Cine sunt cei mai mari proprietari de spații comerciale stradale din București și cum au ajuns unele spații care erau sedii de bănci sau magazine uriașe acum să fie pustii

O plimbare între Universitate și Piața Unirii scoate la iveală imagini dezolante, cu unele clădiri care stau să se dărâme, în ceea ce ar putea și ar trebui să fie una dintre cele mai dinamice și atractive zone ale Bucureștiului, o capitală europeană cu peste un milion de turiști străini anual, într-un an fără pandemie. Ce-i lipsește centrului Capitalei pentru a deveni un pol de atracție?

Fix vizavi de magazinul Unirii tronează un spațiu comercial de dimensiuni generoase, unde cândva a funcționat o sucursală Raiffeisen Bank. Astăzi e gol și e așa de câteva luni bune. În fața lui, o florărie a predat și ea armele și a pus, la propriu, lacătul pe ușă.

De la capătul celălalt al firului, sunând la numerele de telefon afișate pe ușa clădirii unde a fost cândva Raiffeisen, aflăm că spațiul se întinde pe 570 de metri pătrați și că prezintă interes pentru potențialii chiriași, dar nimic mai mult. Anunțurile arată că locul este administrat de Meteor, unul dintre cei mai mari proprietari de spații comerciale stradale din București, deținut de mai multe firme din Cipru.

Spațiul în care a funcționat Raiffeisen Bank fusese ocupat, în trecut, de retailerul de echipamente sportive Intersport, care, ulterior, s-a mutat lângă magazinul Cocor. Astăzi, nici acolo nu mai este prezent, iar magazinul nu mai figurează nici în lista puncte de desfacere de pe site-ul Intersport.

Meteor, Practic, Universal, Romarta Romconsulting și Generalcom sunt cei mai mari jucători când vine vorba de spațiile comerciale stradale din Capitală, multe dintre ele amplasate la parterul blocurilor. Sunt însă companii care comunică foarte puțin sau chiar deloc, astfel că o imagine clară asupra stocului de metri pătrați de spații comerciale stradale este greu de conturat. Doar Practic SA spunea, în primăvara acestui an, că deține aproximativ 35.000 de metri pătrați în care gradul de ocupare este de 95%.

„Putem lua în considerare o chirie medie cuprinsă între 10 și 15 euro pe metru pătrat pentru zonele paupere (modeste – n. red.) și străzi secundare, între 25 și 40 de euro pe metru pătrat pentru spațiile comerciale situate pe străzile principale și bulevarde, iar pentru «prime locations» – precum Calea Victoriei, Magheru, Dorobanți, Piața Unirii – o chirie cuprinsă între 45 și 60 de euro pe metru pătrat”, spunea Mihai Ene, CEO al Practic SA.

Potrivit datelor de la Registrul Comerțului, el este și unul dintre administratorii companiei, care este deținută de Radu Dimofte, cu un pachet de 48% din acțiuni, și de International Business & Trading Corporation (32%) și Wellkept Group (12%). Radu Dimofte este acționar în mai multe businessuri locale precum KFC și Pizza Hut România.

Meteor, Practic, Universal, Romarta Romconsulting și Generalcom sunt cei mai mari jucători când vine vorba de spațiile comerciale stradale din Capitală, multe dintre ele amplasate la parterul blocurilor. Sunt însă companii care comunică foarte puțin sau chiar deloc, astfel că o imagine clară asupra stocului de metri pătrați de spații comerciale stradale este greu de conturat.

La rândul său, Romarta este deținută majoritar de fondul de investiții Broadhurst, condus în România de Siminel Andrei, Universal și Meteor sunt firme controlate de mai multe companii înregistrate în Cipru, Romconsulting este deținută de Raluca Petcu, iar Generalcom este controlată de omul de afaceri Alain Bonte.

În ceea ce privește datele generale pentru Piața Unirii, acolo chiriile medii pentru spațiile comerciale stradale din preajma magazinului Unirea și a Centrului Vechi se situează între 20 și 30 de euro pe metru pătrat pe lună, potrivit datelor consultanților imobiliari. Este însă vorba de spațiile cele mai atractive, cu vad comercial și suprafețe de 100-200 de metri pătrați. Pe măsură ce ne îndepărtăm de Piața Unirii, spre exemplu către Nerva Traian sau Națiunile Unite, chiriile pot să scadă și la jumătate.

