Ce locuințe caută românii în pandemie?

Situația de Work-from-Home în care se află mulți dintre angajați vine cu un impact și asupra pieței rezidențiale. După o perioadă în care unii dintre noi am petrecut mai mult de 90% din timp acasă, prioritățile în materie de amenajare, dar și aspirațiile când vine vorba de locuințele noi s-au schimbat. Cum au evoluat preferințele cumpărătorilor de locuințe din Europa și, mai ales, din România în ultimele luni, a povestit în cea mai recentă ediței a webinarului Real Estate. Real Talk. by Storia.ro Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul companiei de consultanță în imobiliare JLL România. 

„Suntem o țară de proprietari, dar nu neapărat pentru că suntem bogați sau pentru că avem o obsesie să deținem imobile, ci tocmai pentru că avem resurse limitate și vrem să ne asigurăm un minimum de confort și de stabilitate”, răspunde Andreea Hamza,  Senior Director Living la compania de consultanță în imobiliare JLL România, pe care am întrebat-o care este explicația statutului de proprietar în care se regăsesc mulți dintre români.

Ea precizează că lucrurile stau diferit în alte țări europene și mult mai mulți oameni închiriază în loc să cumpere pentru că sunt și încurajați de către stat să procedeze astfel: spre exemplu, în Olanda, statul subvenționează o parte din chirie. De asemenea, legile protejează mult mai bine chiriașii, în timp ce la noi majoritatea locuințelor sunt deținute de persoane fizice, nu de companii sau de investitori instituționali. Aceste locuințe de închiriat din statele vestice aduc astfel și mai multă siguranță, cu contracte mai clare și pe termen mai lung precum și pachete de servicii suplimentare.

Există însă și asemănări în comportamentul celor care caută locuințe pretutindeni: „Atât în cazul românilor, cât și în restul Europei, decizia de a cumpăra sau de a închiria este una rațională, nu neapărat o obsesie sau care să țină de o mentalitate colectivă”. Andreea Hamza este însă de părere că lucrurile se schimbă, iar pe termen mediu și lung va crește și ponderea investitorilor instituționali în piața locală, ceea ce va fi sănătos pentru piață și va aduce beneficii utilizatorilor finali. Specialistul în real estate face și câteva precizări referitoare la modul în care ar trebui interpretat procentul numărului mare de proprietari din România. „Procentul de unități aflate în proprietate la noi este foarte mare – cred că ultimele statistici arătau 96%, dar asta nu înseamnă că 96% din populația adultă are o locuință în proprietate, ci de fapt ne arată că 96% din locuințele existente sunt deținute de proprietari”, explică ea.

De asemenea, Andreea Hamza amintește și de modul în care românii au ajuns la un grad de proprietate atât de mare. „Acest procent, la rândul lui, este artificial – ne amintim că până în 1989 statul era unicul proprietar al acestor imobile (vechi n.red), eram exact la polul opus față de situația de acum. La un moment dat, după 1989, statul a decis să vândă stocul de locuințe către cetățeni la prețuri foarte atractive. Prin urmare oamenii au cumpărat imobilele, au devenit proprietari; nu putem vorbi neapărat despre o obsesie a românilor.”

Pe de altă parte, punctează specialistul în imobiliare, o statistică pe care o consideră importantă este cea care ne arată că suntem foarte înghesuiți în aceste locuințe: „Sunt mulți tineri adulți care locuiesc cu părinții sau cu bunicii, cu alte rude, iar majoritatea locuințelor existente sunt relativ mici ca suprafețe și ca număr de camere, aceasta este realitatea”.
Andreea Hamza mai spune însă că această situație a evoluat de-a lungul ultimilor ani, odată cu apariția dezvoltărilor imobiliare noi, însă – „Noi vorbim în continuare în număr de camere, față de alte țări unde se vorbește de număr de dormitoare. Mulți dintre noi dormim și în living, în fosta sufragerie”. Astfel, în timp ce în România suprafața locuibilă medie este undeva la 46 de metri pătrați, media la nivelul Uniunii Europene este de 102 de metri pătrați.
„Suprafețele sunt strâns legate de preț – sau invers – lucrurile se rezumă totuși la puterea de cumpărare a populației, astfel că nu ne aflăm în momentul în care să ne permitem suprafețe foarte mari, dar trendul este ascendent. Vesticii cumpără case mai mari, la prețuri mai mari, dar într-un număr mai mic”, adaugă Hamza.

