Cat se mai scumpesc casele?

Toata lumea pare de acord: pretul locuintelor va continua sa creasca. Cat timp va mai dura si unde se va opri cresterea? Putini se aventureaza sa faca previziuni ferme, insa cei mai multi analisti sustin ca ne asteapta cel putin zece ani de urcare neintrerupta.

Berceni, cf 1, dec, 3/10, 80 mp, stradal, balcon, g, f“ este doar unul dintre multele anunturi de vanzare la un pret de 87.000 de euro pentru un apartament de trei camere. Pretul este destul de mic in seria ofertelor de trei camere postate saptamanile trecute pe site-ul www.anuntul.ro. Pentru ca, in aproape orice cartier din Bucuresti, preturile cerute au sarit de suta de mii de euro pentru apartamentele din mult blamatele „cutii de chibrituri comuniste“. De curand, insusi reprezentantul FMI in Romania si Bulgaria se mira ca un prieten de-al lui a inchiriat la Paris, langa Arcul de Triumf, o locuinta la un pret mai mic decat a reusit el sa gaseasca la Bucuresti.

Cu mai putin de cinci ani in urma, o locuinta de genul celei mentionate in anunt putea fi cumparata fara probleme cu 10-12.000 de dolari (la acea vreme 10.500-12.500 de euro). Salariul mediu net in 2002 a fost de circa 120 de dolari lunar (127 de euro), in timp ce in luna februarie 2007 a ajuns la aproximativ 280 de euro, potrivit datelor de la Institutul National de Statistica. Aceasta inseamna ca daca in 2002 un apartament valora 100 de salarii medii, in 2007 ar fi pretuit la 310 de salarii lunare.

Ceea ce s-a schimbat in cei cinci ani se stie; ce urmeaza este insa greu de estimat. Daca in ultimii ani mai apareau voci care spuneau ca, pe fondul dezvoltarii de noi cartiere rezidentiale, preturile din apartamentele vechi vor scadea, acum acele voci par sa fi amutit. Si chiar daca toata lumea spune la unison ca preturile vor creste, putini spun si cat va dura boom-ul.

In urma cu cateva saptamani, directorul executiv al companiei de consultanta imobiliara Arco Real Estate, Ciprian Lopata, lansa insa o estimare indrazneata. „Preturile vor mai creste 15 ani“, spunea atunci Ciprian Lopata. Intr-o discutie cu BUSINESS Magazin, el si-a justificat previziunea – considerata provocatoare de alti cunoscatori ai domeniului – prin comparatia cu alte tari est-europene in care mai activeaza Arco Real Estate, companie fondata in Estonia si cu prezenta in Lituania, Letonia, Ucraina si Bulgaria. „In tarile baltice, preturile cresc de 10-15 ani, nu vad de ce nu s-ar repeta evolutia si in Romania“, sustine Lopata.

Un rol important in urcarea preturilor din regiune l-a avut, fara discutie, aderarea la Uniunea Europeana. De exemplu, in Varsovia sau Cracovia preturile constructiilor rezidentiale aproape s-au dublat in cei trei ani de cand Polonia a devenit membru al UE – de la 750 euro/mp la aproximativ 1.500 euro/mp. Analistii polonezi estimeaza ca si in continuare preturile locuintelor vor creste, date fiind majorarile de venit ale localnicilor, interesul sporit al investitorilor straini si, mai ales, disponibilitarea crescuta a finantarilor mai ieftine. Cu atat mai mult cu cat oferta este redusa, din cauza procedurilor indelungate de planificare si autorizare a constructiilor. Suna cunoscut? Situatia este similara celei din Romania, in conditiile in care polonezii au construit oricum mai mult decat romanii in ultimul deceniu. Iar preturile din prezent sunt cerute in conditiile in care veniturile din Romania sunt printre cele mai scazute din Europa Centrala si de Est, ceea ce il face pe directorul Arco sa creada ca „nu avem decat o singura directie: salariile vor creste si preturile vor creste“.

