Sergiu Oprescu, președintele Federației Europene ipotecare: România și momentul strategic al locuințelor accesibile - Affordable Housing, noua dezbatere Europeana?

Europa încearcă să repare dezechilibre; România însă poate preveni apariția lor, dacă leagă într-o strategie coerenta creditul ipotecar de oferta de locuințe și de eficiența energetică.

Comisia Europeană a lansat la finalul lui 2025 un plan pentru affordable housing, pe fondul unei crize care în multe state a împins chiriile și ratele la niveluri greu de susținut de consumatori. România pornește dintr-o poziție mai bună: prețurile sunt încă sub presiunea veniturilor, iar creditul ipotecar are o pondere mică în economie. Tocmai de aceea, următorii ani sunt decisivi: dacă expansiunea ipotecară vine „corect”, ea poate facilita accesul la locuințe fără să „umfle” artificial prețurile. Cheia noastră, pe care încerc sa o detaliez in rândurile următoare este un mix de politici: pe partea de ofertă (teren/parteneriate public–privat), pentru finanțare pe termen lung (Obligațiuni Ipotecare) și pentru o condiționalitate energetică (cost total mai mic, risc de neplată mai redus).

1) De ce Europa pune „accesul la locuinte” pe agenda economică cu o prioritate mare?

În decembrie 2025, Comisia Europeană, sub coordonarea comisarului pentru Energie și Housing, Dan Jørgensen, a lansat European Affordable Housing Plan, tratând explicit accesul la locuințe ca pe o prioritate economică strategică. Mesajul este limpede: în multe state vest-europene accesibilitatea s-a deteriorat sever în ultimul deceniu, iar criza accesului la locuință a devenit un risc pentru competitivitate, mobilitatea forței de muncă, dar și pentru stabilitate si coeziune socială. În majoritatea țărilor europene, prețurile au crescut mult mai repede decât veniturile, iar chiriile consumă frecvent peste 40% din venitul disponibil, astfel încât generația tânără este exclusă progresiv din marile orașe. Europa reacționează la o realitate deja tensionată care de multe ori inflamează societățile respective.  Planul detaliază si situațiile de energy poverty (sărăcie energetica), adică situația când consumatorul cheltuiește o proporție excesivă din venit pentru energie, sau situația când locuințele se transforma in active financiare si ca atare sunt de facto retrase din oferta rezidențiala pe termen mediu si lung.

2) România încă nu este acolo. Acesta e avantajul

România nu este încă în această situație. Și tocmai aici se află miza: avem încă timp să prevenim apariția unui dezechilibru sistemic între venituri, prețuri și credit.

Analizele comparative publicate de OCDE (Organisation for Economic Co-operation and Development) arată că România face parte din grupul mai restrâns de țări în care indicatorii de accesibilitate s-au îmbunătățit în ultimul deceniu, în timp ce în multe economii dezvoltate situația s-a deteriorat semnificativ. Raportul preț/venit rămâne sub media europeană, gradul de îndatorare ipotecară este redus, iar sistemul bancar este foarte bine capitalizat. Desigur, există vulnerabilități reale: rata de supraaglomerare este ridicată, o parte importantă a stocului rezidențial este veche și ineficientă energetic, iar în marile orașe presiunile pe prețuri sunt evidente. În plus, numărul de tranzacții imobiliare a scăzut semnificativ în ultimul an. Însă, la nivel agregat, România nu are încă un dezechilibru structural între venituri, prețuri și credit.

3) Ce înseamnă, de fapt, „affordable housing”

Merită făcută o distincție care lipsește adesea din dezbaterea publică: affordable housing nu înseamnă locuințe sociale pentru persoane vulnerabile. În sensul folosit de OCDE și de planul Comisiei Europene, termenul se referă în primul rând la clasa de mijloc și la gospodăriile active — profesori, medici, angajați în servicii și industrie, tineri profesioniști — care nu sunt eligibile pentru locuințe sociale, dar pot fi excluse din piață atunci când raportul dintre venit și costul total al locuirii devine nesustenabil. Confuzia dintre cele două concepte duce fie la politici prea restrictive, fie la intervenții populiste și ineficiente, care distorsionează piața. Segmentul intermediar este cel care asigură coeziunea urbană și competitivitatea economică, iar tocmai acest segment trebuie protejat preventiv.

