Viitorul dezvoltării rezidențiale stă în comunități

Piața rezidențială este într-o etapă în care nu mai este suficient să construiești și să vinzi apartamente, spune Ionuț Negoiță, Founder & CEO, HILS Development. Costurile au crescut, regulile s-au schimbat, accesibilitatea locuințelor s-a redus, iar cumpărătorii sunt mai informați și mai atenți la fiecare detaliu al unei investiții care, pentru cei mai mulți, este una dintre cele mai importante decizii financiare din viață. Pentru dezvoltatori, miza se mută astfel de la construcția de locuințe la construcția de comunități. HILS Development continuă extinderea portofoliului, într-o piață care se profesionalizează și în care rezistența financiară, experiența și capacitatea de a construi pe termen lung devin tot mai importante.

„Eu consider că viitorul (apropiat – n.red.) va fi destul de similar cu prezentul. Nu l-aș vedea mai greu de atât, dar nici mai bun. Noi am continuat să ne facem treaba, să investim, să construim, să dezvoltăm. Și încercăm să ne adaptăm la noile realități. A fost un an bun per total, raportat la context, la perioadă. E ceva normal să fie perioade bune, și mai puțin bune”, spune Ionuț Negoiță, Founder & CEO, HILS Development. Crizele nu mai surprind piața imobiliară, dar fiecare vine cu propriile provocări. „Am prins criza din 2008 și a fost grav atunci. Se spune că la 8-10 ani, ciclic, mai are loc o criză. Au trecut anii și nu mai venea criza. Când să înceapă cea economică, a venit cea sanitară, când afacerile în imobiliare au mers foarte bine, chiar mai bine ca înainte. Apoi a venit războiul și toată lumea era speriată.”

Atât în timpul crizei sanitare, cât și la debutul războiului, piața s-a blocat inițial timp de aproximativ două-trei luni, după care și-a revenit și a continuat să funcționeze. Experiențele succesive l-au făcut să fie permanent pregătit pentru o nouă perioadă dificilă. „Eram și am fost totdeauna pregătit mental pentru altă criză, mai ales că știam cam cum se întâmplă.”

2026 are semne de încetinire, vânzările fiind la aproximativ 50-60% față de anul anterior, însă lansarea HILS Nord a compensat parțial scăderea, prin atragerea de clienți într-un proiect și într-o zonă nouă. La nivelul întregului portofoliu, estimarea este că anul se va încheia la 70-80% din vânzările de anul trecut, respectiv aproximativ 700-800 de unități. „Ceea ce nu e rău deloc pentru perioada prin care trecem.”

Pentru 2027, perspectiva este a unui an de reașezare, în care piața va continua să resimtă efectele contextului economic. Unul dintre factorii cu impact semnificativ este creșterea TVA, care a urcat cu 12 puncte procentuale. În paralel, prețurile au crescut pe fondul costurilor mai mari și al noilor reglementări. „Contextul general – cu măriri de taxe, cu inflație, cu creșteri de prețuri peste tot – a generat o scădere a tranzacțiilor. Oamenii sunt mai prudenți, posibilitățile se reduc, dar interesul există în continuare și eu cred că anul următor va fi cam la fel cu 2026”, punctează Ionuț Negoiță.

În același timp, costurile de construcție au continuat să urce. „Manopera s-a scumpit cu aproximativ 20%, sticla cu 50-60%, iar betonul și fierul cu 10-15%, ceea ce înseamnă, în medie, o creștere de 15-20% a costurilor de construcție. Care se reflectă în prețul final al apartamentelor.” În zona Pallady, spre exemplu, prețul de vânzare s-a dublat în ultimul deceniu, de la aproximativ 1.000 de euro pe metru pătrat la circa 2.000 de euro pe metru pătrat. Evoluția nu este explicată doar prin dezvoltarea zonei, ci și prin faptul că nivelul costurilor de construcție este astăzi mult mai ridicat.

Tendința de creștere a prețurilor ar putea continua, în opinia dezvoltatorului, pe măsură ce România se apropie de nivelurile de preț din piețe precum Polonia, Cehia și Ungaria, unde prețurile pornesc de la aproximativ 3.500 de euro pe metru pătrat. În plus, presiunea vine și din schimbările legislative și din noile cerințe de sustenabilitate. „România urmează, de regulă, trendurile din aceste piețe și nu mă miră deloc, pentru că vin o serie de lucruri care merg în direcția asta.”

Creșterea costurilor nu se limitează la materiale și forța de muncă. Noile norme de construcție contribuie, la rândul lor, la majorarea prețurilor. „Normativul a fost actualizat și a dus ulterior la creșteri ale consumurilor”, explică Ionuț Negoiță. Efectul este resimțit și de cumpărători. Pe măsură ce prețurile cresc, scade ponderea celor care își permit să achiziționeze o locuință. Estimarea este că aceasta a ajuns la aproximativ 70% din nivelul de acum doi-trei ani. „Devin din ce în ce mai inaccesibile.”

