Un veteran al pieței imobiliare care a traversat criza din 2008 spune că România nu este în criză: „Unde este criza?”

Piața rezidențială traversează o perioadă în care numărul tranzacțiilor a încetinit, cumpărătorii negociază mai mult, iar dezvoltatorii sunt obligați să se adapteze la o nouă realitate. Cu toate acestea, Alexandru Pricop, managing partner SVN România Residentialist, consideră că România este departe de o criză similară celei din 2008. Din contră, actuala perioadă marchează maturizarea pieței și apariția unui cumpărător mult mai atent la calitatea vieții și la valoarea banilor.

Criza din 2008 a fost cu adevărat o criză. Astăzi nu putem vorbi despre așa ceva”, spune Alexandru Pricop, care activează în piața imobiliară încă din 2003 și care a traversat toate ciclurile importante ale sectorului rezidențial. În plină criză financiară, în 2009, a ales să deschidă un business într-o industrie aflată sub presiune, mizând pe oportunitățile create de portofoliile de active preluate de bănci. „Pentru mine a fost o oportunitate uriașă. Băncile se treziseră cu proprietăți pe care nu știau cum să le gestioneze, iar noi am venit cu expertiza și instrumentele necesare”, își amintește el. Primele luni din 2026 au adus scăderi ale numărului de tranzacții comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, însă evoluția s-a îmbunătățit pe parcurs. Dacă începutul anului a consemnat minusuri de peste 20%, în aprilie piața revenise la nivelul anului precedent, iar în mai chiar a înregistrat o creștere. „Ne raportăm la 2024 și 2025, care au fost cei mai buni ani din imobiliare. O scădere de 20% raportată la acei ani nu este ceva dramatic”, explică Pricop. Potrivit acestuia, doar în București și Ilfov au fost înregistrate circa 4.600 de tranzacții în luna mai, față de aproximativ 4.000 în aceeași perioadă a anului trecut. În opinia sa, contextul actual este diferit de cel din urmă cu aproape două decenii și nu justifică termenul de „criză”, mai ales în condițiile în care economiile populației au crescut, iar consumul rămâne ridicat. Unul dintre argumentele invocate de Alexandru Pricop este gradul de accesibilitate. La un preț mediu de aproximativ 2.300 euro/mp și pentru un apartament de două camere de circa 57 mp, valoarea unei achiziții se situează în jurul a 130.000 de euro. În raport cu salariile actuale, un astfel de apartament poate fi acoperit în aproximativ 8,2 ani. „În 2008, pentru același apartament era nevoie de patru ori mai mult. Salariul mediu era de aproximativ 1.300 de lei, iar astăzi este de circa 7.500 de lei. Unde este criza?”, întreabă Pricop. El adaugă că, deși costul vieții a crescut, puterea de cumpărare este net superioară celei din urmă cu aproape două decenii.

Carte de vizită:

1. Alexandru Pricop este managing partner al SVN România Residentialist și activează în piața imobiliară din 2003.

2. A traversat toate ciclurile importante ale pieței rezidențiale și a lansat un business în plină criză financiară, în 2009.

3. SVN România Residentialist este unul dintre cei mai mari jucători de pe piața rezidențială, compania intermediind anul trecut aproximativ 1.800 de locuințe noi și circa 500 de tranzacții pe piața secundară.

