Cine este austriacul pentru care România a devenit cea mai bună afacere

Încă de la prima vizită pe meleaguri românești, în anii ’90, austriacul Clemens Petschnikar a sesizat potențialul pieței locale de a se transforma într-un hub de business care să atragă jucători din toate colțurile Europei și nu numai, așa că a decis să se stabilească aici, pentru a fi el însuși parte DIN această metamorfoză. După o experiență variată în top managementul corporatist, România a devenit nu numai țara sa de adopție, ci și pariul lui ca antreprenor, odată cu fondarea grupului Square 7 Properties, unul dintre cei mai importanți dezvoltatori de parcuri de retail de pe plan local. Cum s-au desfășurat primii 20 de ani de activitate ai jucătorului și ce obiective are pentru viitor?

„Am venit în România la finalul anilor ’90, când am fost recrutat pentru rolul de CEO al Billa. Au fost niște ani cu multe provocări, dar am realizat și potențialul fantastic al acestei piețe aflate atunci la început de drum. Mi-a plăcut țara foarte mult și am decis să rămân aici, dând curs și altor propuneri, precum cea de a conduce Unirea Shopping Center sau de a prelua rolul de CEO al Artima. Am intuit creșeterea cererii de spații moderne comerciale precum și nevoia unui jucător profesionist care să ofere servicii integrate: dezvoltare, administrare și mentenanță imobiliară. Așa a apărut grupul Square 7”, povestește Clemens Petschnikar, fondator și CEO al Square 7 Properties, care a închis anul 2022, la nivel de grup, cu o cifră de afaceri de 5,1 milioane de euro.

Cu un istoric de 20 de ani pe piața românească, grupul are 35 de angajați și este alcătuit din trei companii: Square 7 Properties, Squarebox și Switchboard.

Square 7 Properties este compania specializată în dezvoltare imobiliară. Gestionează întregul proces de dezvoltare a proiectului, începând cu studiul și analiza pieței și continuând cu procesul de selecție și achiziția de terenuri, proiectarea și autorizarea centrului, managementul construcției, definirea mixului de chiriași și coordonarea procesului de închiriere, până la livrarea proprietății finalizate către investitor și chiriașii acestuia. Jucătorul este, totodată, partenerul de țară pentru România al fondului de investiții de origine belgiană Mitiska REIM. Parteneriatul dintre cele două entități a pus bazele unuia dintre cei mai dinamici jucatori pe piața de retail din Romania, cu un portofoliu  de 25 de parcuri de retail, în suprafață totală de 142.000 de metri pătrați. „Modelul de business al parcurilor de retail are ca atuuri ancorele de food, locurile de parcare în aer liber și accesul direct în magazine. Modelul este mult mai eficient decât cel al mallurilor, implicând costuri semnificativ mai mici de dezvoltare. Acest model și-a dovedit reziliența pe durata pandemiei, fiind mai puțin afectat de restricții”, susțin rerprezentanții Square 7. Square 7 Properties oferă și servicii de project management (autorizare și managementul construcției) pentru parteneri cu renume, cu care derulează colaborări pe termen lung. Printre aceștia se numără Immofinanz/CPI (cu proiectele Vivo Baia Mare, Victoria Park, IRIDE) și Supernova (pentru tot portofoliul din România, respectiv Jupiter Pitești și galeriile Cora). De asemenea, compania oferă servicii de dezvoltare pentru partenerii tradiționali din domeniul FMCG: Kaufland și Lidl, alături de care au dezvoltat zone comerciale foarte atractive în fiecare dintre orașele unde este prezent (Kaufland – 22 magazine și Lidl – 9 magazine).

Squarebox este compania care se ocupă de administrarea activelor imobiliare (property management), oferind servicii precum: contabilitate și administrare SPV (special purpose vechicle), reprezentarea proprietarului în fața autorităților, planificare, raportare și control, trezorerie și operațiuni bancare, structurarea finanțării proiectului imobiliar, managementul relațiilor cu chiriașii.