O soluție a fost construcția unor locuințe cu suprafețe mai mici, însă și aici apar constrângeri legislative. Legea locuinței stabilește suprafețe minime pentru diferitele încăperi, iar pentru un apartament cu două camere suma matematică a acestora este mai mică decât dimensiunea impusă, respectiv o suprafață minimă de 52 de metri pătrați utili. „Nimeni nu înțelege cum a fost făcută legea. 10 mp în plus înseamnă peste 20.000 de euro, cu TVA. Sunt, în proiectele din Pallady, 200-300 de garsoniere de genul acesta care se închiriază foarte bine. Sunt mulți care au cumpărat și le închiriază”, povestește antreprenorul. În prezent însă, regulile impun o suprafață minimă mult mai mare pentru o garsonieră, ceea ce ridică semnificativ și prețul de achiziție. Iar la costul locuinței se adaugă și cel al parcării. Reglementările impun dezvoltatorilor să asigure un anumit număr de locuri de parcare raportat la numărul de locuințe, iar un loc de parcare subteran poate costa între 15.000 și 20.000 de euro. „Poate că studentul are trotinetă. Nu încurajăm și mersul pe trotinete? Sau poate ia metroul. Dar legea ne obligă să facem parcări unu la unu sau unu la 1,2”, subliniază Ionuț Negoiță.

În acest context, o serie de costuri și reglementări ajung să se reflecte direct în prețul final al locuinței. Iar diferența poate însemna pierderea accesului la proprietate pentru o parte importantă dintre cumpărători. „Dacă un apartament în care se putea locui foarte bine, cu un preț de 70.000 de euro, ajunge azi, din pricina reglementărilor, la 120.000 de euro, aproape jumătate din cei care puteau să-și cumpere nu-și mai permit acum.”

De la metri pătrați la comunități

Pentru HILS Development, dezvoltarea unui proiect rezidențial nu se încheie odată cu livrarea locuințelor, potrivit lui Ionuț Negoiță. Compania încearcă să ajusteze permanent atât produsul, cât și serviciile oferite, în funcție de schimbările din piață și din oraș. „Încercăm în fiecare zi să îmbunătățim ceea ce facem, de la produs până la servicii. La fel, în fiecare zi încercăm să ne adaptăm, să fim «cu fața la joc». Să ne adaptăm la realitățile urbanistice, sociale, economice, pentru a fi cât mai rapizi în luarea deciziilor și pentru a ne poziționa cât mai corect în context.”

Experiența proiectelor dezvoltate până acum a dus și la apariția unor produse noi, adaptate unor categorii diferite de cumpărători. În zona de nord, dezvoltatorul vine cu un produs superior celui standard, deja testat în cadrul HILS Sunrise. „În primul rând, am creat un nou produs în HILS Sunrise, un produs cu elemente superioare, cum este fațada ventilată. Avem și un produs pentru segmentul middle plus, pentru a adresa două tipologii de clienți.” Acest tip de locuință, dezvoltat inițial la HILS Sunrise, va fi preluat și în proiectul din nord. Diferența se reflectă inclusiv în preț, care este cu aproximativ 10-15% mai mare decât în cazul locuințelor standard. „Practic, se face o selecție prin puterea financiară a clienților.”

Dezvoltarea unui proiect de la zero vine însă și cu provocări care nu pot fi anticipate întotdeauna. Una dintre cele mai dificile situații este descoperirea unor vestigii arheologice, așa cum s-a întâmplat în Pipera. „Trebuie să facem un proiect, se face contract cu entități și așa mai departe, dar aceste surprize îngreunează parcursul dezvoltărilor.”

„Din ce în ce mai mult se pune accent pe ansamblul rezidențial, care include o serie de facilități și unde se poate crea o comunitate, în care oamenii să aibă unde ieși cu copilul, cu cățelul, să bea o cafea, să stea de vorbă, să socializeze, să aibă spații verzi. Să aibă la îndemână cât mai multe lucruri.”

Ionuț Negoiță, Founder & CEO, HILS Development

În alte situații, lucrurile pot fi rezolvate mai ușor dacă există deja o infrastructură urbană. Proiectele dezvoltate în estul Bucureștiului au beneficiat de faptul că zona era o fostă platformă industrială și dispunea deja de o serie de elemente de infrastructură. Existența metroului, Bulevardul Theodor Pallady și rețelele de utilități au reprezentat avantaje importante. În Pipera, situația este diferită, iar dezvoltarea imobiliară accelerată nu a fost însoțită de infrastructură în același ritm. „În Pipera căutăm soluții, dar este greu, pentru că s-a construit foarte mult și infrastructura necesară nu a ținut pasul.”

