Real Estate. Real Talk: Cum se vede criza în prețurile locuințelor. Anca Bidian, Kiwi Finance: „Nu înțelege nimeni nimic - aceasta ar fi concluzia de la final”

În condiții de incertitudine economică, întrebarea „Mai investesc sau nu în imobiliare?” revine atât pe buzele celor aflați în căutarea unei locuințe, cât și în cazul investitorilor ce vor să își securizeze economiile. Chiar dacă răspunsurile trimit, de cele mai multe ori, înspre extreme, Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance, parte din OLX Group, îndeamnă la calm și subliniază că o mai bună informare poate ajuta la o decizie corectă, chiar și în situații de criză. 

„Subiectul imobiliar, fie că vorbim despre cât costă casele, cât de mult s-au scumpit, cât se vor ieftini ș.a.m.d., este unul dintre cele mai fierbinți subiecte ale momentului. Un joc pe care îl propun ar fi să urmăriți pe parcursul a patru zile absolut toate comentariile, analizele, datul cu părerea și articolele pe care le găsim pe acest subiect. Nu înțelege nimeni nimic – aceasta ar fi concluzia de la final”, a observat, tranșant, Anca Bidian, CEO al brokerului imobiliar KIWI Finance, în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. 

Ea consideră că este nevoie de o informare mai mare în legătură cu factorii în funcție de care prețul caselor variază, respectiv asupra pârghiilor care influențează piața imobiliară la un moment dat. „Dacă vine o calamitate, e bine să știm dacă aceasta influențează sau nu prețul caselor, piața imobiliară nu este chiar atât de volatilă încât să se schimbe la orice adiere de depreciere a unor condiții economice”, spune Anca Bidian. Este necesar, însă să observăm câteva dintre aceste pârghii și interdependențele dintre acestea, pentru a înțelege ce se întâmplă și cum se simte cu adevărat piața imobiliară în 2022 în România. 

Anca Bidian analizează în primă instanță piața construcțiilor: „Avem câțiva factori care influențează direct piața construcțiilor – pentru că aceasta nu mai este alimentată în același ritm precum în anii anteriori de construcții noi”. România are o situație foarte bună comparativ cu multe alte țări din regiune din acest punct de vedere pentru că are o piață secundară (a locuințelor vechi N.Red.) foarte generoasă: fără ipoteci, cu un grad de proprietate totală pe un fond locativ mare, care poate suplimenta, în aceste timpuri, o lipsă a ofertei noi. Din punctul acesta de vedere, o parte din reducerea proiectelor noi poate fi compensată de fondul locativ vechi. 

Anca Bidian observă, de asemenea, că în România a existat o schimbare semnificativă în 2020 referitoare la felul în care a evoluat cererea dinspre piața veche, înspre piața nouă: „Nu a fost neapărat o nevoie a pieței, ci un fenomen cauzat de faptul că în 2020 piața secundară practic s-a retras de la tranzacționare fiindcă era imposibil să se realizeze vizionările”. Apoi, în 2021, a existat un vârf de livrări noi, în contextul în care s-au comasat practic doi ani de proiecte finalizate – cele care au intrat în conservare în 2020 și cele care veneau la finalizare în 2021. De aceea, în 2021 au existat cele mai multe unități noi livrate vreodată în România. Totuși, „Chiar în vârf, numărul de unități noi livrate în piață reprezintă mai puțin de 1% din totalul fondului locativ, iar asta este foarte puțin”, observă Anca Bidian. 

În acest context, tranzacțiile se derulează în continuare majoritar pe piața veche, iar Anca Bidian subliniază că nu e nimic greșit din acest punct de vedere, în contextul în care, în marile orașe, în zonele ultracentrale și centrale există mai ales locuințe vechi. Mai mult decât atât, după 1990, în 32 de ani, fondul de locuințe a fost împrospătat cu doar 12% – ritmul de intrare în piață a unităților noi este mai mult decât modest. „În momentul în care, la o ofertă mult mai mică decât cererea, segmentul unităților noi se reduce mai mult decât anul trecut, segmentul clienților care au o nevoie de cumpărare, cei care își fac un upgrade la spațiul locativ, clienții care migrează dinspre limitrof înspre centru sau invers, piața secundară va fi la noi un actor foarte important în continuare.”

Un alt aspect pentru care piața secundară este foarte importantă ține de faptul că, neavând ipoteci, aceasta are o flexibilitate mult mai mare la prețuri. „Dacă proiectele noi sunt restricționate de business plan, de indicatorii de finanțare, de planul de afaceri, piața veche este liberă de orice restricție – aceasta urmează pulsul cererii și al ofertei”, punctează Anca Bidian. 

Un alt factor care influențează prețurile este, desigur, inflația. „Aceasta ne afectează pe absolut toate planurile, aduce un grad mult mai mare de impredictibilitate, chiar volatilitate, a deciziilor. Ceea ce auzim la tot pasul sunt întrebări, precum: <<Să cumpăr sau să nu cumpăr>>, <<Să pun bani deoparte sau nu>>, <<Să îi schimb sau nu>> etc – fiindcă tendința normală este să ne ferim cu toții. Inflația este o sperietoare care nu face bine niciodată nimănui.” Ori, în aceste condiții, Anca Bidian observă că există foarte multe voci care recomandă inclusiv spre decizii extreme cum ar fi vânzarea unei locuințe aflate deja în posesie fiindcă ar scădea prețurile, până la a-ți investi banii în imobiliare ca să îi ferești de inflație. 

„Nu aș recomanda niciuna dintre aceste variante – nu este un panaceu universal să cumperi sau nu în vremurile acestea. Una este o familie care are o nevoie, care își permite, se califică să își cumpere o locuință și să își asigure un confort al vieții, că are nevoie de o astfel de achiziție, altă socoteală este când vorbim despre micii investitori, despre persoanele care cumpărau o a doua sau o a treia locuință în anii trecuți, spre închiriere, păstrare etc. și altfel stau lucrurile pentru o familie care își upgradează confortul locativ – adică vinde scump, cumpără scump; vinde ieftin, cumpără ieftin”. 

Anca Bidian subliniază însă: „Cumpărarea unei case nu este nici o obligație, nici un drept constituțional. O casă îți iei atunci când ai bani sau bani de rate, acum și în viitor. Cumpărarea unei case nu trebuie să devină un coșmar. Ceea ce recomand este ca deciziile să nu fie luate nici în panică, nici în lăcomie, cele două sentimente extreme de pe piețe. Extremele generează situațiile neplăcute pe care nu vrem să le vedem, dar care în orice criză, ies la suprafață”. 

Citiți mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieței imobiliare în contextul actual, precum și despre evoluția prețurilor în sectorul rezidențial, în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care  a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance. 

Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunțuri din piață – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primește peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât și prin aplicațiile de iOS și Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniștilor pentru a identifica cea mai bună soluție de credit ipotecar și nu numai.