Switchboard este compania specializată în servicii de mentenanță a activelor imobiliare (facility management): întreținere, reparații și curățenie.

Compania este prezentă cu parcuri de retail, ce sunt ancorate de Lidl sau Kaufland, în 24 de localități: Arad, Bacău, Baia Mare, Bistrița, Brăila, București (cu două parcuri – Mihai Bravu & Pipera Plaza), Buzău, Câmpina, Caransebeș, Drobeta-Turnu Severin, Giurgiu, Iași, Medgidia, Mediaș, Mioveni, Odorheiu Secuiesc, Pașcani, Ploiești, Reșița, Sighetu Marmației, Slatina, Slobozia, Târgu Mureș și Tulcea.

Despre clienții din portofoliu, antreprenorul spune că aceștia sunt investitori cu experiență îndelungată pe piața imobiliară și cu cerințe extrem de clare în privința așteptărilor legate de randamente, calitatea produselor care le sunt livrate și coordonarea eficientă a bugetelor de investiții și administrarea produselor imobiliare gestionate de grup.

Lista de chiriași include brandurile Fressnapf, DM, Sinsay, Kik, Sportisimo, Jysk, Pepco, Xpress, C&A, Numero Uno, TEDI, Hervis, New Yorker, Dr Max, Takko, CCC, Noriel, KFC, C&A, Deichmann, Flanco, House, Altex, LEMS, Techno, MaxiPet, Medimfarm, Merkur, Optica Otipfarm, Superbet, Attitude, Starbucks, Casa Berarilor, BT, Barber Shop, 5 a sec, PetMag, Porto Gallo, Real Food, HOT Woks, Catena, Lensa, Dinner Food, Pizza Bonita, Maria Pharmamed, El Pescador, Alioli El Pescador, Alioli, Sensiblu, Beijing Garden, Pasta Bar, Tabac Xpress, Tip Top, World Class, Auchan, Casa cu flori, Dovani, Atlantis Gold, H&M, Lc Waikiki, Klarmann, Plafar, Mon Jardin Patisserie, Exchange Office, Moonlight Club, Orange, Pepco, Animax, Metropolis, SMYK, Humana și Jazz Serv.

În ceea ce îi privește pe cei care trec pragul parcurilor de retail gestionate de companie, numărul acestora depășește 150.000 de persoane, incluzând de la liceeni la familii cu venituri mici și medii (25-45 de ani), pensionari și persoane și familii cu venituri peste medie și chiar mari
(35-55 de ani).

Pipera Plaza. Ca timp, durata dezvoltării unui parc de retail poate varia de la doi la patru ani, luând în considerare ca primă etapă selecția și identificarea terenului pretabil pentru o astfel de dezvoltare.

Baia Mare Shopping Park. Munca pentru dezvoltarea unui nou parc de retail începe de la procesul de selecție a orașelor și identificarea terenurilor pretabile unei astfel de dezvoltări.

Capitalismul sălbatic, educat pe parcurs

Vorbind despre evoluția pieței de la venirea sa aici și până în prezent, antreprenorul observă că, „având în vedere că lucrez pe piața locală încă de la finalul anilor ’90, schimbarea este una majoră în bine”. Astfel, dacă e să ne uităm la inflație, adaugă el, anul 1997 a avut un record negativ de 154,8%, în timp ce nivelul inflației pentru 2022 a fost la 13,8%. „Chiar dacă anii postpandemici au fost extrem de dificili din această perspectivă, lucrurile nu se pot compara cu anii ’90, sau cum au fost denumiți «anii capitalismului sălbatic?». Integrarea în Uniunea Europeană, precum și în NATO a adus noi oportunități de dezvoltare economică, România și-a construit o infrastructură nouă, salariile au crescut exponențial, orașele s-au dezvoltat. Pe lângă București și marile centre regionale – Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Brașov, Constanța și Craiova – mai multe orașe au cunoscut și ele o dezvoltare substanțială, oamenii au devenit activi din punct de vedere comercial, iar nevoia de spații comerciale moderne a apărut firesc.”

