Cum ar trebui să arate viitorul locuirii în București?

Locuința ideală a viitorului nu va mai fi definită doar de suprafață, compartimentare sau preț, ci de felul în care se așază în viața de zi cu zi a oamenilor: cât de aproape este de școală, parc, transport public, cumpărături și birou. Pentru Georgian Marcu, broker și fondator al agenției imobiliare Green Angels, cartierul perfect al Capitalei ar trebui să semene cu un „oraș de 15 minute”, însă Bucureștiul se îndepărtează de acest model pe măsură ce dezvoltarea rezidențială se mută tot mai mult spre periferie, fără ca infrastructura să țină pasul.

Cartierul perfect al Capitalei ar arăta ca un oraș de 15 minute, în care ai totul la îndemână”, spune Georgian Marcu, într-o ediție recentă a emisiunii ZF Real Estate by Storia. În viziunea sa, un astfel de oraș ar presupune acces rapid la transport public, școli, parcuri și zone comerciale, fără ca locuitorii să depindă permanent de mașina personală. În practică însă, apropierea de acest model depinde foarte mult de stilul de viață al fiecărui locuitor.

Pentru unii, orașul de 15 minute există deja: cei care lucrează de acasă, cei care își pot alege biroul sau cei care locuiesc în proximitatea punctelor importante din rutina lor zilnică. Pentru alții, realitatea înseamnă ore pierdute în trafic și o dependență tot mai mare de automobil. Marcu observă că presiunea traficului a început deja să schimbe comportamentele de locuire. În 2019, când a cumpărat un pachet de apartamente în zona Aviației pentru mai mulți investitori, analiza inițială indica drept potențiali chiriași în special expați.

Realitatea a fost însă diferită: printre primii chiriași s-au numărat oameni care dețineau deja o locuință în București, dar alegeau să o închirieze și să stea la rândul lor cu chirie în Aviației, pentru a fi mai aproape de birou. „Mi s-a părut fascinant ca tu să deții o proprietate în respectivul oraș și totuși să te muți cu chirie pentru a fi aproape de birou”, spune el, explicând că mulți dintre acești oameni pur și simplu nu mai suportau timpul pierdut în trafic. În opinia sa, această tendință va deveni tot mai vizibilă, mai ales în rândul tinerilor.

Pe măsură ce prețurile de achiziție cresc, tot mai puțini oameni își vor permite să cumpere, iar o parte a cererii se va muta inevitabil spre închiriere. Chiria nu va mai fi doar o etapă temporară, ci și o soluție de adaptare la oraș, la trafic și la costurile tot mai ridicate ale proprietății.

Bucureștiul, spune Marcu, nu va deveni nici Viena, dar nici Istanbul. România a rămas, în opinia sa, într-o zonă intermediară între cele două modele urbane și își va continua propriul drum de dezvoltare. Una dintre marile întrebări ale viitorului este dacă mașina personală va mai avea sens într-un oraș care aspiră la mobilitate eficientă.

Georgian Marcu spune că speră ca Bucureștiul să ajungă într-un punct în care mașina personală să nu mai fie necesară, însă consideră că drumul până acolo este lung. În prezent, dependența de automobil este alimentată chiar de modul în care se dezvoltă orașul. Pentru că în București s-a construit mai puțin în ultimii ani, iar nevoia de locuire a rămas ridicată, dezvoltarea s-a mutat spre periferie. În nord, în zone precum Pipera, Corbeanca, Balotești sau Otopeni, se construiesc mii de apartamente și case.

Carte de vizită:

1. Georgian Marcu este consultant și proprietar al agenției imobiliare Green Angels, având titlul de Realtor® și Certified Residential Specialist®;

2. A acumulat peste 17 ani de experiență în real estate, cu focus pe piața rezidențială;

3. S-a implicat în peste 1.000 de proiecte, de la închirieri de câteva sute de euro până la investiții de milioane de euro.

Sursa: site-ul companiei, LinkedIn

Problema este că aceste locuințe nu vin întotdeauna împreună cu școli, grădinițe, parcuri, transport public sau servicii. Rezultatul este previzibil: zeci de mii de mașini intră zilnic în oraș. „Asta înseamnă niște zeci de mii de mașini care îți vin în oraș”, afirmă el, explicând că oamenii continuă să își ducă copiii la școală în București tocmai pentru că infrastructura educațională și comunitară din zonele periferice nu a ținut pasul cu ritmul construcțiilor.

Responsabilitatea, spune Marcu, aparține în primul rând autorităților locale. Taxele și impozitele colectate din noile dezvoltări ar trebui folosite pentru infrastructură și comunitate, nu doar contabilizate. Transportul public extins, inclusiv soluții de tip metrou ușor spre localitățile din jurul Capitalei, ar putea reduce presiunea de pe marile axe de intrare în oraș. „Ideal ar fi să ai metrou ușor până în toate localitățile de lângă București”, spune el, adăugând că astfel de proiecte necesită atât finanțare, cât și viziune pe termen lung.

