Ce facem pentru a evita să ne mutăm într-o casă nesigură?

Găsirea locuinței de vis din punctul de vedere al spațiului sau poziționării, pregătirea dosarului pentru obținerea unui credit, găsirea băncii potrivite și chiar și analiza eficienței energetice sunt primele lucruri pe care le luăm în calcul când vine vorba despre mutarea într-o casă nouă. De cele mai multe ori, uităm însă cel mai important aspect: siguranța clădirii în care ne mutăm. Ce putem face din acest punct de vedere când vine vorba de riscul – foarte prezent în România – al unui cutremur de magnitudine mare?

„Atunci când ne mutăm într-o locuință nouă există câteva lucruri pe care fiecare dintre noi le poate face pentru a verifica siguranța acesteia în cazul unui seism, aspect ignorat de cele mai multe ori”, a observat Matei Sumbasacu, structurist și fondator al Asociației pentru Reducerea Riscului Seismic Re:Rise, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN, o ediție specială realizată la 45 de ani după cutremurul din ’77 . „Trebuie să conștientizăm că este o decizie foarte importantă să ne mutăm undeva. Multă lume acordă timp pentru alte lucruri când vine vorba despre respectiva achiziție, fie că vorbim despre pregătirea pentru un credit sau altceva și mai puțin analizei structurale a locuinței. Mai mult decât atât, există și această concepție greșita conform căreia dacă banca îți dă un credit, clădirea este sigură – din păcate, băncile angajează foarte rar experți care să analizeze acele clădiri.”

Atunci, ce poate face orice client interesat de o achiziție sau de mutarea în chirie într-o locuință nouă este să identifice posibilele semne care pot reprezenta un semnal de alarmă când vine vorba de vulnerabilitatea unei clădiri. Primul lucru pe care îl putem face este să consultăm listele oficiale de clădiri expertizate, disponibile pe platforma amccrs – pmb.ro, unde Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic, din cadrul Primăriei Capitalei, publică listele clădirilor expertizate. Dacă respectiva clădire nu a fost expertizată, putem totuși să aflăm din acea listă, în cazul unui bloc secțiune tip, de pildă, dacă blocurile de lângă blocul de care suntem interesați au fost expertizate și care este clasa de risc seismic în care acestea au fost încadrate. Dacă nici astfel nu avem informații suficiente, avem opțiunea de a folosi site-ul dupacutremur.ro pentru a verifica accesibilitatea zonei respective: „Putem astfel să vedem câte clădiri vulnerabile sunt în jurul nostru și ce ar însemna un colaps al lor în caz de cutremur – dacă salvatorii pot ajunge la noi în cazul unui seism de magnitudine mare”. 

Apoi, există și câteva lucruri mai concrete la care ne putem uita în legătură cu clădirea vizată: anul de construcție, de pildă, care este foarte important. „Pe măsură ce societatea în care trăim a evoluat, au evoluat și cunoștințele noastre legate de cutremure. În general, cu cât este mai nouă clădirea, s-au incorporat mai multe cunoștințe legate de cutremur în proiectarea acesteia.” Un an de referință în acest sens este anul 1977 sau mai degrabă anul 1978, precizează Sumbasacu, fiindcă în urma marelui șoc avut la cutremur, standardele de construcție s-au actualizat. Matei Sumbasacu spune că este foarte important să realizăm că înainte de 1977 existau coduri de proiectare seismică, adoptate în 1963, dar care au fost greșite: „Cutremurul afectează diferit clădirile în funcție de flexibilitatea lor. Majoritatea covârșitoare a cutremurelor sunt cutremure de suprafață – ceea ce înseamnă că intră în rezonanță – adică afectează mai mult – clădirile scunde și rigide, cele care vibrează foarte des. Cutremurele vrâncene vin însă din adâncuri, sunt de adâncime medie, iar în 1977 s-a constatat că intră în rezonanță cu clădiri mai înalte. Din păcate, între 1963 și 1977, noi am avut un cod de proiectare seismică ce pregătea clădirile din România pentru cutremure de suprafață, iar codul spunea – cu cât ai o clădire mai înaltă și mai flexibilă, cu atât cutremurul va fi o problemă mai mică. În 1977 am realizat că a fost o concepție greșită și, ulterior, în 1978, s-au schimbat codurile, de aceea anul 1978 este de referință”.

În afara anului de construcție, putem observa și dacă o clădire are sau nu spații comerciale sau parcări la parter, care reprezintă o altă vulnerabilitate în caz de cutremur, în special pentru blocurile făcute înainte de 1977, dar acest principiu este valabil și pentru cele construite ulterior. „Parterul care include astfel de spații este mult mai flexibil decât restul clădirii, iar aceste clădiri riscă să pice în genunchi la cutremur, etajul I riscă să devină parterul, ceea ce s-a și întâmplat în 1977, în cazul blocului de la Lizeanu cu Mihai Bravu..”

Apoi, ne mai putem uita cu propriii ochi la urme ale cutremurelor trecute: fisuri în fațada clădirii, de exemplu. „Când vedem fisuri în X, în special când fisurile acestea sunt mai sus de etajul I, acestea sunt urme ale cutremurelor. În momentul în care clădirea se mișcă într-o parte, apare o fisură, iar când se mișcă în partea cealaltă, apare și cealaltă fisură și astfel apare fisura în X. Dacă există fisuri seismice, acest lucru înseamnă că aproape sigur sunt din 1977, poate din 1986, iar în intervalul de timp care s-a scurs de la cutremur nu a mai intervenit nimeni pe clădirea respectivă. Urmele cutremurelor sunt foarte importante și sunt, de obicei, un motiv de îngrijorare. Un inginer constructor care știe și patologie seismică poate să se uite la aceste urme și să înțeleagă cum s-a comportat clădirea în cazul cutremurului anterior și cum se va comporta la următorul”, punctează Sumbasacu. 