Din perspectiva dezvoltatorului, diferența dintre o simplă dezvoltare imobiliară și o comunitate reală începe încă din faza de proiectare. Un cartier trebuie să fie gândit astfel încât să includă cât mai multe dintre lucrurile de care oamenii au nevoie în interiorul său sau în imediata proximitate. „Proiectul trebuie gândit și conceput din start în așa fel încât să includă cât mai multe lucruri de care oamenii au nevoie în interiorul sau în proximitate: metrou, școală, clinică, farmacie, cafenea, magazin.”

În cazul proiectului din Pipera, dezvoltatorul spune că a fost făcută o analiză pentru a identifica facilitățile necesare viitoarei comunități. Experiența proiectelor din est a arătat, de asemenea, că unele facilități pot apărea chiar ca răspuns direct la solicitările locatarilor. „De pildă aici, în est, oamenii au semnalat că sunt interesați de o sală de fitness; ne-am implicat personal să găsim spațiu și operator, s-a deschis una și urmează a doua”, afirmă Ionuț Negoiță.

Și profilul cumpărătorului este într-o continuă schimbare. Clienții se informează mai mult, călătoresc, văd alte modele de dezvoltare și încep să aibă așteptări diferite de la o locuință și de la comunitatea în care aleg să trăiască. „S-au schimbat foarte mult și sunt într-o continuă schimbare. Pe de o parte, pentru că se duc, se plimbă, văd, se informează și prin alte țări. Plus că și noi, ca dezvoltatori, încercăm să venim cu lucruri care, la un moment dat, pot face diferența în alegerea lor.”

În ceea ce privește personalizarea locuințelor, HILS Development nu oferă, în prezent, posibilitatea unor modificări ale apartamentelor, dar, spune dezvoltatorul, „Foarte puțini fac schimbări. Încercăm să facem o treabă bună cu designeri și materiale bune.”

Pentru proiectele de mari dimensiuni, ideea de comunitate presupune însă mai mult decât locuințe și facilități comerciale. În cazul proiectului din Sectorul 6, de exemplu, este necesară existența unei grădinițe și a unei școli. „Vom avea o școală făcută de la zero în cadrul cartierului.”

În HILS Nord, o parte importantă din suprafața proiectului va fi destinată spațiilor verzi. „42% din teren este alocat pentru spații verzi, adică aproape jumătate din suprafață”, punctează Ionuț Negoiță. Planurile includ și o pistă de biciclete, terenuri de sport și, posibil, un skatepark. „Facem lucruri care să ne diferențieze.”

Accesul la transportul public și infrastructura orașului rămâne însă un element pe care dezvoltatorul îl poate influența doar într-o mică măsură. Un dezvoltator poate alege un teren aflat în apropierea unei stații de metrou existente, dar dezvoltarea infrastructurii publice depinde în principal de administrație.

Pentru HILS Development, Bucureștiul viitorului înseamnă, în primul rând, un oraș care continuă să se dezvolte, dar în care dezvoltarea imobiliară și cea urbană trebuie să meargă împreună. „Facem ce ține de bucățica noastră și cred că o facem bine. E nevoie de colaborare între stat și privat pentru realizarea de lucruri mai mărețe, mai deosebite, mai organizate”, susține Ionuț Negoiță.

Iar următorul pas ar trebui să fie legat nu doar de cantitatea construcțiilor, ci și de calitatea lor și de felul în care acestea se integrează în oraș. „E important să contribuim cu toții și la creșterea calității, pentru că nu e suficient să construim. E important cum arată o construcție, reglementările sunt importante. Eu îmi doresc să trecem la alt nivel, chiar dacă înseamnă bătăi mai multe de cap și costuri.”

Dincolo de marile teme legate de urbanism, infrastructură și dezvoltare, există și o perspectivă personală asupra locuinței. Pentru antreprenor, cel mai important spațiu dintr-o casă este dormitorul. Motivul ține de timpul petrecut acolo și, mai ales, de importanța somnului. „Nu petrec mult timp acasă, dar am conștientizat într-o discuție cu un designer că petrecem dormind aproape o treime din viață, iar calitatea somnului este foarte importantă.” Discuția cu designerul a dus chiar la o schimbare de perspectivă asupra unui obiect căruia, spune el, nu îi acordase suficientă atenție. „Mi-a spus: «Ți se pare normal să plătești 500 de euro pe o saltea, pe care stai 8 ore zilnic, și 30-40.000 de euro pe o mașină?» Atunci a fost declicul, cât de importantă este salteaua.”

Influențe externe și interne

Decizia de cumpărare a unei locuințe este influențată de o serie de factori, unii care țin direct de dezvoltator și de produs, alții care sunt în afara controlului acestuia. În prima categorie intră contextul economic și fiscal, care influențează direct accesibilitatea unei locuințe noi. „Sunt influențe externe care nu țin de dezvoltatori, de ceea ce putem noi să facem, și nici de clienți. Cele externe sunt condițiile economice pe care le traversează țara și care influențează în mod direct gradul de accesibilitate al unui potențial cumpărător în a cumpăra o locuință nouă”, spune Bogdan Bălașa, Director General, HILS Development.

