Real Estate. Totul este relativ, chiar și piața rezidențială?

Prețurile din piața rezidențială a Capitalei au scăzut – dar în valoare relativă, adică nu au ținut pasul cu inflația, iar această relativitate face proiectele imobiliare din prezent extrem de atractive, crede Adrian Stoichină, co-CEO al Prima Development Group. El indică faptul că, în ciuda scăderii tranzacțiilor din piață, există în continuare un interes din partea clienților pentru proiecte bine construite și dezvoltate în zone bune.

Deși prețurile nu au scăzut în valoare absolută, adică față de valorile din dinainte de începerea războiului, au scăzut totuși în valoare relativă, adică nu au ținut pasul cu inflația”, a descris Adrian Stoichină, co-CEO al dezvoltatorului cu origini orădene Prima Development Group, evoluția prețurilor din rezidențial, în una dintre edițiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Pentru investitorii cu experiență, acest aspect face proiectele imobiliare din prezent extrem de atractive, oferind o oportunitate de cumpărare avantajoasă, crede el. Astfel, Stoichină susține că clienții cu disponibilitate financiară nu așteaptă o scădere ulterioară a pieței, ci decid să achiziționeze acum, anticipând o revenire viitoare a pieței. În pofida scăderii numărului de tranzacții din piață de anul trecut, există în continuare clienți care caută proiecte în zone bune, care să fie bine construite de către dezvoltatori în care clienții să aibă încredere, care au reușit să-și construiască o reputație în piață. „Într-adevăr, volumul tranzacțiilor a fost în scădere și în continuare în piață volumul tranzacțiilor este la un nivel mult redus față de cel de dinainte de începerea războiului și nu vedem o revenire a numărului de tranzacții. În zonele periferice, vânzările merg foarte slab, în primul rând prin prisma eligibilității clienților pentru a accesa creditele.” Prima Development Group dezvoltă în prezent cea de-a doua fază a Prima Vista, un proiect amplu aflat în zona Pipera a Capitalei. Au cumpărat terenul pentru acest proiect în prima parte a anului 2022, iar excavațiile pentru construcție au început pe 1 iulie 2022. Prima fază a proiectului a fost finalizată la finalul anului trecut, iar recent au anunțat începerea celei de a doua. „Primele 242 de apartamente sunt finalizate și sunt în curs de predare către client, iar ultimele  240 de apartamente fac parte din faza a doua a proiectului, pentru care am început construcția încă din noiembrie anul trecut, iar luna aceasta am început și vânzarea acestora. Avem un an și circa trei luni de când am început vânzările pentru proiect și am reușit să vindem 70% dintre apartamente. Unul dintre lucrurile care ne-au ajutat să vindem un proiect aflat într-o zonă bună e faptul că prețurile apartamentelor sunt și ele mai mici în valoare relativă decât cele de dinaintea începerii războiului de la granițe.” În ceea ce privește așteptările unora dintre clienți ca piața să scadă semnificativ mai mult, Adrian Stoichină consideră că acestea nu sunt justificate: „Fiecare client poate să parieze pe versiunea care i se pare cea mai potrivită, în funcție de profilul lui de risc. Întotdeauna au existat clienți care au previzionat faptul că piața imobiliară va scădea și au așteptat momentul potrivit. Din experiența noastră, de cele mai multe ori acei clienți care au previzionat faptul că prețurile vor scădea nu erau în realitate clienți care căutau apartamente pe care să le cumpere pentru investiții sau care să se mute, era mai degrabă o justificare a faptului că nu-și doresc să facă tranzacții atunci sau nu au suficient capital financiar pentru a face tranzacția. Dacă ne uităm în piață, clienții care au disponibil financiar și care sunt eligibili pentru o finanțare bancară nu așteaptă mai departe o scădere, ci iau decizia acum”. De altfel, el observă că în prezent accesibilitatea locuințelor se află la cel mai bun nivel din industrie. „O locuință cu prețul mediu din București poate fi achiziționată în termen de circa 7 ani de salarii medii, ceea ce e mult sub orice se întâmplă în orice oraș mare din vestul Europei, chiar și în Ungaria, nu trebuie neapărat să ne uităm la Germania, Franța sau la orașele unde care sunt foarte atractive pentru investiții imobiliare.” 