Potrivit lui Petshnikar, ceea ce s-a întâmplat în alte țări din zona CEE, mai bine dezvoltate decât România, ne arată că este nevoie de parcuri de retail în suprafață de aproximativ 5.000-10.000 de metri pătrați pentru orașe sau comunități de 15.000-20.000 de locuitori. „Din acest punct de vedere, mai este încă loc de expansiune și creștere pe piața locală.”

Cât despre principala provocare întâmpinată în dezvoltarea businessului, antreprenorul spune că aceasta, și cea care, „din păcate, rămâne în vigoare și acum în România”, este lipsa unui cadru legislativ și fiscal predictibil. „Schimbarea regulilor în timpul jocului, fără o perioadă tampon de pregătire, nu aduce avantaje României din perspectiva atragerii a noi jucători cu capital extern. Noi suntem investitori pe termen lung și gândim planurile de afaceri pentru 5-10 ani. Operăm 25 de parcuri de retail și lucrăm la autorizarea a alte cinci astfel de centre. Modificările recent discutate în coaliție ne afectează serios business planurile anterior stabilite.” La aceasta amintește că se adaugă și provocările ultimilor ani, cu care piața nu se confruntase anterior: pandemia de COVID, restricțiile îndelungate care au afectat direct industria de retail, războiul și explozia costurilor. „Cred că adaptabilitatea a reprezentat cheia în depășirea acestor situații, dublată de răbdare și empatie pentru nevoile chiriașilor noștri.”

La capitolul „competiție”, pe lângă investitorii specializați în parcuri de retail cum ar fi Prime Kapital sau Scallier, executivul amintește și de jucătorii cu portofolii de malluri, precum AFI Europe sau Iulius, care au început să fie atrași de parcurile de retail și dezvoltă astfel de produse. Vede însă concurența drept un aspect benefic, ce duce la ridicarea per total a nivelului de calitate pentru produsele finale livrate către consumatori. „Noi avem un portofoliu unic de parcuri de retail prin dimensiune și diversitate. Investim constant în clădiri noi, sustenabile, în concepte moderne de retail, adaptate la cerințele din ce în ce mai exigente ale consumatorilor și investitorilor.”

De la concept la inaugurare

În ceea ce privește tedințele remarcate în piață, executivul notează că, în contextul postpandemic și al inflației galopante, oamenii și-au modificat obiceiurile de consum, devenind mai prudenți. „Cu toate acestea, este notabilă performanța retailerilor de tip discount și de tip pet shop în toată această perioadă, la care se adaugă magazinele de tip home & deco, pe fondul menținerii sistemului de muncă hibrid. Pe fondul menținerii tendinței inflaționiste, anul 2023 a accentuat preferința românilor către parcurile de retail, unde se regăsesc cu precădere chiriași tip discounter. Totodată, se remarcă faptul că în 2023 retailerii au continuat să susțină puternic investițiile în modernizarea conceptelor de retail, ceea ce demonstrează încrederea în acest format de business.”

Din rândul proiectelor și obiectivelor viitoare, reprezentanții companiei lucrează, printre altele, la definirea conceptelor și autorizarea a încă cinci parcuri de retail atât în orașe unde grupul este prezent, cât și în orașe noi, termenele de finalizare avute în vedere fiind 2024 – 2026. „Vom demara în scurt timp un nou proiect în Pitești și avem securizate mai multe locații în orașe precum Arad, Galați, Constanța sau Ploiești.”

