Ce se întâmplă cu prețurile locuințelor în 2022, după ce anul acesta au crescut cu 10-12%?

Anul 2021 a fost un an al recordurilor din punct de vedere al pieței rezidențiale, după ce primele 11 luni au adus cu 56% mai multe tranzacții cu locuințe la nivel național față de aceeași perioadă a anului trecut. În ceea ce privește Capitala, acolo avansul a fost de 40%.

Astfel, deși anul a fost încă unul dificil, din cauza pandemiei, el a venit cu rezultate mai bune decât cei precedenți, devenind în cele din urmă cel mai bun an din ultimele decenii în privința efervescenței rezidențiale.

„Finanțarea a fost mai accesibilă, iar rata dobânzilor a fost la un minim istoric în 2021. Anul acesta este primul an când rata pentru un apartament cu două camere scade sub 50% dintr-un salariu mediu, cea mai recentă valoare calculată reprezentând 43% mai exact. În 2019, rata era de 63%”, a spus Gabriel Voicu, vicepreședintele companiei de consultanță imobiliară SVN România, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN.

Indicele de accesibilitate a obținerii unei finanțări reprezintă, procentual, rata medie din salariul mediu net la nivel național pentru cumpărarea unui apartament nou cu două camere în București, de 50 de metri pătrați utili, prin credit imobiliar standard, pe o durată de 25 de ani.

Chiar dacă dobânzile vor crește, arată consultanții SVN România, această majorare nu va duce la o înrăutățire semnificativă a accesibilității achiziționării unei locuințe sau a contractării unui credit, situația fiind încă mult mai bună comparativ cu ianuarie 2020, înaintea declanșării pandemiei.

Condițiile din piață – generate în principal de scumpirea spectaculoasă a materialelor de construcții și chiar inaccesibilitatea acestora uneori, din cauza întreruperii lanțurilor de distribuție și de aprovizionare – au dus însă la o creștere a prețurilor la locuințe. Consultanții SVN vorbesc despre un avans de aproximativ 12% față de anul trecut în ceea ce privește piața rezidențială nouă. Potrivit lui Gabriel Voicu, apartamentele vechi, de obicei, urmăresc trendul apartamentelor noi, așa că probabil și acelea au avut aceeași creștere.

„Mai mult, piața forței de muncă din construcții este deficitară și vine și ea cu costuri mari. Cred că o creștere similară vom avea și în 2022, de 10-15%, pentru că în continuare prețul materialelor de construcții este în creștere, iar piața forței de muncă este deficitară.”

Chiar și cu o creștere de 15% a prețului imobilelor, raportată la un salariu mediu care s-ar mări doar cu 5%, indicele de accesibilitate rămâne la nivelul pre-pandemic, din 2019, crede Gabriel Voicu. Așa că, potrivit estimărilor sale, această potențială creștere de preț din 2022 nu va afecta foarte mult piața rezidențială.

SVN România calculează, în fiecare an, gradul de accesibilitate a unei locuințe, un indice pe care îl obține luând în considerare salariul mediu pe economie și prețul mediu al unui apartament nou cu două camere în București, cu o suprafață de 50 de metri pătrați utili. Astfel, potrivit statisticilor SVN România, astăzi sunt necesari 8,5 ani (adică 102 salarii medii) pentru a cumpăra un astfel de apartament. Trebuie ținut însă cont că salariile din București sunt cu aproximativ o treime mai mari decât media națională.

Spre comparație, în ianuarie 2019 erau necesari 8,9 ani (aproape 107 salarii medii), iar în ianuarie 2018 – peste 9 ani, mai exact 9,8 ani (117 salarii medii) pentru achiziția aceluiași apartament, astfel că acum se vede un progres, iar accesibilitatea este mai mare. Mai mult, în 2008 era nevoie de 32 de ani, adică aproape 400 de salarii medii pe economie.

„Dacă această creștere a numărului de tranzacții cu locuințe, așa cum s-a întâmplat în 2021, se va menține și în 2022, nu poate fi decât benefic și pentru agentul imobiliar. Așa că eu cred că 2022 va fi un an cel puțin la fel de bun ca 2021 pentru agenții imobiliari.”

Acest an a venit și cu un număr record de unități livrate, așadar oferta a contat în faptul că numărul de tranzacții a ajuns la o creștere istorică. Iar semnalele sunt bune și pentru perioada următoare.

„Există un apetit foarte mare al dezvoltatorilor. Unii dintre ei dețin deja terenuri și vor să dezvolte proiecte. Avem însă cerere foarte mare și de la persoane care vor să achiziționeze terenuri pentru dezvoltări imobiliare. Sunt mulți dezvoltatori care vin din alte domenii. Piața rezidențială oferă randamente foarte bune în continuare. Totuși, asta nu înseamnă că dezvoltatorii nu ar trebui să fie precauți, să-și facă temele temeinic, să apeleze la un consultant”, spune Gabriel Voicu.

Creșterea numărului de tranzacții ar putea fi impulsionată și de legea TVA-ului de 5%, care va angrena, în plus, și alte piețe conexe, precum cea a materialelor de construcții sau a producției de mobilă. În plus, această lege va avea, de asemenea, un rol social, pentru că românii locuiesc în unele dintre cele mai mici locuințe din Europa, iar acest lucru s-ar putea schimba.

Parlamentul a votat anul acesta un proiect de lege potrivit căruia pot fi aplicate două cote de TVA pentru o singură tranzacție. Conform acestuia, pentru o singură tranzacție imobiliară se aplică cota redusă de 5% TVA până la valoarea de 450.000 de lei și cota standard de 19% asupra valorii care depășește 450.000 lei.

Citiți mai multe despre tendințele de pe piața rezidențială și sfaturile de care trebuie să țină cont un viitor cumpărător atunci când se decide să devină proprietar în celelalte articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care l-a avut ca invitat pe Gabriel Voicu, vicepreședintele companiei de consultanță imobiliară SVN România.

Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunțuri din piață – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primește peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât și prin aplicațiile de iOS, Android și HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniștilor pentru a identifica cea mai bună soluție de credit ipotecar.