Crește inflația, cresc dobânzile, cresc prețurile la apartamente, dar să vedem ce spune cererea. Mai este un business să cumperi apartamente pentru a le da în chirie?

Conform Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară – ANCPI – în 2021 au fost tranzacționate 698.756 de imobile, cu 95.951 mai multe față de 2020. Cele mai multe vânzări s-au înregistrat în decembrie – 74.429, dintre care în București 14.438, în Ilfov 4.902 și Constanța 3.950. Numărul ipotecilor în decembrie 2021 a fost de 28.924, cele mai multe fiind înregistrate în București – 6.523.

De la 1 ianuarie 2022 plafonul pentru care se plătește TVA de 5% a crescut de la 90.000 de euro la 140.000 de euro, ceea ce va duce la o creștere a prețurilor care să acopere inflația, creșterea prețurilor materialelor de construcții, creșterea salariilor, creșterea prețurilor la terenuri.

Conform ZF Index Imobiliar, realizat împreună cu societatea de consultanță imobiliară SVN, prețurile apartamentelor vechi cu trei camere din București au urcat în decembrie cu cel mai accelerat ritm din ultimii doi ani, de 5,6%, față de decembrie 2020. 9 din cele 20 de cartiere din Capitală luate în calcul au prețuri de peste 100.000 de euro, cel mai ridicat număr de la începutul lui 2009. 

Andrei Sârbu, CEO al SVN România, spune că 2021 a stabilit un record absolut de tranzacții înregistrate, contrar unor opinii analiste anterioare, iar 2022 va fi un an la fel de bun. Consumatorii s-au obișnuit cu actualul context pandemic, cererea este în continuare solvabilă, iar creșterea preconizată a dobânzilor trebuie privită într-un context mai larg, raportat la salarii.

El dă ca exemplu faptul că rata medie pentru achiziționarea unui apartament nou cu două camere în București deținea un procent de 52% din salariul mediu net la nivel național în T2/2020, atunci când IRCC era de 2,44%. În T1 2022, când IRCC este de 1,17%, rata medie deține un procent de 45,5% din salariul mediu net la nivel național. În octombrie 2008 prețul unui apartament cu trei camere din București a fost de 139.000 de euro, pentru a scădea an de an până în 2014, când a ajuns la 74.600 euro. De atunci prețurile au urcat constant, ajungând la 100.600 euro la finalul lui 2021. În 2021, în București au fost livrate aproape 20.000 de locuințe noi.

Lucian Azoiței, proprietarul dezvoltatorului imobiliar Forty Management spune că există o tendință internațională, valabilă și în România, de a investi foarte mult în zona imobiliară pentru a te proteja de această inflație galopantă care vine peste noi, iar în situațiile de criză, casele sunt totdeauna un activ foarte important. El spune că în acest context, în 2022 vom vedea în continuare creșteri de prețuri la imobiliare datorate cererii, datorate creșterii prețurilor materialelor de construcții și celor care vor să cumpere apartamente pentru investiții, pentru a le da în chirie.

Din cauza creșterii inflației, BNR a început să majoreze dobânda de referință și dobânda Lombard la care se împrumută băncile, ceea ce, inevitabil, va duce la o creștere a dobânzilor pentru cei care vor să ia un credit ipotecar și imobiliar, dar și pentru dezvoltatori.

Din cauza faptului că IRCC, indicatorul de referință folosit pentru creditele noi, are un decalaj de calcul de șase luni (IRCC pentru T1/2022 are la bază dobânzile de pe piața interbancară din T2/2021, atunci când dobânzile scăzuseră), creșterea dobânzilor încă nu se vede în ratele lunare de plată.

laPentru că piața imobiliară a început să se încălzească, cu tranzacții și prețuri în creștere, BNR a majorat de la 1 ianuarie avansul pentru creditele imobiliare de investiții de la 15% la 25%.

La nivel internațional, ultimii doi ani au fost foarte buni pentru piața imobiliară americană, acolo unde prețurile au atins maxime istorice. Dar apariția inflației și începutul de creștere a dobânzilor au dus și la o creștere, la începutul acestui an, a dobânzilor la creditele ipotecare: dobânda medie pentru un împrumut pe 30 de ani cu o dobândă fixă a crescut la 3,22%, față de 2,65% în 2020. Prețul mediu al unei casei a ajuns în noiembrie 2021 la 353.900 de dolari, plus 13,9% față de noiembrie 2020, conform unui articol din Wall Street Journal.

Conform unei analize din The Economist, unul dintre cei mai importanți factori care au dus la creșterea prețurilor, pe lângă dobânzile ultrascăzute, este legat de oferta în scădere de imobile din SUA, situație întâlnită în toate economiile occidentale. Conform datelor analizate de The Economist, dezvoltările noi imobiliare din țările bogate sunt la jumătate față de nivelul de la mijlocul anilor 1960. Paradoxal, încălcând teoria economică, cererea în creștere de case/apartamente nu a dus la creșterea ofertei, adică s-a construit mai puțin, ceea ce în final a dus la creșterea prețurilor.

În București, blocajul din ultimul an la nivelul autorizațiilor de construcție va duce la o scădere a ofertei în următorii ani pe zona rezidențială, ceea ce va pune presiune pe prețuri.

Piața imobiliară din principalele orașe, acolo unde există activitate economică, unde locurile de muncă sunt mai bine plătite, va fi în creștere în 2022 chiar dacă pe segmentul achizițiilor de investiții pentru închiriere sunt ceva probleme, având în vedere că nu am scăpat de pandemie.

Oricum, dacă ne uităm pe graficul ZF Index Imobiliar, pentru a atinge prețurile din 2008 piața ar mai trebui să crească cu 30%. Dar între timp salariul mediu a crescut de două ori și ceva, de la 1.500 de lei la 3.600 de lei.

Aceată opinie a apărut prima dată pe Business Magazin.