Practic, situatia din prezent se poate caracteriza foarte concis: nu exista niciun motiv sa scada preturile, insa sunt destule motive ca ele sa creasca. Si nu trebuie sa fii un specialist in materie pentru a observa ca piata imobiliara e guvernata de o lege de baza a economiei: pretul e dat de raportul dintre cerere si oferta.

Ce urca deci pretul locuintelor? Cererea tot mai mare in raport cu oferta mica, in special in privinta constructiilor noi. Totusi, oferta creste – cel putin la nivelul intentiilor de a porni noi complexuri rezidentiale. Numai ca doar cateva dintre proiectele incepute in urma cu circa trei ani sunt pe punctul de a fi finalizate. „In 2007 se vor livra 1.700 de unitati noi, iar in 2008 cifra va fi de aproximativ 3.800“, spune Ilinca Paun, Residential Operations Manager la compania imobiliara Colliers International.

Dar proiectele introduc o noua presiune: sunt tot mai multe cladiri de ridicat si tot mai putina forta de munca, ceea ce majoreaza costul constructiilor. In acelasi timp, tot mai multi devin clienti eligibili pentru un credit ipotecar, atat prin cresterea salariilor, cat si prin eliminarea unor restrictii de creditare, ceea ce va avea un impact puternic asupra cererii de locuinte. Se inregistreaza cu precadere o cerere crescuta din partea populatiei cu venituri medii-ridicate pentru apartamente cu preturi intre 1.000 si 1.400 euro/mp, remarca analistii companiei imobiliare CB Richard Ellis. Acestia pun cererea solida pe seama cresterii veniturilor disponibile, combinate cu conditii favorabile si dobanzi avantajoase pentru creditele ipotecare si imobiliare. Numai pe piata bucuresteana, reprezentantii Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI) estimeaza ca in ultimii doi-trei ani cererea s-a ridicat la aproximativ 60.000 de locuinte, cu mult mai mult decat numarul de noi locuinte anuntate.

Romanii abia ce au prins gustul creditelor, iar gradul mediu de indatorare ramane inca sensibil mai mic decat cel al vecinilor. „Din ultimele calcule pe care le-am facut, suntem inca la 30-40% din media Cehiei, Poloniei si Ungariei si cu 10-15 procente sub media Bulgariei“, spunea in februarie Sergiu Oprescu, presedintele Alpha Bank, la o intalnire organizata de BUSINESS Magazin, referindu-se la creditele acordate populatiei. O mare parte din acestea – circa trei sferturi – sunt insa credite de consum si numai restul imobiliare, in timp ce pe pietele dezvoltate ponderea este mai degraba inversa.

Chiar si asa, creditele imobiliare au avut un cuvant greu de spus in evolutia pietei rezidentiale din ultimii cinci ani. Odata cu accesul mai lejer catre credite, cererea de locuinte a crescut, evident mai repede decat oferta, iar cresterea preturilor a fost inevitabila. „Circa 80% dintre locuinte sunt cumparate acum pe credit“, estimeaza Adrian Crivii, director general al firmei de evaluare Darian.

La sfarsitul lunii februarie, creditele acordate populatiei se ridicau la 12,3 miliarde de euro, potrivit statisticilor BNR, dintre care doar 20% erau imprumuturi pentru locuinte. Insa multe dintre apartamente au fost luate si cu credite de nevoi personale, spun bancherii, fara insa a fi in masura sa precizeze in ce proportie. La aceasta valoare, rezulta un volum al imprumuturilor ceva mai mare de 550 de euro pe cap de locuitor. „In Estonia, nivelul imprumuturilor este de 2.000 de euro/locuitor, dar si ei spun ca urmeaza sa mai creasca, atata vreme cat in Finlanda este de 9.000 de euro“, spune Lopata.

