Real Estate pe ambele maluri ale Prutului

După ce a cochetat câțiva ani cu meseria de agent imobiliar, atras de potențialul industriei, Vlad Musteață s-a hotărât să pornească în 2011, la Chișinău, în orașul natal, propria agenție imobiliară. Succesul înregistrat pe piața vecină și cererea tot mai mare de consultanță pentru investițiile în România l-au determinat apoi să se avânte și în real estate-ul local, odată cu lansarea, în 2022, a agenției North Bucharest Investments. Ce reușite a înregistrat în primii doi ani de activitate și ce schimbări legislative au impulsionat evoluția companiei?

„Grupul North Bucharest Investments a înregistrat peste 400 de tranzacții imobiliare în 2023, în blocuri noi din zona de Nord a Capitalei. Doar în ultimul an, cifra de afaceri a companiei s-a dublat, de la 20 de milioane de lei, la 42 milioane de lei”, spune Vlad Musteață, fondator și CEO, North Bucharest Investments. Potrivit lui, anul acesta compania a avut creșteri de 25-30% de la o lună la altă. „În plus, portofoliul nostru a crescut semnificativ în ultimul an, câteva zeci de dezvoltări imobiliare.”

Grupul North Bucharest Investments își desfășoară activitatea în segmentul imobiliar high-end din partea de Nord a Bucureștiului și, potrivit fondatorului, investește doar în proiecte construite de dezvoltatori cu un istoric pozitiv și se concentrează pe proiecte care au primit deja autorizațiile locale necesare pentru construcția ansamblurilor, reducând astfel riscurile de nerespectare a proiectului sau a termenelor. „Grupul nu dorește să se expună la proiecte off-plan, din cauza riscului ridicat în ceea ce privește autorizațiile, ci mizează pe proiecte bine consolidate, cu reputație bună, construite cu produse de calitate și aflate în zone cu multiple facilități de infrastructură, școli și magazine. Portofoliul nostru este în permanentă dezvoltare. Avem zeci de proiecte, atât în construcție cât și în curs de finalizare sau deja finalizate. Sunt proprietăți din zona de nord de Capitalei pentru clienți cu bugete începând de la 60.000 de euro și care pot ajunge până la 4 milioane de euro.”

Investițiile imobiliare reprezintă principala linie de afaceri a grupului, generând peste 90% din veniturile anului precedent. Brokerajul imobiliar este cea de-a doua linie de afaceri dezvoltată de NBI, încă din 2022, cu scopul de a diversifica și mai mult portofoliul de investiții și de a impulsiona creșterea cifrei de afaceri a grupului. „Serviciile complementare oferite de NBI în procesul de tranzacționare au un rol important în luarea celor mai bune decizii de investiții sau achiziție. Astfel, grupul imobiliar oferă clienților atât consultanță juridică, cât și componentă de brokeraj de credit și asistență completă pentru tranzacții, ceea ce reprezintă un mare plus pentru oricine este în căutarea unei proprietății, în tot procesul de tranzacționare, până la încheierea actelor.”

Executivul mai notează că North Bucharest Investments are în portofoliu toate serviciile necesare unei tranzacții cu succes, de la consultanță financiară la marketing pentru promovarea proprietății. „Considerăm că fiecare client mulțumit este o verigă foarte importantă pentru succesul nostru, de aceea oferim suport permanent clienților și ținem legătura mai departe cu toți oamenii care ne trec pragul. Ne construim expertiza în aceste direcții prin angajarea și formarea unor profesioniști experimentați în domeniul imobiliar, care își aduc cunoștințele și abilitățile în serviciile pe care le oferim.”

Ce stă însă la baza unei tranzacții reușite? „O tranzacție imobiliară reușită este rezultatul unui complex de factori. Este importantă oferta și mai ales ca aceasta să fie una variată. O ofertă diversificată și bine selectată de proprietăți imobiliare este cheia pentru a satisface nevoile și preferințele diferite ale clienților. O gamă mare de opțiuni le dă posibilitatea clienților să aibă de unde să aleagă proprietatea care se potrivește cel mai bine nevoilor și dorințelor pe care le au”, răspunde Vlad Musteață.