Cum s-au schimbat apetitul românilor pentru locuințe și preferințele legate de spațiile de locuit? „Acest nou context a redefinit anumite aspecte legate de locuință, îndeosebi în ideea optimizării spațiilor. Ceea ce s-a schimbat atât în România, cât și în Europa, este nevoia care a devenit esențială a cumpărătorilor, de a avea un spațiu dedicat muncii de acasă – știm cu toții de ce am experimentat obligat forțat acest lucru – referindu-ne la unele industrii.”
Un alt aspect esențial care s-a schimbat este, potrivit Andreei Hamza, existența unor spații exterioare cât mai generoase – terase, grădini – per ansamblu, creșterea gradului de confort al locuințelor căutate. „Acum casa a devenit mult mai importantă decât înainte, am fost nevoiți să ne petrecem poate 90% din timp acasă, prin urmare creșterea gradului de confort este cea mai normală reacție”, punctează Andreea Hamza. Ca urmare a contextului, a crescut deopotrivă interesul pentru case individuale, case cu grădini și au devenit mai importante, de asemenea, și facilitățile din apropiere.
De altfel, potrivit unui studiu realizat pe un eșantion de peste 25.000 de persoane, în luna iunie 2020, pe utilizatorii Storia.ro și OLX, doar 16% dintre cei care voiau să cumpere o locuință înainte de izbucnirea crizei de COVID-19 au declarat că au încetat să mai caute în această perioadă. Comportamentul potențialilor cumpărători s-a modificat după criza COVID-19, în sensul că dintre cei care voiau să cumpere o casă, 66% și-au menținut această opțiune, 13% au renunțat să mai caute, 15% oscilează acum între apartament și casă, 4,2% sunt interesați să închirieze o locuință, iar 3% vor să cumpere un apartament. În cazul celor care doreau un apartament, 43% și-au păstrat intenția, 16% au renunțat momentan la planurile de investiție, în timp ce 25% oscilează acum între a achiziționa un apartament sau o casă, 7,4% vor acum să cumpere o casă, iar 1% intenționează să se mute cu chirie.
Rezultatele studiului arată că cele mai importante aspecte care sunt luate în calcul la alegerea unei locuințe sunt, în ordinea preferințelor: compartimentarea eficientă, calitatea construcției și a finisajelor, existența unui spațiu exterior (grădină / terasă), confortul sporit (luminozitate, izolație, intimitate etc.), existența spațiilor anexe (locuri de parcare, boxe).
Când vine vorba despre situația de la nivel european, Andreea Hamza spune că exact aceiași factori s-au schimbat și acolo – la care se adaugă necesitatea existenței unei conexiuni foarte bune la internet: „Ei nu sunt atât de privilegiați ca și noi la acest ultim capitol, iar în top trei nevoi ale cumpărătorilor în Europa se află: prezența unui spațiu destinat muncii de acasă, spații exterioare și conexiune la internet foarte bună”.

