Cover story

Biroul ca un club de business

5 septembrie 2022 · 13 min de citit

Post-pandemie, companiile descoperă ceea ce afacerile din industria ospitalității au descoperit cu decenii în urmă: satisfacția clientului asigură loialitatea. The One își propune să revoluționeze această filosofie și să aducă pe piața birourilor un concept unic în România și, spun reprezentanții companiei, chiar și în Europa de Sud-Est: confortul și serviciile unui hotel de cinci stele sau pe cele ale unui club de business exclusivist chiar la locul de muncă.

The One este de fapt continuarea în business a unui stil de viață premium. Este atât un mediu de lucru, cât și o componentă de lifestyle pentru lideri de business, antreprenori puternici și vizionari. Mediul unic pe care îl creează The One pe piața spațiilor flexibile de birouri este menit să aducă atât un beneficiu la nivel de business, cât și personal. Este un loc unde poți lucra, dar în aceeași măsură te poți relaxa. Membrii comunității The One beneficiază de o abodare multifuncțională a ceea ce cunoaștem în sens tradițional ca spații flexibile de birouri”, descrie Sheila Ionescu, CEO al The One, conceptul proaspăt lansat pe piața de birouri a Capitalei.

Rezultatul unei investiții de patru milioane de euro, acest centru a fost inaugurat în toamna anului trecut și se întinde pe etajele 6, 17 și 18 ale clădirii One Tower, proiectul dezvoltat de One United Properties în zona Floreasca, pe terenul fostei platforme Automatica. Un nou centru The One va fi operațional la finalul acestui an în One Cotroceni Park și va avea o suprafață similară, dar un concept ușor diferit, adaptat tipologiei clienților din zona de centru-vest. Potrivit Sheilei Ionescu, The One redefinește conceptul de birou pentru clienții aflați în căutarea unei experiențe exclusiviste și când vine vorba de spațiul dedicat muncii fiind la intersecția dintre lumea corporate și cea destinată relaxării: „În ultimii ani, două segmente de afaceri, cel al ospitalității și industria imobiliară, au fost martorele unei transformări rapide: două lumi total diferite s-au întâlnit și au pus bazele unei colaborări determinate de schimbarea demografică, de mobilitatea permisă de noile tehnologii și de nevoia permanentă de libertate. Astfel a luat naștere The One, primul concept de office hospitality de pe piața românească”.

Ce înseamnă însă acest „office ospitality” sau club de business de la birou? Potrivit CEO-ului The One, dincolo de designul exclusivist, în cadrul acestui spațiu, activitățile de zi cu zi ale clienților lor sunt sprijinite prin servicii suport sau servicii personalizate de tip concierge. Majoritatea birourilor sunt personalizate conform nevoilor fiecărui chiriaș, oferind cele mai recente tehnologii în materie de inovație în business. Mai mult decât atât, membrii The One au acces la facilitați premium de conferințe, business lounge și aduce, în premieră pe piața locală, un simulator indoor de golf. „Pe piețele mature din Asia sau din Statele Unite există astfel de centre, dedicate elitei din business, care funcționează asemenea unui club privat de business. Proiectul nostru este o premieră pentru România și chiar pentru piața din Sud-Estul Europei”, descrie CEO-ul The One acest proiect. Ea adaugă însă că ideea acestui tip de business le aparține în totalitate – de la concept, denumire, varietate de servicii oferite, nișă de clienți etc.: „Este rezultatul experienței membrilor echipei, care au creionat un spațiu unde nu simți că muncești”.

În ceea ce îi privește pe artizanii acestui proiect, ei sunt investitori privați, activi de mulți ani în sectorul imobiliar. Ionuț Dumitrescu este unul dintre fondatori, el numărându-se printre pionierii industriei locale imobiliare. Numele lui se leagă de proiecte și investiții de amploare, cum ar fi, de pildă Eurisko, o companie de consultanță și brokeraj, lansată în anul 1997 și care a atins un venit anual de 14 milioane de euro. Compania a fost vândută către CB Richard Ellis în februarie 2008 pentru 35 de milioane de dolari, iar în 2006, unui consorțiu de investitori internaționali. După exitul din Eurikso, Dumitrescu a fondat Element Group, o companie de dezvoltare imobiliară, axată pe sectoarele de retail, industrial și birouri. Printre proiectele dezvoltate de el se numără HQ Victoriei, un centru de afaceri de clasa A construit în centrul Bucureștiului, în apropiere de Piața Victoriei și Bistrița Retail Park, un proiect de retail de 9.000 mp în Bistriță, recent vândut omului de afaceri Omer Susli. Totodată, este fondatorul Element Industrial, dezvoltator logistic și industrial, care a finalizat, închiriat și vândut ELI Park 1 către Fortress. Anul trecut, Dumitrescu a semnat un parteneriat cu antreprenorul în serie, Sacha Dragic, vizând construirea a 500.000 de mp de spații industriale, sub brandul ELI Parks, în zone cheie pentru dezvoltarea economiei interne, până în 2025. El este implicat însă și în dezvoltarea, împreună cu Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, a diviziei de birouri a One United Properties. Centrul The One nu este însă integrat grupului One, fiind un business independent, de sine stătător.