„În ultimii 10-15 ani, zona comercială din centrul Capitalei, referindu-ne aici la zona Unirii – centrul istoric, s-a transformat foarte mult, atrăgând mai ales ocupanți din segmentul de restaurante, cafenele, puburi, stimulați de investițiile efectuate în infrastructura publică și în amenajarea zonei pietonale. Astfel, zona a devenit un pol de atracție deopotrivă pentru localnici și pentru turiști”, spune Alexandru David, head of research în cadrul companiei de consultanță imobiliară JLL România.

Pentru ca zona să devină însă și mai atractivă, ar fi nevoie de creșterea diversității funcționale, adică mai multe magazine de modă, galerii de artă, diverse servicii.

„Pe de altă parte, dacă ne referim la bulevardele «istorice» din centru, de exemplu Calea Victoriei, Magheru, Nicolae Bălcescu, Regina Elisabeta, ele au avut și au mult de suferit din cauza investițiilor limitate în consolidarea clădirilor care le mărginesc, majoritatea imobile istorice, aflate în diverse stadii de degradare. Vedem totuși, în ultimii ani, un interes în creștere din partea investitorilor privați pentru reabilitarea și valorificarea unor astfel de imobile, mai ales pe Calea Victoriei.”

De altfel, în ultimul an, Calea Victoriei a devenit un pol de atracție pe de o parte pentru antreprenorii care au găsit acolo o zonă cu vad, iar pe de altă parte pentru bucureștenii care au redescoperit această arteră ca loc de promenadă. Închiderea traficului în zilele de weekend vreme de mai multe luni în timpul sezonului cald a contribuit la popularizarea acestui bulevard. Totuși, …

„Centrul Bucureștiului începe să arate tot mai bine, însă mai avem mult până să ajungem la nivelul capitalelor europene cu comerț stradal. Au apărut concepte noi din categoria food & beverage în zona Piața Victoriei, Calea Victoriei, Mendeleev, care devine astfel o zonă vibrantă, unde bucureștenii aleg să petreacă timpul liber. Un plus în acest sens a fost îmbunătățirea infrastructurii cu trotuare și piste de biciclete, dar și renovarea mai multor clădiri vechi. Același lucru îl așteptăm și pe Bulevardul Magheru, care acum este dezolant”, spune Cristina Toroș, senior consultant, Retail Agency în cadrul companiei de consultanță imobiliară CBRE România.

Cristina Toroș, senior consultant Retail Agency în cadrul companiei de consultanță imobiliară CBRE România: Centrul Bucureștiului începe să arate tot mai bine, însă mai avem mult până să ajungem la nivelul capitalelor europene cu comerț stradal.

Cât privește Centrul Vechi, acolo atracția principală rămân restaurantele și cluburile, operatorii de fashion închizându-și treptat activitățile, din această zonă. Centrul Capitalei mai vine cu un dezavantaj pentru dezvoltarea spațiilor comerciale stradale, și anume suprafața restrânsă a zonelor pietonale și a trotuarelor, precum și a piețelor publice, a spațiilor deschise largi, după modelul marilor orașe europene.

„Practic, în prezent, singurele străzi pietonale sunt cele din centrul istoric, iar acestea oricum sunt înguste și nu sunt conectate mai departe cu alte zone pietonale, astfel încât să rezulte un traseu mai amplu. Totodată, marile piețe din zona centrală, precum Piața Victoriei și Piața Constituției, sunt dedicate mai degrabă circulației sau staționării autoturismelor”, mai spune Alexandru David de la JLL.

Potențialul ar putea fi valorificat prin extinderea și întreținerea corespunzătoare a zonelor pietonale. Este însă amplasamentul central suficient pentru succesul unui spațiu comercial? Pe scurt, răspunsul este nu.

„La modul cel mai simplu, succesul unui spațiu comercial stradal este dat de vad și de puterea de cumpărare a celor care frecventează zona. Numai faptul că un spațiu comercial este situat în centrul orașului nu îl face automat și atractiv, pentru că dezvoltarea nu este uniformă. În București, sunt multe zone centrale care nu au nici vad și nici putere de cumpărare ridicată”, adaugă Alexandru David.

