Apartamentul ca investiție: care sunt tendințele ce pot influența evoluția valorii apartamentelor noi?

♦ În contextul pieței imobiliare din România, valoarea apartamentelor noi devine un factor esențial în decizia de achiziție ♦ Comparând apartamentele noi cu cele vechi, se evidențiază nu doar diferențele de preț, ci și impactul asupra evoluției prețurilor în timp ♦ Acest articol analizează aspectele critice legate de evoluția valorii unui imobil în timp, oferind perspective utile pentru potențialii cumpărători.

Prețurile apartamentelor din Capitală s-au menținut spre finele anului trecut la un nivel relativ stabil. Cumpărătorii care își caută chiar în această peri­oa­dă o locuință în Bucu­rești trebu­ie să fie pregătiți să achite, în me­die, 1.862 euro/mp util, deci un cost aproximativ de 96.824 de euro pentru un apartament cu 2 camere.

În cazul apartamentelor din blocuri noi media înregistrată la nivelul pieței locale depășește deja pragul de 2.000 de euro/mp, potrivit Imobiliare.ro

Anul 2024 a fost unul bun pentru piața rezidențială, evoluția sa pozitivă fiind susținută inclusiv de condițiile mai atractive de accesare a creditelor ipo­tecare în comparație cu 2023. Ce­re­rea s-a menținut la un nivel bun, dar oferta a continuat să scadă atât pe segmentul vânzărilor, cât și pe cel al închirierilor. Noi recorduri au fost înre­gistrate la nivelul prețurilor în marile orașe din țară. „În prezent, pe piața imobiliară din România, asis­tăm la o evoluție în ritmuri diferite a cererii și a ofertei. Pe de o parte, exis­tă o ten­din­ță de scădere a ofertei, pe fondul reducerii numărului de pro­iec­te care primesc autorizare, iar, pe de altă parte, cererea este în creștere, mai ales in București. În acest sens, HILS Deve­lop­ment urmează să finalizeze în 2025 prima fază a proiec­tului de regenerare ur­ba­nă de tip mixed-use HILS Re­pu­blica, ce include două blo­curi. Asta înseamnă că vom creș­te oferta de pe piață cu 370 de locuințe noi pentru bucureștenii care vor să achiziționeze un apartament“, a spus Bogdan Bălașa, general manager, HILS Development.

De asemenea, în Capitală a cres­cut interesul pentru închirierea de lo­cuințe, potrivit datelor Imobiliare.ro.

Este vorba despre o dublare a cererii pentru închirierea apartamentelor, înregistrată în ultimii doi ani, care depășește cu mult nivelul cererii din celelalte orașe mari din țară.  

O altă tendință este legată de practicile de sustenabilitate – construirea de locuințe prietenoase cu mediul, eficiente din punct de vedere energetic și care încorporează tehnologii noi și inovative. Sunt aspecte care influențează valoarea apartamentelor noi și pe care dezvoltatorii se concentrează din ce în ce mai mult.  

Când și cu ce riscuri

El spune că „momentul achiziției este acum. Acesta este cel mai important sfat pentru cei care vor să facă investiții cumpărând apartamente noi, iar argumentele sunt multiple. În primul rând, prețurile se află într-un ritm susținut de creștere. În același timp, investitorii ar trebui să țină cont și de faptul că numărul locuințelor disponibile este în scădere pentru că sunt autorizate mai puține proiecte. În ciuda acestui fapt, însă, cererea este tot mai mare. Un raport al Imobiliare.ro despre situația din trimestrul al III-lea din 2024, arată că în București se înregistra cel mai mare interes dintre orașele mari ale țării pentru cumpărarea de locuințe. (Cerere cu 24% mai mare în T3 2024 față de T2 2024). Competiția pentru cumpărarea apartamentelor noi este mare, așa că cea mai bună decizie ar fi aceea de a nu mai amâna achiziția“, a spus Bogdan Bălașa.

