Apetitul românilor pentru locuințe pe credit crește, în ciuda majorării dobânzilor. Cât de mult au contat în statistici conversiile ipotecarelor de la ROBOR la noul indice IRCC? Creditele noi pentru locuințe în lei au ajuns în iulie la 2,4 mld. lei, maximul lunar din 15 ani. Dobânda medie a urcat la 5,5%, iar prețurile la locuințe s-au mai temperat în vară

♦ O influență asupra volumului record al ipotecarelor noi a venit și de la conversia creditelor vechi legate de ROBOR, care a urcat spre 8%, în credite legate de noul indice IRCC, care este 2,65%, fiind peste 10.000 de credite Prima casă convertite. Însă, această influență asupra soldului creditelor noi nu este foarte mare, după cum consideră unii bancheri comerciali și din BNR ♦ În timp ce la creditele noi ipotecare în lei dobânda medie a urcat în iulie la 5,5%, după ce în decembrie 2021 coborâse la 4%, la ipotecarele în euro dobânda era în iulie de 3,8%.

Românii figurează în statisticile BNR cu credite noi ipotecare în lei record pentru luna iulie 2022, de 2,4 mld. lei, un maxim lunar din ultimii 15 ani, în condițiile în care dobânzile sunt pe o pantă ascendentă.

Volumul ipotecarelor noi în lei din iulie este mai mare cu aproximativ 400 mil. lei, respectiv cu circa 20% în creștere atât față de iunie 2022, cât și comparativ cu nivelul din iulie 2021, de circa 2 mld. lei.

Creșterea surpinzătoare a apetitului pentru creditare vine într-un context caracterizat de creșterea inflației și a dobânzilor. O influență asupra acestui volum record al ipotecarelor noi poate să vină și din conversia creditelor vechi legate de ROBOR, care a urcat în jur de 8%, în credite legate de noul indice IRCC (indicele de referință pentru creditele consumatorilor), care acum este 2,65%. Însă, această influență asupra soldului creditelor noi nu este foarte mare, după cum consideră unii bancheri comerciali și din BNR.

Peste 10.000 de beneficiari ai pro­gramului Prima casă/ Noua Casă au solicitat începând cu luna mai 2022 modificarea modului de calcul al dobânzilor prin schimbarea indicelui de referință din ROBOR în IRCC. Această soluție de înlocuire a ROBOR cu IRCC susține o perioadă persoanele fizice afectate de creșterea accentuată a costurilor de împrumut.

Indicele ROBOR la 3 luni, folosit pentru calcularea dobânzilor variabile la creditele în lei contractate înainte de luna mai 2019, s-a apropiat de 8%. Iar clienții au posibilitatea de modificare a dobânzii prin înlocuirea ROBOR cu IRCC, inclusiv în cazul creditelor Prima casă, după cum a anunțat Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM). Spre finalul lunii iulie un număr de circa 9.300 de cereri de conversie de la ROBOR la IRCC erau deja aprobate, iar aproximativ 800 erau în lucru, după cum a transmis atunci FNGCIMM. Între timp numărul de cereri de conversie a continuat să crească.

Vineri, indicele ROBOR la trei luni era 7,93%, față de 3% la începutul anului 2022. Ascensiunea dobânzilor s-a accentuat după ce BNR a majorat rata-cheie, care a ajuns la 5,5% în august, în urma exploziei inflației la peste 15% încă de la jumătatea anului. Comparativ, IRCC care se aplică acum este 2,65%. Iar EURIBOR la 3 luni, referința la creditele în euro, este doar 0,7%, revenind recent pe plus după ce a fost în teritoriul negativ.

Aproape 490.000 de debitori, cumulat, au credite ipotecare standard, credite ipotecare Prima casă și credite de consum legate de indicele ROBOR. Cea mai mare pondere a debitorilor cu împrumuturi legate de ROBOR, de peste 70%, se observă la cei cu credite ipotecare Prima casă. Concret, 71% din numărul debitorilor cu credite Prima casă, care a ajuns la 226.767, respectiv peste 161.000 de debitori au împrumuturile legate de ROBOR. În cazul celorlalte credite ipotecare, 32% din numărul debitorilor cu credite ipotecare standard, care a ajuns la 350.192, au împrumuturile legate de ROBOR, adică în jur de 112.061 de debitori.

Cumulat, pe ansamblul primelor șapte luni din 2022 volumul creditelor ipotecare noi în lei a ajuns la 13,6 mld. lei, cu 20% peste nivelul total din aceeași perioadă din 2021.

În ultima perioadă dobânzile la lei au sprintat puternic, în condițiile în care și inflația a explodat, trecând în iunie de 15%, iar dobânzile mari teoretic reduc apetitul pentru împrumuturi în lei și trimit clienții spre creditele în valută, unde dobânzile sunt mai mici.

La creditele noi ipotecare în lei dobânda medie a urcat la finalul primului semestru din 2022 spre 5%, ajungând în iunie la 4,95%, după ce în decembrie 2021 coborâse la 4%. Iar luna iulie din acest an a adus o nouă creștere a dobânzii medii la ipotecarele în lei, la 5,5%.