4) Paradoxul: proprietari mulți, credit ipotecar puțin

Paradoxul românesc este că avem una dintre cele mai ridicate rate de proprietate din Europa — peste 95% dintre gospodării locuiesc în locuințe aflate în proprietate — și, în același timp, una dintre cele mai reduse ponderi ale creditului ipotecar în PIB. În economiile vestice, creditul ipotecar depășește frecvent 50–60% din PIB, iar în unele cazuri ajunge aproape de 100%. În România, nivelul este mult inferior (sub 7% în 2025). Cu alte cuvinte: deși creditul ipotecar există în portofoliul băncilor de peste 25 de ani, România nu a traversat încă o expansiune ipotecară structurală comparabilă cu cea din tarile din CEE.

Dar asta nu este o slăbiciune. Este, de fapt, o oportunitate pentru consumatori, pentru clasa de mijloc și, în final, pentru economia națională.

Pentru că modul în care începi o expansiune contează, uneori, mai mult decât viteza ei.

5) Lecția Vestului: creditul să finanțeze calitatea, nu doar prețul

România are șansa de a evita greșeala multor economii dezvoltate, unde boom-ul ipotecar a fost decuplat de obiectivele structurale, inclusiv de cele energetice. În multe cazuri, creditul a alimentat mai ales creșterea prețurilor, nu modernizarea stocului rezidențial. S-a finanțat proprietatea, dar nu neapărat eficiența ei.

România nu a trecut încă printr-o expansiune majoră a creditului ipotecar, așa cum au făcut Cehia sau Polonia în anii 2000 spre exemplu, și nici printr-o dezvoltare amplă a finanțării prin obligațiuni ipotecare (covered bonds) — instrument standard în Europa pentru finanțarea pe termen lung a portofoliilor de credite și stabilizarea costului creditului. Asta înseamnă că putem proiecta următoarea etapă diferit: putem lega creșterea creditului ipotecar de obiectivele tranziției energetice și de consolidarea pieței de capital, în loc să lăsăm această creștere să alimenteze doar inflația prețurilor sau, mai grav, să inducă riscuri sistemice.

6) Tranziția energetică: „costul total” contează mai mult decât rata

Tranziția energetică schimbă complet ecuația accesibilității. Costul unei locuințe nu mai este doar prețul de achiziție sau rata lunară. Este costul total al locuirii: rată sau chirie, utilități, întreținere, taxe și, mai ales, energie. În ultimii ani, volatilitatea prețurilor la energie a arătat cât de vulnerabile sunt gospodăriile care locuiesc în clădiri ineficiente. În multe cazuri, factura la energie a devenit una dintre cele mai mari cheltuieli lunare ale unei familii. Dacă „affordable housing” înseamnă menținerea costului total sub un prag sustenabil raportat la venit, atunci eficiența energetică devine un pilon central — nu un detaliu tehnic.

Dacă România va intra într-o fază mai accelerată de creștere a creditului ipotecar în următorii ani — iar convergența veniturilor, urbanizarea și cererea susținută indică acest lucru — există o oportunitate istorică de a integra criterii energetice stricte în această expansiune. Nu doar ca cerință formală, ci ca avantaj economic pentru client, pentru finanțator si in final pentru economie. O locuință eficientă energetic reduce costul total al locuirii, stabilizează bugetul gospodăriei și, implicit, reduce riscul de neplată, păstrând totodată valoarea proprietății pe termen mediu și lung. Eficiența energetică devine astfel și un instrument de management al riscului financiar.

