Ce este mai bine să ai în România, țara unde a fi proprietar este mai presus de orice: casă sau apartament?

„Tipul de locuință la care visăm – apartament sau casă – este o temă recurentă în discuțiile românilor, cunoscuți pentru a fi cei mai mari proprietari ai Europei și având o predispoziție aproape ancestrală pentru statutul de proprietar. La ce trebuie să te uiți când se depășește stadiul de discuție și ești pus în fața unei astfel de alegeri am discutat în cea mai recentă ediție a webinarului Real Estate. Real Talk. by Storia.ro.

Cred că ne gândim la această temă încă de la romanul Ion al lui Liviu Rebreanu – cred că este ceva ancestral în această zonă a lumii. În general, la oameni, dorința de a avea o casă pe pământ vine din dorința de a avea o grădină. Chiar dacă majoritatea dintre noi locuim în apartamente, rămânem cu această dorință, mai ales acum cu pandemia, s-a exacerbat și mai mult dorința aceasta de a fi într-o casă și cred că vom vedea în viitor evoluții interesante în contextul Work from Home, care ne va permite să fim și mai mobili, chiar să locuim și mai departe de orașele mari”, răspunde Daniel Tudor, CEO și fondator al agenției imobiliare The Concept.

El observă că avantajele și dezavantajele există când vine vorba de ambele tipuri de locuință. Pe de o parte, la casă te bucuri de o grădină, de o construcție unde teama de cutremur dispare, dar și de dorința de recunoaștere, în contextul în care majoritatea oamenilor stau la apartament. În momentul în care oamenii se mută într-o casă, automat cresc însă și costurile, fie că vorbim despre reparații, încălzire, întreținere, asigurare etc.; lipsa comunității – casele sunt înconjurate de niște garduri, în zona aceasta a lumii chiar foarte înalte – adaugă Daniel Tudor – în timp ce la bloc, locuind împreună cu mai mulți oameni, ai ocazia să legi o comunitate.

La apartamente în schimb, în afară de avantajul comunității, beneficiezi de proximitatea de ceea ce te interesează – există facilități urbane multiple, retaileri, spitale etc; pe termen lung apartamentele vor avea o valoare crescută mai repede decât valoarea unei case – și probabil că sunt și mai ușor de cumpărat. Dezavantajele vin din faptul că vecinii pot fi deseori gălăgioși, iar cei care se tem de cutremure sunt mai predispuși să le fie frică într-o astfel de locuință.

„Majoritatea tinerilor se gândesc mai degrabă la un apartament fiindcă vor să fie mai flexibili, o casă te face puțin mai inflexibil, ești mai departe, nu ai la fel de multe opțiuni și este mai probabil ca tinerii să se gândească la achiziția unui apartament. Pe măsură ce trec anii, iei în calcul casa pentru că ai acumulat și o sumă de bani pe care te bazezi – poate ai o familie, vrei să se joace copiii în grădină, astfel, clienții pentru case sar de 35 de ani; apartamentele se vând clienților cu vârstele în jur de peste 20-40 de ani, iar casele, celor cu vârste de 35-50-60 de ani”, descrie Tudor și profilul clienților pe tipuri de locuință.  

În ceea ce privește prețurile, observă că prețul unui apartament cu două camere dintr-o zonă bună, upper medium, costă circa 100.000 – 120.000 de euro, preț la care poate fi găsită de altfel și o casă într-o zonă aflată în apropierea orașului. „Este o alegere pe care trebuie să o faci: dacă ești ok cu a locui mai departe, a avea mai puțină flexibilitate în opțiuni și în a face drumul acesta oraș – locuință, atunci este clar o opțiune foarte bună – în același timp, bugetează-ți și o creștere a costurilor fiindcă nu vei avea aceleași costuri ca la apartament. Dacă vrei flexibilitate, cred că în continuare a sta în orașe și în locații bune cărora să le crească și valoarea în timp este o opțiune foarte bună – a crescut foarte mult cererea de case, dar a crescut de la foarte puțin, la puțin, nu de la mediu, la majoritar.” Prețurile caselor din interiorul Bucureștiului (și nu Ilfov) se plasează la peste 250.000 euro – 300.000 de euro fără probleme, terenul fiind foarte scump.

Daniel Tudor, fondator și CEO The Concept: „În imobiliare, ca să faci o investiție cu adevărat bună, trebuie să fii la locul potrivit, înaintea momentului potrivit – astfel ai șansa să beneficiezi de o creștere mai mare a randamentului.”