Nu numai in Europa de Est cresc preturile locuintelor. Deja pe plan mondial, organizatii economice trateaza pe larg subiectul „balonului“ pietei rezidentiale, din SUA pana in Marea Britanie. Organizatia pentru Cooperare Economica si Dezvoltare (OECD) remarca faptul ca in majoritatea celor 30 de tari membre, preturile locuintelor au crescut puternic, in termeni reali, incepand de la jumatatea deceniului trecut sau chiar de mai devreme. „Multe elemente ale evolutiei actuale sunt fara precedent: amploarea si durata ciclului de crestere, gradul in care majorarile de preturi au tins sa se extinda de la tara la tara si masura in care s-au disociat de ciclurile de crestere economica generala“, se arata intr-un raport al OECD.

Analistii organizatiei remarca insa ca, desi de-a lungul ultimilor ani s-au manifestat ingrijorari in legatura cu preturile ridicate, in foarte putine cazuri este vorba de supraevaluarea proprietatilor: majorarea a aparut in special pe fondul ratelor relativ reduse ale dobanzilor si al aparitiei de noi produse financiare.

In acest caz, vorbim totusi de o organizatie care grupeaza in genere cele mai puternice economii, in care se construieste puternic de decenii si care nu au avut, ca Romania, o perioada lunga de aproape stagnare in constructia de noi locuinte. La noi, potrivit Institului National de Statistica, in perioada 1991-2004 s-au construit in medie ceva mai mult de 30.000 de noi locuinte anual – aproximativ 500.000 in 14 ani. In Spania, o tara cu de doua ori mai multi locuitori decat Romania, numai in 2005 au fost incepute 700.000 de noi locuinte, mai mult decat in Franta si Germania la un loc.

Ce-i drept, Spania este privita ca fiind cea mai dinamica piata imobiliara din Europa, cu cresteri senzationale de mai bine de zece ani, desi in ultima perioada se vorbeste tot mai mult de un „bubble“ imobiliar. Spania a beneficiat in ultimul deceniu de un cumul de factori care au influentat pozitiv dezvoltarea din real estate: o crestere economica semnificativ peste media zonei euro, o rata de aparitie a noilor locuri de munca (cu o pondere semnificativa chiar in constructii) chiar de cateva ori mai mare decat in alte state europene, factori demografici (multi imigranti, multe familii nou create). In plus, investitiile in real estate au depasit ca randament alte alternative de plasare a economiilor si, nu in ultimul rand, clima a fost un avantaj major, multi locuitori varstnici ai tarilor din nordul Europei cumparandu-si o locuinta in apropierea plajelor insorite ale Spaniei. In ultimii ani, totusi, ratele de crestere ale preturilor au mai scazut, de la 17-18% in 2002-2004 la mai putin de 10% anul trecut. Iar acum, odata cu cresterea dobanzilor, este posibil un regres usor al preturilor, mai degraba decat un crah imobiliar, apreciaza Banca Spaniei.

Romania nu a ajuns nici pe departe la nivelul de dezvoltare al pietei spaniole, iar una dintre principalele diferente este ca prea putini au deocamdata acces la credite. „Persoanele care ar putea accesa credite ipotecare, la actualele preturi ale locuintelor si niveluri de dobanda, reprezinta mai putin de 10% din populatie“, conchidea un studiu facut public in vara anului trecut de compania israeliana de consultanta TASC. Ce-i drept, in lunile trecute de atunci salariile au mai crescut si dobanzile au mai scazut, dar nici preturile nu au stat pe loc.

