Sectorul imobiliar logistic, din nou în prim-plan

Spațiile logistice au ajuns la finalul anului trecut la grade maxime de ocupare, efervescența sectorului logistic și interesul tot mai mare al chiriașilor venind într-un context în care consumul a crescut în mod constant. Acest plus se reflectă în cifra de afaceri realizată în comerțul cu amănuntul, adică în sectoare-cheie precum mobilă, modă, electrocasnice sau farma; acestea sunt de altfel și domeniile din care provin companiile care închiriază cele mai extinse suprafețe pentru depozitare și care stau în spatele celor mai multe tranzacții de închiriere.

Astfel, dezvoltatorii de clădiri industriale sau logistice își ocupă spațiile integral chiar și înainte de inaugurare, cele mai multe cereri venind din partea rețelelor de comerț modern.

Segmentul logistic nu este afectat major de avansul încet al infrastructurii, consumul fiind cel care determină stabilirea de noi locații logistice și de distribuție; infrastructura poate aduce doar reconfigurări și optimizări ale rețelelor de distribuție pe baza timpului de transport necesar pentru a deservi anumite locații, potrivit lui Costin Bănică, head of industrial agency în cadrul JLL România.

În ceea ce privește segmentul de producție, el este de părere că dezvoltarea redusă a infrastructurii reprezintă un punct cheie pentru companiile care se uită la România pentru potențiale investiții. „În continuare, aproape toată cererea de noi spații de producție este îndreptată către zona Transilvaniei, care oferă acces rapid către Uniunea Europeană.” Din punctul său de vedere, o dezvoltare accelerată a infrastructurii de legătură dintre județele la est de Arcul Carpatic cu Transilvania ar oferi mai multe oportunități comunităților din Moldova de a avea o șansă reală în a primi investiții în zona de producție.

Interesul pentru orașe precum București, Cluj sau Timișoara este în continuare crescut, notează managerul de la JLL România, dar există posibilitatea să apară mici dezvoltări speculative anexate proiectelor preînchiriate în orașe secundare. „În plus, parte din proiectele care au fost anunțate au deja semnate contracte de închiriere, ai căror termeni agreați prevăd lansarea proiectelor până la finalul anului.”

Pe de altă parte, luând în calcul volumul redus al spațiilor industriale moderne și interesul investitorilor pentru dezvoltarea de astfel de spații, orașe precum Oradea, Sibiu, Craiova sau chiar Drobeta-Turnu Severin s-ar afla între primele zone în care Costin Bănică se așteaptă la noi proiecte; investițiile pot veni atât din zona de logistică cât și din cea de producție. „Orașe precum Bacău, Craiova, Cluj sau Deva ar putea avea un cuvânt important de spus în contextul creșterii rețelelor de distribuție în viitor. Fie că vorbim despre activități logistice, fie despre concentrarea furnizorilor de piese necesare producției, sunt locații care oferă mari oportunități și deschidere către dezvoltare.”

Oana Iliescu, managing director la Cushman & Wakefield Echinox, se așteaptă ca următorul pol imobiliar pe acest segment să fie în jurul orașului Cluj. „Constanța ar putea urma pe termen mediu,  alături de Sibiu și Brașov.”

Piața va continua să se maturizeze, chiriașii devenind din ce în ce mai sofisticați, mai concentrați pe calitate, eficiență și sustenabilitate, remarcă Sînziana Pardhan, managing director la P3 în România.

Potrivit ei, comerțul online, automatizarea, piața restrânsă a forței de muncă și schimbările din lanțul de distribuție vor avea un impact asupra tipului și specificațiilor tehnice ale noilor depozite, în speță asupra înălțimii construcției, rației spațiilor de andocare, zonelor de birou sau celor sociale și zonelor de parcare mai extinse.

„Am văzut și vom continua să vedem o creștere sănătoasă a sectorului, deoarece această creștere este determinată de fundamente economice solide, de macrotendințele de la nivel global, așa cum este comerțul online, și de stocul încă redus de spații de depozitare moderne din România, raportat la Europa Centrală și de Est”, observă managing directorul de la P3. La nivel mondial, comerțul electronic reprezintă cel mai important nou motor de creștere și schimbare în sectorul de depozitare, a cărui influență va continua să se extindă în următorii câțiva ani, iar acesta ar trebui să aibă un impact pozitiv de lungă durată asupra sectorului, crede managerul de la P3. „România este încă o piață emergentă în ceea ce privește vânzările online și, în afară de câțiva mari retaileri online care au depozite dedicate, cele mai multe nevoi de depozitare pentru activitatea de online sunt acoperite din spațiul existent al retailerilor.” Pe măsură ce vânzările online încep să câștige o masă critică, tot mai mulți retaileri își vor dedica spații separate acestui segment.

În anul 2017, compania a achiziționat 17 hectare de teren lângă parcul P3 București, unde va dezvolta până la 100.000 de metri pătrați de spații de depozitare noi, consolidându-și astfel poziția de cel mai mare parc logistic din țară. Sînziana Pardhan spune că expansiunea în București va continua, dar explorează în mod activ și alte oportunități din afara Bucureștiului. „Distribuția geografică actuală a stocului modern de depozitare (atât în cadrul orașelor, cât și în întreaga țară) a fost în mare măsură determinată de disponibilitatea infrastructurii rutiere. Pe măsură ce infrastructura se extinde, aceasta facilitează apariția unor noi huburi logistice și industriale.”

Și chiar dacă îmbunătățirea infrastructurii nu va spori cererea internă de logistică, care este determinată de consumul populației, fenomenul poate influența deciziile chiriașilor în ceea ce privește locațiile alese, care se pot schimba pe măsură ce apar noi rute mai scurte și mai eficiente. „O infrastructură îmbunătățită poate, totuși, să conducă la o creștere a cererii pentru spațiile de producție, precum și logistica de tranzit, dacă ne vom ridica la nivelul de dezvoltare necesar pentru a deveni un hub regional”, argumentează ea.