Bilanț în imobiliare: creșteri pe toate liniile

Stocul modern de proprietăți imobiliare comerciale din România – birouri, spații industriale și de retail – a depășit 11 milioane de metri pătrați la finele lunii septembrie, după ce numai în 2019 au fost livrate proiecte care totalizează peste 800.000 metri pătrați, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară JLL. În plus, piața de birouri urmează evoluția celei industriale, și anul trecut avea să depășească borna de 4 milioane de metri pătrați.
Structura pe segmente de piață arată că din stocul total, 4,2 milioane de metri pătrați reprezintă parcuri industriale și de logistică, 3,9 milioane de metri pătrați sunt clădiri de birouri – în București și următoarele 4 piețe secundare – iar restul de 3,27 milioane de metri pătrați sunt scheme de retail.
Și în 2019, dezvoltatorii au investit mai ales în noi proiecte de birouri și industriale, evoluție care este în concordanță cu tendința de creștere a numărului de salariați și a investițiilor străine directe la nivel național.
În primele nouă luni, în București și în marile orașe din țară (Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov) au fost livrate proiecte de birouri de 372.000 metri pătrați, potrivit datelor JLL. Stocul de birouri din București se apropie de 3 milioane de metri pătrați, iar cel din principalele orașe totalizează circa 1 milion de metri pătrați.
La nivelul primelor nouă luni ale anului trecut s-au livrat 250.000 mp de birouri în București, plus 34.000 mp față de trimestrul al patrulea din 2018, în timp ce în țară în ultimul an s-au livrat 104.000 mp de birouri.
Conform datelor CBRE, stocul modern de spații de birouri din București a atins pragul de 3,16 mil. mp, în creștere față de perioada similară a anului anterior cu 15%. În primele nouă luni ale anului s-au finalizat 10 proiecte de birouri care  împreună însumează peste 254.000 mp. Mai mult de jumătate din suprafața construită în primele trei trimestre ale lui 2019 se regăsește în zona de vest a Bucureștiului.
Un procent de aproximativ 20% din volumul livrat a fost atras de zona de nord, zonele de centru, CBD (Central Business District) și Pipera atrăgând fiecare câte un procent de 10% din suprafața totală a noilor clădiri. Până la sfârșitul anului 2019 se estimează că stocul modern de spații de birouri va atinge suprafața de 3,24 mil. mp prin livrarea a șase proiecte cu o suprafață totală de 81.600 mp. 40% din suprafața totală estimată a se finaliza până la sfârșitul anului este preînchiriată, conform datelor CBRE Research.
Până la finalul anului trecut, în București, livrările aveau să totalizeze peste 280.000 metri pătrați, nivel mai redus decât cel estimat inițial de 333.500 mp, în condițiile în care finalizarea unora dintre clădiri anunțată pentru 2019 a fost amânată pentru 2020. Chiar și așa, suprafața de birouri livrată în 2019 în București este dublă comparativ cu cea din 2018.
În afara Bucureștiului, au fost livrate în 2019 proiecte totalizând 110.500 metri pătrați, aproape jumătate fiind clădiri construite în Cluj-Napoca (44.700 mp), în Timișoara au fost finalizați 37.000 mp, în Iași – 13.800 mp, iar în Brașov – 15.000 mp.
Pe fondul livrărilor în creștere de noi proiecte, rata de ocupare a înregistrat o ușoară creștere, de la 7,5% la finele trimestrului 2 la 8,2% la sfârșitul trimestrului al treilea.
În cel de-al treilea trimestru activitatea totală de leasing a urcat cu 15% față de perioada similară a anului trecut, la un total de 84.300 mp, din care 82% au reprezentat birourile de clasă A, iar 79% din cerere a fost reprezentată de închirieri fără a lua în calcul renegocierile sau reînnoirile.
Mai mult de jumătate din suprafața construită în primele trei trimestre ale lui 2019 se regăsește în zona de vest a Bucureștiului, între stațiile de metrou Grozăvești și Politehnica.
„În primele nouă luni din 2019, cea mai mare cerere pentru închirierile de spații de birouri a provenit din partea companiilor din sectoarele computere și hi-tech, cu 47% din cerere și financiar cu 16%, care au tranzacționat spații pentru un total de 13.500, respectiv 4.700 de angajați. În ceea ce privește zonele cele mai dinamice, acestea au fost vestul Bucureștiului, cu 31% din volumul tranzacționat, urmat de centru cu 21%, iar apoi de nord și Pipera cu câte 19%”, explică Tudor Ionescu, head of advisory & transaction services, office la CBRE România.
Per total, în primele trei trimestre din 2019 a fost tranzacționată o suprafață de circa 288.000 mp la nivelul Capitalei, cu 17% mai mult decât valoarea înregistrată pentru primele trei trimestre din 2018.