7) Ce ar trebui să facă statul? (fără să devină dezvoltator)

Aici intervine rolul Guvernului. În logica planului european, statelor membre nu li se cere să devină dezvoltatori imobiliari, ci să creeze cadrul în care oferta, capitalul și tranziția verde să funcționeze coerent. Pentru România, asta înseamnă să trateze affordable housing ca politică economică strategică separata pentru dezvoltarea clasei de mijloc urbană, nu ca extensie a politicilor sociale de protecție a categoriilor vulnerabile. Este nevoie de o strategie națională cu segment-țintă definit, criterii transparente și stabilitate legislativă.

• Trebuie sa utilizam inteligent terenurile si activele rezidențiale aflate in patrimoniul statului si a administrațiilor locale. Statul și autoritățile locale au terenuri importante, sau active rezidențiale adesea utilizate ineficient. În locul tranzacțiilor punctuale, terenul sau activul respectiv pot deveni aport în parteneriate public–private pe termen lung, dedicate segmentului clasei de mijloc. Este una dintre cele mai eficiente intervenții: reduce costul inițial fără presiune directă pe buget și cu distorsiuni minime în piață.
• Trebuie dezvoltata piața obligațiunilor ipotecare (covered bonds). Dacă expansiunea creditului ipotecar vine, trebuie finanțată pe baze solide și pe termen lung. O piață funcțională de covered bonds ar permite o finanțare mai ieftină și mai stabilă, ar conecta băncile locale cu investitori instituționali europeni și ar susține portofolii de credite mai accesibile și mai predictibile.  Am avut o singura emisiune de CBs care la vremea respectiva a pus Romania pe harta internaționala a investitorilor in obligațiuni ipotecare, validând astfel cadrul legislativ național.
• Trebuie legat sprijinul public de performanța energetică. Orice garanții naționale sau europene, facilități sau acces la teren ar trebui condiționate de standarde energetice ridicate. Astfel, creșterea creditului ipotecar devine un accelerator al modernizării, reducând costul total al locuirii și riscul de neplată.

8) Reglementarea contează: evaluări, avans, acces

Există însă un element suplimentar care va influența decisiv modul în care această expansiune se va produce: cadrul de reglementare privind evaluarea și tratamentul prudențial al activelor ipotecare, iar aceasta nu este numai o problema naționala.

Pentru economiile aflate în plin proces de convergență, modul în care este stabilită valoarea garanției contează structural. O metodologie excesiv de conservatoare poate comprima artificial raportul loan-to-value, poate crește avansul necesar și poate exclude din piață gospodării solvabile care, în condiții echilibrate, ar fi perfect bancabile. În economii mature, impactul se absoarbe mai ușor. În economii cu intermediere financiară încă redusă, efectul este disproporționat și poate întârzia convergența reală.

Convergența înseamnă, prin definiție, să recuperezi mai repede decalajele față de economiile avansate. Este o chestiune de viteză relativă. Dacă vrem să ajungem la indicatorii unei economii mature — fie că vorbim despre intermediere financiară, ponderea creditului ipotecar în PIB sau utilizarea obligațiunilor ipotecare pentru finanțarea portofoliilor — trebuie să acceptăm că drumul presupune o anumită accelerare.

Problema apare atunci când, în această fază de recuperare, ne impunem sau ne sunt impuse limite de viteză pe care economiile mature nu le-au avut în propriul lor proces de convergență. Dacă aplicăm un cadru excesiv de conservator exact în momentul în care încercăm să recuperăm decalaje structurale, nu obținem stabilitate suplimentară, ci doar încetinim mecanic procesul de apropiere.

În termeni simpli: dacă alergi ca să prinzi plutonul, dar îți pui singur greutăți suplimentare la picioare, nu devii mai sigur — devii mai lent. Iar riscul real nu este volatilitatea, ci prelungirea diferențelor dintre noi și economiile pe care vrem să le ajungem din urmă.

Mai există însă o dimensiune care merită spusă clar. Dacă jurisdicții din afara Uniunii Europene folosesc standarde de evaluare mai apropiate de valoarea reală de piață, în timp ce în interiorul UE adăugăm straturi suplimentare de prudență, apare inevitabil o asimetrie competitivă.

