața rezidențială alături de celelalte sectoare imobiliare vor fi martorii efectelor urbanizării și a modificărilor sociodemografice. Cu certitudine lucrul de casă va deveni un mod de a munci și acesta se poate reflectă într-o modificare a nevoilor locative, deoarece cumpărătorii/chiriașii vor caută locuințe care să le poată asigura și un spațiu dedicat lucrului. De asemenea, spațiile exterioare, cum ar fi terase de dimensiuni generoase, curți interioare sau terase pe acoperiș vor trebui luate în considerare și incluse în noile proiecte rezidențiale.

Vă așteptați ca dezvoltatorii să se reorienteze către proiecte mixte, care să includă mai multe case?
Există deja pe piață această tendință din partea dezvoltatorilor de a dezvolta proiecte rezidențiale mixte în zonele adiacente Bucureștiului – în suburbii precum Corbeanca, Otopeni, Bragadiru, Tunari, Cernica etc. Având în vedere contextul actual, este posibil că mai mulți cumpărători să se orienteze spre acest tip de ansambluri, în măsura în care și le vor putea permite.