Circa 60.000 mp de birouri au fost livrați în trimestrul al treilea, prin intermediul a două proiecte: Expo Business Park, dezvoltat de Portland Trust în zona Expoziției din nordul Capitalei, și The Light, dezvoltat de River Development în zona stației de metrou Politehnica, din vestul Bucureștiului. În prezent, vestul și nordul Bucureștiului găzduiesc 50% din stocul total de spații de clasa A.
În perioada 2020 – 2021 sunt așteptați să fie finalizați 622.000 mp în 26 de proiecte de birouri, 17% din suprafață fiind pre-contractată.
La nivelul pieței logistice, în primele nouă luni, au fost finalizate proiecte de aproximativ 370.000 mp de spații moderne industriale și logistice la nivel național, urmând ca până la finele anului stocul nou livrat în 2019 să ajungă la aproximativ 500.000 mp.
Stocul de spații industriale și de logistică din România a urcat la 4,2 milioane mp, o creștere de circa 10% față de 2018. Din acesta, peste jumătate (2,13 milioane de metri pătrați) este localizat în București și împrejurimi, restul fiind împărțit între celelalte zone din România.
Și pe acest segment, cererea în creștere a încurajat dezoltatorii să construiască noi proiecte. Potrivit datelor disponibile, în primele nouă luni ale anului trecut volumul de spații logistice și industriale tranzacționat a crescut cu aproape 80% față de intervalul similar din 2018, ajungând la 337.000 mp.
Echilibrul dintre oferta nouă și cererea de spații industriale și de logistică este reflectat de rata de neocupare, care continuă să se mențină în jurul a 5,5-6% la nivel național și ușor mai ridicată în București.
În același interval de timp, peste 180.000 mp de spații industriale au fost livrați la nivel național. 84% din stocul modern de spații industriale este reprezentat de dezvoltări de clasă A. Pentru trimestrul al patrulea este așteptată finalizarea a șapte proiecte cu o suprafață totală de 75.000 mp, peste 70% din suprafața estimată pentru sfârșitul anului fiind preînchiriată. Astfel, ne așteptăm ca la sfârșitul anului stocul modern de spații industriale să ajungă la 4,4 mil. mp. 
În ceea ce privește retailul, mallurile și centrele comerciale, circa 140.000 mp de proiecte de retail se vor livra în ultimul trimestru. Din cei aproape 3,27 milioane mp stoc modern la nivel național, 1,12 milioane mp sunt în București.
Noile livrări de pe piața de retail din acest an au vizat doar orașele din afara Bucureștiului și au totalizat doar 63.000 metri pătrați. Până la sfârșitul anului, în schimb, este programată livrarea a circa 144.000 mp de spații de retail. Cel mai mare proiect care ar urma să fie livrat până la sfârșitul acestui an este centrul comercial Promenada Mall din Sibiu, de 42.200 mp, dezvoltat de NEPI Rockcastle, cel mai mare dezvoltator și proprietar de centre comerciale în România.
De asemenea, două noi parcuri de retail vor fi livrate de Prime Kapital și MAS Real Estate în Zalău (19.000 mp) și în Balotești, lângă București (28.500 mp).
Piața imobiliară locală a continuat să înregistreze o evoluție pozitivă și în cel de-al treilea trimestru din 2019, pe toate cele trei sectoare de leasing. În primele nouă luni ale anului, s-au tranzacționat aproximativ 290.000 mp pe segmentul de birouri, motorul cererii rămânând companiile din IT&C și industria financiară, în timp ce pe piața de retail un număr de 11 branduri au ales să fie prezente în România, printre care Victoria’s Secret și Burger King, consiliate de CBRE. Creșterea consumului și dezvoltarea magazinelor online care au nevoie de stocuri din ce în ce mai mari pe plan local au susținut expansiunea centrelor logistice. De partea cealaltă, România a continuat să atragă noi investiții în producție, astfel încât și numărul halelor industriale destinate producției a crescut.
Per total, potrivit datelor CBRE și C&W Echinox, sectorul industrial a înregistrat cea mai mare creștere în primele nouă luni ale acestui an în comparație cu cel de birouri și cel de retail.
Dintre cele trei sectoare principale, retailul a urcat cel mai puțin în ultimul an, în condițiile în care cele mai importante deschideri au fost programate pentru ultimul trimestru al acestui an. Spre exemplu astăzi a fost deschis mallul Promenada Sibiu, fostul Festival, de către fondul NEPI-Rockcastle, iar în săptămânile următoare Prime Kapital urmează să deschidă DN1 Balotești. 
„Orașe precum Sibiu, Brașov, Târgoviște și Târgu-Mureș urmează să atragă noi spații de retail până la finalul anului 2020, în timp ce Oradea sau Timișoara au deja cea mai mare densitate la nivel național, de 657, respectiv 604 mp de retail per mia de locuitori. Deși apropiate din punctul de vedere al densității, diferența dintre aceste ultimele două orașe este dată de tipul de proiecte, în Oradea fiind aproape egal raportul dintre centre comerciale și parcuri de retail, în timp ce în Timișoara doar 15% sunt parcuri de retail versus 85% centre comerciale“, a completat Carmen Ravon.