Cum a revenit România pe radarul Fortress?

Fortress REIT a cumpărat în 2021 centrul logistic ELI Park 1 din Chitila de la Element Industrial și Dedeman. Dacă în Polonia sud-africanii deja au prezență în patru orașe, în România încă analizează piața.

Sectorul logistic al pieței locale devine tot mai atractiv în fața fondurilor mari de investiții, iar sud-africanii de la Fortress se uită către portofoliul logistic al Globalworth din România, potrivit datelor din piața imobiliară. Fondul de investiții Fortress din Africa de Sud, care deține aproape 24% din acțiunile NEPI-Rockcastle, cel mai mare dezvoltator de malluri și centre comerciale din România, și-a făcut intrarea pe piața locală de logistică prin achiziționarea noului proiect ELI Park 1 de lângă București (50.000 mp) de la Element Industrial/Pavăl Holding, într-o tranzacție de aproximativ 30 mil. euro. Dacă o astfel de tranzacție ar avea loc între Fortress și Globalworth, valoarea semnată ar putea fi între 250 și 300 mil. euro, având în vedere că la 31 decembrie 2022 portofoliul Globalworth, fără a lua în calcul și Mureș City Logistics din Târgu-Mureș, era evaluat potrivit raportului companiei la la 253,8 logistic și industrial local.

Recordul anterior datează din 2015, atunci când P3 a cumpărat Europolis Park de la CA Immo cu 120 mil. euro. Invitat în cadrul emisiunii ZF Investiți în România! Un proiect ZF & CEC Bank, Marian Popa, managing director pentru Globalworth România, explica după o întrebare cu privire la investițiile realizate aproape exclusiv în industrial din ultimii ani că „Globalworth nu se transformă într-o companie de industrial, ci vorbim de o închiriere de spații, de birouri, logistice sau industriale, mai sofisticate – birouri mai simple, dar cu îmbunătățiri tehnice – cele logistice. Cererea și dezvoltarea de logistică în ultimii 10 ani au avut o emfază mult mai mare decât cea de birouri, motiv pentru care s-a continuat această dezvoltare atât în regie proprie, cât și sub forma unor societăți mixte formate cu partenerii noștri și care an de an au avut o creștere corespunzătoare, dar și o cerere corespunzătoare, care fac logice aceste investiții“. În opinia directorului pentru România al Globalworth, potențialul industrial de pe plan local va fi accelerat, în condițiile în care construcția de noi autostrăzi, precum autostrada Moldovei, va permite producătorilor să aibă un acces mai facil către forța de muncă din zonă. El a subliniat că pe piața locală Globalworth va continua să investească atât în birouri, cât și în industrial și logistic. În Africa de Sud portofoliul de industrial și logistică al Fortress a ajuns la peste 591.000 mp suprafață brută închiriabilă (GLA) și un contract mediu pe o perioadă de 1,9 ani și un grad de neocupare raportat la suprafață de 7,4%.

În Europa Centrală și de Est Fortress are un portofoliu de aproape 144.000 mp centre logistice în patru orașe din Polonia, plus lângă București – ELI Park I de 50.000 mp. Durata medie a contractelor este de 4,3 ani la mijloc de 2023, iar gradul de neocupare este de 3,8%. Sud-africanii au planuri de investiții concrete în Polonia – în Lodz construiesc încă 53.000 mp, din care 28.500 mp urmează să închirieze către Notino pentru o perioadă de 10 ani, iar în Bydgoszcz investesc în panouri fotovoltaice pe Hall E care are și o suprafață de
10.359 mp.

