Când dobânzile vor începe să scadă, prețurile apartamentelor vor începe să crească

Anul trecut, 2023, piața imobiliară de la noi a avut un an destul de prost, chiar dacă indicatorii pentru achiziția unui apartament au fost la cel mai bun nivel din istorie din perspectiva prețului, comparat cu salariul mediu:

•Ÿ tranzacțiile imobiliare au scăzut;

Ÿ• creditele ipotecare au scăzut;

Ÿ• dobânzile la lei s-au stabilizat după explozia din 2022: IRCC nu a crescut peste 6%, ci a rămas în jurul a 5,9%, iar ROBOR la trei luni, pentru cei care au rămas cu acest indicator de referință, a scăzut chiar de la 8% la 6,2%;

Ÿ• prețurile apartamentelor în euro nu au crescut, și cum cursul leu/euro a rămas stabil, prețurile apartamentelor în lei nu au crescut;

•Ÿ salariile au crescut, spre exemplu salariul mediu a crescut cu 15% în condițiile în care inflația a fost de 6,6%, rezultând o creștere reală a salariului mediu de peste 8%; deoarece cursul valutar leu/euro a rămas stabil, salariile în euro au crescut pe medie cu 15%, depășind chiar 1.000 de euro net;

•Ÿ conform calculelor urmărite de brokerul imobiliar SVN, la finalul anului trecut, respectiv în decembrie, s-a înregistrat cel mai bun raport între salariul mediu și prețul apartamentelor, adică la prețul actual al unui apartament de două camere de 50 de metri pătrați îți trebuie, cu un salariu mediu de 5.000 de lei, 7 ani să-l poți achiziționa, iar spre comparație, în 2008, anul de vârf al pieței imobiliare, acest indicator ajunsese la 32 de ani;

Ÿ• chiriile au crescut cu 20-30% anul trecut pentru că oamenii au preferat să amâne achiziția unui apartament din cauza dobânzilor mari și să stea în chirie.

Cu toate că piața imobiliară, dintr-o perspectivă a prețurilor care nu au crescut, a cursului valutar leu/euro care nu a crescut, a creșterii salariilor, nu a fost așa de rea, ci dimpotrivă, românii nu prea s-au înghesuit să cumpere apartamente, pentru că toată lumea se uită și se raportează la dobânzi, pe care le consideră mari. Explozia IRCC-ului, care a crescut de la 1,8% la 5,97%, a însemnat o creștere a ratei cu 60% într-o perioadă de un an, ceea ce a avut darul să sperie multă lume. Multă lume s-a așteptat ca piața să scadă, să mai scadă odată cu apariția inflației, cu războiul din Ucraina și cu știrile negative legate de scăderea economică, dar nu s-a întâmplat deloc așa. Românii au putut să-și achite ratele, creșterea de 60% a unei rate fiind gestionată foarte bine, oamenii nu și-au pierdut joburile, ci dimpotrivă, și le-au menținut chiar și cu o creștere a salariilor, pentru că euro nu a crescut, nu a pus o presiune suplimentară pe salarii și plata ratelor, iar toate aceste lucruri au susținut stabilitatea pieței imobiliare, adică nu au apărut defaulturi care să ducă la vânzări de apartamente și deci la scăderea prețurilor. Neavând probleme cu clienții, băncile nu s-au trezit cu restanțe la plată și cu credite neperformante, ceea ce nu a pus nicio presiune pe piața imobiliară. În aceste condiții, prețurile apartamentelor nu prea au scăzut.

Cu toate că parametrii din spatele pieței imobiliare au fost buni, în special acel indicator privind numărul de ani în care poți să cumperi un apartament cu salariul mediu pe economie, cererea nu a crescut, deci nici vânzările. Întrebarea este ce va fi de-acum înainte, când vor începe să scadă dobânzile (nu așa repede cum crede lumea), iar prețurile vor începe să crească. Dacă clienții nu au cumpărat apartamente când prețurile erau mici dar ratele mai mari, vor cumpăra acum apartamente când prețurile vor fi mai mari, iar ratele mai mici? Cel mai probabil, da. Lumea este mai „speriată” de dobânzile mari decât de prețurile la apartamente. Până la urmă, asta este natura umană, nu întotdeauna există o logică clară. Și în piața imobiliară este vorba despre percepții. Când lumea crede că dobânzile sunt mari nu prea se mai uită la prețul apartamentelor și cât de „affordabile” sunt. În următorii ani vom vedea că acest indicator de 7 ani, în care acum îți poți plăti un apartament la prețurile actuale și cu salariul mediu actual, va crește spre 9 – 10 – 11 ani, iar cererea va fi mai mare decât este acum.