În cazul volumului finanțărilor noi ipotecare în euro s-a observat în iulie și în iunie 2022 o tendință de creștere, în condițiile în care dobânzile la euro au rămas la niveluri scăzute, ajungând la 3,4% în iunie și 3,8% în iulie. Creditele ipotecare în euro au fost în creștere atât față de nivelurile lunare din primele cinci luni din 2022, cât și față de iunie și iulie 2021.

Românii au început să redescopere creditele în euro, mai ieftine, odată cu creșterea dobânzilor la lei, după ce în ultimii ani creditarea în lei a crescut puternic pe măsură ce dobânzile la lei au scăzut și au ajuns comparabile cu cele la creditele în euro. Soldul creditelor în valută a coborât sub 30% din total credite.

În cazul creditelor noi ipotecare în euro, volumul a depășit în luna iulie 10,7 mil. euro (echivalentul a 53 mil. lei), un record al ultimilor doi ani, fiind de 2,6 ori mai mare decât volumul din iulie 2021, dar și cu 3 mil. euro peste volumul din iunie 2022.

Deși creditele retail în euro sunt în creștere, volumele rămân în continuare mici. Practic, leul a rămas moneda preferată de populație pentru creditele de consum și ipotecare, un procent de circa 98% din finanțările retail noi fiind în lei. Creditele în euro au dobânzi mai mici, dar există riscul valutar, o eventuală creștere a cursului leu/euro punând presiune pe debitori.

Cmulat, creditele ipotecare noi în lei și euro au ajuns în luna iulie 2022 la echivalentul a 2,45 mld. lei, cu 21,4% peste nivelul cumulat din luna iulie 2021. Și față de iunie 2022, creditele ipotecare noi în lei și euro au păstrat un plus de aproape 20%.

Creditele ipotecare standard, care presupun un avans de cel puțin 15% din partea clienților, au devenit în ultimii ani principalul mod de finanțare a achiziției unei locuințe, în condițiile în care acestea au ajuns să reprezinte chiar 70% din totalul finanțărilor noi. Comparativ, în urmă cu șapte ani împrumuturile ipotecare standard reprezentau sub 30% din totalul finanțărilor noi acordate de bănci annual, restul fiind credite Prima casă.

Întrebarea este cine mai poate să ia credite în euro. Din 2019 BNR a limitat gradul de îndatorare al populației la un nivel mai scăzut. În cazul împrumuturilor în lei, gradul maxim de îndatorare a fost stabilit la 40% din venitul net, în timp ce pentru creditele în valută este de doar 20%, atât pentru împrumuturile ipotecare, cât și pentru cele de consum. Însă, pentru fiecare bancă, un procent de 15% din totalul creditelor se poate excepta de la această limitare, în anumite condiții.

Creditele Prima casă, care au ținut pe linia de plutire creditul de retail în perioada de criză au trecut la varianta exclusiv în lei în august 2012, moment care coincide cu prăbușirea vânzărilor de împrumuturi ipotecare în valută. Cele mai multe credite Prima casă erau acordate în euro anterior introducerii restricțiilor, datorită dobânzilor vizibil mai mici. Ulterior, dobânzile au scăzut și la lei.

Spre deosebire de situația actuală, vânzările de credite în euro erau majoritare în perioada de boom economic, de dinainte de 2008, susținute de liniile de finanțare primite de bănci de la acționarii din străinătate. Chiar și în primii ani după izbucnirea crizei financiare precedente, creditarea era preponderent în euro, în condițiile în care dobânzile la lei erau prohibitive.

Treptat, dobânzile s-au redus puternic inlusiv la lei, pe fondul unui proces de relaxare monetară derulat de BNR și al lichidității excesive din piață. Dobânda-cheie la lei a ajuns anul trecut la un minim istoric de 1,25% pe an, iar costul leilor pe piața monetară, de care depinde nivelul dobânzilor percepute de bănci la credite, a scăzut.

Totodată, creditarea în lei a fost susținută de faptul că băncile au pierdut o bună parte din liniile de finanțare primite de la băncile-mamă, fiind forțate să se bazeze mai mult pe depozite atrase de la clienți, care sunt preponderent în lei.

Pe lângă trecerea programului Prima casă în lei, BNR a introdus în toamna anului 2011 un set de restricții la vânzarea creditelor de retail în valută, fiind vizate atât creditele imobiliare, cât și cele de consum, un impact imediat mai pronunțat fiind înregistrat în cazul primei categorii. Perioada maximă de acordare a creditelor de consum a fost limitată la cinci ani, ceea ce a redus drastic sumele care puteau fi accesate de clienți. Cele mai multe credite de consum pe termen lung erau în euro, fiind împrumuturi cu ipotecă. Această categorie de credit a dispărut practic odată cu noile restricții.

Privind retrospectiv, pe ansamblul anului 2021, creditele ipotecare noi, în lei și euro, luate de populație de la bănci au urcat la 21,2 mld. lei, în creștere cu 6,2 mld. lei, respectiv cu 41,3% peste nivelul din 2020. În timp ce creditele ipotecare noi în lei au crescut anul trecut cu 6,35 mld. lei, respectiv cu 43,3% față de 2020, la 21 mld. lei, în cazul creditelor noi pentru locuințe în euro se observă o scădere cu 33%, la echivalentul a 227,8 mil. lei.