Dacă vorbim de tranzacții pentru investitori, adaugă el, în cazul acestora calcularea transparentă a randamentului este un element important, etapă care include evaluarea costurilor, a potențialului de creștere a valorii și a rentabilității pe termen lung a proprietății. „Noi considerăm că o tranzacție reușită se face prin implicarea profesioniștilor din toate domeniile – de la agenții imobiliari, la brokeri, avocați și consultanții financiari. Important de menționat este că o tranzacție imobiliară reușită este de fapt aceea care îndeplinește toate nevoile și obiectivele clienților.”

Modelul de la Chișinău, replicat în București.  Antreprenorul povestește că decizia de a paria, în 2011, pe imobiliare a venit după o experiență de doi ani în care activase ca agent de vânzări în domeniul imobiliar și căpătase experiență și notorietate în branșa aceasta. „Performanța pe care am reușit să o obțin în vânzări mi-a crescut semnificativ numărul de clienți, iar din partea acestora primeam foarte multe alte recomandări. Au fost principalele argumente care m-au făcut să mă gândesc că ar fi o decizie bună să încerc lumea antreprenoriatului și să îmi pornesc propria afacere în acest domeniu în care mi-am făcut experiență.” Iar de la un simplu gând la acțiune nu a fost decât un pas. „Începutul drumului meu în zona de real estate nu a fost ceva gândit din timp sau în baza unei analize foarte ample. Primii pași în carieră au fost spontani și totul a venit din nevoia unui loc de muncă. Pentru că m-am dezvoltat rapid și am învățat domeniul real estate, am prins și încredere și drag de domeniul imobiliarelor, ceea ce m-a determinat să continui acest drum și  să vreau să mă dezvolt tot mai mult.”

Proiectele majore din portofoliul companiei:

YACHT Kid, UP SITE, NUSCO Imobiliara, High Garden East, Nusco Homes, Aviației Tower, Avrig Park, Kempinski, Cellini Residences, CRYSTAL NORTH, Brick Lofts, Lago Residence, One United Properties, British Residence, Nobis Gardens, Medusa by Versace, One North Lofts, SUN Rebreanu, Iancu Nicolae Residence, 303 Sisești, Habio, Cartierul Solar, Hils Brouner, North Bucharest Rent, Nature Residence, WIN Herăstrău, Residence 5, North Village Tunari, ONE Verdi Park, NORTHVIEW, My Place Residence, My Place North, iResidence, Laguna Residence, F-Zeen, INTERNI Villas, One Floreasca Towers, One High District, IQON, ARQA Jolie Village, Bellemonde, ONE Herăstrău Park, HERĂSTRĂU BOUTIQUE, NORTH Avenue, CITYMOOR, CONFORT NORD, MTM Residence, Pipera park, LUXURIA Residence, TEILOR Park, First Estate, Forest Villas Corbeanca, One Herăstrău Towers, H4L THE VILLAGE, Cloud 9 Residence

După ce agenția imobiliară Pro Imobil, pe care a înfințat-o în 2011 în Republica Moldova a crescut foarte rapid și a devenit acolo lider de piață, decizia de extindere în România spune că a venit și din faptul că primea la agenția din Moldova foarte multe cereri de oferte pentru proprietăți în România și solicitări constante pentru consultanță de investiții în România. „Intereseul clienților din Moldova pentru piața din România era unul considerabil și am ajuns la concluzia că extinderea afacerilor peste Prut, în România, ar putea să fie o strategie bună pentru dezvoltare.” Intrarea companiei în România a fost una treptată, pentru a se obișnui cu toate procedurile locale și pentru a se alinia nu doar cu cererile venite din Republica Moldova pentru imobile în București, dar și cu cererilor venite direct de la clienții din România. „În București am început în anul 2017, cu o echipă mică și cu activitate principala în zona de investiții în proiecte din nordul Capitalei. Pasul următor a fost acela de a colabora cu agenții locale, dar pentru că simțeam că este nevoie de o viteză de acțiune mai mare, după modelul afacerii din Chișinău, am decis în anul 2022 să oferim noi direct servicii de consultanță imobiliară și așa am creat North Bucharest Investments”, povestește fondatorul.