Cu o experiență de peste 15 ani pe piața imobiliară locală și regională, Sheila Ionescu este unul dintre fondatori și totodată CEO al proiectului The One. Numele ei se leagă de managementul unor companii internaționale, precum Knight Frank, unde a ocupat funcția de director de marketing și de grupul ceh S Group Holding, unde a fost director comercial în ultimii 9 ani, anterior deciziei de a fonda The One alături de Ionuț Dumitrescu.

Decizia lansării acestui proiect a venit în vara anului 2020, iar la scurt timp, în toamnă, au pus deja bazele acestuia. Primul spațiu a fost livrat clienților în luna noiembrie 2021, iar lucrările la întreg centrul din Floreasca au fost finalizate în primăvara acestui an. „Decizia de a livra un produs de lux, nou pe piață, într-un context pandemic și un climat social instabil a fost una extrem de curajoasă, dar noi am crezut în ideea noastră. Am intuit că, după perioada restricțiilor, oamenii vor dori să vină la birou, însă într-o altă formulă. Succesul înregistrat confirmă faptul că piața locală avea nevoie de un astfel de produs exclusivist. Principala provocare a fost să ne convingem interlocutorii că vom livra conform poziționării, un produs exclusivist și că nu va fi doar un alt centru de coworking”, crede Sheila Ionescu. Ce caută însă clienții post-pandemie? CEO-ul The One observă că acum abordarea tradițională a managementului activelor s-a schimbat, iar dacă înainte de pandemie factorul preț cântărea cel mai greu, astăzi flexibilitatea primează. „În contextul vremurilor tulburi pe care le-am traversat în ultimii doi ani, The One a răspuns în primul rând nevoii de flexibilitate. Companiile nu mai au calendare precise de creștere, iar nevoia de spațiu este de cele mai multe ori una imediată. Am devenit pentru mulți dintre clienții noștri, în special pentru multinaționale, o extindere a biroului tradițional pe care îl au”. Alte companii, observă ea, pe fondul programului redus de lucru de la birou, au preferat să renunțe la spațiile de birouri și să se îndrepte către soluții flexibile, care oferă servicii integrate, fără să fie condiționați de un contract semnat pe o perioadă lungă de timp pentru o suprafață clar stabilită. „Nevoia de spații flexibile vine la ora actuală din două direcții: companiile fie își reduc spațiul permanent și apelează la birouri flexibile în centre de coworking, fie caută opțiuni mai aproape de zonele unde locuiesc angajații lor. În cazul The One, cererea a fost determinată de doi factori principali: zona și serviciile adaptate nevoilor clienților.”

Un alt element de diferențiere în cazul The One constă în durata contractului de închiriere. Potrivit Sheilei Ionescu, spre deosebire de centrele tradiționale de flex office, unde contractele au un termen de câteva luni, pentru că spațiul de flex este o etapă intermediară în dezvoltarea companiei, majoritatea clienților The One sunt companii care au încheiat contracte pe o durată cuprinsă între 1 an și 5 ani. „Aceștia își doresc să rămână în cadrul centrului nostru și, chiar dacă se extind, se extind tot în spațiile noastre. Nu excludem nici colaborările punctuale, pe o durata scurtă de timp. Suprafețele diferă, de la un client la altul. Suprafața medie este de aproximativ 50 mp/client, dar avem în derulare și contracte pentru 800 de mp”, explică ea.

„Companiile nu mai au calendare precise de creștere, iar nevoia de spațiu este, de cele mai multe ori, una imediată. Am devenit pentru mulți dintre clienții noștri, în special pentru multinaționale, o extindere a biroului tradițional pe care îl au.”

Sheila Ionescu, CEO, The One

În ceea ce privește tipologia clienților lor, aceasta este diferită pentru fiecare dintre cele două centre, cel inaugurat deja și cel ce urmează a fi dezvoltat în nord-vestul Capitalei: „Membrii din Floreasca sunt preponderent companii active în zona de servicii, pentru care este extrem de importantă poziționarea, imaginea de brand și mesajul pe care îl transmite biroul lor. Clienții din Cotroceni sunt mai degrabă companii care pun accentul pe confort și pe componenta high-tech a spațiului”. Printre clienții The One din Floreasca se numără în prezent Ford, Campeador, Premier Estate Managament, Bright Spaces, Evensys sau The Mavers Ventures. Sheila Ionescu spune că, fiind vorba despre spații personalizate, și prețurile pentru utilizarea centrului diferă: „Clienții noștri au acces la o gamă variată de opțiuni: costul unui birou individual pleacă de la aproximativ 1.000 ce euro pe lună, dar poate ajunge la 4.000 – 5.000 de euro în funcție de suprafața biroului, mobilier ales, durata contractuală etc.