Calculatoarele de rate de pe site-urile bancilor arata ca, pentru un credit de 50.000 de euro pe cel mai lung termen posibil – 30 de ani – rata lunara este de circa 300 de euro. Conform reglementarilor actuale, pentru a putea plati o asemenea rata, venitul minim net pe familie trebuie sa fie de aproximativ 1.000 de euro. Banca Nationala a Romaniei impunea pana recent ca gradul maxim de indatorare sa nu depaseasca 35% din veniturile familiale, in cazul creditelor ipotecare si imobiliare. Acum, BNR lasa la latitudinea bancilor stabilirea propriilor norme de creditare, insa bancherii spun ca la venituri mici ajustarea va fi marginala. In plus, conform datelor oficiale ale INS, doar 12,9% dintre salariatii romani au venituri realizate mai mari de 1.500 de lei pe luna. O aproximare grosiera arata ca doar 6,5% dintre familii ar putea avea venituri mai mari de 3.000 de lei, deci ceva mai putin de 1.000 de euro. Potrivit acelorasi statistici, doar 2,5% din angajati au salarii mai mari de 3.000 de lei.

Ce-i drept, o buna parte din veniturile realizate din romani nu sunt luate in calcul de statistici. Datele INS se refera la salariile realizate, dar nu includ si alte venituri, precum cele din chirii sau din drepturi de autor. In plus, dupa cum remarca Adrian Crivii, o buna parte din banii cheltuiti in Romania sunt trimisi de romanii care lucreaza in strainatate – 4,3 miliarde de euro in 2006. El estimeaza ca „macar 50% din acesti bani au fost directionati catre achizitii imobiliare“. Despre ce fel de achizitii e vorba? „Cei care lucreaza in strainatate nu se mai intorc la tara, daca se intorc. Ei isi cumpara locuinte in orasele mai mari. Sau cumpara apartamente pentru copiii lor“, spune Crivii. Practic, banii „capsunarilor“ au intrat exact pe segmentul care a inregistrat cele mai importante cresteri in ultimii ani.

Insa este clar – spun analistii – ca pe viitor, relaxarea conditiilor de creditare, diminuarea dobanzilor, coroborata cu majorarile salariale ce vor avea loc in urmatorii ani, vor duce la o accesibilitate sporita a imprumuturilor bancare. „Analistii spun ca asteptarile de crestere salariala sunt de 20-25% pentru urmatorii trei-patru ani. Aceasta asteptare duce, printr-un efect de bulgare de zapada, la aceeasi dimensiune pe segmentul creditului de retail“, estima Sergiu Oprescu.

Evolutia ascendenta a pietei imobiliare nu va fi totusi corelata mecanic cu majorarea veniturilor. „Salariul va creste mai incet decat pretul locuintelor. Dar numarul celor care-si vor permite sa cumpere va creste mult mai repede“, apreciaza Ciprian Lopata. Si studiul OECD arata ca, la nivel mondial, preturile au crescut mai repede decat veniturile disponibile. In acelasi timp insa, locuintele „par sa devina mai accesibile“, se mentioneaza in raportul citat.

Nu in ultimul rand, cererea mare de locuinte vine si din partea investitorilor, nu numai a utilizatorilor finali. Reprezentantii agentiilor imobiliare spun ca peste jumatate din apartamentele din proiectele nou lansate pe piata sunt luate de investitori inca din faza de proiect. „Doar 40% din unitatile noi sunt cumparate de cei care efectiv or sa locuiasca in ele“, spune Radu Lucianu, managing partner al companiei imobiliare Eurisko.

Lucianu apreciaza insa ca aceasta tendinta nu este pana la urma chiar atat de rea, dat fiind ca apartamentele respective ar putea pune bazele unei viitoare piete a chiriilor, mult mai bine asezata decat acum. Pentru ca o oferta constanta de locuinte bune de inchiriat ar putea echilibra piata la niveluri suportabile ale chiriilor si „astfel se va schimba mentalitatea romanului de a nu mai baga 500.000 sau un milion de euro pentru a-si cumpara o locuinta; in loc de asta, va prefera sa stea cu chirie“.