Potrivit lui, chiar dacă afacerea din Republica Moldova era deja bine pusă pe picioare și ajunsese la notorietate mare, extinderea din România a venit cu toate provocările generate de un nou început. „Deși stăpâneam domeniul în piața de peste Prut, în România am luat-o de la zero pentru că aici este o altă piață, cu alte concepții și criterii de alegere a locuinței. A fost nevoie ca în primă fază să stabilim profilul clientului din România și apoi să ne pliem toate strategiile și cunoștințele pentru a implementa și în România mecanismele de succes pe care le-am clădit în Moldova.”

Carte de vizită

► Vlad Musteață, fondator și CEO, North Bucharest Investments, România și Pro Imobil, Republica Moldova

Ÿ► Născut la Chișinău, căsătorit și cu doi copii, Vlad Musteață și-a demonstrat performanțele prima oară în domeniul sportiv. A fost multiplu campion al Moldovei la rugby, a luat locul III la Campionatul European de Rugby și este maestru internațional în sport;

Ÿ► În lumea afacerilor a întrat în 2011, când și-a fondat propria agenție imobiliară, Pro Imobil, care este astăzi un nume recunoscut în Republica Moldova;

Ÿ► În 2022 și-a extins activitatea și în România, unde a înființat North Bucharest Investments (NBI);

Ÿ► Antreprenorul cu experiență de peste 13 ani în domeniul real estate la activ, el și-a început activitatea în lumea imobiliară imediat după absolvirea școlii, când a lucrat ca agent imobiliar la Chișinău;

Ÿ► Are studii în Administrarea și Managementul Afacerilor și e cunoscător a patru limbi străine.

Performanță  în ciuda crizei. Extinderea pe piața din România în zona de consultanță imobiliară a venit chiar într-o perioadă în care totul se reconfigura pentru economie în urma efectelor pandemiei de COVID. În plus, Vlad Musteață spune că anul 2022 a fost și un an de transformare și repoziționare a dorințelor și așteptărilor clienților, iar în perioada 2022 – 2023 au avut de traversat un drum cu multe provocări pentru domeniul imobiliar din România, cu costuri mari de creditare, cu inflație mare, cu temeri legate de război și de viitorul economiei per ansamblu. „Deși eram la început de drum pe acest nou teritoriu, am reușit să facem performanță într-un timp record, pentru că am mizat pe parteneriate solide cu cei mai renumiți și buni dezvoltatori imobiliari. Am reușit să ne poziționăm rapid în piața din România și să devenim un etalon pe segmentul nostru. Calitatea și rapiditatea cu care lucrăm ne-au adus dublarea cifrei de afaceri de la un an la altul.”

Ritmul de creștere spune că a fost unul semnificativ. „De exemplu, creșterea TVA anunțată pentru anul 2024 a accelerat tranzacțiile imobiliare înainte de finalul anului 2023, în timp ce numărul mai mic de autorizații de construcție și condițiile favorabile de creditare au susținut cererea pentru imobilele existente.”

