Cine este românul din spatele celei mai mari tranzacții de închiriere ca valoare pe piața de birouri, un contract de 57 de milioane de euro pe 15 ani cu o companie germană

Companiile din tech reprezintă un jucător important pe piața de birouri din Capitală. Centre software, de cercetare și dezvoltare sau backoffice, toate recrutează anual mii de angajați. Pandemia și munca în sistem hibrid a mai încetinit din avânt, însă noile clădiri construite de cei mai mari dezvoltatori atrag nume grele.

Cererea netă de spații de birouri din București din trimestrul al doilea a depășit pentru prima dată în ultimii doi ani tranzacțiile de reînnoire și renegociere a contractelor existente, evoluție care are un impact pozitiv asupra ratei de neocupare, în condițiile în care în acest an nu fost livrat niciun proiect de birouri noi, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Aproximativ 77.000 metri pătrați de birouri au fost tranzacționați în București în al doilea trimestru al acestui an, cererea netă înregistrând o revenire puternică, cu o cotă de 62% din volumul tranzacționat, cea mai mare pondere trimestrială din T1 2022 și până în prezent.

De această dată, unitățile de învățământ au ocupat prima poziție în topul contractelor de închiriere – Genesis Collage a contractat în Petrom City 10.000 mp, spre exemplu.

Sectorul farmaceutic și medical a fost cel mai activ din punctul de vedere al suprafeței de birouri noi tranzacționate, cu o pondere de 19% din total (15.300 metri pătrați), pe locul al doilea plasându-se companiile din IT&C, cu 18% din total (14.500 metri pătrați). Companiile de servicii profesionale și cele din domeniul industrial și manufacturier au contractat noi spații de birouri în prima jumătate din 2024.

Dar în 2024 principala noutate a venit din Dimitrie Pompeiu – dezvoltatorul imobiliar One United Properties, care a încheiat cea mai mare tranzacție de închiriere ca valoare pe piața de birouri, un contract de 57 de milioane de euro pe 15 ani cu gigantul german Infineon, a demarat în august lucrările de construcție la clădirea One Technology District. Aceasta este una dintre foarte puținele clădiri dezvoltate de la zero pentru un singur chiriaș – cazuri precedente au mai fost doar Dacia/Renault cu Renault Business Connected sau clădirea UniCredit din Expoziției, ambele cazuri implicând dezvoltarea de la zero și ulterior închirierea lor.

„Va fi cel mai mare centru de cercetare-dezvoltare pentru semiconductori din sud-estul Europei. Este o realizare extraordinară pentru România și pentru București ca destinație de business. A fost un proces extrem de lung, care a durat aproape trei ani“, a spus Mihai Păduroiu, CEO-ul diviziei Office a One United Properties. Clădirea va avea peste 20.000 de metri pătrați închiriabili, în baza specificațiilor prevăzute de Infineon, care împreună cu o serie de consultanți au sondat piața locală și au vorbit cu majoritatea dezvoltatorilor de birouri din București, solicitând respectarea unor criterii financiare și tehnice.

Noua clădire de birouri dezvoltată vine cu un sistem inedit de climatizare, care va duce imobilul la un nivel foarte ridicat de sustenabilitate. „Am adus la masă expertiza noastră din ultimii trei ani pe zona de sustenabilitate și am reușit să implementăm un sistem în premieră, de geo-exchange, care înlocuiește integral o soluție clasică de climatizare. Acest sistem reprezintă un sistem de pompă de căldură care folosește ca agent termic primar temperatura constantă a scoarței Pământului. Face, practic, un transfer de căldură cu pământul.“ Astfel, va fi forată o serie de aproape 300 de puțuri sub clădire, pe toată amprenta sa, la o adâncime de 120 de metri. Prin aceste puțuri, se creează o rețea prin care circulă agent termic performant și care folosește temperatura constantă de la acea adâncime a scoarței pământului. Împreună cu sistemul de pompe de căldură, încălzesc și răcesc integral clădirea de birouri, în funcție de nevoile anotimpului, fără să mai fie nevoie de gaz sau de infrastructura care vine la pachet cu combustibilul fosil. Decizia implementării acestui sistem a venit ca urmare a faptului că Infineon, prin brieful prezentat, a impus un nivel foarte ridicat de sustenabilitate la nivelul clădirii, cu emisii cât mai scăzute, plecând de la un standard de certificare LEED Platinum. One United Properties implementează de aproximativ patru ani acest sistem geo-exchange în proiectele rezidențiale pe care le dezvoltă. Eficiența este însă mai mare într-o clădire de birouri, unde necesarul de apă caldă este foarte mic, iar nevoile de rece și cald sunt constante, spre deosebire de locuințe. Economiile pe perioada contractuală depășesc un milion de euro, conform calculelor One United Properties.