Locuințe vechi vs. locuințe noi? „Nu există apartamente, locuințe vechi mai bune decât locuințele noi sau invers. Există o locuință nouă mai bună decât o locuință veche sau invers – adică trebuie să iei punctual lucrurile, nu poți să generalizezi. Și acum 30 – 35 de ani se construia și prost, și bine, cum la fel și astăzi se construiește și bine, și prost. Diferența între o locuință nouă și între o locuință veche este dată, pentru locații similare, doar de cât s-a avut grijă de respectiva locuință veche.” Astfel, dacă vorbim despre o locuință bine întreținută, ea trebuie să aibă aceeași valoare ca o locuință nouă. „Dacă nu optezi pentru o locuință nouă, în momentul în care îți alegi o locuință veche, trebuie să mergi cu niște oameni tehnici care se pricep să analizeze lucrurile din punct de vedere tehnic, cum arată respectiva locuință – dacă instalațiile sunt ok, dacă finisajele trebuie schimbate, dacă închiderile perimetrale sunt ok – apoi analizezi, luând în calcul și timpul pe care îl ai de investit.”  

În ceea ce privește preferințele clienților și modul în care au evoluat acestea în contextul pandemic, Daniel Tudor sesizează că orientarea lor este în continuare mai ales către apartamente, dar își doresc în schimb terase mai largi; el spune că au avut clienți care au intrat în showroomuri și au spus din start că vor apartamentele cu terasa cea mai mare.

Apoi, a observat tendința ca oamenii să caute o cameră pe care să o folosească pe post de birou – nu în living, ci un loc separat unde să facă lucrurile concentrat. „Marea problemă cu Work from Home este cum îi faci pe oameni să își păstreze concentrarea la maximum, ca și cum ar fi la birou – e important să aibă o ancoră spațială – când au intrat în locul respectiv, să știe că sunt pe modul de muncă”. 

Iar dacă ne-am luat deja o locuință și luăm deja în calcul alegerea unei case de vacanță, Daniel Tudor recomandă ca o astfel de achiziție să fie realizată în cunoștință de cauză. „Aș recomanda în primă fază închirierea, sunt implicații pe care cumpăratul unei locuințe le are: costurile – o casă nu este ca o acțiune la bursă, pe care dacă ai cumpărat-o, nu te mai interesează, unei case trebuie să îi asiguri o mentenanță, trebuie să îi repari ceea ce se strică. Trebuie să plătești taxe și impozite, costuri pe care dacă nu o folosești, ele curg. Casei de vacanță nu îi pasă dacă stai sau nu în ea și atunci este bine să vezi dacă stilul acesta de viață ar fi benefic pentru tine încercând mai multe luni să închiriezi în loc să cumperi.” Apoi, pot interveni costuri legate de managementul acelei case de vacanță, atunci când proprietarul nu o folosește – poate alege folosirea unei firme specializate care să se ocupe de închirierea locuinței respective pentru turiști.

„Un mix interesant este să găsești o formulă mai flexibilă de astfel de case, în care să poți să ai o casă care să funcționeze independent, atât ca loc pentru tine să locuiești în ea, cât și ca loc pe care să îl poți închiria în același timp – să stai la parter și să închiriezi sus de exemplu. Sunt genul de locuințe mixte, atât rezidențial, cât și investițional, în același timp. Altminteri ai nevoie de management și acesta ar trebui să fie profesionist, datul și luatul cheii nu este management.”

Prețurile acestor locuințe sunt similiare cu ale unor apartamente în oraș sau chiar le întrec: „Majoritatea locuințelor de acest tip de pe litoral sunt asemănătoare camerelor de hotel ca suprafață – nu cred că poți să stai trei luni într-o astfel de locuință cu familia. Iar dacă alegi drept casă de vacanță o proprietate asemănătoare celei în care locuiești acasă, va fi foarte scump și s-ar putea să nu aibă sens achiziția”.  

Daniel Tudor adaugă că o investiție de genul acesta se recuperează între 11-12 ani și 20 de ani, la un randament cuprins între 5% și 9% net. 

Iar când vine vorba despre investiții bune, în general, el punctează: „În imobiliare, ca să faci o investiție cu adevărat bună, trebuie să fii la locul potrivit, înaintea momentului potrivit – astfel ai șansa să beneficiezi de o creștere mai mare a randamentului”. Locurile potrivite sunt cele în care circulă oamenii și banii, zone de business, zone comerciale, zone aflate lângă parcuri, școli, grădinițe, universități – să fie lângă infrastructură existentă sau potențială. „În Drumul Taberei de exemplu era ideal să cumperi înainte de deschiderea metroului; în general, cumpără în zone unde economia și populația cresc, campioanele fiind orașele mari”, exemplifică Tudor. De asemenea, el crede că o zonă unde prețul în imobiliare ar putea intra pe un trend ascendent este al locurilor cu potențial turistic mare, cum este Transilvania.

„În contextul Work from Home, pentru multe joburi și profesii, poți lucra acum de oriunde. Putem adresa o populație globală și cred că Transilvania, mai ales zona sudică, are potențial mare. În Viscri, de exemplu, am văzut o familie de nemți, pensionari, care cu pensia lor de câteva mii de euro în Germania pot trăi foarte bine în România.”

este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiștii pieței imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriți-ne live în fiecare lună și adresați întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.