Ce se intampla insa cu oferta? Potrivit datelor Colliers, numai in Bucuresti au fost lansate anul trecut 19 complexuri rezidentiale, fata de numai trei in 2005. Cele 22 de proiecte au fost planificate pentru un total de 11.000 de apartamente, care vor fi insa livrate in mai multe faze. In primele patru luni, pe piata bucuresteana au mai fost anuntate alte complexuri. Insa oferta creste mult mai lent decat cererea. Ilinca Paun de la Colliers evidentiaza ca „inca nu exista varietate pentru ca orice client sa gaseasca apartamentul potrivit pentru nevoile si bugetul sau“. In general, noile constructii au avut intr-o prima faza suprafete largi, ceea ce – chiar la un pret pe metrul patrat apropiat de cel din apartamentele in blocurile mai vechi – a facut ca pretul total sa fie piperat. De exemplu, in Central Park – lansat in februarie 2005 ca primul proiect destinat clasei medii – apartamentele de doua camere aveau peste 100 de metri patrati. La un pret de pornire de 1.000 euro/mp construit, la care se adauga TVA, cel mai ieftin apartament costa astfel circa 120.000 de euro. La acea data, pretul era chiar de doua ori mai mare decat al unui apartament de doua camere dintr-o zona comparabila – ce-i drept, cu o suprafata sensibil mai mica.

Ulterior au aparut proiecte care ofereau si locuinte cu suprafete mai mici, insa tot s-a creat un decalaj in piata intre preturile apartamentelor vechi si ale celor noi. Practic, pentru o gama larga de bugete intre, sa zicem, 60.000 de euro si 120.000 de euro nu a existat nicio alternativa. Iar bresa s-a acoperit nu prin aparitia de noi oferte, ci din jocul preturilor. Cum numarul noilor unitati nu era prea mare, acestea si-au gasit rapid clienti. In acelasi timp, cererea mare de apartamente a crescut treptat preturile din segmentul inferior, astfel ca diferenta dintre preturile unitatilor vechi si al celor noi s-a micsorat.

Reprezentantii companiilor imobiliare spun totusi ca incepand din acest an vor aparea si blocuri noi pentru bugetele mai reduse. In 2007 este asteptata intensificarea activitatii de constructie pe segmentul apartamentelor, in zone dens populate precum Titan, Colentina, Militari, Berceni, apreciaza analistii CB Richard Ellis.  Ei spun ca „zonele de sud si est au devenit tot mai atractive pentru dezvoltatori, datorita preturilor mai scazute la terenuri si flexibilitatii din punct de vedere urbanistic, ceea ce permite dezvoltatorilor sa promoveze preturi competitive“. Ceea ce nu inseamna insa ca va fi o revolutie a preturilor in piata. „Pretul nu va fi determinat doar de costul de constructie si de cel al terenului, ci in special de raportul cerere-oferta“, afirma Ilinca Paun de la Colliers. Mai precis, „atat timp cat romanii platesc pe o garsoniera de 30 mp in Drumul Taberei un pret de 60.000 de euro, nu sunt sanse mari ca pretul apartamentelor noi sa fie sub 1.000 euro/mp“, sustine ea.

Mai mult, agentii imobiliari atrag atentia ca si costurile de constructie sunt in crestere puternica. „In 2006 se construia cu 450-500 euro/mp, acum s-a ajuns la 550-600 euro/mp“, spune Ilinca Paun. Ea estimeaza o noua crestere de 15% si in 2007. Inflatia din constructii este cauzata in primul rand de lipsa fortei de munca, dat fiind ca la sfârsitul anului trecut, numarul muncitorilor din constructii in România era de circa 330.000, in timp ce necesarul este aproape dublu, potrivit estimarilor patronatului din domeniu. Din acest motiv, antreprenorii cred ca salariul minim din constructii se va dubla in trei ani. De altfel, inca de la inceputul anului presedintele Asociatiei Române a Antreprenorilor de Constructii (ARACO), Laurentiu Plosceanu, anunta ca pretul pe metrul patrat construit se va majora in 2007 cu 15-17%, pe fondul majorarii salariilor cu 23% si al cresterii pretului manoperei.