„De asemenea, au solicitat o locație restrânsă ca perimetru, având în vedere că ei angajează o forță de muncă extrem de specializată, ingineri cu un profil foarte nișat.“ Infineon este prezentă în București de aproape douăzeci de ani, iar majoritatea angajaților era deja familiarizată cu o anumită zonă, mai exact Floreasca – Barbu Văcărescu – Pipera. „În primă etapă, noi am sugerat proiectul nostru din Cotroceni, deoarece acolo eram deja în lucru cu faza a doua a lucrărilor și ar fi fost o potrivire aproape perfectă. Dar o organizație performantă ca Infineon prioritizează resursa umană, așa că a optat pentru o localizare mai aproape de dorința majorității angajaților, motiv pentru care noi a trebuit să cumpărăm un teren în zona Dimitrie Pompeiu.“

Terenul a fost cumpărat de la Immofinanz, dezvoltator preluat de cehii de la CPI. Discuțiile exclusive între One United și Infineon au început în urmă cu un an și jumătate, compania având nevoie destul de urgent de un mediu de lucru nou. Contractul, achiziția terenului și toate celelalte etape a trebuit îndeplinite cât mai repede posibil. „Execuția efectivă a construcției durează între 20 și 24 de luni. Clădirea este într-o zonă accesibilă, se poate lucra intens, există acces facil pentru utilaje. Astfel, trebuie livrată până în 2026.“

One United realizează in-house toată partea de proiectare și antrepriză generală a proiectelor pe care le dezvoltă, ceea ce ajută la optimizarea produselor și la adaptarea rapidă la piață.

„În continuare ne confruntăm cu dificultăți foarte mari din punctul de vedere al volatilității prețurilor atât la materiale, cât și la forță de muncă, ce a devenit foarte scumpă. La acestea se adaugă și dobânzile. Noi trebuie să ne asigurăm că nu depășim bugetul și termenii contractuali“, spune executivul.

„În continuare ne confruntăm cu dificultăți foarte mari din punctul de vedere al volatilității prețurilor atât la materiale, cât și la forță de muncă, cARe a devenit foarte scumpă. La acestea se adaugă și dobânzile. Noi trebuie să ne asigurăm că nu depășim bugetul și termenii contractuali.“

Mihai Păduroiu, CEO-ul diviziei Office în cadrul One United Properties

Tranzacția dintre One United și Infineon a fost intermediată de compania de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. Infineon este un lider global în domeniul semiconductorilor pentru sisteme de putere și IoT, cu peste 58.600 de angajați la nivel mondial. Infineon Technologies a intrat în România în 2005, odată cu deschiderea unui centru R&D în București. Compania este prezentă și în Iași, iar în total în România are peste 500 de angajați.

One United Properties mai are în dezvoltare o serie de proiecte mixed-use în toate zonele Bucureștiului. În aproape oricare dintre ele poate fi introdusă o componentă de birouri, spune Mihai Păduroiu. „Avem un portofoliu mare de terenuri și putem introduce birouri aproape oriunde. Poate fi vorba, de asemenea, și de un spital sau de funcțiuni mixte, de exemplu birouri cu hotel. Ne putem adapta la orice fel de cerere.“

La nivelul pieței, există în continuare terenuri disponibile pentru birouri, dar, din cauza problemelor legate de urbanism, ele nu pot fi dezvoltate în perioada următoare. Etapa de autorizare a unor asemenea proiecte durează minimum trei ani.

Bucureștiul rămâne una dintre cele mai atractive destinații de business din Europa, astfel că cererea de clădiri birouri moderne rămâne solidă. Multinaționalele trebuie să-și desfășoare activitatea în clădiri verzi, sustenabile, iar acești factori generează în continuare cerere pentru spații de birouri, remarcă Mihai Păduroiu. „În București, avem o situație specială privind autorizarea proiectelor, avem dobânzi mari și destul de puține locații unde se poate construi la scară mare, unde se pot construi business parkuri. Împreună cu șocul generat de pandemie, majoritatea jucătorilor mari au intrat în expectativă, ceea ce generează o situație destul de ciudată, pentru că oamenii au impresia că se lucrează în continuare de acasă și nu mai e nevoie de spații de birouri, însă în realitate este nevoie, oamenii se întorc la birou.“

O singură preînchiriere de peste 20.000 mp după pandemie: Infineon la One Technology District

În următorii doi ani, Bucureștiul are zero livrări de birouri programate, ceea ce reprezintă o premieră istorică în ultimele două decenii. Cererea, în acest moment, nu este aliniată cu realitatea, iar atunci când companiile vor vedea că nu mai au soluții, vor începe să acționeze, este de părere Mihai Păduroiu.