Astfel, vânzările de imobile au avut o creștere semnificativă în ultima parte a anului 2023 și mai ales în ultima lună. Datele oficiale furnizate în 15 ianuarie de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), completează el, confirmă plusul din piață, plus pe care l-a înregistrat și compania. „Capitala a înregistrat o creștere de 30% a vânzărilor în decembrie, față de luna precedentă. S-au înregistrat 15.454 de tranzacții în decembrie, față de 11.916 tranzacții în noiembrie. North Bucharest Investments a avut la rândul său o evoluție remarcabilă în această perioadă și am înregistrat o creștere cu 40% față de noiembrie. Zona de nord a Capitalei a fost cea mai activă la capitolul vânzări, fiind dominată de investitori ce achiziționează din fonduri proprii.”

Anticipând creșterea TVA cu patru puncte procentuale, care urma să adauge în medie peste 5.000 de euro la costuri, mulți clienți au fost motivați să nu mai amâne decizia de achiziție a unui imobil și și-au dorit să finalizeze achizițiile înainte de intrarea în vigoare a noii rate, relatează el. „De asemenea, scăderea numărului de autorizații pentru construcții noi, a restricționat oferta și efectul a fost acela că am văzut o creștere a cererii pentru imobilele existente. Efecte asupra vânzărilor au avut și ratele pentru ipoteci. Băncile au oferit rate mai mici la ipotecile imobiliare, făcând astfel achiziționarea de imobile mai accesibilă pentru cumpărători. Această politică bancară a facilitat realizarea unui număr mai mare de tranzacții imobiliare.”

Așteptări similare pe ambele piețe. Făcând o comparație între piața locală și cea vecină în care compania e prezentă, antreprenorul spune că există câteva asemănări și deosebiri între investitorii și clienții din industria imobiliară din România și Republica Moldova. Potrivit lui, principala asemănare între cele două piețe este interesul mare pentru proprietățile imobiliare. „Atât în România, cât și în Republica Moldova, există un interes ridicat pentru investițiile în proprietăți imobiliare, fie că este vorba de locuințe, terenuri sau spații comerciale. Pe ambele maluri ale Prutului oamenii vor să fie proprietarii caselor în care locuiesc, cu o balanță care înclină mai mult în România, unde aproape fiecare persoană dorește să fie proprietar și să aibă actele locuinței pe numele lui.” O altă asemănare spune că o vedem în modul în care oamenii căută și se informează despre valoarea proprietăților și a zonei. „Sunt clienți la fel de mulți și în România și în Republica Moldova care vor să investească și vor să obțină o rentabilitate bună ulterior achiziției, atât prin revânzare cât și prin închiriere. Ne bucură să mai vedem un fenomen interesant. Cumpărătorii din ambele țări apelează la serviciile agenților imobiliari în procesul de cumpărare sau vânzare a proprietăților și sunt destul de puțini cei care fac singuri toate procedurile.”

Dacă ne uităm la deosebiri, subliniază că prima pe care trebuie să o luăm în considerare este economia, căci economiile României și Republicii Moldova sunt diferite, România având o economie mai puternică și mai diversificată, ceea ce influentează dinamică pieței imobiliare, vânzările, modul în care se fac dezvoltările imobiliare. „Infrastructura este și ea un diferențiator puternic. Această influențează nu doar tipurile de proprietăți disponibile pentru investiții și achiziții, dar și confortul oamenilor și accesul acestora la facilități precum școli, grădinițe, magazine și spitale.”

Reputația dezvoltatorului și a constructorului și calitatea lucrărilor, decisive. Cât despre criteriile luate în calcul atunci când aleg să se implice într-un nou proiect, Vlad Musteață spune că reputația dezvoltatorului și a constructorului și calitatea lucrărilor sunt decisive. „Suntem foarte selectivi și atenți la tot istoricul dezvoltatorului, la planurile pentru viitor, la termenii de colaborare stabiliți, la flexbilitate și alegem proiectele care întrunesc toate criteriile de calitate. Nu ne dorim doar un portofoliu mare, ci punem mare accent pe un portofoliu de calitate.” Potrivit lui, North Bucharest Investments investește și semnează parteneriate doar în proiecte dezvoltate de echipe cunoscute, cu notorietate și care au oferit calitate în toate proiectele. „În plus ne concentrăm doar pe proiecte care au deja toate autorizațiile pentru construcție. Facem asta pentru că vrem să protejăm clienții de riscul de nerespectare a proiectelor și a termenelor și pe de altă parte toate aceste detalii sunt foarte importante și pentru reputația noastră în piață. Vrem să fim lideri în piață, dar bazându-ne pe principii solide și pe calitatea serviciilor pe care le oferim.”