The One a fost lansat pe o piață estimată de Sheila Ionescu la aproximativ 9 miliarde de euro, având în vedere cele mai recente tranzacții, raportat la stocul național de birouri, de aproximativ 4,5 milioane de metri pătrați: „Având în vedere faptul că valoarea de tranzacționare a unui imobil este influențată de foarte mulți factori, este destul de dificil să ofer o valoare exactă”.

Raportându-ne exclusiv la București, prin prisma valorii cumulate a chiriilor, luând în calcul un stoc de aproximativ 3,3 milioane de metri pătrați, la o chirie medie de 15 euro și o rată de neocupare de 15%, valoarea anuală a pieței ar fi de aproximativ 43 de milioane de euro. În ceea ce privește yieldurile pentru birouri, valoarea acestora se situează în prezent intre 6,75% și 7,5%. „Având în vedere inflația din toață regiunea euro, precum și cererea pentru produse calitative de birouri, estimarea noastră este pentru un yield în scădere pe piața de birouri”, previzionează CEO-ul The One. Referindu-se la prețurile de închiriere, ea este de părere că acestea vor rămâne, pe termen mediu, la nivelul la care sunt acum, pentru că există în continuare cerere: „Cu mici excepții (cazuri izolate, de altfel), nu există un motiv pertinent pentru scăderea tarifelor de închiriere, pentru că piața construcțiilor a crescut, se construiește scump, utilitățile au crescut și acestea exponențial, salariile și impozitele cresc”. Mai mult decât atât, observă ea, toate aceste schimbări sunt înregistrate pe un fond în care lucrările de construcții sunt blocate: „În acest moment, în București există doar câteva clădiri de birouri în construcție, nu sunt anunțate dezvoltări majore noi în viitorul apropiat, cererea este constantă, iar rata de neocupare, deși a crescut ușor în timpul pandemiei, va scădea și aceasta. Pe o piață matură, rata de neocupare e undeva la 20-25%, în timp ce în București avem o rată de neocupare de doar 15%”.

„Pe piețele mature din Asia sau din Statele Unite există astfel de centre, dedicate elitei din business, care funcționează asemenea unui club privat de business. Proiectul nostru este o premieră pentru România și chiar pentru piața din sud-estul Europei.”

Sheila Ionescu, CEO, The One

Ea adaugă că viitorul depinde mai mult ca niciodată de climatul socioeconomic: „Nu trebuie să uităm faptul că piața construcțiilor și, implicit, cea imobiliară, sunt printre cele mai rapid influențate atât de evoluția macro a economiei, cât și de inflație. În acest moment, în România și nu numai, prețurile materialelor de construcții au crescut, inflația ridicată a afectat și va impacta și valoarea în timp”. De altfel, ea spune că în ultimii doi ani, au fost nevoiți într-un timp foarte scurt să reacționeze, să prevină și să ofere alternative la modul tradițional de a face afaceri și de a folosi spațiul de birou. Flexibilitatea a devenit cel mai important factor în luarea unei decizii de a rămâne versus a pleca: „Munca de acasă este o soluție pentru anumite tipuri de companii, dar pentru cele mai multe renunțarea la spațiul tradițional de birouri nu este nici dorită, și nici recomandată. Nu putem generaliza, pentru că fiecare industrie are propria dinamică, dar indiferent de industrie, pot afirma cu certitudine că sunt doi vectori care au schimbat designul dar și utilizarea spațiului: confortul și siguranța chiriașilor. Biroul trebuie fie flexibil, adaptabil, oferind în același timp intimitate, individualitate și personalizare într-un spațiu redus, pentru a oferi o utilizare mai eficientă a spațiului”.

Planurile de dezvoltare a proiectului The One vizează în continuare consolidarea centrului din Floreasca, unde în prezent gradul de ocupare a ajuns la 90% la timp a centrului din Cotroceni. Pentru cel de al doilea centru, ei estimează un nivel similar al investiției, de aproximativ 4 milioane de euro.

Planurile pe termen mai îndepărtat? CEO-ul The One răspunde că se vor adapta dinamicii pieței, specifice regiunii în care ne aflăm: „Piața imobiliară autohtonă este o piață emergentă și, ca orice piață în dezvoltare, are o dinamică activă. Totodată, fiind apropiați geografic de piețe mult mai mature și mai dezvoltate precum Cehia, Polonia sau Austria, inevitabil suntem supuși evaluării prin comparație. Din punctul meu de vedere, performanța pe piața locală înseamnă viziune, capacitatea de a anticipa care sunt nevoile viitoare, astfel încât să poți răspunde rapid și eficient schimbărilor. Din punctul de vedere al brandului, deși am pornit ca un brand autohton, nu excludem asocierea sau afilierea cu o rețea internațională pe termen lung.”