Munca pentru dezvoltarea unui nou parc de retail începe de la procesul de selecție a orașelor și identificarea terenurilor pretabile unei astfel de dezvoltări. „Continuă cu negocierea și semnarea contractului de achiziție a terenului, iar apoi toate etapele de dezvoltare: definirea conceptului și a mixului de chiriași, proiectare, autorizare, negocierea și semnarea contractului cu antreprenorul general, supervizarea procesului de construcție și respectarea termenilor agreați în contract, identificarea și semnarea contractelor cu retailerii, finalizarea, predarea și inaugurarea centrului.”

Fiecare din această etapă este la fel de importantă, spune Clemens Petschnikar. „Dacă pot face o comparație mai plastică se aseamănă construcției unui set Lego. Dacă ai greșit o piesă trebuie sa te reîntorci să corectezi pentru a avea produsul final dorit.”

Ca timp, durata dezvoltării unui parc de retail poate varia de la doi la patru ani, luând în considerare ca primă etapă selecția și identificarea terenului pretabil pentru o astfel de dezvoltare. „Etapele de negociere și autorizare sunt cele mai îndelungate, construcția durează în medie 9 luni. De cele mai multe ori când demarăm șantierul parcul are deja un grad mare de închiriere.”

Executivul mai spune că și „sustenabilitatea face parte din ADN-ul  a grupului de companii, pentru că gândim pe termen lung”. În acest sens compania investește în construcții sustenabile, prietenoase cu mediul, ce aduc o valoare adăugată pe termen mediu și lung. În prezent, 100% din totalul portofoliului este certificat BREEAM (scor Very Good) – un sistem „cu o reputație excelentă”, care certifică clădirile sustenabile. „Un pas în plus pentru componenta de mediu din strategia noastră ESG, am semnat de curând un parteneriat cu Eldrive Romania prin care vom monta stații de încărcare electrice în tot portofoliul până la finalul anului viitor. Primele stații sunt deja funcționale în Giurgiu Shopping Park: patru stații, marca ABB, de 50 kW Ă 22 kW, unde pot fi încărcate opt mașini electrice simultan.”

Brick & mortar vs. online

Despre viitorul industiei de retail tradițional versus digital, antreprenorul este de părere că experința online este complementară celei de tip brick & mortar, iar cele două mai degrabă se completează, nu se concurează. „Avem deja mai multe exemple pe piața locală de retaileri e-commerce care au făcut pasul către magazine fizice, tocmai pentru că acest tip de comerț oferă o interacțiune cu clientul pe care nu o poți regăsi în cumpărăturile online.” În ceea ce privește parcurile de retail, spune că acestea încep să vină cu o ofertă din ce în ce mai diversificată atât de produse, cât și de servicii, captând o gamă largă de cosumatori începând cu tineri liceeni sau studenți până la pensionari. „Nu vedem în acest moment pentru piața românească o categorie care să fie 100% dedicată unui anume tip de comerț. Așa cum menționam anterior, cele două tipuri de retail, offline și online, sunt complementare. Pentru români mersul la shopping este o metodă de relaxare. Pe lângă cumpărăturile propriu-zise, se pot relaxa la o cafenea sau pot lua masa în familie sau alături de prieteni.”

În viziunea sa, parcul de retail al viitorului va evolua spre conceptul de „convenience center”, care oferă clientului toate serviciile necesare zi de zi, într-un mediu modern, plăcut, confortabil și care se diferențiază de parcurile de retail obișnuite, prin ofertele suplimentare de servicii, gastronomie și entertainment.   

Carte de vizită

Clemens Petschnikar, fondator și CEO, Square 7 Properties

• Născut în Austria, el deține un master de la Universitatea de Economie din Viena;

• Înainte de a-și începe propria afacere a lucrat ca director executiv pentru Aldi și REWE; în activitatea sa, a gestionat dezvoltarea și inaugurarea a peste 500.000 de metri pătrați de spații comerciale;

• În 2003 s-a lansat în antreprenoriat cu un prim business, Square 7 Properties.