Airbnb vs chirie: ce este mai profitabil?

România a atras anul trecut peste 12 milioane de turiști, fiind cel mai bun an din 1990 încoace din acest punct de vedere, potrivit Institutului Național de Statistică. Capitala a depășit pragul de 2 milioane de turiști anul trecut, iar odată cu ei a crescut și numărul de hoteluri. Capacitatea de cazare a Bucureștiului aproape că s-a triplat în ultimii 15 ani. Dacă în 2000 erau 7.422 de locuri de cazare, în prezent sunt de aproape trei ori mai multe (în jur de 20.000). |n acești ani au apărut atât hoteluri noi, cât și multe apartamente care funcționează în regim hotelier, fiind clasificate ca hosteluri sau închiriate prin Airbnb. Bucureștiul a devenit o țintă de city break de vacanțe atât pentru români, cât și pentru străini.

Mădălin Pop este una dintre persoanele care s-au gândit să-și închirieze o proprietate pentru a obține un venit în plus. Ideea i-a venit când se uita după un spațiu de cazare în urmă cu patru ani în Copenhaga. ”Am reușit să găsesc un apartament perfect pentru ce aveam nevoie la acel moment și m-am gândit că și eu aș putea introduce în acest sistem o mansardă, care se afla în casa unde avem birourile afacerii de familie“, spune el.

Mădălin Pop trăiește în Brașov, unde are două locuințe listate pe Airbnb, și a primit distincția de ”superhost“, ce îi asigură o vizibilitate mai mare și, drept urmare, și mai mulți clienți.

Livia Radu este antreprenoare, cu experiență în real estate și în management; și ea a vrut să încerce modelul de business Airbnb. A început în vara anului trecut cu o proprietate în centrul vechi și acum a ajuns la cinci și la statutul de ”superhost“. ”Cel mai important pentru o afacere în sistem Airbnb este locația. În București, cel mai bine se mișcă centrul vechi. Am avut un apartament care nu era central și în iarnă am mers pe pierdere cu el, am renunțat la proprietate“, spune Livia Radu.

În acest moment, prețul pe noapte al celor două locuințe deținute de brașovean începe de la 159 de lei, iar Pop consideră că este ”o afacere profitabilă deoarece costurile de întreținere și funcționare sunt mici“. În cazul mansardei nu a existat o investiție inițială, pentru că spațiul era deja amenajat, astfel pentru acest spațiu a făcut câteva modificări decorative și a cumpărat electrocasnice. ”Cea mai nouă locație, Sunset Cottage, pe care am finalizat-o în vara anului 2016, este o veche căsuță aflată în aceeași curte cu mansarda. Din cauză că era o casă relativ veche, investiția cu renovarea ei și amenajarea grădinii cât și a interioarelor ne-au costat peste 10.000 euro, investiție pe care am estimat că o vom recupera în aproximativ doi ani“, spune Mădălin Pop.

O garsonieră centrală în București se poate închiria în mod tradițional cu 300-400 de euro pe lună, este de părere Livia Radu, care adaugă că prin Airbnb se poate câștiga chiar mai bine; pentru aceeași locuință ”închiriată cu 20-25 de euro pe noapte, cu un grad de ocupare de 60-70%, câștigi cam 550 de euro“. Totuși, cei 150 de euro în plus nu sunt un profit net deoarece intervin costuri de curățenie, de spălare a lenjeriilor și trebuie plătită o persoană pentru primirea oaspeților. ”Dacă te ocupi tu de primirea clienților, atunci trebuie să renunți la jobul tău deoarece, în general, check in-urile se fac între 12 și 14“, crede antreprenoarea.

”Am pornit businessul acesta având experiență în real estate și în management HoReCa și în mare am avut know-how-ul pentru a-l face să crească și să aducă profit, totuși nu consider Airbnb o afacere satisfăcătoare până acum, după opt luni de activitate. Există un profit, dar nu este cel așteptat“, spune Livia Radu.