În lipsa acestei viziuni, discursul public despre dezvoltare a devenit dezechilibrat, consideră Marcu. În România se vorbește mult despre „mafia imobiliară” și prea puțin despre nevoia reală de locuințe. Exemplele negative ajung să definească o întreagă industrie, chiar dacă nu toți dezvoltatorii construiesc greșit. În opinia sa, problema este că s-a format un curent puternic împotriva dezvoltării imobiliare, iar efectele reale vor fi vizibile abia peste câțiva ani, când piața va deveni și mai puțin accesibilă pentru cei cu venituri medii. Marcu estimează că Bucureștiul și Ilfovul ar avea nevoie de aproximativ 25.000 de locuințe noi pe an pentru ca piața să rămână într-un echilibru rezonabil. Dacă se construiește mai mult, prețurile pot scădea sau se pot tempera. Dacă se construiește mai puțin, presiunea pe prețuri rămâne ridicată.

Sustenabilitatea este o altă temă care va conta tot mai mult în imobiliare, chiar dacă, în România, spune Marcu, se vorbește mai mult decât se face. Clădirile verzi nu sunt doar o temă de imagine, ci pot deveni o formă de protecție pe termen lung pentru cumpărători. Un imobil certificat poate avea costuri mai mici de administrare, poate beneficia de finanțări mai bune și poate rămâne relevant într-un context în care standardele de mediu se vor înăspri. „Nu este doar un buzzword”, spune el despre sustenabilitate, explicând că băncile și instituțiile financiare acordă deja condiții mai bune pentru proprietățile certificate verde.

Marcu amintește că, la nivel internațional, schimbările climatice și noile standarde de mediu afectează deja piețele imobiliare. În cazul clădirilor de birouri din Londra, de exemplu, una dintre marile probleme discutate este riscul ca o parte semnificativă a stocului existent să nu mai corespundă standardelor viitoare. Aceeași logică poate ajunge, treptat, și în zona rezidențială.În plus, băncile au început să ofere dobânzi preferențiale pentru locuințe verzi, tocmai pentru că aceste proprietăți sunt considerate mai sigure și mai performante pe termen lung.

La nivel urbanistic, Marcu vede o tendință internațională de densificare a zonelor centrale, acolo unde infrastructura există deja: transport, școli, spitale, grădinițe și servicii. Bucureștiul a mers însă, în ultimii ani, adesea în sens invers: clădiri înalte în periferie și dezvoltări mai mici în zone centrale. Această distribuție pune și mai multă presiune pe trafic și pe infrastructura de transport. Dacă ar putea importa o practică din alte capitale europene, primul lucru la care s-ar uita ar fi transparența pieței și accesul la prețurile reale de tranzacționare.

Un alt model pe care îl consideră relevant este cel vienez, unde accesibilitatea locuirii este susținută de un stoc important de locuințe deținute de autorități și închiriate la prețuri reduse. Este însă un model construit în decenii, greu de replicat rapid în România. Lipsa unei politici reale de locuințe sociale sau accesibile rămâne una dintre cele mai mari vulnerabilități ale pieței locale. Pentru Marcu, tema accesibilității nu este doar economică, ci și socială și politică. În multe țări europene, prețurile locuințelor au devenit deja subiect electoral major, alături de imigrație. În final, întrebat ce ar schimba primul în orașele României pentru a le apropia de viitor, Georgian Marcu nu alege un mare proiect de infrastructură, ci un lucru simplu și imediat: curățenia. „Mi-ar plăcea să avem niște orașe mai curate”, spune el, adăugând că responsabilitatea nu aparține doar autorităților, ci și locuitorilor.

Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Georgian Marcu:

1. Va deveni chiria o opțiune tot mai frecventă pentru tineri?
Da, cred că va fi o tendință ca mai mulți tineri să locuiască în chirie, pentru că prețurile de achiziție vor fi din ce în ce mai mari. Vor fi mai puțini oameni care își vor permite să cumpere, iar asta îi va duce spre închiriere.

2. Câte locuințe noi ar trebui construite anual în București și Ilfov?
Din punctul meu de vedere, în București și Ilfov ar trebui să se construiască anual undeva la 25.000 de locuințe. Dacă se construiește mai mult, prețurile scad. Dacă se construiește mai puțin, prețurile cresc.

3. Este sustenabilitatea doar un concept de marketing în imobiliare?
Nu. Clădirile certificate verde pot însemna costuri mai mici de administrare, finanțări mai bune și o valoare mai stabilă pe termen lung. Inclusiv băncile au început să acorde condiții preferențiale pentru astfel de proprietăți.