Cum alegem o locuință în scop investițional?

Câți bani trebuie însă să avem pentru a face investiții în real estate și cum alegem un astfel de produs investițional, a povestit în cea mai recentă ediție a webinarului Real Estate. Real Talk. by Storia.ro, Andrei Marinescu, broker în imobiliare, proprietarul a trei francize RE/MAX.

Andrei Marinescu observă, referitor la contextul actual, că deși piața imobiliară nu a scăzut, tendința generală a clienților a fost una de reținere. Un impact financiar asupra băncilor, crede el, va fi vizibil în momentul în care se va termina scadența amânării platei ratelor (3-6-9 luni). „Cred că unele reacții ale acestor amânări, care au însemnat bani neîncasați și poate și anumite pierderi ale băncilor vor fi înregistrate în perioada respectivă.

Până în prezent, început de octombrie, discutăm despre o oarecare prudență a băncilor, care se manifestă, de pildă, în faptul că, deși creditele au continuat să meargă – nu au avut o creștere – există o oarecare ponderație. Clienții sunt puțin nesiguri, e posibil să existe mici stagnări sau descreșteri în anumite situații, dar apetitul oamenilor pentru locuințe există, chiar dacă piața este sub semnul întrebării”, descrie specialistul în imobiliare situația curentă.

Pe de altă parte, Andrei Marinescu este de părere că în perioade de genul acesta există și persoane care vor să își plaseze banii acumulați până în acest moment, iar din punctul lui de vedere, chiar și în real estate există un număr mare de oameni care ar avea acces la anumite tipuri de produse investiționale. „Există un nivel de investiții accesibil pentru marea masă – nu vorbim despre investiții de 500.000 – 1 milion de euro – am avut în portofoliu produse de 60.000 – 80.000 de euro la nivel de investiție și am putut să facem investiții și de 50.000 – 60.000 de euro, dar nu neapărat plasate într-un produs, ci plasate ca promisiuni de cumpărare pentru 1-2 apartamente. Dacă ne raportăm la aceste sume, cred că mare parte din oameni pot să se gândească și chiar să acționeze în această direcție. Nu ai nevoie de sute de mii de euro ca să fii investitor, ci ai nevoie de o educație financiară. Eu cred că este important pentru oricine, de la medic până la inginer, economist, jurnalist și nu numai, să aibă noțiuni de bază referitoare la educația financiară.”

El punctează că o investiție se traduce în ceva ce îți aduce bani și nu ar trebui confundată cu o achiziție. „Dacă ne luăm o casă mai mare, aceasta nu este o investiție – chiar dacă noi putem considera undeva în subconștient că valoarea respectivei proprietăți crește. O investiție trebuie să fie analizată din punctul de vedere al banilor pe care îi produce – dacă atunci când facem o achiziție ies bani din buzunar și ies în mod constant pentru întreținerea bunului respectiv – cum ar fi, de pildă, o mașină mai mare – cheltuim mai mult pe întreținerea acesteia, la fel și în cazul unei case mai mari – acela este un pasiv – un element care ne generează costuri.”

Pentru a face o bună investiție în imobiliare, Andrei Marinescu este de părere că este bine să apelăm la un consultant în acest domeniu. „Randamentul pe care îl poți obține în cazul chiriei este cuprins undeva între 5% și 7% – aceasta înseamnă că dacă randamentul este de 5%, ai nevoie de 20 de ani ca să recuperezi o sumă de 100.000 de euro, de exemplu (5.000 de euro X 20 de ani). Există și posibilitatea unei promisiuni de cumpărare pentru un apartament, iar în acest moment sunt multe proiecte de acest tip – șantiere, proiecte noi, iar dezvoltatorii vor avea la momentul lansării unui produs – când avem doar autorizația de construcție, un produs mult mai bun din punctul de vedere al prețului decât prețul la finalizare.” Oferă exemplul unei achiziții făcute de el însuși: „În urmă cu doi ani, am cumpărat un apartament care avea un preț de 92.000 de euro, eu am plătit 15% avans din această sumă, iar pentru că prețurile la acest complex au avut o creștere de acum doi ani și până în prezent, prețul acestor apartamente, de la 92.000, s-a dus spre 120.000 – 130.000 de euro”.

Diferența este foarte mare – 40.000 de euro, la 15.000 investiți, în exemplul menționat de el, există însă și posibilitatea de a face acest lucru fără să ne așteptăm la un randament de peste 200%, ci chiar și cu un 50% -60% ca randament. „Acest lucru înseamnă că dacă investim 15.000 de euro – ar trebui să avem un avantaj de 9.000 de euro.”  

Real Estate. Real Talk. este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiștii pieței imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriți-ne live în fiecare lună și adresați întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.

Andrei Marinescu mai atrage atenția asupra acelor produse investiționale, proiecte imobiliare în care agenții imobiliari sunt implicați – ei fiind în măsură să ofere sfaturi în genul de investiții axate pe cumpărare și revânzare care pot fi făcute cu sume mici de bani.