1. Sunt în căutarea unui apartament cu trei camere și văd diferențe foarte mari între zona Pallady și Sectorul 4 din Capitală. Infrastructura este asemănătoare, de unde vine această diferență?

Din două direcții: istoric, sectorul 3 este mai bogat decât sectorul 4, apoi, sectorul 4 este mai aglomerat decât sectorul 3 și, automat, dacă oferta este foarte mare, raportat la o cerere destul de mare, oferta ținând pasul, sunt șanse mai mici să crească rapid prețul. În sectorul 3, Pallady, nu sunt la fel de multe opțiuni și atunci, cererea fiind mare, prețurile cresc mai repede. Apoi, mai este un al treilea factor, legat de felul în care arată sectoarele – mie mi se pare că sectorul 3 este mai îngrijit – sunt parcuri mai mari, mai frumoase sau cel puțin mai celebre. 

2. Ce cartier din București oferă cel mai mare randament la închirierea unui imobil?

Nu cred că randamentul poate fi calculat pe cartiere, este un cost foarte simplu, este matematică pură: trebuie să împarți venitul net obținut pe parcursul unui an, la totalul investiției, iar dacă reușești ca într-un cartier care nu are apartamente excepționale să scoți un «deal» foarte bun, atunci randamentul este puțin mai mare. 

Dar dacă ne uităm la localizare, ar trebui să luăm în calcul mai ales, locațiile din preajma infrastructurii de transport, metroului, de pildă, dar și aeroportului, locațiile unde circulă banii și oamenii sunt cele cu randamente mai bune. 

3. Cum vor evolua prețurile, mai ales după această iarnă?

Pot fi fluctuații mici, și în plus, și în minus, nu văd în schimb ceea ce toată lumea se așteaptă – o prăbușire a prețurilor. Nu se va întâmpla asta fiindcă piața imobiliară este una foarte lentă. În 2008, economic piața nu era sustenabilă, acum este în schimb mult mai echilibrată. Pot exista mici scăderi, dar o prăbușire este puțin probabilă. Pandemia a dus la amânarea a foarte multe proiecte noi, automat oferta se ajustează în pas cu cererea, avem o cerere mai mică, dar și o ofertă care se ajustează. Chiar și în contextul pandemiei, au fost proiecte de anvergură care au ales să crească cu câteva procente prețul pentru că vânzările au mers foarte bine. Dacă ai un minimum simț de business și de economie, îți dai seama că nu va exista o prăbușire a prețurilor. Piața se autoreglează, pot exista mici scăderi. Duceți-vă să negociați lucruri – decât să stai să aștepți, este mai bine să mergi activ, să te întâlnești cu oameni, cu proiecte, fă videocalluri dacă simți că riscul este prea mare și vezi ce îți oferă oamenii și ce poți să negociezi. Sunt șanse bune să găsești ceva de calitate într-o zonă corectă.

4. Dacă te gândești pur investițional la achiziția unei locuințe, spre ce tip de locuință ar trebui să te orientezi?

Este bine să te orientezi eminamente înspre apartamente cu două camere și studiouri – sunt cele mai bune investiții. Pe termen lung, fiindcă populația mai îmbătrânește, este posibil ca apartamentele cu trei camere să devină în câțiva ani o nouă vedetă, dar momentan randamentele acestora sunt mai mici fiindcă sar de TVA-ul de 5% de cele mai multe ori.

5. Oferă-ne câteva ponturi în procesul de negociere. 

Trebuie să fii la locul potrivit, înaintea momentului potrivit. Contextul contează foarte mult, trebuie să fii în contextul care să îți permită negocierea. Un moment foarte potrivit poate fi în fazele incipiente ale construcțiilor noi, în presales. Atunci este mai multă flexibilitate, fiindcă dezvoltatorii vor să își valideze produsul, vor să simtă că lucrurile merg, e o energie care trebuie să se creeze. Sunt bănci finanțatoare care le cer un număr de prevânzări și atunci dezvoltatorii trebuie să le obțină ca să poată lua finanțarea și acolo poți găsi din start promoții și chiar pe lângă ele să mai poți și negocia puțin.Noi cumpărăm eminamente în scopuri de investiție în proiectele partenerilor noștri. E și o formă de curtoazie pe care o aducem în relația cu ei, dar pe lângă asta, avem încredere în ei – am văzut ce fac și îi putem urmări în timp real ce/cum construiesc. Mă uit în primul rând la astfel de dezvoltări unde pot avea încredere 100% că sunt făcute la nivelul calitativ pe care mi-l doresc și apoi mă uit la cele trei criterii despre care spuneam mai devreme – să fie o locație cu economia în creștere, cu circulație mare de oameni și bani și cu potențial de creștere a infrastructurii. Ideal este să te uiți la zone unde va exista un potențial proiect de infrastructură important în viitor. De când este anunțat până când este făcut, șansele de creștere sunt foarte mari și, în plus, cumpărând proprietăți în presales, în momentul în care se poate negocia cel mai bine, mai adaugi un câștig suplimentar (de regulă peste 10-15%).