București vs. Ilfov: un „dans” al prețurilor pe piața imobiliară

Piața imobiliară din București și Ilfov continuă să crească în 2025, în ciuda contextului economic dificil. Potrivit unui raport recent al IOPartners, discutat în cea mai recentă ediție a emisiunii ZF Real Estate by Storia, toate segmentele pieței – cererea, oferta și prețurile – au înregistrat plusuri importante. Totuși, experții avertizează că ritmul de creștere ar putea să se tempereze în 2025, pe fondul unor provocări economice și fiscale.

Piața imobiliară din București și Ilfov a cresct în 2024, în ciuda contextului economic dificil. Potrivit unui raport recent al iO Partners, discutat în cea mai recentă ediție a emisiunii ZF Real Estate by Storia, toate segmentele pieței – cererea, oferta și prețurile – au înregistrat plusuri importante. Totuși, experții avertizează că ritmul de creștere ar putea să se tempereze în 2025, pe fondul unor provocări economice și fiscale. „Numărul tranzacțiilor rezidențiale a crescut cu 5% în București și cu 26% în Ilfov, ceea ce reflectă un interes crescut pentru locuințele din zonele periurbane. Ilfovul este pe val și se dezvoltă din ce în ce mai mult, ajutat fiind și de infrastructură și de conceptul de muncă hibrid. Vedem o tendință clară a cumpărătorilor care caută mai mult spațiu, mai multă liniște și prețuri mai accesibile comparativ cu Bucureștiul”, a explicat Andreea Hamza, head of residential advisory la iO Partners. Aceasta a adăugat că în București, oferta de locuințe noi este redusă, iar cele existente devin din ce în ce mai scumpe și mai greu accesibile. Inflația, creșterea economică redusă și majorarea taxelor sunt factori care influențează direct prețurile locuințelor. Conform raportului, prețul mediu pe metru pătrat util a ajuns la 1.927 de euro în București, marcând o creștere de 20% față de anul anterior. Dacă ni se par prețurile mari, nu este doar o impresie – chiar așa sunt. „Piața a evoluat rapid, iar în ultimii ani, cererea a depășit oferta, ceea ce a dus la aceste creșteri accelerate”, a subliniat Hamza. Sectorul 1 rămâne cel mai scump, cu prețuri de aproximativ 3.500 de euro/mp, urmat de sectorul 2 cu 2.350 de euro/mp și sectorul 3 cu 2.225 de euro/mp. La polul opus, sectorul 6 este cel mai accesibil, cu un preț mediu de 1.650 de euro/mp. Deși 2024 a fost un an de creștere accelerată, finalul anului trecut a marcat o scădere a numărului de tranzacții, care a continuat în luna ianuarie 2024 cu o reducere de 20% față de anul precedent. „Observăm deja primele semne de încetinire. Lunile noiembrie și decembrie 2024 au indicat o scădere treptată a numărului de tranzacții, ceea ce arată că piața devine mai precaută”, a explicat Hamza. În plus, prețurile pentru apartamentele noi au scăzut ușor în ianuarie față de decembrie, iar în februarie s-au stabilizat. În schimb, apartamentele vechi și-au menținut sau chiar și-au crescut valoarea, ceea ce se datorează în principal amplasării acestora în zone cu infrastructură bine dezvoltată, apropiate de metrou și centre comerciale. Chiar și cu aceste fluctuații, experții nu cred că ne aflăm într-o situație comparabilă cu cea din 2008. Prețurile au crescut bazat pe cererea reală, nu pe investiții speculative. „Apartamentele care s-au construit au fost adaptate nevoilor cumpărătorilor, nu achiziționate în masă de investitori, cum se întâmpla înainte de criza din 2008”, a mai spus specialista. „Ilfovul devine din ce în ce mai atractiv, mai ales pentru cei care caută case pe teren. Vedem o migrare continuă către Ilfov, mai ales în zonele în care infrastructura s-a îmbunătățit. Cu toate acestea, transportul public rămâne o provocare, iar traficul poate deveni o problemă serioasă pentru cei care fac naveta zilnic în București. Deși locuințele sunt mai accesibile ca preț, trebuie să luăm în considerare și costurile suplimentare pe care le presupune mutarea într-o zonă periurbană”, a avertizat Hamza. În ceea ce privește diferențele de preț, o comparație realizată de iO Partners arată că o locuință situată la periferia Bucureștiului poate fi cu 20-30% mai scumpă decât una similară situată în Ilfov. Cu cât ne apropiem de centru, diferențele devin și mai mari, putând ajunge la 100-200%. Piața chiriilor a fost marcată de creșteri proporționale cu inflația, datorită cererii crescute. Tot mai mulți cumpărători amână achiziția unei locuințe și preferă să stea în chirie până la clarificarea situației economice. „În plus, vedem din ce în ce mai mulți tineri care nu mai au convingerea că trebuie neapărat să dețină o locuință, ci preferă flexibilitatea”, a remarcat Hamza. Această schimbare de mentalitate este o tendință nouă față de generațiile anterioare, unde deținerea unei locuințe era un obiectiv primordial. Tinerii preferă mai multă mobilitate, vor să experimenteze diverse orașe, să călătorească și să nu fie legați de un credit ipotecar timp de 30 de ani, a explicat expertul. Ce urmează? „Piața rezidențială din București și Ilfov este în continuare activă, dar semnele de temperare pentru 2025 sunt evidente. Nu putem ghici într-un glob de cristal, dar putem observa tendințele și să ne pregătim pentru schimbările care vor veni. Factorii economici și fiscali vor influența direct evoluția pieței, așa că cei interesați să cumpere sau să investească ar trebui să fie atenți la aceste modificări,” a concluzionat Hamza. Printre factorii care ar putea influența piața se numără creșterea TVA-ului de la 5% la 9% pentru anumite categorii de locuințe, modificările fiscale aplicabile sectorului construcțiilor și potențiala  