Într-un astfel de scenariu, activele europene riscă să devină relativ mai puțin atractive pentru capitalul internațional, iar creditorii europeni ajung să opereze sub constrângeri mai stricte decât competitorii lor globali. Cu alte cuvinte, joacă într-o competiție internațională cu un handicap auto-impus, exact în momentul în care ar trebui să susțină mai eficient consumatorii și economiile naționale.

Aceasta nu este doar o observație teoretică. Este un argument pe care Federația Europeană a Creditului Ipotecar îl formulează constant în dialogul cu autoritățile și factorii de decizie europeni.

Pentru România, care nu a traversat încă o expansiune ipotecară amplă, „calibrul” reglementării inițiale este esențial. După 25 de ani de la lansarea creditului ipotecar, ponderea acestuia în PIB este încă de aproximativ 6–7%, față de o medie europeană de peste 40%, iar Cehia și Polonia au niveluri de două–trei ori mai mari fata de noi. A începe o etapă de dezvoltare cu un cadru excesiv de restrictiv poate însemna limitarea accesului tocmai pentru segmentul care trebuie protejat preventiv: clasa de mijloc activă.

9) Armonizare europeană și piața de capital: cost mai mic, predictibilitate mai mare

O a doua dimensiune esențială este armonizarea europeană. Dacă România își va dezvolta piața ipotecară într-un cadru compatibil și comparabil cu standardele europene — inclusiv în materie de date, transparență și structurare a garanțiilor — activele ipotecare românești vor deveni mai ușor integrabile în fluxurile de capital europene, cu efecte benefice atât asupra evaluării activelor cat si asupra finanțării acestora pe termen mediu si lung.

Comparabilitatea este o formă de competitivitate.

Investitorii instituționali nu caută doar randament, ci și predictibilitate, standardizare și coerență de tratament. O arhitectură armonizată reduce costul capitalului și crește lichiditatea. În acest sens, dezvoltarea pieței locale de covered bonds și eventualele mecanisme de garantare la nivel European sau local pot funcționa nu doar ca instrumente sociale sau sectoriale, ci ca elemente de integrare în piața unică a capitalului.

În plus, affordability nu este doar o funcție a prețului locuinței sau a nivelului dobânzii. Este rezultatul unei ecuații sistemice care include politica fiscală, reglementarea prudențială, structura pieței de capital, oferta de teren și eficiența energetică.

Dacă aceste componente evoluează în direcții divergente, rezultatul este instabilitate. Dacă sunt calibrate coerent, rezultatul este sustenabilitate.

România are avantajul timpului. Nu corectăm excese, ci proiectăm viitorul. Tocmai de aceea, deciziile luate acum în materie de reglementare, garantare, dezvoltare a pieței de capital și condiționalitate energetică vor avea efecte pe termen lung asupra structurii clasei de mijloc urbane și asupra competitivității economice.

România are șansa de a integra expansiunea ipotecară, dezvoltarea pieței de capital, calibrarea inteligentă a reglementării și tranziția energetică într-un model coerent care să protejeze clasa de mijloc urbană înainte ca presiunile să devină sistemice. Europa corectează excesele trecutului. România poate preveni apariția lor.

In incheiere as sumariza pe scurt, trei idei: (1) România are încă timp să prevină o criză a accesibilității, nu să o „repare” după ce apare; (2) dacă vine expansiunea creditului ipotecar, ea trebuie conectată si cu oferta (teren, PPP) și finanțarea pe termen lung (covered bonds), ca să nu se traducă doar în prețuri mai mari; (3) eficiența energetică este parte din affordability, pentru că reduce costul total al locuirii și riscul financiar.

Vânturile favorabile (tail winds) — convergența veniturilor, cererea urbană solidă și spațiul de creștere a creditului — nu vor dura la infinit. Întrebarea nu este dacă va apărea, la un moment dat, presiune pe accesibilitate. Întrebarea este dacă folosim această fereastră de oportunitate ca să transformăm expansiunea inevitabilă a creditului într-un motor de modernizare energetică, integrare financiară și stabilitate pe termen lung pentru clasa de mijloc?

Sergiu Oprescu, președintele European Morgage Federation și președintele Comitetului de Supraveghere al UniCredit România