Un paradox al pieței este că numărul tranzacțiilor este mai redus decât în 2022, deși accesibilitatea s-a menținut la un nivel relativ similar. Potrivit lui Alexandru Pricop, explicația ține de schimbarea comportamentului consumatorilor. După pandemie, oamenii au fost mai optimiști, au avut economii și au căutat mai mult spațiu și confort. Astăzi, cumpărătorii sunt mai prudenți, iar generațiile noi nu mai au aceeași relație cu proprietatea. „Generația nouă nu mai este atât de legată de cărămizi cum eram noi. Sunt mai mulți freelanceri, oameni care lucrează remote și care nu mai văd achiziția unei locuințe ca pe o prioritate absolută”, spune el. Totodată, consumatorii au devenit mai atenți la bani, iar această prudență este, în opinia sa, un semn de maturizare a pieței. Un alt fenomen observat în piață este prelungirea procesului de decizie. Dacă în anii de boom un cumpărător lua o decizie în aproximativ o lună și jumătate, astăzi perioada de analiză a ajuns la trei luni. „Este mai greu să scoți banii din buzunarul clientului. Oamenii vin de mai multe ori la aceeași proprietate și negociază mai mult”, spune Pricop. În piața secundară, reducerile pot ajunge și la 10%, iar inclusiv unii dezvoltatori sunt mai flexibili decât în trecut, preferând să sacrifice o parte din marjă pentru a menține un cash-flow sănătos. Dacă în perioada 2008-2010 mulți cumpărători acceptau să locuiască la distanțe mari de locul de muncă, astăzi criteriile s-au schimbat. „Calitatea vieții nu înseamnă doar momentul în care ești acasă. Înseamnă și timpul petrecut în trafic”, afirmă Pricop. Tot mai puțini cumpărători sunt dispuși să piardă două ore pe zi în mașină, iar apropierea de locul de muncă și accesul la transportul public au devenit esențiale. În plus, cumpărătorii caută facilități pe care până acum câțiva ani nu le luau în calcul: spații verzi, zone de coworking, săli de sport sau servicii integrate în interiorul ansamblurilor. „Astăzi clienții sunt mult mai atenți la finisaje, la aspectul exterior și la tot ceea ce primesc pentru banii lor”, spune reprezentantul SVN România Residentialist.