Printre factorii care au avut un impact direct se numără modificările fiscale, evoluția cursului leu-euro și inflația. Eliminarea cotei reduse de TVA pentru locuințe și aplicarea cotei standard de 21% au crescut costul final al achiziției, în timp ce evoluția cursului valutar influențează bugetul pe care un cumpărător îl poate finanța printr-un credit ipotecar. La rândul ei, inflația reduce puterea de cumpărare și influențează rata maximă și gradul de îndatorare pe care și le poate permite un client.

În același timp, creșterea costurilor de construcție se reflectă în prețul final al locuințelor. „Inflația duce evident și la creșterea prețului apartamentului, pentru că toate aceste scumpiri se regăsesc și în indicele de cost al construcțiilor și, practic, o parte din acest cost este preluat de către client”, potrivit lui Bogdan Bălașa.

Un alt factor care poate amâna decizia de cumpărare este instabilitatea locului de muncă. În fața acestor elemente externe, dezvoltatorul spune că încearcă să păstreze o politică comercială flexibilă și să ofere cât mai multe variante de plată. „Noi încercăm în permanență, ca dezvoltator, să avem o politică cât mai flexibilă, cât mai bine ancorată în piață, să oferim clienților cât mai multe variante flexibile de plată, tot felul de eșalonări”, completează directorul general al companiei.

Flexibilitatea se traduce inclusiv prin discounturi pentru anumite categorii de achiziții, de exemplu pentru locuințele finalizate sau în cazul plății unui avans mai mare. Obiectivul este găsirea unei formule care să răspundă situației financiare a fiecărui cumpărător, atât timp cât acesta are un interes real și se poate încadra într-o formă de finanțare. „Strădania zilnică este să găsim soluții pentru fiecare tipologie de client, acolo unde există într-adevăr un interes real.” Există însă, povestește Bogdan Bălașa, și situații în care flexibilitatea comercială nu poate rezolva problema accesibilității. Unii potențiali cumpărători nu se încadrează în nicio variantă de plată și nu sunt eligibili pentru finanțare bancară, în timp ce alții pornesc de la o așteptare de preț care nu mai corespunde realității actuale a pieței. „Noi avem marjele noastre interne și nu putem să coborâm sub praguri. Dar regula generală de business după care ne ghidăm întreaga politică comercială sau condițiile comerciale sunt flexibilitatea și încercarea de identificare a soluțiilor potrivite pentru fiecare client.”

Factori cheie

Dincolo de preț și modalitatea de plată, cumpărătorii sunt din ce în ce mai atenți la cine construiește locuința. Reputația dezvoltatorului, portofoliul de proiecte și experiența celor care au cumpărat deja au devenit criterii importante în procesul de decizie. În cazul HILS Development, aproximativ 40-45% dintre clienți sunt persoane care cunosc deja compania, fie pentru că au cumpărat în proiectele anterioare, fie pentru că vin în urma recomandărilor, spune directorul general al HILS Development. „Ne mândrim cu un procent destul de mare – 40-45% – de clienți care cumpără apartamente și ne cunosc deja. Ori sunt clienții noștri din proiectele anterior finalizate, ori sunt recomandări ale unor clienți care au cumpărat de la noi.”

La fel de importantă este locația. Accesul la metrou și la transportul public, precum și proximitatea față de școli, grădinițe, magazine, clinici, parcuri și zone de recreere sunt criterii care cântăresc tot mai mult în alegerea unei locuințe. Conceptul de „oraș de 15 minute” începe astfel să devină o realitate urmărită de cumpărători, nu doar un concept urbanistic. „Sunt clienți care încearcă să identifice acele zone care au cumva toate serviciile conexe locuirii – unități educaționale, școli, grădinițe, magazine comerciale, unități medicale, spitale, clinici medicale, zone de recreere, parcuri, chiar și clădiri de birouri.” Motivul este simplu: timpul petrecut în trafic a devenit un criteriu important în alegerea locuinței. Oamenii caută să reducă distanțele dintre casă, locul de muncă, școală și serviciile de care au nevoie în viața de zi cu zi. În acest context, nu mai este suficient ca un proiect să ofere doar un apartament, ci trebuie să ofere și un anumit nivel de facilități și servicii în jurul acestuia.

Această schimbare se vede și în interesul pentru dezvoltările de tip mixed-use și pentru facilitățile integrate în ansamblurile rezidențiale. „Clienții nu mai caută doar apartamente, ci se uită și la facilitățile care există în interiorul acelui ansamblu rezidențial. Și conceptul de dezvoltare mixed-use este căutat de către clienți”, susține Bogdan Bălașa. Spațiile verzi, locurile de joacă, zonele comune, magazinele de proximitate, cafenelele sau serviciile medicale au devenit parte din ceea ce cumpărătorii evaluează atunci când aleg un proiect. Modelul unor blocuri construite izolat, fără legătură cu infrastructura și facilitățile din jur, devine astfel tot mai puțin atractiv pentru cumpărătorii actuali.