Mihai, o altă gazdă din București, al cărui nume a fost schimbat pentru a-i păstra anonimatul dorit, spune că închirierea prin Airbnb este mai rentabilă decât închirierea tradițională. ”|n loc de 200 de euro net lunar pentru închirierea tradițională, avem în medie cam 500 de euro, din care trebuie scăzute însă utilitățile și întreținerea, 150-200 de euro, și curățenia“, spune el. Mihai consideră totuși că avantajul cel mai mare este că nu trebuie să revinvestească în locuință la fel de mult ca în cazul unor chiriași tradiționali. ”Plus, sistemul de rating îi stimulează pe clienți să fie grijulii cu locuința.“

El a început să închirieze prin Airbnb în urmă cu câțiva ani. ”Aveam locuința disponibilă și am fost încântat de noua posibilitate de închiriere. Prin Airbnb ai un control mai precis asupra locuinței față de varianta de închiriere tradițională, cu poveștile clasice despre chiriași care abuzează de locuință sau care sunt rău-platnici. Ai posibilitatea de a o retrage de la inchiriere pentru perioade determinate, iar rentabilitatea este ceva mai mare“, spune Mihai.

Achiziția unui imobil pentru închiriere este o afacere veche. Apartamentele din zona centrală sau semicentrală, cele situate aproape de centre comerciale și de birouri atrag cele mai bune randamente, respectiv valoare a chiriilor în raport cu valoarea de achiziție. |n timp ce zonele centrale atrag cele mai mari venituri din chirii, raportat la prețul apartamentelor acestea nu reprezintă neapărat cea mai bună investiție, fără a lua în calcul aprecierea în timp a imobilului.

Cel mai mare randament (de 8,5%) este înregistrat de locuințele din cartierul bucureștean Dristor, iar investiția de 78.000 de euro (cât este în medie prețul de achiziție al unui apartament cu două camere) ar urma să fie amortizată în mai puțin de 12 ani, potrivit datelor imobiliare.ro și calculelor ZF. Datele iau în calcul o chirie lunară medie de 550 de euro. De partea cealaltă, cele mai mari venituri din chirii în cazul unui apartament nou sunt generate de cele din cartierul Dorobanți, unde prețul mediu de achiziție la două camere este de 176.000 de euro, iar chiria aproape 800 de euro lunar. |nsă, deși chiria este cea mai mare, investiția în apartament se poate amortiza în peste 18 ani, luând în calcul strict venitul din chirie, nu și din posibila apreciere în timp. Nested, agenție imobiliară din Londra, a realizat Real Estate Return on Investment Index, pentru a vedea în ce orașe investiția în imobiliare este cea mai rentabilă.

Așadar potrivit cercetării realizate de Nested, Bucureștiul se află pe locul 10 în topul celor mai rentabile investiții, exemplificând faptul că o locuință cu trei camere se vinde în medie cu 157.966 de euro, iar chiria lunară, în medie, ar fi de 601 euro, ceea ce ar însemna că investitorul și-ar recupera suma în 263 de luni (aproape 22 de ani). Totuși, proprietarul ar putea să-și recupereze suma mai rapid prin închirierea locuinței pe Airbnb. Potrivit Nested, chiria lunară pentru o locuință cu 3-4 camere pe Airbnb este de 3.441 de euro, ceea ce ar însemna o recuperare a investiției în 46 de luni (aproape 4 ani). ”Orașele turistice precum Brașov sau Sibiu cred că merg mai bine ca Bucureștiul. Cei care vin în Capitală văd Casa Poporului, Muzeul Satului, centrul vechi, apoi fac excursii la Peleș și la Bran. Airbnb merge cel mai bine în țări turistice cum sunt Marea Britanie, Turcia, Grecia, Italia, Spania“, este de părere Livia Radu.

Cel mai rentabil oraș pentru investiție în imobiliare ar fi, potrivit sursei citate, Durban (Africa de Sud), unde o locuință cu trei camere costă în medie 88.400 de dolari, iar suma ar fi recuperată în 167 de luni (în regim de chirie normală) și în doar 18 luni prin Airbnb, unde chiria pentru un apartament cu 3-4 camere ar fi de 4.967 de dolari.

