Analiză real-estate. De ce „funcționează“ Victoriei în timp ce zona Unirii este părăsită de chiriași și investitori?

Bulevardul Unirii, alături de Casa Poporului – Pa­latul Parlamentului – re­prezintă cel mai am­plu proiect imobiliar realizat vreo­dată în Româ­nia și repre­zintă apogeul perioadei co­mu­niste.

♦ Altădată kilometrul zero al investițiilor imobiliare pe care oamenii de afaceri se băteau, zona Unirii este cea din care tot mai mulți chiriași din retailul modern vor să iasă, în ciuda infrastructurii dezvoltate și a conexiunilor cu metroul ♦ De partea cealaltă, Calea și Piața Victoriei atrag proiecte tot mai complexe care de multe ori vizează și restaurarea unor clădiri monument istoric, iar chiriașii stau la coadă să prindă un spațiu comercial.

Bulevardul Unirii, alături de Casa Poporului – Pa­latul Parlamentului – re­prezintă cel mai am­plu proiect imobiliar realizat vreo­dată în Româ­nia și repre­zintă apogeul perioadei co­mu­niste. Cele peste 6.000 de apar­tamente de pe Unirii au o valoare de piață de peste un miliard de euro, reprezintă și reprezentau una dintre cele mai scumpe zone ale Capitalei. Cu toate acestea, zona Unirii este dominată de un șantier abandonat în zona fostei piețe de pe bdul Corneliu Coposu, de Unirea Shopping Center care dispune inclusiv de 1.000 de lo­curi de parcare, dar de unde s-au retras mai mulți chiriași-cheie. Bule­vardul este dominat de multe maga­zine cu rochii de mireasă alături de alte spații comerciale libere aflate la parterul blocurilor de pe bulevard.

De partea cealaltă, Calea Victo­riei reprezintă emblema perioadei de dinainte de comunism, dominată fiind de Palatul Regal, de Ateneu și centrul vechi și povești. Tot mai mulți investitori au anunțat noi și noi investiții pe Calea Victoriei, atât în construcția de noi clădiri, cât și când vine vorba de restaurarea unor clădiri monument istoric.

Peste 50 de localuri, fie că vorbim de gelaterii, cafenele sau restaurante, au fost deschise în ultimii trei ani în zona Calea Victoriei, localuri care au atras investiții inițiale de peste cinci milioane de euro potrivit calculelor SVN. Adițional, alte câteva milioane de euro au fost investite în deschide­rea de magazine.

Cele mai reprezentative proiecte noi de birouri din zona Calea Victoriei sunt Dacia One, H Victoriei 109, Millo Offices, Mendeleev Office 5 Offices și Tandem. Cele mai repre­zentative proiecte noi din zona Unirii sunt Unirii View și Day Tower.

Pe segmentul de birouri există 13 proiecte în zona Calea Victoriei cu cel puțin 3.000 de metri pătrați fiecare și un stoc total de aproximativ 120.300 de metri pătrați – incluzând și Bucha­rest Financial Plaza. Dintre aceștia, apro­xi­mativ 55.800 reprezintă proiec­te livrate în ultimii trei ani.

Stocul de birouri din zona Unirii, în clădiri cu minimum 6.000 de metri pătrați fiecare, este de circa 44.300 de metri pătrați, dintre care aproximativ 30.000 reprezină proiecte noi.

„Calea Victoriei și zonele imediat adiacente au atras investiții semnifica­tive și pe segmentul de birouri. Peste 150 de milioane de euro au fost investiți în ultimii ani în construcția de proiecte de birouri în zonă, cele mai importante proiecte fiind Dacia One, H Victoriei 109, Millo Offices, Men­de­leev Office 5 Offices și Tandem. Cumulat, în zona Calea Victoriei există 13 clădiri de birouri cu cel puțin 3.000 de metri pătrați închiriabili – luând în calcul și Bucharest Financial Plaza – cu un total de aproximativ 120.300 de metri pătrați și un grad de închiriere de circa 76%. Dacă exclu­dem Bucharest Financial Plaza, date­le SVN relevă că stocul total de birouri cu minimum 3.000 de metri pătrați din zonă se ridică la circa 95.000 de metri pătrați, cu un grad de ocupare de 96%. Toate acestea se traduc într-un trafic pietonal ridicat, format inclusiv din persoane cu ve­ni­turi peste medie“, a spus Ionuț Petcu, managing partner Commercial Divi­sion în cadrul companiei de consul­tanță imobiliară SVN România.