Alexandru David, head of research în cadrul companiei de consultanță imobiliară JLL România: Pentru spațiile comerciale stradale, mult mai important decât metroul este accesul la o arteră pietonală largă și bine întreținută, care să conecteze cât mai multe puncte de interes.

Oamenii caută, în general, cel mai scurt traseu pentru a se deplasa între două puncte de interes, iar traseul este, practic, vadul. Ce există în plan secundar este în afara sa.

„Astfel se explică de ce poți să ai diferențe foarte mari între spații situate la 100-200 de metri distanță, dacă unul este amplasat la bulevard, iar celălalt este situat pe o stradă lăturalnică sau în spatele frontului de blocuri. Ambele se află în aceeași zonă, dar este clar că ocupantul spațiului de la bulevard are șanse să realizeze vânzări mult mai mari datorită vadului.”

Nici conexiunea cu rețelele de transport nu reprezintă o rețetă de succes, pentru că, de pildă, deși Piața Unirii este foarte bine conectată de Piața Universității și, mai departe, de Piața Romană, atât prin linia de metrou, cât și prin mijloacele de transport de suprafață, o persoană care străbate cu metroul distanța dintre cele trei puncte nu cumpără nimic pe parcurs.

„Pentru spațiile comerciale stradale, mult mai important decât metroul este accesul la o arteră pietonală largă și bine întreținută, care să conecteze cât mai multe puncte de interes.”

Ce îi trebuie centrului Capitalei și zonei Unirii îndeosebi este o redezvoltare, o regenerare urbană, în condițiile în care terenuri libere sunt puține. Iar acest lucru nu se aliniază cu ideile dezvoltatorilor, care preferă, în general, să realizeze proiecte de la zero, pentru că această abordare le conferă mult mai multă libertate de mișcare în privința conceptului și a dimensionării. În plus, predictibilitatea costurilor și a duratei de implementare a investiției este mai mare comparativ cu o redezvoltare.

„Mai mult, în cazul restaurării clădirilor istorice, se adaugă restricții suplimentare, avize de la comisii de specialitate și în general costuri mai mari și o durată de execuție mai îndelungată. În aceste condiții, este de înțeles de ce mulți dezvoltatori ocolesc clădirile istorice.”

Ce îi trebuie centrului Capitalei și zonei Unirii îndeosebi este o redezvoltare, o regenerare urbană, în condițiile în care terenuri libere sunt puține. Iar acest lucru nu se aliniază cu ideile dezvoltatorilor, care preferă, în general, să realizeze proiecte de la zero, pentru că această abordare le conferă mult mai multă libertate de mișcare în privința conceptului și a dimensionării.

În final, Bucureștiul nu reușește să se asemene cu alte capitale europene care au făcut din centrele lor adevărați magneți pentru turiști, iar motivele sunt, după cum se vede, multiple.

„Spre deosebire de alte capitale europene, dezvoltarea Bucureștiului s-a realizat mai degrabă din resurse locale limitate decât din resurse atrase din marile fluxuri comerciale ale continentului. În plus, succesiunea rapidă a unor etape de distrugere și reedificare la care a fost supus pe parcursul istoriei – precum cutremure, inundații, bombardamente, resistematizarea zonelor centrale în perioada comunistă – și-a spus cuvântul. Ca o notă particulară pentru București, am mai putea adăuga și întârziere procesului de retrocedare a clădirilor naționalizate în perioada comunistă. Din toate aceste motive, Bucureștiul păstrează foarte puțin din caracterul medieval inițial, nu este ancorat, de exemplu, de piețe pietonale largi, mărginite de edificii medievale, palate, catedrale, bastioane sau canale de navigație”, adaugă Alexandru David de la JLL.

Peste toate, se mai adaugă și unele diferențe culturale sau în privința preferinței istorice pentru materiale de construcție mai puțin durabile, precum lemnul, în defavoarea pietrei și a cărămizii. Toate aceste elemente fac ca Bucureștiul să fie un oraș fragmentat, unde zonele de atractivitate sunt mai degrabă dispersate în teritoriu decât adunate într-un punct central.