Cu privire la stabilitatea financiară a proiectelor imobiliare, Stoichină menționează că în prezent nu există proiecte aflate în dificultate. El explică: „În zonele bune ale orașului, în zonele centrale, există suficiente tranzacții astăzi, pentru că există suficienți clienți care își dau seama că riscul ca prețurile să crească în perioada următoare e mai mare decât probabilitatea ca el să scadă”. Un rol în stabilitatea pieței l-a avut și felul în care băncile au acordat finanțare dezvoltatorilor: „De regulă băncile nu acordă mai mult de 50% din finanțare pentru un proiect care să includă și terenul. Ele cer dezvoltatorilor să vină cu partea de la începerea proiectului, astfel încât să nu fie dependentă de vânzări. Și atunci, lucrul pe care fiecare dezvoltator îl urmărește la început, vizavi de riscul businessului, e să fie sigur că volumul de vânzări pe care îl are îi acoperă creditul bancar. Or, astăzi există suficiente tranzacții în piață, observă Stoichină.  Abordarea Prima Development Group este să înceapă vânzarea în momentul în care construcția devine vizibilă și ajunge până la etajele 2-3. „Singura motivație pe care o pot avea clienții de a lua o decizie de achiziție într-un moment în care construcția nu e începută e aceea în care cumpără la un preț extrem de atractiv – adică acela în care noi am oferi niște discounturi foarte mari, care să fie suficient de atractive pentru clienți încât ei chiar să vadă oportunitatea și să-și asume un risc suplimentar, or aceasta nu este varianta aleasă de noi, ci mai degrabă vrem să le vindem apartamentele la un preț corect pentru stadiul respectiv. Cei care cumpără în etapa de construcție cumpără cu niște discounturi față de prețurile de listă pe care noi le avem la momentul la care se finalizează proiectul.” După 13 luni de la începerea vânzării fazei I a proiectului Prima Vista, au ajuns la un procent de vânzare de 70%. „Dacă ne-am fi uitat la proiectul acesta înaintea începerii războiului, ritmul pe care noi l-am fi setat pentru vânzări ar fi fost undeva la 80-85% până la finalizare, dar prețurile de vânzare ar fi fost mai mari, cu 10-15%. Ne-am calibrat așteptările și prețurile pe situația de astăzi din piață și am setat ritmul de vânzări pe care ni l-am propus; în funcție de asta, noi ne declarăm în prezent mulțumiți cu rezultatul pe care îl avem. Trecem printr-o perioadă în care nu ne setăm așteptări de creștere, nu ne gândim atât de mult cum să scalăm businessul și să creștem foarte rapid, ci mai degrabă să vedem cum putem să ne îmbunătățim procesele, cum putem să fim din ce în ce mai eficienți, cum putem să avem grijă să ne respectăm toate promisiunile către clienți de așa natură încât să ne consolidăm poziția pe care noi o avem în piață”. În prezent, Prima Development Group are 3.000 de apartamente în curs de autorizare în București, respectiv o investiție bugetată de 200 de milioane de euro. Livrarea acestora depinde însă de procesul de autorizare: „Ne propunem ca în toamna acestui an să începem construcția pentru încă unul dintre proiectele pe care le avem în curs de autorizare, care are circa 500 de apartamente și pe care îl vom dezvolta tot în două faze, adică în toamna acestui an ar trebui să începem construcția pentru încă 250 de apartamente, iar în prima parte a anului viitor sperăm să începem, în primele patru-cinci luni poate, construcția pentru cel de-al treilea proiect, un proiect de 1.000 de apartamente, unde la fel am începe o construcție în faze, cel mai probabil. Ar trebui ca anul viitor, undeva în mai, să avem trei proiecte în același timp, toate acestea în București.”  

Carte de vizită:

1. Adrian Stoichină este un profesionist cu o experiență vastă în domeniul construcțiilor și imobiliar, acumulată în peste 10 ani de activitate în domeniu;

2. Absolvent și șef de promoție în 2014 al Facultății de Construcții Civile, Industriale și Agricole din București, și-a început activitatea profesională încă din studenție, în cadrul uneia dintre cele mai prestigioase companii de proiectare de structuri de rezistență din Capitală. Ulterior, și-a lărgit aria de activitate și abilitățile lucrând ca project manager în construcții, perioadă în care s-a și specializat în proiecte rezidențiale;

3. Din anul 2017 face parte din echipa Prima Development Group, căreia i s-a alăturat ca partener și chief operating officer.