Tendinta de crestere a costurilor de constructie se remarca si la nivel european. Potrivit datelor Eurostat – oficiul de statistica al UE – preturile de livrare a locuintelor in 25 de state europene (Uniunea Europeana fara Romania si Bulgaria) au crescut cu peste 20% intre 2000 si 2005.

Numarul mare de proiecte imobiliare, dintre care unele de mari dimensiuni, i-a aglomerat si mai tare pe constructori, in conditiile in care nu sunt prea multe firme de constructii de talie mare, care sa poata administra proiecte de anvergura. „Am putea ajunge la un monopol compus din 5-6 firme care sa faca toate proiectele mari“, spune Sorin Panturu, managing director al Trammel Mackenzie, companie de management de investitii de dezvoltare imobiliara. Efectele se simt deja pe piata. „In urma cu doi-trei ani, cand faceam o licitatie de selectie a antreprenorului, se prezentau zece firme. Acum vin doar patru-cinci. Si imi si spun sa le dau repede raspunsul, ca altfel a doua zi iau alt proiect“, spune George Margescu, director general al dezvoltatorului Cefin Real Estate.

Urmarea: Ilinca Paun estimeaza o crestere medie de 15-20% pe an a preturilor apartamentelor „in proiectele noi de calitate“. Dar pana unde vor urca, dat fiind ca deja multe comparatii arata ca piata bucuresteana e mai scumpa pe anumite segmente decat cea a unor capitale mult mai celebre ale Europei? Ciprian Lopata de la Arco Real Estate lanseaza o provocare: „Sunt gata sa pariez ca in cinci ani preturile de acum se vor dubla“. El crede ca pe segmentul de lux, „ceea ce se vinde acum cu 3.000-3.500 euro/mp va ajunge la 7.000 de euro in cinci ani si la 10.000 euro/mp in zece ani“. In ceea ce priveste clasa medie, „metrul patrat care se vinde azi cu 1.200 de euro va costa 2.500 in cinci ani, iar in zece ani va ajunge la 4.000 de euro“.

Lopata nu crede ca aparitia noilor constructii rezidentiale va opri cresterea preturilor, nici macar pe segmentul apartamentelor vechi. „Piata imobiliara este facuta pe straturi. Lumea se muta in stratul superior, dar intotdeauna vor fi oameni care vor ocupa locurile lasate libere“, spune el.

De altfel, apetitul cumparatorilor pentru locuintele vechi, construite in perioada comunista, a fost remarcat recent si de analistii imobiliari din Cehia, potrivit publicatiei Prague Daily Monitor. Mai ieftine decat cele moderne, apartamentele din blocurile vechi sunt investitii excelente in prezent, cand ratele ipotecare sunt totusi scazute, preturile urmand sa creasca in medie cu 10% in urmatorul an, dupa parerea agentilor imobiliari cehi.

Preturile isi vor opri cresterea la un moment dat. Cand se va ajunge insa la acel punct? „Va exista un moment cand nu-ti vei mai putea permite sa cumperi o locuinta nici macar pe credit“, prezice Razvan Stroescu, managerul departamentului rezidential al companiei imobiliare Coldwell Banker. Parerea lui este sustinuta si de Andrew Pralea, CEO al dezvoltatorului South Pacific Group, care spune totusi ca mai sunt multi ani pana se va ajunge la acel moment. Evident, fiind vorba de punctele de vedere ale unor companii care au doar de castigat de pe urma urcarii continue a preturilor, nici unul dintre interlocutorii BUSINESS Magazin nu incurajeaza ideea ca la un moment dat ne-am putea confrunta, dimpotriva, cu o prabusire a pietei imobiliare, de genul celei de care se tem acum analistii pietei americane sau britanice. Astfel incat previziunea probabil cea mai credibila din toate e cea fara cifre, bazata pe simpla supozitie logica, formulata de acelasi Ciprian Lopata: „Resursele de  teren sunt in scadere, dar populatia este in continua crestere. Acesta este motivul pentru care, pe plan mondial, piata imobiliara a crescut si va continua sa creasca“.