De asemenea, subliniază că nu doresc să se expună pe proiecte off-plan, pentru că acestea prezintă un risc ridicat în ceea ce privește autorizațiile. „Portofoliul de proprietăți al North Bucharest Investments vine în piață cu o ofertă potrivită nevoilor actuale ale clienților, cu locuințe poziționate în zone cu facilități de transport și infrastructură bine dezvoltată, aproape de școli recunoscute și cele mai dezvoltate arii de birouri.”

Compania se concentrează pe proiecte rezidențiale premium, situate în zona de nord a Bucureștiului, pentru că poziționarea conferă un avantaj în atragerea clienților și a investitorilor. „Analizăm și cât de bune și sigure sunt câștigurile pe care le pot obține clienții în urmă investițiilor. Clienții noștri vor pe lângă un câștig bun și stabilitate financiară, de aceea trebuie să alegem cele mai sigure și bine poziționate proiecte în portofoliul nostru.” 

Vlad Musteață spune că, deoarece North Bucharest Investments are în portofoliu proprietăți din zona de nord a Capitalei, iar această zonă atrage în mod special familiile tinere, cu vârsta medie a rezidenților de 38 de ani, majoritatea cumpărătorilor sunt căsătoriți, cu studii superioare finalizate și lucrează în corporații, ocupând funcții de middle și top management. „Printre profesiile predominante se numără IT-iștii și oamenii din domeniul financiar, cu venituri lunare de peste 8.000 de lei. Un profil aparte putem creiona și pentru cei care aleg proprietățile noastre în scop investițional, iar aici identificăm două categorii. Proprietățile din portofoliul North Bucharest Investments se adresează atât investitorilor mici și medii care cumpără între 1 și 10 locuințe, cât și investitorilor experimentați, care urmăresc randamente importante și zone și produse exclusiviste.”

Un alt element care caracterizează imobilele din oferta businessului este capacitatea de tranzacționare a acestora pe toate etapele de dezvoltare. „Mai exact, câutăm proprietăți care sunt concepute pentru a putea fi bine tranzacționate, atât în timpul construcției, cât și după finalizare, oferind astfel flexibilitate clienților care vor să cumpere pentru a locui acolo, dar și investitorilor.”

În plus, spune că proiectele rezidențiale gestionate de North Bucharest Investments mai trebuie să răspundă unor cerințe – trebuie să fie caracterizate de calitate premium în ceea ce privește designul, materialele folosite și dotările oferite. „Vrem să putem răspunde ușor și rapid tuturor așteptărilor segmentului de piață exigent.”

Profilul clientului North Bucharest Investments:

►Ÿ căsătorit

Ÿ► caută proprietăți în nordul Capitalei

Ÿ► cu studii superioare finalizate

►Ÿ familii tinere

Ÿ► lucrează în corporații

Ÿ► ocupă funcții de middle și top management

Ÿ► profesiile predominante: IT-iști și oameni din domeniul financiar

►Ÿ venituri lunare: >8.000 de lei

Ÿ► vârsta medie a rezidenților: 38 de ani

Puterea exemplului. Pentru a răspunde prompt cererilor numeroase și pentru a face față tuturor solicitărilor de achiziții, tranzacții și intermedieri imobiliare, grupul North Bucharest Investments și-a crescut accelerat echipa în ultimul an, ajungând la aproape 100 de angajați și colaboratori.