În acest context, Hamza recomandă prudență. „Dacă cineva vrea să cumpere o locuință pentru uz personal, să o facă, pentru că pe termen lung prețurile vor continua să crească. Pe de altă parte, pentru cei care cumpără în scop investițional, este esențial să analizeze atent piața, pentru că nu toate zonele vor avea aceleași rate de apreciere sau cerere de închiriere”, a sfătuit expertul.    

Carte de vizită Andreea Hamza, head of residential advisory, iO Partners

1. Andreea Hamza este o profesionistă cu o experiență de peste 20 de ani în tranzacționarea proprietăților rezidențiale, specializată în consultanță pentru cumpărare și vânzare pentru numeroși dezvoltatori și investitori, elaborarea strategiilor de marketing și vânzare și a analizelor de piață aprofundate;

2. Din 2019, ea a condus Departamentul de Living al JLL România, actuala iO Partners, fiind responsabilă de toți clienții rezidențiali ai companiei. 

3. De-a lungul carierei, Andreea a realizat și a coordonat vânzarea a peste 2.700 de unități rezidențiale, a căror valoare totală depășește 250 de milioane de euro, pentru clienți precum Patron Capital, GTC, Technical Olympic, Oracle, OMV-Petrom, Coca-Cola, ABN Amro Bank, American International School of Bucharest, Electrolux, Unilever, Philip Morris, KPMG și Carrefour. 

4. Pe plan profesional, Andreea consideră că cea mai mare motivație vine în primul rând din pasiunea pentru ceea ce faci, apoi din satisfacția dobândită în urma reușitelor profesionale și din dorința continuă de a evolua și de a-ți depăși limitele și așteptările.

Sursa: bmag.ro

Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Andreea Hamza, Head of Residential Advisory, iO Partners

1. Care au fost principalele tendințe observate pe piața rezidențială din București și Ilfov în 2024?

Anul 2024 a mers foarte bine, în ciuda contextului economic, politic și social destul de delicat. Am înregistrat creșteri pe toate segmentele – cerere, ofertă și prețuri. Numărul de tranzacții a crescut cu aproximativ 5% în București și cu aproximativ 26% în Ilfov, ceea ce arată o accelerare semnificativă în această zonă. Ilfovul continuă să fie atractiv datorită infrastructurii îmbunătățite și a muncii în regim hibrid, care face ca deplasarea să nu mai fie o problemă atât de mare.

2. Cum au evoluat prețurile locuințelor în București în 2024?

Prețul mediu pe metru pătrat util în București a ajuns la aproximativ 1.900 de euro, cu o creștere medie de 20% față de anul precedent. Cel mai scump sector rămâne sectorul 1, cu un preț mediu de 3.500 de euro pe metru pătrat, urmat de sectorul 2 cu 2.350 de euro și sectorul 3 cu 2.225 de euro. La polul opus, sectorul 6 este cel mai accesibil, cu un preț mediu de 1.650 de euro pe metru pătrat.

3. Cum influențează modificările fiscale piața imobiliară?

În 2024 și 2025, ne așteptăm la creșterea impozitelor și a taxelor, dar și la eliminarea unor beneficii fiscale pentru angajații din construcții, ceea ce va duce la creșterea costurilor de dezvoltare și, implicit, a prețurilor locuințelor. În plus, creșterea cotei reduse de TVA de la 5% la 9% se va resimți începând cu 2025, ceea ce ar putea duce la o încetinire a livrărilor. Aceste modificări fiscale vor influența atât prețurile, cât și ritmul tranzacțiilor.