Ce spun dezvoltatorii: Pot exista soluții mai eficiente la limitarea avansului la 10%. Dacă intră acum în vigoare, există riscul de blocare a unor proiecte demarate

♦ Controlul băncilor asupra proiectelor, chiar dacă acestea nu finanțează direct, ci doar să controleze fluxul de bani către dezvoltare, și înscrierea imobilelor într-o carte funciară provizorie sunt printre soluțiile propuse de dezvoltatori, ca alternativă la limitarea avansului de zece procente.

Ca urmare a publicării investigației Recorder cu privire la proiectul imobiliar Nordis, parlamentarii PSD au depus în senat un proiect de lege pentru completarea Legii nr. 10/1995 care să limiteze avansul pe care un dezvoltator îl poate cere clienților la un maxim de 10% sau până la 40% dacă acesta este asigurat. De partea cealaltă, dezvoltatorii spun că această asigurare de avans nu există în acest moment, iar riscurile de a bloca și mai mult piața sunt mari, pentru că o astfel de schimbare trebuie anunțată dinainte, nu peste noapte.

„Blocajul va fi unul pe timp scurt dar și cu un risc de faliment pentru cei care deja au început proiectele și sunt într-o fază incipientă și nu au deja încasate avansuri de la clienți pentru a finaliza lucrarea. Dacă îi obligi să încaseze doar 10%, nu vor avea cum să termine proiectul și vor suferi și cei care au plătit avansul. Acum nu există în România acest produs, asigurare de avans. El există în alte țări – am fost în discuții cu asiguratorii acum 3-4 ani, când Gran Via oferea scrisori de garanție bancară pentru avansurile clienților, dar nu era obligatorie și numărul celor care voiau să încheie era mic și îi împiedica atunci să ofere acest produs. O  astfel de asigurare nu apare peste noapte“, spune Antoanela Comșa, director general adjunct pentru Meta Estate și președinte al dezvoltatorului Gran Via. Ea explică faptul că în forma propusă, legea ar bloca micile investiții care sunt finanțate cu banii clienților.

„Eu nu sunt de acord ca un proiect să fie realizat pe banii clienților. Un investitor trebuie să aibă și fonduri proprii. Dar pe de altă parte, nici nu îi poți împiedica să facă o dezvoltare. Mai mult, dacă ești un dezvoltator mic, cu proiect mic, fără istoric, banca nu te finanțează. Și atunci dezvoltatorul se poate finanța prin avansurile clienților. În Franța există produsul de garantare, dar avansul nu este limitat – promisiunea este de 5%, dar când ai fundația ajungi la 35% și poți lăsa plata pe măsură ce este construit proiectul“, spune Antoanela Comșa.

Ea explică însă că un proiect imobiliar este construit pe etape, iar un dezvoltator nu are niciun motiv întemeiat să ceară toți banii înainte ca acesta să aibă măcar autorizația de construire.

„Dezvoltatorul nu are de ce să ceară toți banii la începutul proiectului. Dacă încasează 10-30% de la fiecare și primește bani pe parcurs, poate construi cu un ritm sănătos. La început singurele costuri sunt legate de taxe și proiectare, nu ai așa costuri mari înainte de autorizație de construire. Mai mult, trebuie educată și piața. Nu poți plăti de la bun început peste 90% din bani cuiva care nu a mai dezvoltat niciodată, să semnezi un astfel de promisiune de vânzare-cumpărare, unde ești prizonier și nu ai nicio șansă reală de a recupera banii. Sperăm ca ce s-a întâmplat cu Nordis să fie un semnal de alarmă. Problema a fost acutizată pentru că mulți vând off-plan și înainte de a avea autorizația de construire. Și nu știi când și dacă o obțin. Problema este că vând off-plan cu 1000 euro/mp util să zicem, dar pentru că întârzie autorizația, peste 2-3 ani vei avea costuri de 1300 euro/mp și nu mai poți construi. Poți face cu rezervări de 500-2000 de euro pentru a testa interesul“, a spus Antoanela Comșa.

Soluția agreată de mai mulți dezvoltatori este aceea prin care băncile să controleze cash-flow-ul de bani către dezvoltare, astfel încât să existe o evidență a banilor intrați în proiect și să fie direcționați către investiții în construcția acelui proiect și nu către terțe părți.

„Cea mai mare garanție pentru clienți sunt proiectele finanțate de bănci. Eu aș sfătui clientul să se uite la profilul dezvoltatorului – risc va exista oricum, pentru că depinzi și de macroeconomie – ca exemplu, când se va termina războiul în Ucraina și va începe reconstrucția, prețurile materialelor de construcții vor exploda, materialele vor merge spre Ucraina. Băncile lucrează cu manageri de proiect care confirmă fiecare pas al investiției. Ei cel mult se pot păcăli cu banii de pe o lună, pentru că analizează tot, de la profil, la investiții, la lucrări“, a spus Antoanela Comșa.

Andrei Diaconescu, cofondator One United Properties: Trebuie înființată o carte funciară provizorie, în care să fie înscrise apartamentele odată cu obținerea autorizației de construire. Orice tranzacție sau avans încasat vor fi scrise în acea carte funciară și implicit orice vânzare sau înasare este monitorizată

Acest punct de vedere este susținut și de căte fondatorii One United Properties, unul dintre cei mai activi dezvoltatori de pe piața locală.

„Băncile au serviciu de monitorizare a lucrărilor de construcție a unui proiect, ei lucrează cu ingineri și evaluatori. Banii din avans trebuie folosiți exclusiv pentru finanțarea construcției. Băncile monitorizând lucrarea, ei dau mai departe drumul la bani către furnizori. Astfel de servicii pot fi extinse spre exemplu și către proiecte care nu sunt finanțate de bănci, dar să existe o monitorizare a construcției“, a explicat Andrei Diaconescu, co-fondator One United Properties.

Dezvoltatorul mai vine cu o propunere, pentru a împiedica vânzarea unui imobil către mai multe părți, înainte ca acesta să fie construit.

„Trebuie înființată o carte funciară provizorie, în care să fie înscrise apartamentele odată cu obținerea autorizației de construire. Orice tranzacție sau avans încasat, va fi scris în acea carte funciară și implicit orice vânzare sau înasare este monitorizată“, a subliniat Andrei Diaconescu.