Putem analiza, de asemenea, sistemul structural, aspect care nu este foarte ușor pentru cineva care nu este familiarizat cu domeniul: spre exemplu, dacă ne uităm în camere și vedem pe tavane grinzi care ies din planul tavanului sau stâlpi care ies din planul peretelui, structural vorbind, o astfel de locuință este mai sigură. Dacă avem dificultăți în a realiza o astfel de investigație pe cont propriu, există și alternative, respectiv posibilitatea de a angaja experți tehnici care să ne ajute să identificăm vulnerabilitățile unei clădiri în cazul unui seism.

Expertizarea tehnică este un proces laborios necesar dacă plănuim să și consolidăm clădirea respectivă, serviciu care costă între 1,5 – 2 euro pe suprafața construită – pentru un bloc interbelic, costul experizei tehnice s-ar ridica la între 5.000 și 6.000 de euro. Avem însă și opțiunea de consultare pentru obținerea unui punct de vedere, în care putem contracta un expert care să vină cu noi și care să ne spună verbal sau în scris părerea lui. „Nu este un punct de vedere care să fie prevăzut de lege, el ne oferă doar un sfat pentru a ști dacă să ne mutăm în clădirea respectivă sau nu. Și acest serviciu se poate contracta, ca o consultanță.”

Numele și datele de contact ale celor mai mulți dintre acești experți se regăsește pe site-ul Ministerului Dezvoltării Regionale.

„Cu dârzenie, luând lista la mână, reușiți să găsiți și un expert.” Putem să alegem și varianta să mergem acolo cu un inginer constructor, care să nu fie neapărat un expert, dar să fie inginer constructor. Riscul este să dăm de un inginer constructor care nu are cunoștințe referitoare la clădirile vechi, explică Matei Sumbasacu. „Această meserie a inginerului constructor cuprinde multe aspecte, sunt unii ingineri constructori foarte buni, dar care sunt buni în execuție și nu știu cum se proiectau clădirile în urmă cu peste 60-70 de ani în România – un inginer constructor care chiar să știe cum să se uite la o clădire veche trebuie să știe, pe lângă proiectare, și puțină execuție, precum și elemente de istorie, de arhitectură.Este puțin mai greu să găsim acel inginer constructor perfect, dar lista experților este un punct foarte bun de plecare.”

Oamenii care se pricep la aceste aspecte sunt de obicei în vârstă – este ceva inerent pentru că, în primul rând, ca să devii expert tehnic, ai nevoie de o vechime foarte mare în domeniu. Experții tehnici sunt atestați de Ministerul Dezvoltării Regionale și primul criteriu pe care ei trebuie să îl îndeplinească înainte de examen este vechimea. „Din fericire, avem încă printre noi experți care sunt suficient de în vârstă încât să fi prins cutremurul 1977, acolo a fost un studiu intens de inginerie seismică, inginerii și arhitecții care au intervenit au învățat ce înseamnă un cutremur pentru o clădire și nu pentru o clădire abstractă, ci pentru una din București, pe care ei au văzut-o și ale cărei avarii le-au văzut. Au văzut cât de gol este împăratul – cât de vulnerabili suntem de fapt în fața cutremurelor. Trebuie să îi respectăm pe acei experți care au trăit acele vremuri.” Bucureștiul are, din acest punct de vedere, avantajul mai multor experți, spre deosebire de unele județe ale țării unde există unul singur atestat de Ministerul Dezvoltării, observă Matei Sumbasacu. Un alt motiv pentru care experții sunt greu de găsit ține de pregătirea formală a specialiștilor din domeniu: „În școala de construcție, așa cum se face în România, accentul se pune foarte mult pe proiectarea de clădiri noi, cel puțin în ciclul de licență, iar apoi sunt câteva cursuri foarte sporadice la master axate pe acest domeniu, există chiar și un curs de patologie seismică, dar mult prea puțin vizibil, ținând cont că Bucureștiul este plin de material de studiu pentru aceste cursuri. Avem mii de clădiri care pot fi studiate din punctul de vedere al patologiei seismice, dar studenții nu sunt stimulați să meargă în stradă și să vadă ce înseamnă urmările unui cutremur pe clădiri. Nu avem o școală, dar avem într-adevăr oameni pasionați.”

Matei Sumbasacu observă și că mulți oameni se duc cu arhitecți să analizeze clădirile de care sunt interesați și, deși există arhitecți care au cunoștințe referitoare la structuri și chiar și la structurile vechi, ei sunt mai rari: „De obicei luăm arhitecți care să ne spună ce am putea face cu o clădire din punct de vedere arhitectural și cerem și o opinie din punct de vedere structural. Este bine să avem un scepticism sănătos în legătură cu acea opinie, să o trecem prin filtrul gândirii noastre critice fiindcă, regula de obicei este că un arhitect nu ne poate spune foarte multe lucruri despre siguranța structurală a unei clădiri, așadar trebuie să mergem acolo cu un inginer constructor, cu unul care are cunoștințe despre clădirile vechi”. 

Citiți mai multe despre cum să identificați vulnerabilitățile unei clădiri în caz de cutremur, precum și despre miturile seismice răspândite în rândul românilor, în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care l-a avut ca  invitat pe Matei Sumbasacu, structurist și fondator al Asociației pentru Reducerea Riscului Seismic Re:Rise. 

Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunțuri din piață – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primește peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât și prin aplicațiile de iOS și Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniștilor pentru a identifica cea mai bună soluție de credit ipotecar și nu numai.