Desigur, prețul rămâne un criteriu esențial, alături de tipul apartamentului, dotările interioare, calitatea finisajelor și a materialelor de construcție. Diferența este că, în prezent, cumpărătorii sunt mult mai informați și verifică mai atent ceea ce urmează să cumpere. Unii apelează inclusiv la specialiști independenți atunci când vizionează o locuință, pentru a evalua calitatea construcției.

Procesul de vânzare presupune astfel tot mai multe informații și documente. Cumpărătorii solicită detalii tehnice despre construcție și materialele folosite, dar și documente juridice privind proprietatea, autorizațiile și contractele. „Este un proces din ce în ce mai complex, acela de a promova și de a vinde o locuință. Oamenii sunt la curent cu foarte multe exemple din trecut de «așa nu», sunt mult mai circumspecți, mult mai atenți cu acest pas pe care urmează să-l facă, îl tratează cu mult mai multă seriozitate și pun mult mai multe întrebări”, declară Bogdan Bălașa.

Accesul la informație a schimbat, la rândul său, relația dintre cumpărător și dezvoltator. Internetul, tutorialele și instrumentele bazate pe inteligență artificială oferă cumpărătorilor posibilitatea de a se documenta, de a înțelege mai bine documentele și de a afla ce întrebări ar trebui să pună înainte de a lua o decizie. „Trăim într-o eră informațională abundentă și oamenii, în marea lor majoritate, profită de acest lucru. Și eu cred că este un lucru bun ca clienții să fie cât mai informați.”

„În HILS Titanium, de exemplu, apartamentele finalizate de 1-2 camere se vând cu 2.000-2.100 de euro pe metru pătrat util În medie, În timp ce pentru 3 camere preȚul este de 1.700-1.800 de euro pe metru pătrat util. Unitățile din fazele următoare au prețuri cu aproximativ 5-10% mai mari și urmează să fie finalizate în circa un an .”

Bogdan Bălașa, Director General, HILS Development

Iar miza este una importantă, având în vedere dimensiunea financiară a deciziei. Pentru cei mai mulți oameni, achiziția unei locuințe reprezintă una dintre cele mai mari decizii financiare pe care le iau în viață și, de cele mai multe ori, este o decizie repetată de foarte puține ori. Atunci când achiziția este finanțată printr-un credit ipotecar pe 25-30 de ani, nevoia unei analize atente devine cu atât mai importantă.

Plusurile prezentului

O parte importantă a oportunităților din piața rezidențială vine din zonele care au un potențial mare de dezvoltare și regenerare urbană, punctează Bogdan Bălașa. Este vorba, în special, despre fostele platforme industriale, multe dintre ele dezvoltate în perioada comunistă, care au astăzi avantajul unei poziționări bune față de rețelele de transport public și pot fi transformate în noi poli urbani. „Oportunitățile sunt legate de acele zone care oferă un potențial foarte mare de dezvoltare. Acele terenuri amplasate pe fostele platforme industriale din trecut, din comunism, care sunt bine conectate la mijloacele de transport în comun și se pot reinventa cu totul. Pot crea anumite proiecte de tip mixed-use, o regenerare urbană cu adevărat impresionantă.”

Un exemplu este zona Pallady, care s-a schimbat semnificativ în ultimul deceniu. În aceeași logică se înscrie și proiectul pregătit pe un teren de 18 hectare din zona Republica, unde HILS Development dezvoltă ceea ce compania descrie drept cel mai mare proiect de regenerare urbană din sud-estul Capitalei.

O altă oportunitate este susținută de cererea pentru locuințe noi. În București, aproximativ 90% din stocul de locuințe a fost construit înainte de 1989, iar diferența de confort dintre apartamentele vechi și cele noi ar putea deveni tot mai vizibilă pentru noile generații. „Noile generații – Gen Z și Alfa – vor fi mult mai interesate în viitor să se mute într-un apartament nou, într-un imobil nou. Se va crea un decalaj din ce în ce mai mare între confortul oferit de un apartament nou, tehnologiile implementate, finisaje, spațiile comune și tot conceptul versus apartamentele din blocurile vechi”, declară directorul general al companiei.

Problemele clădirilor vechi țin atât de starea instalațiilor, cât și de dificultatea realizării unor lucrări de modernizare care depind de acordul proprietarilor. Întreruperile furnizării agentului termic sau a apei calde, instalațiile învechite, lucrările de anvelopare și modernizare care pot fi blocate de lipsa unui acord între locatari sunt câteva dintre elementele care pot afecta confortul. Există, admite Bogdan Bălașa, și apartamente construite înainte de 1989 care beneficiază de o poziționare foarte bună și care nu se confruntă cu toate aceste probleme. Însă, la nivelul întregii piețe, dezvoltatorul vede o diferență tot mai mare între experiența oferită de o locuință nouă și cea a unui apartament dintr-un imobil vechi. Astfel, crede el, atractivitatea locuințelor noi va crește în anii următori.