Între efectul Nordis și o piață în care cumpărătorii negociază din nou

În ciuda predicțiilor privind o posibilă prăbușire a pieței rezidențiale, Alexandru Pricop spune că se uită mai degrabă la cifre decât la scenarii catastrofice. În opinia sa, este posibilă o temperare a creșterilor și chiar ajustări punctuale în anumite zone sau pe anumite tipuri de proprietăți, însă premisele unei scăderi generalizate lipsesc. „Nu am bagheta magică pe care probabil că alții o au ascunsă în dormitor. Noi ne raportăm doar la cifre”, spune managing partnerul SVN România Residentialist. Potrivit acestuia, gradul de accesibilitate rămâne unul dintre cei mai relevanți indicatori ai sănătății pieței și nu susține scenariile unor corecții majore. În schimb, piața trece printr-un proces de recalibrare, iar nu toți dezvoltatorii au reușit să țină pasul cu noile cerințe ale clienților. „Sunt dezvoltatori care nu au reușit să se recalibreze la așteptările pieței”, observă Pricop. El spune că actualul context favorizează jucătorii care au înțeles că marjele mai mici și viteza de rotație a capitalului sunt mai importante decât maximizarea profitului pe fiecare unitate vândută. Un factor important care va schimba piața în următorii ani este impactul legislației adoptate după cazul Nordis. Alexandru Pricop consideră că efectele pozitive sunt evidente, în special în ceea ce privește protecția cumpărătorilor, însă există și consecințe mai puțin vizibile. „Sunt convins că în perioada următoare un anumit tip de dezvoltatori va dispărea”, spune el. În opinia sa, cei care se bazau în principal pe banii micilor investitori și nu aveau acces la finanțare bancară vor avea dificultăți în a continua proiectele. Investitorii care cumpărau în fazele incipiente ale dezvoltărilor, beneficiind de discounturi consistente, sunt acum mai prudenți și vor prefera fie piața secundară, fie proiectele finalizate. Pe lângă modificările privind modul de încasare și distribuire a banilor, Pricop atrage atenția și asupra procedurilor de preapartamentare și intabulare, care pot întârzia semnificativ dezvoltările noi. „Cum este să te apuci de un proiect și să nu poți încasa avansuri până nu ai preapartamentarea și înscrierea în cartea funciară? În anumite cazuri, asta poate însemna sute de zile de așteptare”, explică el. Din punctul său de vedere, aceasta este una dintre provocările majore pentru dezvoltatorii rezidențiali în următorii ani. La toate acestea se adaugă creșterea TVA-ului, costurile de construcție mai ridicate și întârzierile birocratice. „Cum să scadă prețurile când costurile de construcție au crescut, iar obținerea tuturor documentelor durează tot mai mult?”, întreabă retoric reprezentantul SVN România Residentialist. În același timp, piața a devenit mai favorabilă cumpărătorilor. Dacă în anii de boom negocierile erau aproape inexistente, astăzi clienții sunt mai răbdători și mai curajoși. „Am măsurat inclusiv cât trăiește un lead în piață. Înainte, un client lua o decizie în aproximativ o lună și jumătate. Acum vorbim de trei luni”, spune Pricop. Potrivit acestuia, cumpărătorii revin de mai multe ori la aceeași proprietate, analizează atent și încearcă să obțină condiții mai bune. În piața revânzărilor, negocierile pot ajunge chiar și la 10%, iar flexibilitatea începe să apară și în cazul dezvoltatorilor. „Cei care au înțeles că este mai important să aibă cash-flow pozitiv și să vândă mai repede au câștigat enorm”, afirmă el. Anul trecut, SVN România Residentialist a intermediat aproximativ 1.800 de locuințe noi și circa 500 de tranzacții pe piața secundară, într-un an în care la nivelul Bucureștiului au fost înregistrate aproximativ 55.000 de tranzacții, dintre care circa 17.000 cu locuințe noi. În segmentul premium, însă, regulile sunt diferite. Pentru proprietățile din zone precum Herăstrău sau Sisești, unde prețurile ajung la 8.000-10.000 de euro pe metru pătrat, cumpărătorii nu mai negociază neapărat prețul, ci au așteptări mai ridicate privind calitatea construcției, finisajele și serviciile oferite. „Location, location, location. Când plătești 10.000 de euro pe metru pătrat, ai cu totul alte așteptări de la dezvoltator”, concluzionează Alexandru Pricop. Deși profilul cumpărătorului nu s-a schimbat radical, comportamentul acestuia este diferit față de cel din urmă cu 15-20 de ani. Potrivit lui Alexandru Pricop, încă din etapa achiziției terenului dezvoltatorii trebuie să înțeleagă foarte bine cui se adresează proiectul, pentru că fiecare zonă a Bucureștiului atrage categorii diferite de clienți. „Cine cumpără astăzi sunt, în mare, aceiași oameni care cumpărau și înainte. Nu s-a schimbat foarte mult tipologia, dar s-a schimbat omul”, spune managing partnerul SVN România Residentialist. Dacă înainte mulți clienți erau dispuși să facă naveta zilnică din Domnești sau din sudul Capitalei către Pipera, astăzi această situație este din ce în ce mai rar întâlnită. „Calitatea vieții nu înseamnă doar momentul în care ești acasă. Calitatea vieții înseamnă întreaga ta zi. Să petreci două ore în mașină nu mai este o opțiune pentru foarte mulți cumpărători”, explică el. Noua generație este mai atentă la timp, la proximitatea față de birou și la accesul la transportul public. În ultimii ani, dezvoltatorii mari au schimbat și ei standardele pieței. Dacă în trecut era suficientă construcția unui bloc într-o zonă periferică, astăzi proiectele trebuie să ofere mai mult decât locuințe.   