El explică faptul că există mai multe tipuri de riscuri. Sunt cele asociate cu diverși factori din piață – nivelul cererii și al ofertei, contextul economic și geopolitic – care influențează prețurile. De asemenea, rentabilitatea unei investiții depinde de tipul de proprietate, de zona în care se află aceasta și de facilitățile disponibile. Piața din România este în continuare una preponderent a proprietarilor și mai puțin a închirierilor, deși interesul pentru închiriere a început să crească“. Astfel, există și riscul ca, în cazul investiției în apartamente pentru închiriere, randamentele chiriilor să înregistreze o ușoară scădere odată cu majorarea prețurilor din sectorul rezidențial. Tocmai pentru atenuarea acestor riscuri, investitorii cu un număr semnificativ de proprietăți pot apela la servicii de property management, care asigură gestionarea chiriilor, astfel încât ei, în calitate de proprietari, să fie degrevați de această sarcină.

Accent pe sustenabilitate

„Elementele care adaugă valoare pe termen lung apartamentelor sunt cele care aduc bunăstare în viața oamenilor, transformând locuințele în spații confortabile, funcționale și sustenabile. Este vorba despre calitatea materialelor și a finisajelor, de designul interior, precum și de eficiența energetică și dezvoltarea urbană de tip mixed-use. De exemplu, HILS Republica este cel mai mare proiect rezidențial de regenerare urbană mixed-use din estul Bucureștiului, iar prima fază de construcție este în stadiul de finalizare. Prin acest proiect vrem să redăm comunității o fostă zonă industrială abandonată, transformând-o într-un „oraș în oraș„, unde locuitorii să beneficieze de toate facilitățile de care au nevoie“, a spus Bogdan Bălașa.

Sustenabilitatea este o altă tendință extrem de actuală în industria de real estate din toată lumea. Certificările verzi și îndeplinirea standardelor nZEB garantează că o locuință este eficientă energetic și protejează mediul înconjurător, ceea ce îi aduce plusvaloare pe termen lung.

„Punând accent pe practicile sustenabile, am implementat standardul Green Homes în proiectul HILS Sunrise, aflat în construcție. Concret, pentru a spori eficiența termică și a avea un impact minim asupra mediului, blocurile din HILS Sunrise au fațade parțial ventilate. Totodată, în acest ansamblu rezidențial, energia folosită pentru iluminarea spațiilor comune va fi furnizată de panouri fotovoltaice și vor fi instalate obiecte sanitare concepute pentru reducerea consumului de apă. Sunt investiții responsabile față de mediu  care îmbunătățesc, în același timp, viața locatarilor“, a subliniat directorul.

Locație și transport în comun

Locația este una dintre cele mai importante caracteristici ce adaugă valoare unui apartament. O zonă în continuă dezvoltare, care asigură numeroase facilități pentru locatari, va deveni din ce în ce mai atractivă, efectul fiind aprecierea valorii locuințelor.  

„De exemplu, interesul pentru estul Capitalei, în special zonele Republica și Theodor Pallady, a crescut constant în ultimii ani odată cu construirea proiectelor rezidențiale HILS, amplasate lângă poluri comerciale importante, cu acces facil la mijloace de transport în comun și aproape de autostradă.  Astfel, locatarii își pot face cu ușurință cumpărăturile aproape de casă, indiferent de nevoi, dar au și libertate de mișcare către centrul orașului sau alte zone ale țării. Toate aceste avantaje legate de amplasarea apartamentelor contribuie la aprecierea prețurilor atât la vânzare, cât pentru închiriere“, a explicat Bogdan Bălașa.

La nivel național, cererea pentru închirierea de proprietăți rezidențiale este în creștere, piața din București fiind de departe cea unde interesul față de închiriere a crescut cel mai mult în ultimii ani, comparativ cu alte orașe mari ale României.  