Cererea este susținută și de segmentul investitorilor. Pentru români, achiziția unui apartament destinat închirierii rămâne o formă de investiție familiară și ușor de înțeles, în comparație cu alternative precum piața de capital. „Românii se simt mai legați de ideea de a avea o proprietate, de a o exploata, de a o închiria. Este un business pe care îl înțeleg mult mai bine decât alte variante care sunt prezente poate mai mult în alte economii din vestul Europei”, susține directorul general al companiei. De aceea, investitorii sunt interesați în special de locuințele din proiectele noi, care pot oferi un nivel mai ridicat de confort și dotări și, implicit, un produs mai atractiv pentru piața de închiriere.

Un alt argument ține de accesibilitatea încă relativ bună a locuințelor în raport cu veniturile. Prețul mediu al unui apartament cu două camere echivalează, potrivit estimării sale, cu aproximativ opt ani de salariu mediu în București. „Este un grad de accesibilitate încă bun, incomparabil mai bun decât cel experimentat în 2008, când salariile erau mult mai mici în București. Salariul mediu cred că era în jur de 350 de euro, iar prețurile erau aproape la nivelul la care sunt acum”, afirmă Bogdan Bălașa.

Această accesibilitate se va eroda probabil în următorii ani, pe măsură ce costurile de construcție și prețurile locuințelor continuă să crească. Pe termen scurt, însă, dezvoltatorul vede în continuare acest element ca pe o oportunitate pentru piața rezidențială din București.

PROIECTE ÎN DEZVOLTARE

HILS Sunrise: primul proiect certificat Green Homes al companiei, cu focus pe eficiență energetică și calitatea locuirii. HILS Sunrise cuprinde patru clădiri, cu 704 apartamente, locuri de parcare supraterane și subterane și funcțiuni comerciale (magazin și cafenea de proximitate). Primele două blocuri au fost deja finalizate, iar următoarele două urmează să fie finalizate în primăvara anului 2027.

HILS Republica: faza I finalizată & recepționată (369 apartamente), locuită, vândută în proporție de 98%; urmează faza II, care va găzdui și o clădire dedicată dezvoltării comerciale ce include un supermarket la parter, iar la etaj se va amenaja o sală de fitness.

HILS Titanium: lansat în 2024, cu 1.194 de locuințe, funcțiuni comerciale (magazin de proximitate, cafenea) și spații verzi, desfășurat în trei faze. Primele trei blocuri cu 496 de apartamente sunt deja finalizate și găzduiesc primii locatari. Până la finalul anului, compania își propune să finalizeze faza II cu două blocuri, 326 de apartamente. Tot ansamblul rezidențial, deci inclusiv faza III cu alte două blocuri, respectiv 374 de apartamente, ar urma să fie finalizat până vara anului următor.

HILS Nord: noul proiect marchează revenirea dezvoltatorului în zona de nord a Bucureștiului, la 20 de ani de la prima dezvoltare imobiliară. Proiectul se desfășoară pe 10 ha și va cuprinde 2.705 de apartamente, cu 4,2 ha de spații verzi, dintre care un parc urban de 16.500 mp și un parc tip amfiteatru de 4.200 mp situat în zona dintre Lacul Șaulei și proiect. Ansamblul va avea fațade ventilate, pompe de căldură, încălzire în pardoseală, recuperatoare de căldură și certificare nZEB. Proiectul este situat la 50 de metri de autostrada A3, cu vedere către lac, și va fi un ansamblu mixed-use 100% electric, nZEB și precertificat Green Homes, cu spații comerciale și facilități dedicate comunității (SPA & fitness).

PROIECTE FINALIZATE & SOLD-OUT

HILS Pallady (sold-out la început de 2025),
HILS Brauner (sold-out în a doua parte a lui 2025),
HILS Splai (sold-out la final de 2024).

De vorbăcu Ionuț Negoiță, Founder & CEO, HILS Development

Dacă vă uitați la parcursul HILS din est, care sunt cele mai importante lucruri pe care le-ați învățat despre felul în care vor oamenii să locuiască?

Piața se transformă, e diferită față de acum 21 de ani, când am început activitatea în imobiliare. Atunci, oamenii căutau un apartament, o locuință. Acum, deja sunt importante mai multe lucruri. Pe primul loc este accesul facil la metrou și pare că pe locul doi se plasează școlile. Oamenii sunt interesați să nu aibă de parcurs distanțe mari până la și de la școală. Din ce în ce mai mult se pune accent pe ansamblul rezidențial, care include o serie de facilități și unde se poate crea o comunitate, în care oamenii să aibă unde ieși cu copilul, cu cățelul, să bea o cafea, să stea de vorbă, să socializeze, să aibă spații verzi. Vor să aibă la îndemână cât mai multe lucruri.

