Care este orașul cu cele mai ieftine locuințe din România în raport cu salariile, și care este cel mai scump oraș

Locuințele din marile orașe din Romania au continuat să se scumpească per ansamblu, dar în mod îmbucurător au ajuns la niveluri de accesibilitate record, în condițiile în care nevoia de unități noi este cu mult peste ofertă, însă creditarea ipotecara a scăzut și nu a mai asigurat suport pentru tranzacții, potrivit unei analize Kiwi Finance, principalul broker de credite din România.

Îmbunătățirea accelerată a accesibilității locuințelor în marile orașe s-a produs atât pe fondul avansului salariilor de trei ori mai rapid decât al prețurilor medii la locuințe, cât și al scăderii accentuate a vânzărilor de unități, în special pe segmentul de locuințe noi, pe fondul prudenței și al scăderii diponibilității cumpărătorilor de a accepta nivelurile de preț prea ridicate afișate de dezvoltatorii imobiliari prinși în capcana creșterilor semnificative a costurilor în construcții, coroborat cu creșterea costurilor cu dobânzile.

Astfel, la sfârșitul primului semestru din 2023, indexul imobiliar Kiwi Finance pentru apartamente și case a ajuns la valoarea de 1.483 euro/mp, în urcare cu 5,5% față de valoarea de înregistrată la sfărșitul T3/2022 (1.406 euro/mp). În paralel, salariul mediu net la nivel național a avansat cu 15,5%, până la 4.543 lei (915 euro) în mai 2023, de la 3.933 lei (800 euro) în iulie 2022. În aceste condiții, indicele agregat de accesibilitate a locuințelor s-a îmbunătățit semnificativ, până la 1,62, un nivel record, de la 1,76 în urmă cu nouă luni, deși o astfel de statistică la nivel național nu este atât de relevantă, ci tendințele de la nivelul marilor orașe.

Privind la nivelul principalelor orașe, deși gradul de accesibilitate a locuințelor din București a atins o cea mai bună valoare din perioda creditării ipotecare moderne (de după 2006), de doar 1,38, Capitala a fost depășită în premieră la acest capitol de Timișoara, unde indicele de accesibilitate s-a îmbunătățit până la 1,30, ambele valori constituind recorduri.

Timișoara a înregistrat această îmbunatățire a accesibilității locuințelor, cea mai accelerată dintre marile orașe, pe fondul faptului că salariile au cunoscut cel mai mare avans din țară în ultimele 10 luni, de 20,5%, până la 5.157 lei (1.039 euro), pe când prețurile locuințelor au avansat doar cu 1,2, până la 1.347 euro/mp, potrivit indexului Kiwi Finance.

În același timp, salariul mediu net din București a crescut cu 15,6%, până la 6.042 lei (1.217 euro), iar prețurile medii ale locuințelor au urcat cu 5,8%, până la 1.685 euro/mp, arată indexul Kiwi Finance.

Sibiul și Ilfovul urmează în clasamentul accesibilității locuințelor între marile orașe, cu valori de 1,41, respectiv 1,48. Dacă în Sibiu locuințele s-au scumpit cu 4,1%, până la 1.324 euro/mp, salariile au avansat cu 13,5%, până la 4.677 lei (942 euro), în timp ce în Ilfov locuințele au înregistrat cea mai puternică scumpire, cu 15,5%, până la 1.390 euro/mp, însă salariile au avansat mai rapid, cu 20%, până la 4.669 lei (941 euro), arata datele Kiwi Finance și ale INS.

Brașovul și Cluj-Napoca urmează în clasamentul accesibilității locuințelor, cu indici de 1,61, respectiv 1,69, după ce prețul mediu al locuințelor din Brașov a urcat cu 2,2%, la 1.328 euro/mp, iar salariul mediu net cu 11,3%, până la 4.103 lei (827 euro), în timp ce în Cluj-Napoca locuințele s-au scumpit cu 11,6%, până la 1.864 euro/mp, iar salariile au avansat cu 15%, la 5.470 lei (1.102 euro).