3 întrebări și răspunsuri din interviul cu Adrian Stoichină – co-CEO și partener, Prima Development Group

Cât de mult pot să scadă prețurile?

Previziunile acestea cu privire la scăderea prețurilor sunt făcute și de clienți, care au senzația că businessul de dezvoltare imobiliară este unul care are o marjă de profit uriașă și atunci ei cred că atunci când dezvoltatorii vor vedea că locuințele nu se vor vinde, vor face niște scăderi dramatice de prețuri din dorința de a le vinde, ori marja de profit nu e atât de mare. Businessul vine cu riscuri și cu know-how, un capital care trebuie investit, care e mai mare decât în alte tipuri de businessuri și care oferă un profit pe măsura acestui risc; nu putem însă să ne așteptăm că vom vedea o scădere majoră, pentru că majoritatea dezvoltatorilor din piață care au credit bancar au suficiente vânzări încât să-și acopere condițiile de credit și decât să facă un proiect la care marja de profit să fie spre zero sau se vândă în pierdere, mai degrabă vor aștepta cu locuințele și fie le vor închiria, fie vor aștepta să vină o perioadă mai bună pentru a le vinde. Dar în continuare în piață există suficiente tranzacții.

La ce se uită clientul din rezidențial în prezent?

Finisajele erau până în urmă cu ceva ani principalul lucru la care se uita clientul – un proiect care avea finisaje de calitate, adică o ceramică bună, un parchet bun, uși interioare de calitate însemna automat un proiect de calitate. Între timp, clienții au învățat să fie mult mai atenți și vedem astăzi că întreabă mult mai mult despre alte tipuri de materiale pe care le folosim în proiect. Se uită mult mai atent la tâmplării, ne întreabă cu ce materiale am făcut hidroizolațiile pe balcoane; se cer detalii de hidroizolații pentru terase. Își dau seama dacă noi am făcut hidroizolații, care sunt un element important în pe toată perioada de piață a construcției, pentru că e unul din elementele care ar trebui să aibă garanție 20-30 de ani, să nu existe probleme cu ele. Un alt factor foarte important e modul în care materialele respective sunt puse în operă și aici există două niveluri. Pot exista situații în care există probleme, dar nivelul de risc ca  aceste probleme să apară e mult redus, fiind făcute verificări pe fiecare etapă de lucru. Ne-am inspirat în partea aceasta de procese de verificare a calității tot din industria auto, pentru că acolo sunt mult mai stricte regulile în ceea ce privește controlul calității, având în vedere că autoturismele totuși sunt conduse pe drumuri publice și atunci o defecțiune mecanică la o mașină poate avea consecințe foarte grave.

V-ați propus să dezvoltați proiecte și în afara Capitalei?

În afara Bucureștiului rămânem doar cu proiectele pe care le avem în Oradea, pentru că acolo am început și acolo avem un capital foarte mare de încredere a clienților. Avem o reputație foarte bună. Toți clienții care cumpără apartamente în Oradea cunosc proiectele noastre și acolo constant avem trei-patru proiecte care sunt în dezvoltare în același timp și unde cel mai probabil o să înceapă fazele următoare ale proiectelor, în funcție de ritmul de vânzare. Din punctul de vedere al construcției, momentan la alte orașe nu ne uităm. Ni se pare că dezvoltarea în Oradea și în București e suficientă pentru ce ne propunem noi – un oraș în care avem o poziție de lider și e un oraș în care avem foarte mult de construit. În București potențialul e foarte mare. Nu vedem un motiv pentru care ar trebui să ne uităm și la alte orașe. Credem că dacă în București reușim să construim, să ne construim o reputație, o bază de proiecte unde clienții să vadă că am livrat calitate, că am livrat la timp, credem că e o oportunitate foarte bună. București e o piață foarte mare și credem că pentru dezvoltatorii care sunt serioși și își respectă promisiunile, există clar loc în piață pentru a avea o poziție foarte bună. În București, vedem că putem construi pentru următorii 20 de ani.