„Cu cât ai mai puțini bani, cu cât avansul este mai mic, cu atât randamentul la o creștere poate să fie mai mare – tocmai aici este paradoxul – nu ai nevoie de bani mulți ca să fii investitor. 

Ai nevoie să înțelegi puțin principiile, să citești câteva cărți (aș recomanda Robert Kiyosaki, cu ajutorul căruia să înțelegi diferența între active și pasive). Dacă ai foarte mulți bani nu te duci să dai un milion de euro pe o mașină, ci dai un milion de euro pe o clădire care produce 20.000 de euro pe lună și cu cei 20.000 de euro faci un leasing pentru un Ferrari, de exemplu.” 

Specialistul în imobiliare indică și că pot fi folosite anumite momente din dezvoltarea unui anumit proiect – iar piața oferă multiple oportunități, în contextul în care sunt șantiere de construcții răspândite la nivel național: „Anul trecut discutam cu un arhitect și mi-a spus că niciodată, din 2007 și până anul trecut, nu s-a produs atât de mult ciment în România cât s-a produs în 2019, poate nici măcar în perioada 2007, a avântului imobiliar. Dacă în 2007, Bucureștiul mergea bine – acum țara merge bine”. 

Un alt element care poate ajuta o persoană dornică să facă investiții este să împrumute bani:

„Foarte mulți români – pe care îi cunoaștem – nu vor să se împrumute la bancă – vine cumva din istoricul familiei și din mentalitatea familiilor lor – eu vă spun că este bine să ne împrumutăm la bancă cu condiția ca și costul respectiv să fie acoperit de banii pe care îi aduce produsul pe care îl luăm – trebuie să fim realiști”.

„Banca nu trebuie să fie împovărătoare – banca devine împovărătoare pentru că noi nu facem investiții – noi ne cumpărăm case, ne asumăm credite mai mari fiindcă ne gândim că ne va crește salariul, dar pot apărea situații neprevăzute și să nu mai facem față la rata respectivă”, adaugă el.

Andrei Marinescu atrage atenția importanței unui comportament orientat pe economisire, cât și asupra posibilității de a face plasamente, în funcție de bugetul disponibil. „Există imobile la care poți să dai 5.000 de euro avans pe o rezervare – și să renegociezi cu respectivul dezvoltator –  putem găsi produse la care o rezervare sau un antecontract pot fi 3.500 – 5.000 de euro – nu ne trebuie sute de mii de euro – putem să negociem  un termen și apoi să revindem respectiva rezervare cu 1.000 de euro profit – adică un randament de 30%. Treptat putem ajunge să avem un comportament și o gândire oarecum economică – bună, dar să ajungem să facem investiții mai mari. Dacă ne preocupăm un pic de componenta aceasta economică – cred că putem să fim mai buni și în momentul în care avem un insucces – să nu spunem că este vina economiei sau a altora.”

În ceea ce privește ofertele existente pe piață în prezent, el observă că există pachete investiționale cu randamente garantate, în care dezvoltatorul prestează anumite servicii pentru client – proiecte în care putem constata că va exista o creștere de preț fiindcă prețul de lansare sau prețul momentului prezent este un preț destul de aproape de costul de construcție. De asemenea, el punctează că nu trebuie să intrăm în proiecte chiar de la început, de la faza de proiecte, ci putem să mergem înspre acestea și pe parcursul dezvoltării unui proiect.

„Important este să văd dacă reușesc să nu plătesc 15% – 20% avans – sunt unele proiecte în care merge – altele în care nu merge – dacă nu, mă pot asocia cu cineva sau să caut  acele proiecte  la care pot să am acces cu sume mici – de aceea am spus că poate e bine să apelăm la un agent imobiliar sau la o agenție care să aibă departamentul acesta de investiții pentru că pe noi ne interesează să căutăm oportunitățile și să le scoatem în față.”

În afară de proiectele existente pe piața locală, Andrei Marinescu observă că sunt români care au cumpărat și în afara țării în scop investițional. „Avem români care au cumpărat în Spania, Portugalia, avem tranzacții făcute în Insulele Capului Verde tot în scop investițional – este vorba despre o cameră de hotel, într-un hotel care este administrat de Melia, unul dintre cei mai mari administratori hotelieri din lume”.

Sfatul brokerului imobiliar pentru cei care doresc să înceapă investițiile în real estate? „Să apeleze la noi, să se preocupe de partea de educație financiară și să facă pași mici. Nu ai nevoie de 100.000 de euro ca să fii investitor – poți să fii investitor cu 1.000 de euro –  e adevărat, e un pic mai greu – important e să te uiți la randamentul pe care îl faci, să fie constant și să îți impui anumite reguli – marea problemă a oamenilor este că nu știu când să iasă dintr-o investiție.”