„Toți jucătorii – companii, dezvoltatori, autorități – ar trebui să se așeze la masă și să găsească niște soluții pentru că altfel știrbim atractivitatea Bucureștiului. Dacă cineva caută acum un spațiu ultramodern de 5.000-1.000 de metri pătrați de birouri, nu găsește.“ Pandemia, creșterea dobânzilor, scumpirea materialelor, munca de acasă, dar și lipsa acută de autorizații de construire din ultimii patru ani au pus atât de multă presiune pe piața birourilor din Capitală, încât acesta este primul an în care niciun dezvoltator nu va livra o clădire mare de birouri.

În 2024 primul semestru a venit cu zero proiecte noi de birouri, însă anterior prima jumătate dintr-un an era o perioadă importantă de livrări. Nici a doua jumătate a anului nu va aduce schimbări, un singur proiect fiind așteptat, dar și acesta fiind unul de mici dimensiuni și construit ca o componentă. „Clădirea AFI Loft este singurul proiect de birouri care va fi livrat în 2024, astfel că în acest an vom avea cea mai mică ofertă de spații de birouri noi din ultimii 25 de ani“, a spus Eduard Turcoman, director office agency la Cushman & Wakefield Echinox.

După aproape cinci ani în care livrările au scăzut treptat, abia în 2024 dezvoltatorii au început să anunțe noi proiecte, însă care vor fi livrate abia peste doi sau trei ani. Spre exemplu, în primăvară, Vastint anunța demararea lucrărilor la faza a doua a Timpuri Noi Square, cei de la One United au venit cu anunțul legat de One Technology District, viitorul sediu Infineon. La început de septembrie, cehii de la PPF urmează să anunțe oficial demararea lucrărilor la The Arc, proiect care inițial era așteptat să demareze în 2022.

În prima jumătate a acestui an s-a consemnat o activitate puternică de închiriere, cu 168.000 metri pătrați contractați în București, marcând o scădere de doar 11% față de S1 2023. Din această suprafață, 82.100 metri pătrați reprezintă cerere nouă, ceea ce înseamnă că în prima jumătate a anului companiile au închiriat birouri noi pentru 8.000 de angajați. Suprafața medie a unei tranzacții în cazul contractelor pentru spații noi a fost de peste 1.100 metri pătrați.

„Activitatea de închiriere de pe piața de birouri este în creștere în toată Europa, în condițiile în care companiile s-au adaptat la modul de lucru hibrid și tot mai mulți angajați revin birouri. Privim cu optimism spre a doua jumătate a anului și spre următorii ani, în ceea ce privește evoluția cererii de spații de birouri, mai ales pentru clădirile premium, de clasa A. Acestea sunt preferate datorită accesului facil la mijloacele de transport în comun, a ofertei variate de servicii și facilități pentru chiriași, precum și a respectării celor mai înalte standarde ESG. De exemplu, în zonele ultracentrale – Piața Victoriei, Bulevardul Aviatorilor, Floreasca sau Dorobanți – rata de neocupare în clădirile clasa A a scăzut considerabil, ajungând la 5%, ceea ce reflectă interesul crescut al companiilor pentru aceste spații“, explică Mădălina Cojocaru, partner office agency, în cadrul Cushman & Wakefield Echinox.

Rata medie de neocupare din București și-a continuat trendul descendent înregistrat în ultimele trimestre, atingând un nivel de 14,2%, cu scăderi suplimentare așteptate până la sfârșitul anului din cauza ofertei noi extrem de limitate.

Chiria de referință din zona CBD a Capitalei a consemnat o ușoară scădere de 0,50 euro, până la 21,50 euro/mp/lună, în timp ce pe celelalte subpiețe nivelul chiriilor au fost stabile.

Suprafața de spații în construcție rămâne limitată, proiecte totalizând 88.400 metri pătrați închiriabili fiind în diferite stadii de dezvoltare. Pentru acest an este programată livrarea unei singure clădiri, AFI Loft, cu o suprafață de 15.000 metri pătrați.    ■