Mai mult de atât, noi menținem întreținerea și mentenanța ulterioară a proiectelor dezvoltate. Din păcate, oamenii se pun de acord foarte greu; de obicei, vor să plătească pentru aceste servicii cât mai puțin, dacă se poate, să fie gratis. Dar sistemul este funcțional din start. O parte dintre clienți își dau seama și apreciază acest tip de servicii. Cam jumătate dintre clienții noștri sunt fie clienți anteriori, care au cumpărat de la noi, fie vin la recomandarea celor din comunitățile create. Oamenii au văzut care este importanța acestor tipuri de servicii. Într-unul dintre ansamblurile noastre au fost discuții mari și am renunțat la administrare și mentenanță, iar toată lumea a avut de pierdut.

În ultimii 6-7 ani am reușit să-i convingem pe cumpărători să păstrăm mentenanța și administrarea, cu prețuri și condiții transparente. Le arătăm că, de fapt, nu de acolo ne îmbogățim, ba, din contră, aceste servicii produc multe dureri de cap. Este mult de muncă, iar marja este mică. Dar este important și pentru ei, și pentru noi, pentru că aceste proiecte sunt o carte de vizită pentru noi. Valoarea proiectelor se apreciază când este o poveste de succes.

Imaginea contează enorm și este greu să-i lămurim să nu-și închidă balcoanele, pentru că se modifică aspectul fațadei și nu în bine. Folosim experiența acumulată în proiectele anterioare, pentru că știm ce trebuie făcut și ce nu trebuie făcut.

Dacă un proprietar vrea să închidă balconul, are nevoie de autorizație – și este foarte bine că este așa –, de acordul vecinilor, ceea ce este aproape imposibil de obținut.

Cum a evoluat HILS Nord până acum?

Lucrăm la subsol, cu parcările subterane și tot ce presupune fundația. Prima fază, pe care am autorizat-o, reunește 1.200 de unități, dar lucrările au început în proporție de 80%, iar până la finalul anului vor fi demarate lucrările integral. La blocurile cele mai avansate am ajuns la etajele trei-patru. Predările vor începe spre finalul anului viitor.

Câte unități ați vândut în HILS Nord?

Cam 200.

Care este ritmul de construcții în prezent?

De câțiva ani am targetat și am și reușit să facem 1.000 de locuințe pe an. Sperăm ca anul viitor să facem 1.200.

Cât de diferit este profilul clientului din nord față de cel din est?

Cel puțin în faza de început, într-o bună măsură cumpărătorii sunt investitori, din ce ne dăm seama. Pe măsură ce proiectul prinde contur, se văd construcțiile, apar și utilizatorii finali. Dar sunt mulți care stau în chirie în zona de nord, prin urmare astfel de locuințe sunt tentante pentru investitori.

Care este prețul pe mp în nord față de proiectele din est?

Cam cu 10% mai mare, adică 2.200 de euro. Și cel mai mare interes este pentru studioul dublu, o garsonieră mai mare, care este cea mai eficientă locuință pentru închiriere. Dar au mers bine și duplexurile cu vedere la lac, care atrag mai degrabă utilizatori finali. Pentru un duplex – apartament pe două niveluri –, suprafețele variază de la 120-130 mp și până la circa 300 mp.

Care este miza dezvoltării HILS în zona de nord a orașului?

Diversificarea portofoliului, a clientelei. Încercăm să prindem cât mai multe zone. Inclusiv în vest, în zona Preciziei, dar lucrurile merg foarte greu. Am cumpărat acum vreo 2-3 ani un teren destul de mare, de 12 ha, și încă nu am reușit să-l autorizăm, cu toate că avem tot ce ne trebuie. Vrem să fim și acolo. Deci miza este să ne dezvoltăm.

Ce influențează cel mai mult acum piața imobiliară?

Costurile. Achiziția unei locuințe, care are un cost în spate, obligă ca și prețul final să fie din ce în ce mai ridicat. Din punct de vedere al tranzacțiilor, costurile sunt cele mai importante. Dar și lipsa reglementărilor, pentru că au fost anulate PUZ-urile și nu s-a pus nimic în loc. Autorizările se fac greoi, în unele zone nu se fac deloc pentru că nu au cadru. Impactul este mare și păgubos.

Mai aveți sistemul de rate la dezvoltator?

Da, cam 15% vindem în acest sistem, cu rate pe 5 ani.

Când a intrat în focus dezvoltarea de comunități, mai presus de locuințe?

Acum vreo 6 ani, când am făcut o reorganizare, o reinventare. Am început să mă implic mai mult, pentru că vreo opt ani am fost mai preocupat de fotbal, care consuma cam 80% din timpul meu. Am revenit și, de atunci, mi-am dedicat într-o bună măsură timpul afacerilor și am renunțat la altele care consumau timp.

Cât contează feedbackul clienților?

Facem studii an de an pentru a vedea satisfacția locatarilor și, în funcție de ce ne semnalează ei, încercăm să îmbunătățim zonele unde constatăm că este loc de mai bine. Sunt zone unde trebuie să ne implicăm și să facem o treabă mai bună.

Când călătoriți, care sunt lucrurile care vă atrag atenția?