”Le recomand Airbnb persoanelor care deja dețin o proprietate. Câștigul poate fi mai mare dacă te ocupi tu de una-două proprietăți; astfel, în loc să faci 500-550 de euro pe lună prin închiriere tradițională, poți să câștigi 700-900 de euro. Și ca să-ți fie mai ușor, trebuie gândit un sistem de primire a oaspeților care să nu presupună prezența ta“, spune Livia Radu, care atrage atenția că deși venitul este mai mare prin platforma online, și efortul depus este mai mare față de închirierea normală.

Investitorii care se ocupă de mai mult timp de închiriere prin Airbnb spun că este bine să ai cât mai multe proprietăți. ”Dar dacă ai 30 de proprietăți, trebuie să angajezi 3-4 persoane pentru a face curățenie și nu mai poți lasa una singură să se ocupe de primirea clienților, ci îți trebuie 2-3 persoane, pe care trebuie să le plătești cu 1.500-2.000 de lei, sau un sistem bine pus la punct de self-check-in. Venitul crește progresiv, dar nu suficient“, explică antreprenoarea.

”Acum câțiva ani, prețurile pe Airbnb erau mai mari. Cred că va continua tendința de aliniere a pieței de închiriere pe termen scurt la piața tradițională, pe măsura ce tot mai multe locuințe intră în oferta locală Airbnb și a altor platforme similare“, consideră Mihai.

Cine folosește Airbnb în România? Turiștii care se cazează prin Airbnb sunt tineri, până în 40 de ani, deopotrivă români cât și străini. |n mod tradițional, perioadele cele mai aglomerate pentru închirierile în regim Airbnb sunt de la începutul lui mai până în noiembrie, dar variază în funcție delocul apartamentului. De exemplu, pentru Mădălin Pop din Brașov, cel mai mare grad de ocupare este pe timpul verii și iernii.

”Câteodată turiștii au cereri mai mari decât ca la hotel: cineva s-a plâns că lenjeria mirosea a detergent, altul că nu avem cuptor cu microunde sau altcineva s-a plâns că apartamentul nu vine cu parcare personală. Totuși, majoritatea turiștilor care ne-au trecut pragul au fost foarte drăguți. Unii și-au spălat lenjeriile, alții au șters pe jos, ne-au lăsat sticle de vin, flori drept cadou“, mărturisește Livia Radu.

La fel ca și în cazul Uber și al altor servicii de tip shared economy, închirierea prin Airbnb nu este complet reglementată. |n acest moment, poți închiria o locuință pe PFA, SRL și chiar pe persoană fizică, fără să plătești taxe, dar riști să fii reclamat. ”Dacă alegi să funcționezi ca societate comercială, este mai multă bătaie de cap, însă pe termen lung este mai OK, pentru că poți deconta cheltuieli și poți emite facturi pentru clienții care au nevoie. Pentru persoanele fizice care dețin un imobil și doresc să îl închirieze în regim hotelier știu că există o taxă unică care se plătește către ANAF. Cunatumul taxei depinde de capacitatea de cazare“, spune Mădălin Pop. ”Autoritățile sunt lăsate în urmă de economia de acces (n.r. shared economy). Dacă ar fi să urmăm legislația din domeniul hotelier, am fi sufocați în cerințe pe care clienții evident nu le doresc sau de care nu se sinchisesc, din moment ce Airbnb merge atât de bine în România și probabil nimeni nu o face cu aprobare de la numeroasele autorități de resort“, explică și Mihai.

Mădălin Pop îi sfătuiește pe cei care vor să înceapă o astfel de afacere să fie flexibili, ”deoarece oaspeții nu ajung niciodată la ora pe care o comunică. Nu de puține ori am așteptat câteva ore până ca oaspeții să ajungă“. Un alt aspect pe care Pop îl consideră esențial pentru o afacere de succes pe Airbnb este curățenia locuinței. ”Spațiile trebuie să fie impecabile în momentul în care oasptele ia camera în primire.“

”Recomandarea mea pentru cei ce vor să înceapă o asemenea afacere este să se documenteze foarte bine înainte să investească toate economiile sau să-și pună mari speranțe în profituri senzaționale. Există costuri pe lângă cele ale întreținerii locuinței, care pot fi mai mari decât te așteptai: curățenia spațiului și a lenjeriilor, necesarul pentru fiecare apartament, uzura, daunele, timpul și energia implicate“, admite Livia Radu.