Culisele unei tranzacții de peste 100 de milioane

Interviul cu Ian Worboys, britanicul aflat la conducerea companiei P3, ce deține de anul trecut cel mai mare parc logistic și industrial de pe piața locală, P3 Bucharest (fostul Europolis Logistic Park), începe cu o monitorizare live prin intermediul unor camere de filmat a terenului pe care se dezvoltă hubul logistic al retailerului Carrefour, unul dintre cei mai importanți clienți. Compania pe care o conduce, prezentă pe piața locală încă de acum cinci ani prin activități de consultanță (compania a avut anterior numele PointPark Properties – n.r.), a cumpărat anul trecut parcul logistic Europolis de la austriecii de la CA Immo, după finalizarea unei tranzacții de aproximativ 120 de milioane de euro (potrivit unei estimări), reprezentând una dintre cele mai mari mișcări de pe piața imobiliară locală.

Parcul logistic P3 Bucharest s-a alăturat astfel unui portofoliu de depozite al companiei ce se întind pe o suprafață de trei milioane de metri pătrați în 9 din cele 11 țări europene pe care este activă compania – deținută de fondul de investiții american TPG Real Estate și cel canadian, Ivanhoé Cambridge. Grupul deține de asemenea terenuri ce permit dezvoltarea de noi spații, de peste 1,3 milioane de metri pătrați, și, potrivit lui Worboys, plănuiește să se extindă în continuare, inclusiv în România. Worboys povestește pasionat cum monitorizarea video se face în toate proiectele companiei, unul dintre motive fiind câștigarea încrederii clienților, ce pot astfel să observe în ce stadiu se află construcția clădirii contractate, cu scopul asigurării standardelor de siguranță, dar și pentru o mai bună productivitate a celor implicați în proiect. „Nu pot să spun cu cât mai eficient este un proiect cu o astfel de soluție, dar pot să spun că toată lumea știe că există o cameră acolo“, povestește el în timp ce ne uităm la monitorul din sala de conferințe.

Cu o experiență de 35 de ani în domeniul imobiliar, Ian Worboys și-a început cariera în 1981, când a început să lucreze pentru agenția imobiliară cu sediul în Londra Strutt & Parker. A lucrat vreme de 16 ani în cadrul acesteia, iar apoi s-a alăturat dezvoltatorului industrial Gazeley, unde a evoluat până la funcția de managing director, având în responsabilitate țări precum Belgia, Franța și Spania. Intrarea sa pe piața logistică paneuropeană s-a petrecut atunci când s-a alăturat dezvoltatorului de spații logistice american Panattoni, ca managing director pentru Europa Vestică, de unde a fost recrutat în funcția de CEO al PointPark Properties, în 2009. Pasiunea pentru domeniul în care lucrează îl face să fie și foarte conectat la tot ce se întâmplă în țările în care compania pe care o conduce are activități astfel că este familiarizat și cu piața locală, aflată în coordonarea directă a managing director-ului pentru Europa Centrală și de Est și country head-ului din România al companiei, Peter Becar.

Prima impresie despre România a CEO-ului P3 s-a conturat în urmă cu cinci ani, când compania și-a început activitatea de consultanță pe piața locală. „În prima seară în care am ajuns în România am luat cina pe terasa hotelului Howard Johnson, iar pe Calea Dorobanților se vedeau mașini de lux trecând în viteză – mi-am spus: «This place is mad, absolutely mad».“ A observat de asemenea că românii se îmbracă bine, cu stil, iar aceste indicii sugerau o populație în plină dezvoltare. „Românii probabil că ar cheltui mai mult pe mașini frumoase și pe haine decât pe apartamentul lor și ceea ce mănâncă, un comportament similar cu cel al polonezilor.“ Ulterior, a remarcat nivelul excelent de engleză al populației. „Topul primelor trei țări care vorbesc engleza sunt, din punctul meu de vedere, Olanda, Suedia și România, iar unul dintre lucrurile pe care companiile germane și americane le iubesc este că aici pot să organizeze întâlniri ale echipei în care să vorbească limba engleză – poate voi nu valorificați acest lucru suficient.“ A observat astfel rapid că potențialul de creștere al pieței locale era imens, mai ales în domeniul distribuției, despre care spune că era cu 5-10 ani în urma Germaniei: „Deși existau numeroase unități, am sesizat nevoia unor parcuri logistice mari“.

După experiența anterioară în consultanță a companiei pe piața locală, dar și ca o consecință a capitalului disponibil după achiziția companiei cu sediul în Praga de fondul de investiții american TPG și de cel canadian Ivanhoé Cambridge (în 2013), cumpărarea parcului Europolis din România a fost o decizie logică, mai ales că aceștia le‑au oferit capitalul pentru a crește cu adevărat afacerea. Astfel, în 2014 au investit 1 miliard de euro la nivel de grup, din care a făcut parte și investiția în achiziția Europolis. Dacă proprietarul anterior al parcului logistic, compania austriacă CA Immo, a ales să nu facă noi dezvoltări pe proprietate vreme de doi ani, spune căabordarea lor este una diferită, axată pe dezvoltarea acestei proprietăți. Astfel, dacă parcul P3 Bucharest avea la achiziție opt depozite întinse pe o suprafață de 214.000 de metri pătrați, terenul din cadrul acestuia permitea dezvoltarea a încă 115.000 de metri pătrați de spații suplimentare.

În plus, Worboys consideră că parcul achiziționat a fost cea mai bună alegere din punctul de vedere al locației și al infrastructurii – la kilometrul 13 pe autostrada A1 București – Pitești și conectat printr-o linie ferată cu portul Constanța. „Majoritatea crede că dacă ai un port precum cel din Constanța trebuie să ai un depozit lângă port, or acest lucru nu este adevărat – totul vine în containere astăzi și este ușor să le transporți într-un tren sau într-un tir și să le aduci în zonele centrale. Poți să trimiți containerele încărcate cu altceva – cred că oamenii ar fi șocați spre exemplu dacă ar ști cât dintr-o mașină Mercedes este făcută în România, spre exemplu. Dacă vagoanele se întorc goale, logistica e proastă“, explică Worboys unul dintre principiile fundamentale ale domeniului.