Constanta și Oradea, orașele care aveau cele mai scumpe locuințe în raport cu nivelul salarial în urma cu 9 luni, au consemnat îmbunătățiri puternice ale accesibilității, cele mai rapide de după Timișoara, până la valori de 1,75, respectiv 1,81, de la niveluri identice de 2,04 în septembrie 2022. Constanța și Oradea sunt și singurele orașe mari în care s-au înregistrat ieftiniri ale locuințelor în acest interval, cu 1,5%, până la 1.409 euro/mp, respectiv cu 3,7%, până la 1.269 euro/mp, în timp ce salariul mediu net a crescut în ambele cazuri producând un efect de levier, cu 16,2%, până la 4.005 lei (807 euro) în Constanta, și cu 9,2%, până la 3.471 lei (699 euro) în Oradea.

Deși salariile au avansat considerabil, prețurile medii la apartamente au explodat în ultimele 9 luni în Ilfov și Cluj-Napoca, crescând cu 24,3%, până la 1.569 euro/mp, respectiv cu 17,5%, până la 1.963 euro/mp, potrivit indexului Kiwi Finance. Aceste scumpiri accelerate ale apartamentelor peste nivelul creșterii salariului mediu net au făcut ca Ilfov și Cluj-Napoca să fie singurele orașe în care accesibilitatea apartamentelor a scăzut comparativ cu septembrie 2022, ajungând la 1,67, repectiv 1,78.

Cele mai mici prețuri medii la apartamente în raport cu salariile au ajuns să fie în Timișoara, după o îmbunatățire accelerată, apoi în București, indicele de accesibilitate atingând valori nemaiîntâlnite, de 1,32, respectiv 1,38. Dacă salariile au crescut semnificativ în Timișoara și București, prețurile medii la apartamente aproape că au stagnat în Timișoara, ajungând la 1.376 euro/mp, în timp ce în capitală au urcat cu 5,3%, la 1.683 euro/mp.

În schimb, orașele care aveau cele mai puțin accesibile apartamente în urmă cu 9 luni, Constanța și Oradea, sunt cele care acum au înregistrat singurele scăderi la nivelul prețurilor medii, cu 4,1%, până la 1.518 euro/mp, respectiv cu 6,8%, până la 1.331 euro/mp, în contrast cu piața, potrivit indexului Kiwi Finance, ceea ce a făcut ca indicele de accesibilitate să se îmbunătățească puternic în aceste două orașe, până la 1,88, respectiv 1,90.

În schimb, Brașovul a ajuns să aibă cele mai puțin accesibile apartamente din marile orașe din țară, deși gradul de accesibilitate s-a îmbunătățit până la 1,96, pe fondul faptului că prețul mediu a crescut ușor, cu 2,7%, până la 1.622 euro/mp, mult mai lent decât salariile.

Totodată, în Sibiu, prețurile medii la apartamente au avansat cu 7,1%, la 1.395 euro/mp, astfel că indicele de accesibilitate s-a îmbunătățit până la 1,48, a treia cea mai bună valoare după Timișoara și București.

Raportat la cele 36 de capitale din Europa, Bucureștiul are apartamentele cele mai ieftine în raport cu salariile, capitala României fiind depășită la acest nivel doar de Bruxelles, care este totuși un oraș atipic prin statutul de „capitală UE” pe care îl are, potrivit unei analize comparative pe baza datelor culese din portalul Numbeo.

După cum s-a evidențiat anterior, accesibilitatea apartamentelor din București s-a îmbunătățit semnificativ, până la 1,38, pe baza datelor din indexul Kiwi Finance, ceea ce este aproape identic cu indicele de accesibilitate înregistrat în urmă cu 9 luni de Bruxelles.

Numai că în acest interval, prețurile medii la apartamente au scăzut ușor în Bruxelles, cu 2,3%, iar salariile au urcat cu 10,4%, producând un efect de levier care a dus la îmbunătățirea accesibilității apartamentelor, până la 1,22, de la 1,37 anterior, concluzionează analiza realizată de Kiwi Finance.