O explicație pentru această dinamică este legată de faptul că membrii Generației Z au ajuns la vârsta la care devin clienți pe piața imobiliară. Tinerii sunt mult mai flexibili comparativ cu generațiile anterioare în privința alegerii spațiului în care locuiesc, închirierea fiind o variantă care corespunde nevoilor lor.  

„Când vine vorba despre închiriere, apartamentele pot reprezenta investiții pe termen lung pentru proprietari și observăm o astfel de tendință în estul Bucureștiului, în rândul celor care au achiziționat locuințe în ansamblurile HILS. Există locatari care, după ce s-au mutat într-unul dintre cartierele HILS, au decis să cumpere încă un apartament în zonă pentru a-l oferi spre închiriere. Ne așteptăm ca tendința să se păstreze și în cazul noilor proiecte pe care le construim, cum este HILS Republica, a cărui primă fază este în curs de finalizare. Analiza „Noua Capitală“, realizată la finalul anului trecut de HILS Development, pe baza datelor Imobiliare.ro, a arătat că în zona Theodor Pallady se înregistra, în trimestrul II din 2024, unul dintre cele mai bune randamente din București obținute prin închiriere, de 7,2%, adică al treilea în topul zonelor analizate. Astfel, închirierea unei locuințe oferă mai multă flexibilitate tinerilor, iar pentru proprietari este o investiție rentabilă“, a spus Bogdan Bălașa.

Facilități care influnețează valoarea

Atât investitorii, cât și chiriașii își doresc ca apartamentele noi să fie amplasate lângă stații ale mijloacelor de transport în comun, în apropierea unor instituții de învățământ, să aibă la îndemână servicii medicale și zone comerciale. Locatarii vor să se bucure de un trai liniștit, departe de zgomotul din centru, dar să poată ajunge cu ușurință la locul de muncă, iar copiii lor să aibă parte de o școală sau un liceu de calitate nu departe de casă. De asemenea, este important să existe în apropiere hipermarketuri și magazine cât mai variate, precum și facilități de petrecere a timpului liber și spații de socializare.

Toate aceste condiții cântăresc mult în alegerea unei locuințe și de aceea sunt avute în vedere și de investitori, nu doar de chiriași. Ansamblurile HILS îndeplinesc aceste criterii. HILS Republica, complex aflat la 600 metri de stația de metrou Republica, va fi ca un „oraș în oraș„, locatarii putându-se bucura, în același loc de tot ce au nevoie pentru traiul zilnic – de la spații comerciale multiple, clinică medicală, grădiniță și școală private, până la spații verzi și zone de relaxare. Similar, HILS Pallady se află la 50 metri de stația de metrou Anghel Saligny, la 100 metri de stația de tramvai Titan, în apropierea unei școli private, iar în cadrul complexului, locatarii au la dispoziție o clinică medicală, o farmacie, un magazin Shop & Go și o cafenea. De asemenea, HILS Pallady este amplasat în apropierea polului comercial din estul Capitalei, care include hipermarketuri, magazine de mobilă și bricolaj și restaurante fast-food“, a subliniat directorul.

Concurență ridicată

„Din punctul de vedere al competiției, activitatea HILS Development se bazează pe niște decizii strategice care ne-au adus o serie de avantaje. În primul rând, avem constant un stoc de locuințe disponibile pentru clienții care își doresc să se mute imediat, posibilitatea de a se muta rapid în noua locuință fiind un criteriu important pentru majoritatea cumpărătorilor. În al doilea rând, HILS nu construiește ansamblurile rezidențiale bazându-se pe avansuri încasate de la clienți. Acest principiu reprezintă un avantaj imens pe care HILS îl poate susține și care se transferă în siguranța viitorilor proprietari. Proiectele HILS sunt construite, în cea mai mare parte, din fonduri proprii, prin reinvestirea profitului sau prin credite bancare. În acest fel, reușim să finalizăm anual circa 1.000 de locuințe, așa cum ne-am propus în strategia de dezvoltare a companiei“, a spus Bogdan Bălașa.