Prețul este mereu un subiect fierbinte în piața rezidențială și au existat chiar o serie de predicții ale prăbușirii prețului imobilelor în contextul COVID-19, prin asemănarea cu criza anterioară. Andreea Hamza este însă de părere că premisele celor două momente sunt diferite, la fel și nivelul de dezvoltare a pieței din perioada 2008-2009, prin comparație cu cel de acum: „Criza din 2008 venea după un boom incredibil cu care nu ne-am mai confruntat și cred că nici alte țări nu l-au mai simțit – pe când acum piața este mult mai așezată, a evoluat foarte sănătos, cred că piața este mult mai stabilă acum, iar nevoia de case acum este mult mai justificată”.
Andreea Hamza apreciază că evoluția prețurilor va fi diferită în funcție de segmentul de cumpărători la care ne referim. „Sunt cumpărători care vor fi afectați de creșterea ratei șomajului și care probabil nu se vor mai putea califica pentru un credit ipotecar și aici probabil cererea va scădea și, implicit, și prețurile”. Pe de altă parte, există și o categorie de clienți mai puțin afectați – spre exemplu, cei din segmentul high end, care potrivit Andreei Hamza, chiar profită să facă aceste investiții. „Ca trend general nu cred că se vor înregistra scăderi foarte mari, dar este încă prematur să ne exprimăm – nici nu știm când se termină pandemia, nici nu știm ce va urma. Nu cred însă că va exista o prăbușire similară crizei anterioare – fundamentele pieței sunt mult mai sănătoase mai solide și mai stabile, iar produsele sunt mult mai bine aliniate cu nevoile cumpărătorilor.”
Ea amintește de asemenea și că în 2007, suprafețele apartamentelor deveniseră extraordinar de mari – două camere ajungeau să aibă 80 – 90 de metri pătrați, iar implicit și prețurile erau foarte mari, or acum nu mai este cazul. „Mai există și partea de facilități din cadrul ansamblurilor rezidențiale care se îmbunătățește de la an la an, dezvoltatorii încercau mereu să vină cu ceva nou, să ofere cât mai mult cumpărătorului, în 2007  – erau puține proiecte care se diferențiau și care erau făcute așa – acum sunt mult mai multe”.
Astfel, precizează ea, oferta din categoria cumpărătorilor cu venituri mici – locuințele cu prețuri de sub 1.000 de euro/mp sau în jur de 1.000 -1.300 de euro/mp, sunt mai expuse la aceste fluctuații economice – dar evoluția va depinde foarte mult și de măsurile guvernamentale care se vor implementa. Spre exemplu, programul Prima Casă, care a urmat crizei financiare din 2008-2009 – a readus la viață piața imobiliară: „Piața poate fi ușor ghidată prin măsuri guvernamentale, așa că sunt șanse să nu fie atât de mare impactul – deocamdată nu avem scăderi masive de preț, au apărut doar promoții sau discounturi, dar nu au scăzut neapărat prețurile de listă pentru proiecte – încă lumea nu este speriată și nu și-a retras intențiile de cumpărare, observă ea. Andreea Hamza se ferește să facă predicții referitoare la scăderea propriu-zisă a prețurilor, însă nu crede că aceasta va depăși 3-5%.
În ceea ce îi privește pe dezvoltatori, Andreea Hamza este de părere că va exista o concentrare pe optimizare, în contextul în care suprafețele nu pot fi mărite: „Ideal ar fi să avem suprafețe mai generoase, terase mari, o zonă de lucru de acasă – un birou în cadrul locuinței, iar toate acestea implică suprafețe mai mari – dacă ar fi să le faci cu ușurință, de aceea, în primă fază, dezvoltatorii se vor canaliza pe optimizarea cât mai bună a spațiilor ca să nu influențeze foarte mult prețurile de vânzare – degeaba ai produsul dacă nu ai și clienții care și-l permit”.