Steven Brown, CEO al Fortress REIT Limited, spunea în 2021 că „pentru noi, România este una dintre cele mai interesante piețe în ceea ce privește investițiile în logistică pe termen lung, la nivel global, datorită potențialului ridicat de creștere industrială și a consumului, precum și datorită proximității față de Europa de Vest. Aici, vedem o piață în plină dezvoltare cu nenumărate oportunități de investiții imobiliare pentru Fortress. Suntem selectivi și intenționăm să ne creștem portofoliul de depozitare de înaltă calitate din Europa Centrală și de Est (CEE), în următorii ani“. Piața achizițiilor de proiecte industriale a fost dominată în ultimii ani de CTP, cel mai mare dezvoltator și proprietar de spații logistice și industriale din România și Europa continentală, cu un total de 2,5 mil. mp suprafață închiriabilă. CTP a cumpărat în 2021 o serie de proiecte industriale de la Zacaria, cu un total de 110.000 mp, depozitele FM Logistic de aproape 100.000 mp, proiectul Mobexpert de la Tg.-Mureș dar și cel de lângă București.  Element Industrial și Dedeman, care au dezvoltat împreună parcul logistic ELI Park 1 din Chitila, au parafat vânzarea proiectul din nord-vestul Capitalei către fondul de investiții sud-african Fortress REIT. Fortress este și cel mai mare acționar al NEPI-Rockcastle, principalul proprietar de malluri și centre comerciale din România. Mai mult, Steven Brown, CEO-ul Fortress, este și director nonexecutiv în cadrul NEPI-Rockcastle. Aceasta este și a doua “ieșire” a celor de la Fortress în afara pieței sud-africane de logistică după Polonia, ELI Park 1 fiind primul centru logistic cumpărat de sud-africani cumpărat în România și al doilea din regiunea Europei Centrale și de Est. „România, alături de țările Europei Centrale și de Est, este una dintre cele mai dinamice și interesante propuneri de investiții pe termen lung din logistică și depzitare la nivel global datorită potențialului ridicat de creștere a consumului și cererii de spații industriale, alături de proximitatea față de Europa de Vest. Piața este într-o fază de dezvoltare cu foarte multe oportunități pentru investiții din partea Fortress. P măsură ce competiția din economiile avansate ale Europei de Vest este determinată de comerțul online, creșterea din Europa Centrală și de Est va continua în următoarele decenii”, explică Steven Brown, CEO al Fortress REIT.

Strategia pe termen lung a Fortress este de a avea o treime retail la nivel de portofoliu și două treimi logistică atât în Africa de Sud cât și în Europa.

“Suntem selectivi și intenționăm să extindem portofoliul nostru de depozite de înaltă calitate la nivelul Europei Centrale și de Est în următorii ani. Anul acsta am mai cumpărat primele centre logistice în Polonia, două parcuri din Bydgoszcz și Stargard”, a spus Steven Brown. Fortress REIT este cel mai mare proprietar și dezvoltator de spații logistice din Africa de Sud și deține inclusiv un portofoliu de retail. Este cel mai mare acționar al NEPI Rockcastle, cel mai mare proprietar de malluri și centre comerciale din Europa Centrală și de Est. Fortress a intrat recent și pe piața logistică din Polonia prin achiziția a două parcuri logistice și pe piața din România prin achiziția ELI Park 1.

CBRE România a asistat companiile românești Element Industrial și Pavăl Holding în vânzarea primului lor proiect logistic, ELI Park 1, dezvoltat în nordul Bucureștiului, în zona Chitila-Buftea. Tranzacția a fost coordonată de o echipă comună din partea vânzătorului alcătuită din Diana Nanu și Alexandra Popa de la Element Group alături de Karina Pavăl și Narcisa Stanimir reprezentând Pavăl Holding, asistată de compania de consultanță imobiliară CBRE Romania, condusă de Mihai Patrulescu, și experții legali de la Kinstellar, reprezentată de Alexandru Mocănescu. De asemenea, din partea cumpărătorului, tranzacția a fost coordonată de către Steven Brown, Howard Penny și Maciej Tuszynski de la Fortress, asistați de Bogdan Papandopol, împreună cu Perry Zizzi, de la Dentons, Cushman & Wakefield Echinox, condusă de Tim Wilkinson, și PWC, condusă de Cornelia Bumbacea. ELI Park 1 a fost dezvoltat în joint-venture de Element Industrial, un business dezvoltat de investitorul Ionuț Dumitrescu, și Paval Holding, fondul de private equity fondat de antreprenorii Dragoș și Adrian Pavăl, care dețin businessul Dedeman. Proiectul, localizat la o distanță de 4 km de centura Bucureștiului, cu acces direct la un drum național cu patru benzi, DN 7, găzduiește chiriași importanți precum Arctic, Paste Băneasa, Décor Floor, Mobilier 1, Euro Games Technology, NOVOMATIC și Kalapod.

Eli Park 1 este deservit de câteva linii de transport în comun și este localizat la o distanță de 4 km de centura Bucureștiului, cu acces direct la un drum național cu patru benzi, DN 7. Arctic și-a stabilit centrul de distribuție în prima fază a Eli Park 1, ocupând o suprafață de 20.000 mp. Principalele avantaje sunt accesul facil către nordul și centrul Bucureștiului și amplasarea într-o zonă cu excedent de forță de muncă (Chitila/Buftea). Eli Park 1 este dezvoltat în parteneriat de Element Industrial și grupul Dedeman în zona Chitila-Buftea ce se prefigurează drept noul pol logistic de proximitate al Capitalei. Compania este unul dintre cei mai tineri jucători pe piața spațiilor logistice. Dezvoltatorul are în lucru o serie de proiecte sub brandul Eli Parks, parcuri logistice cu suprafețe între 50 și 60.000 mp, în București, Craiova, Bacău, Târgoviște sau Timișoara, precum și depozite cu suprafețe mai mici, grupate sub denumirea Eli Xpress.