Spațiile verzi, sălile de sport, zonele de relaxare sau chiar spațiile de coworking au devenit argumente importante în decizia de cumpărare. „Clienții sunt mult mai atenți la ceea ce plătesc, la finisaje, la aspectul exterior și la facilitățile pe care le primesc”, spune Pricop. În segmentul mass-market, infrastructura și accesul la transportul public continuă să joace un rol decisiv. Chiar și proiectele cu prețuri atractive pot întâmpina dificultăți dacă sunt amplasate în zone fără acces facil către oraș. Un exemplu este cel al caselor noi din localități precum Domnești, unde o locuință poate costa între 150.000 și 180.000 de euro, însă succesul vânzărilor depinde în mare măsură de amplasare și de conexiunile cu Bucureștiul. „Poți avea o casă foarte bună și un preț atractiv, dar dacă proiectul nu este amplasat unde trebuie, se va vinde greu”, spune reprezentantul SVN România Residentialist. După mai bine de două decenii petrecute în piața imobiliară, Alexandru Pricop spune că cea mai importantă lecție nu ține nici de prețuri, nici de ciclurile economice, ci de oameni. „Noi nu vindem case, noi vindem emoție. Cea mai mare lecție pe care am primit-o este să înțeleg oamenii și nevoile lor, astfel încât să îi aduc acolo unde își doresc cu adevărat să fie”, concluzionează el.

Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Alexandru Pricop

1. Dacă un cumpărător are astăzi un buget de aproximativ 150.000 de euro, ce opțiuni are?

Este o alegere extraordinar de subiectivă și personală. Dacă aș avea 20 și ceva de ani și un job foarte bun sau poate ajutorul părinților, și aș fi în momentul în care îmi permit să achiziționez o proprietate de 150.000 de euro, îți pot da niște exemple foarte clare. Într-o zonă centrală sau semicentrală, într-un bloc construit în anii ’80, adică după cutremurul din 1977 – pentru că în piața imobiliară există un moment de cotitură între blocurile construite înainte și după 1977 –, pe bulevardul Nicolae Titulescu, care practic se oprește în Piața Victoriei, un apartament de două camere de aproximativ 57 de metri pătrați se tranzacționează, nu se cere, la prețuri cuprinse între 140.000 și 150.000 de euro. Dacă, în schimb, am copii și trebuie să fac un upgrade sau îmi doresc ceva la curte, mai mare, atunci trebuie să mă îndepărtez de București și este foarte posibil chiar să ies din București cu acești bani. Dar este un compromis pe care trebuie să-l fac, pentru că nevoia este mai importantă decât orice altceva. Cu 150.000 de euro îți poți cumpăra și un apartament de trei camere într-un cartier mai mărginaș al Bucureștiului sau într-un bloc mai vechi. Dacă ne uităm la bulevardele mari ale Capitalei, unde există și blocuri construite înainte de 1977, cum sunt zonele Ion Mihalache sau Calea Griviței, cred că încă mai găsim în jurul acestei sume un apartament de trei camere într-un bloc din anii ’60, dar într-o zonă foarte bine conectată. Sunt opțiuni. Alegerea este una foarte personală.

2. Cât de mult contează astăzi locația și infrastructura atunci când alegi o locuință?

Dacă în 2008-2010 aveam clienți care lucrau în Pipera sau în zona de nord și își cumpărau case în Domnești, în sud sau în vestul Bucureștiului, lucrul acesta nu se mai întâmplă astăzi. Calitatea vieții nu înseamnă doar momentul în care ești acasă. Calitatea vieții înseamnă întreaga ta zi. Să stai două ore în mașină nu mai este o opțiune pentru foarte mulți oameni. Generația nouă este mult mai atentă la toate aceste aspecte. Își dorește parcuri, facilități, săli de sport, chiar și spații de coworking, iar transportul în comun și infrastructura contează foarte mult. Dacă un proiect nu este amplasat unde trebuie, chiar dacă are un preț foarte atractiv, se va vinde greu.

3. Cum s-a schimbat comportamentul cumpărătorilor față de anii în care piața creștea accelerat?

Am observat că este mai greu să scoți banii din buzunarul omului. Dacă înainte un client lua o decizie în aproximativ o lună și jumătate, acum vorbim de trei luni. Oamenii vin de mai multe ori la aceeași proprietate, vor să se gândească mai mult și au așteptări mai mari inclusiv la negocieri. În piața revânzărilor, negocierile pot ajunge chiar și la 10%, iar și unii dezvoltatori au devenit mai flexibili. Cei care au înțeles că este mai important să aibă un cash-flow pozitiv și să vândă mai repede au câștigat foarte mult.