În acest nou context, cât de valabilă mai este deviza „Location, location, location”? „În fond nu cumpărăm doar niște pereți, amplasamentul va conta întotdeauna. Cumpărăm o locuință cu toate facilitățile din jurul ei. Evident, sperăm ca acestea să fie cât mai multe.” „Poate expresia «location, location, location nu va mai fi atât de importantă» – vor conta și lucrurile menționate mai devreme”.
De altfel, Andreea Hamza amintește de studii realizate anterior de JLL la nivel european, din care reiese că dacă anterior a existat un trend ascendent pentru nevoia cumpărătorilor de a avea locuința amplasată lângă mijloacele de transport fiindcă de acolo se poate ajunge oriunde, acum a scăzut importanța acestui criteriu. „E clar că locația pierde puțin teren în beneficiul suprafețelor mari, al plusului de confort. Confortul e diferit pentru fiecare dintre noi.”
Pe de altă parte, crede că nu vom lucra de acasă pentru totdeauna sau non stop – cu siguranță vom avea nevoie să venim și la birou și să existe și această parte de interacțiune cu colegii, socializare umană cu clienții – când se va putea, bineînțeles. „Depinde de la business la business și de la companie la companie, fiecare cu businessul ei și cu profilul de angajați al ei.” Chiar dacă nu poate anticipa când va ajunge și piața locală la nivelul celor vestice, Andreea Hamza crede că generațiile următoare se vor orienta mai mult înspre piața chiriilor, în dorința lor de flexibilitate: „Cred că generațiile care vin acum din urmă sunt mult mai înclinate spre acest cult al chiriei, pentru ei contează foarte mult mobilitatea, flexibilitatea – și eu cred că ei vor schimba ușor regulile pieței și vor cizela și proprietarii care la rândul lor sunt în acest moment prea atașați de proprietate, uneori încalcă regulile elementare de intimitate, de pildă. De asemenea, un număr mai mare de investitori instituționali care se uită din ce în ce mai atent pe piața din România pentru a-și crea portofolii  de apartamente de închiriat vor ajuta mai mult piața pentru că vor veni cu condiții mai bine definite, cu contracte mai solide – cred că tot spre beneficiul utilizatorilor, chiriașilor va fi și această schimbare, care va veni foarte curând”. 

Sunt permanente sau temporare schimbările pieței imobiliare aduse de pandemia de COVID-19?
Eu cred că aceste schimbări vor rămâne și întotdeauna vom avea în minte – dacă se mai întâmplă încă o dată o astfel de situație. „Eu ce fac? – Mai bine să fiu acoperit.“ Încet, încet vom reveni la vechile obiceiuri, cu statul în trafic și cu petrecerea timpului mai mult în afara casei decât acasă, cum era mai demult, dar cu siguranță vom fi mai atenți în alegerea unei locuințe acum și vom ține cont de factorii despre care spuneam – optimizarea spațiilor, suprafețe mai generoase pentru terase și grădini, existența facilităților în imediata apropiere.

Cum sunt prețurile locuințelor „vestice” comparativ cu ale românilor?
În Germania, prețurile pentru apartamentele care se adresează clasei medii pot ajunge de la 5.000 la 8.000 de euro pe metrul pătrat. Dar sunt proiecte și zone și la noi care au ajuns să vândă sau să vrea să vândă apartamente la prețuri similare cu marile capitale din Europa – piața noastră de high end vrea să ajungă tot acolo. Sunt și la noi proiecte rezidențiale unde prețurile ajung la 7.000 de euro/mp. În zona Primăverii, Kiseleff, zonele de high end, vorbim despre proiecte de două-trei milioane de euro.

Cum va arăta piața rezidențială la cinci ani post-pandemie?
Cred că deja ne vom fi obișnuit cu criteriile despre care spuneam, cu existența biroului în cadrul locuinței, cu suprafețe și grădini ca parte din compartimentarea apartamentului – așa cum spuneam, locația nu va mai fi la fel de importantă, dar va rămâne totuși un factor de decizie major. Nu știu cum vor evolua prețurile sau cererea și oferta fiindcă, așa cum spuneam, sunt foarte mulți factori pe care nu putem să îi stabilim acum, dar în continuare vom avea fundamente stabile și vom merge înainte cu dezvoltările, cu vânzările, cu îmbunătățirea constantă a produselor, apartamentelor sau caselor. Sunt sigură că lucrurile se vor îmbunătăți constant, la fel cum s-a întâmplat de la an la an și până acum. 

Real Estate. Real Talk. este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiștii pieței imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriți-ne live în fiecare lună și adresați întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.