În zona Victoriei au fost constru­ite în perioada 2002-2022 peste 20 de proiecte de birouri care depășesc 250.000 de metri pătrați, în timp ce în zona Unirii în același interval de timp au fost dezvoltate 5 clădiri cu o su­pra­față de circa 52.000 de metri pătrați, conform datelor C&W Echinox.

Tradițional, zona din fața magazi­nului Unirea Shopping Center era una dintre zonele cu cel mai mare trafic pietonal din oraș. Pandemia însă a dus la reducerea drastică a a­cestui trafic, în special din partea celor care au lucrat sau mai lucrează în sis­tem work-from-home, ceea ce a dus la scăderea semnificativă a vânzărilor și într-un final la plecarea magazine­lor Inditex din centrul comercial.

Amenajarea unei zone de prome­nadă pe malul Dâmboviței a fost de bun augur și a redirecționat o parte din trafic și înspre acea zonă.

Dez­voltarea unor afaceri conexe, construirea proiectului dedicat Cartierului Justiției, includerea zonei într-un program care să transforme zona într-una pietonală în zilele de weekend, toate acestea pot fi ingrediente care să ajute la dezvoltarea zonei.

De ce Calea și Piața Victoriei atrag investiții și zona Unirii rămâne dominată de spații goale și Esplanada abandonată?

„Deși sunt la o distanță mai mică de un kilometru, zona Calea Victoriei este total diferită de Unirii – Coposu din punct de vedere istoric – Calea Victoriei este tradițional artera de promenadă a orașului, arhitectural – pe Calea Victoriei se află cele mai impozante palate din București, social – modul în care zona a fost percepută în ultimii zeci de ani și locuitorii din zonă , cât și al traficului pietonal. Cel din urmă este decisiv pentru afacerile din comerț sau HoReCa iar Calea Victoriei câștigă iarăși: programul prin care artera devine pietonală în weekend pe durată verii a reprezentat un imbold puternic și a arătat că există apetit în rândul locuitorilor pentru consum asociat cu promenadă“, explică Ionuț Petcu.

El explică faptul că Succesul înregistrat de afacerile din HoReCa sau retail pornite pe Calea Victoriei, cât și insuccesul celor din zona Unirii – Corneliu Coposu, pot fi explicate cel mai simplu prin principiul de bază al pieței imobiliare: amplasamentul este cel mai important factor.

Vlad Săftoiu, Head of Research Department Cushman & Wakefield Echinox explică faptul că în zona Victoriei /Calea Victoriei au existat o serie de terenuri disponibile ce au permis dezvoltarea de proiecte de birouri, fapt ce a dus practic la transformarea zonei în CBD-ul orașului.  Proximitatea față de Guvern este un alt element care a facilitat dezvoltarea acestei zone și transformarea ei într-un hub de afaceri.

„Nu trebuie ingnorat nici faptul că această parte a orasulului este situată mai aproape de zona de nord a Bucureștiului, unde în mod tradițional locuiește populația cu venituri peste medie. Pe de altă parte, în zona Unirii, au fost finalizate foarte puține proiecte noi, din cauza indisponibilitatii terenurilor pretabile pentru astfel de investiții, zona în cauza nereușind astfel să devină un centru important de business“, a explicat Vlad Săftoiu.

Potrivit datelor SVN, chiriile lunare pe segmentul de birouri din zona Calea Victoriei (excluzând proiectele din Piața Victoriei și cele de pe Magheru) se situează între 15 și 20 de euro pe metrul pătrat. Pe segmentul comercial, chiriile pe Calea Victoriei au o valoare medie de aproximativ 32 – 35 de euro / lună, cu valori care pot fi mai ridicate pentru spațiile de birouri de la parternul noilor clădiri de birouri. De partea  cealaltă, chiriile pe segmentul de birouri din zona Unirii se situează în general la valorea lunară de 15 – 16 euro pe metrul pătrat. Chiriile lunare pe segmentul de retail sunt cuprinse în zona Unirii între 20 și 25 de euro pe metrul pătrat, cu valori mai ridicate pentru Unirea Shopping Center.

„Povestea este importantă în orice business dar fiind vorba de imobiliare, consider că cel mai important factor rămâne cel al amplasamentului. Deși se află la mai puțin de un kilometru, Calea Victoriei este astăzi mai atractivă“, a spus Ionuț Petcu.