Ce este mai rentabil, un depozit bancar sau randamentul obținut dintr-o chirie imobiliară?

În România, există percepția/impresia că cea mai bună investiție este să cumperi un apartament și să îl dai în chirie. Din chirie se plătește rata la bancă, iar în final rămâi cu apartamentul achitat. Când se vorbește despre investiție imobiliară simplă întotdeauna se aplează la trecut pentru a justifica achiziția unui apartament/garsoniere. Cu toții ne aducem aminte perioada fabuloasă dintre începutul anilor 2000 și toamna lui 2008, când, practic, prețul apartamentelor a crescut de 10 ori. Și acum îmi aduc aminte de exemplul în care un apartament de 2 camere în Capitală, la Lujerului, costa 12.000 de euro, iar pe vârful crizei imobiliare, vara lui 2008, ajunsese la 120.000 de euro. După ce a venit criza, în câteva luni, prețul acelui apartament s-a prăbușit la 50.000-60.000 de euro, deci cei care l-au cumpărat pe vârf au pierdut jumătate din valoarea lui. Iar dacă adăugăm rata de la bancă, pierderea este mai mult de 100%. Dar să lăsăm trecutul și să revenim în zile de astăzi, în martie 2023. Cât de rentabil este să cumperi acum un apartament ca o investiție pe termen lung? Pornim de la o garsonieră cumpărată în Capitală cu 55.000 de euro, la care mai adăugăm 5.000 de euro mobilatul, ceea ce duce prețul la 60.000. Chiria pentru această garsonieră este de 320 euro/lună.

Avem următoarele variante:

1. Dacă ai deja niște economii în euro și cumperi garsoniera fără credit, la chiria pe care o primești de 3.840 de euro pe an ajungi la un randament brut de 6,4%. Dacă din chiria pe care o primești pui bani de-o parte pentru întreținere și reparații, cel mai probabil ajungi la un randament net de 5% pe an. Când faci comparația cu un depozit bancar, unde acum dobânda a ajuns la 2,5% pe an, într-un caz fericit, rezultă că ai un câștig mai mare din zona imobiliară față de dobânda bancară.

Dacă ai noroc să crească piața chiriilor sau valoarea garsonierei să crească, tot ce este în plus față de valoarea achiziției este câștig net.

2. Dacă îți cumperi garsoniera cu un credit în euro, unde dobânda este de Euribor Ă2 pp, rezultă că trebuie să plătești o dobândă de 4,5, chiar 5% pe an. Dacă faci comparație cu randamentul obținut acum, rezultă că nu câștigi nimic. Poți doar să câștigi dacă chiria crește peste 320 de euro pe lună sau valoarea apartamentului este mai mare față de momentul achiziției.

3. Dacă ai lei sau euro pe care îi schimbi în lei și pui banii la bancă la o dobândă de 7,5% pe an, cel puțin pe 3 ani cât sunt dobânzile acum, și dacă cursul valutar leu/euro nu crește, rezultă că este mai rentabil să îți ții banii la bancă, cel puțin pe termen scurt, versus câștigul pe care l-ai obține prin închirierea apartamentului. Poți să câștigi doar dacă chiria crește și dacă prețul apartamentului este mai mare față de momentul achiziției.

4. Dacă iei un credit în lei pentru a cumpăra acea garsonieră și a o da în chirie, câștigul obținut este de fapt o pierdere, pentru că plătești la bancă o dobândă de 8-9% la lei și ai un randament al investiției din chirie de 5%, rezultând un minus de 3-4%. Poți să câștigi doar dacă valoarea chiriei crește și prețul garsonierei se majorează.

5. Dacă iei un credit în euro la o dobândă de Euribor +2 pp rezultă un cost actual de 4,5-5%, ceea ce egalează randamentul obținut din chirie. Poți să câștigi doar dacă chiria crește și prețul garsonierei crește.

Acesta este doar un calcul sumar pentru a arăta cât de complicată este o investiție într-o simplă garsonieră. Sunt prea multe variabile pentru a da un răspuns la întrebarea ce este mai rentabil, să faci o achiziție imobiliară, în cazul nostru o garsonieră, și să o dai în chirie sau să îți ții banii la bancă, la dobânzile actuale, care sunt pe termen scurt. Când dobânzile erau mici și foarte mici era mult mai rentabil să cumperi un activ imobiliar, în cazul nostru o garsonieră, și să îl dai în chirie. Câștigul obținut era peste dobânda bancară, atât la lei, cât și la euro. Când dobânzile cresc, randamentul unei investiții imobiliare scade atâta timp cât chiriile nu cresc sau valoarea garsonierei nu crește. Câteodată o investiție imobiliară trebuie judecată și prin ușurința cu care poți să tranzacționezi acea garsonieră, când ai nevoie de bani. De obicei, dacă nu poți să aștepți, pierderea se face la „fire sale“, ceea ce înseamnă o pierdere din investiții. Chiria crește, cum este cazul acum, când este criză, când dobânzile sunt mari iar lumea preferă să stea în chirie decât să riște o investiție imobiliară, mai ales că dobânzile sunt foarte mari. Valoarea apartamentelor crește când trebuie să recuperezi declaje, cum a fost creșterea exponențială din perioada 2000-2008; aceasta a fost o excepție, irepetabilă. Nu cred că cineva își imaginează că poate să dea pe garsonieră 55.000 de euro iar prețul ei să ajungă într-un deceniu la 600.000 de euro. În ultimii 10 ani, pe fondul revenirii economice, prețul apartamentelor a crescut cu 30-50%, adică sub 5% pe an. Chiriile au crescut de la 250.000 de euro la 320.000 de euro, adică aproape 30%, ceea ce înseamnă o creștere de 3% pe an. Prețurile apartamentelor cresc dar și ale chiriilor atunci când salariile cresc, când economia crește, când lumea se grăbește să cumpere un activ imobiliar, ca o protecție a banilor economisiți. Este greu să spui cuiva ce este mai rentabil, să își țină banii la bancă, într-un depozit, aceasta fiind cea mai la îndemână soluție, sau să cumpere o garsonieră, pe care să o dea în chirie, astfel încât să se plătească singură. Pe piața imobiliară nu este întotdeauna soare, te poți trezi cu evenimente la care nu te-ai gândi, cum a fost COVID-ul, și te poți trezi că prețul apartamentelor rămâne pe loc sau chiar scade, iar valoarea chiriei se reduce. Plus că un activ imobiliar este destul de greu de vândut pese noapte, asta dacă nu vrei să îl dai la discount, pentru a face rost de bani. Depozitele bancare sunt lichide, poți să îți iei banii a doua zi. Într-adevăr, poți să pierzi dobânda. Investițiile imobiliare sunt bune doar dacă prețul de achiziție este la discount, în rest, dacă cumperi garsoniera la prețul pieței, câștigul adus este la limită. 

Această opinie a apărut prima dată pe Business Magazin.