Involuntar, cred că tot ce ține de construcții. Și în parcuri, când văd ceva ce putem adopta, fac poze și le pun pe grupul nostru de profil și încercăm să le preluăm și noi, dacă sunt idei bune.

De vorbă cu Bogdan Bălașa, Director General, HILS Development

Cât durează, în medie discuțiile pentru semnarea unui contract?

În jur de 60 de zile, poate chiar 90, în funcție de tipul de apartament și de complexitatea tranzacției. Din momentul în care se ia efectiv decizia de achiziție, se accelerează procesul de informare și de selectare a ofertelor potrivite pentru un potențial cumpărător. Marea majoritate își fac o listă scurtă cu două-trei alternative din piață și, în final, decid să se orienteze către o proprietate. Aș zice că aproape nicio tranzacție nu mai seamănă cu alta. Și chiar dacă, în linii mari, se discută cam aceleași lucruri, sunt foarte multe particularități de la un client la altul.

Ce stoc de locuințe aveți în prezent?

Aproape 300 de apartamente sunt finalizate, pe stoc, ceea ce este foarte important. Pentru că există o tipologie de clienți care caută doar apartamente care sunt gata. Nu-i interesează să aștepte, să dea un avans pentru ceva ce nu este gata sau au o nevoie urgentă și atunci caută ceva care să fie gata sau să fie gata într-un timp foarte scurt, de două-trei luni. Întotdeauna am încercat să finalizăm mai multe locuințe decât ritmul de vânzări, astfel încât să avem în permanență un stoc de apartamente. La momentul de față avem în trei proiecte rezidențiale: HILS Republica, HILS Sunrise și HILS Titanium.

Sunt mai multe tipuri de apartamente finalizate și în diferite stadii de construcție. Practic, pentru fiecare an de acum încolo, pentru următorii trei ani, avem o țintă de a finaliza aproximativ 1.000 de unități, minimum, pe an. Este un lucru foarte bun pentru procesul de vânzare, pentru că sunt clienți care vor să plătească doar un avans, dar nu sunt pregătiți încă să achite diferența de preț, pe care o pot acoperi prin vânzarea unui imobil vechi sau printr-un credit pe care nu-l pot face acum, ci doar peste un an de zile. Astfel, sunt clienți care caută doar apartamente cu finalizare într-un an-doi, dar și clienți care caută apartamente care să fie gata.

Bio

Bogdan Bălașa, Director General, HILS Development, lucrează în cadrul grupului de firme din 2007. În primul an a activat în industria ospitalieră, în recepția hotelului Rin Airport, în Otopeni. A făcut apoi pasul către real state, unde pe parcursul a 18 ani a evoluat treptat, în departamentul de vânzări, ca junior acount până la nivelul de director de vânzări. A preluat apoi funcția de director de dezvoltare pentru grupul HILS și începând din 2022 a preluat rolul actual. În prezent, principalul său focus se leagă de aspectele comerciale și coordonarea mai cu seamă a zonei de vânzări.

De ce ar vrea cineva să cumpere un apartament care să fie gata peste trei ani?

Sunt acei clienți de tip investitori care vor să vină la început cu un avans într-un proiect rezidențial, să beneficieze de condițiile cele mai bune, de prețul cel mai bun, pentru că prețurile urmează să crească. Realitatea ultimilor ani ne-a demonstrat că, în fiecare an, prețurile pentru locuințele noi au crescut și aceeași tendință este așteptată să se vadă și în următorii ani. Toate indiciile duc către această concluzie: că prețurile vor continua să crească. De aceea sunt clienți care vor să blocheze un apartament la un anumit preț, în anumite condiții comerciale, și să beneficieze în felul acesta de aprecierea ulterioară a prețului. Există clienți care nu sunt pregătiți acum să achite integral apartamentul, nu au încă experiență suficientă la locul de muncă astfel încât să poată să facă un credit ipotecar sau au o proprietate mai veche pe care să o vândă. Nu au nevoie neapărat acum, dar identifică un proiect rezidențial și pot bloca un avans de 15%, să spunem, timp de doi ani, până la finalizare, cum este, de exemplu, cazul nostru. Noi avem la momentul de față două proiecte care vor avea termenul de finalizare peste doi ani: HILS Republica, faza a 2-a, pe care am lansat-o de curând, și proiectul HILS Nord. Cei mai mulți dintre clienții de la momentul de față din piața imobiliară preferă apartamente finalizate sau cu termen rapid de finalizare. Probabil peste 60%, procent care s-a menținut relativ constant de-a lungul anilor.

Prin faptul că avem în permanență un stoc de apartamente finalizate, consider că avem un avantaj competitiv. În cele mai multe proiecte rezidențiale, care sunt de dimensiuni mai mici sau medii, de câteva sute de apartamente, marea majoritate a apartamentelor se vând până la finalizarea proiectului. La nivelul pieței, cererea este de trei ori mai mare decât oferta existentă.