Despre modul în care gestionează propria echipă, antreprenorul este de părere că puterea exemplului este motorul fiecărei companii, de aceea a pus mare accent în primul rând pe organizarea și implicarea sa permanentă în toate departamentele și în toate acțiunile care sunt importante pentru bunul mers al lucrurilor. „Contează foarte mult și cum se simt angajații, pentru că un om mulțumit va atrage la rândul său alte persoane interesate să facă parte din echipă, dar și potențiali colaboratori care vor să își suplimenteze veniturile. Noi oferim traininguri permanente și suport pentru dezvoltarea în carieră. Prin prisma numărului mare de tranzacții pe care le avem reușim și să generăm venituri constante și chiar semnificative pentru cei care muncesc eficient și se implică în echipa noastră.”

În opinia sa, pentru a avea succes în afacerea imobiliară este important să ai o echipă cu abilități excelente de comunicare, pentru că înțelegerea deplină a tranzacțiilor imobiliare este esențială și pentru clienți și pentru agenți. „Businessul din domeniul real estate este unul care trebuie să se bazeze pe informație – angajații trebuie să fie profesioniști și cu bune cunoștințe despre piața imobiliară, de la tendințele actuale, la profilurile de clienți și chiar capacitatea de a anticipa evoluțiile din piață. Nu în ultimul rând, cunoștințele profesionale trebuie să includă și menținerea actualizată a informațiilor despre reglementările și legile relevante.”

„Înțelegerea reglementărilor legale în vigoare, a evoluțiilor financiare și a strategiilor de marketing te ajută să iei decizii informate și să eviți capcanele. În această industrie este nevoie și de o rețea bună de contacte dar și de participarea la evenimente de networking și implicarea în comunitate, pentru a avea acces la un număr cât mai mare de posibili clienți și investitori. Orice tânăr la început de drum este important să știe că industria imobiliară poate oferi oportunități mari de creștere și succes.”

O altă calitate pentru acest business este empatia, completează Vlad Musteață, referindu-se aici la capacitatea agenților de a înțelege și de a răspunde nevoilor și preocupărilor clienților. „Empatia construiește relații de încredere cu clienții. Succesul în afacerile imobiliare nu vine însă ușor, el necesită perseverență și adaptabilitate în fața provocărilor și eșecurilor.”

Principalul sfat pe care antreprenorul l-ar da tinerilor care vor să între în antreprenoriat și care aleg pentru acest pas domeniul imobiliar este să investească în primul rând timp și efort să învețe. El notează că este nevoie de cunoștințe solide despre piață, evoluția acesteia, pericole și oportunități, evoluția prețurilor și trenduri, și că doar prin informație și folosirea acesteia în mod empatic se pot construi relații cu clienții și se pot aduce rezultate. „Pe de altă parte, înțelegerea reglementărilor legale în vigoare, a evoluțiilor financiare și a strategiilor de marketing te ajută să iei decizii informate și să eviți capcanele. În această industrie este nevoie și de o rețea bună de contacte dar și de participarea la evenimente de networking și implicarea în comunitate, pentru a avea acces la un număr cât mai mare de posibili clienți și investitori. Orice tânăr la început de drum este important să știe că industria imobiliară poate oferi oportunități mari de creștere și succes.”

Numărul investitorilor cu bugete între 100.000 și 500.000 de euro, în creștere. Pentru anul 2024, specialiștii de la North Bucharest Investments estimează că activitatea pieței imobiliare rezidențiale se va menține la un nivel ridicat, iar numărul tranzacțiilor va continua să crească. „Ce observăm ca trend în zona proprietăților rezidențiale din portofoliul nostru este interesul tot mai mare de achiziție de imobile din partea investitorilor cu bugete medii și ridicate.  Numărul investitorilor cu bugete între 100.000 de euro și jumătate de milion de euro este în creștere. Sunt acei investitori care văd evoluția pozitivă a pieței și a randamentelor pe care le au imobiliarele și au planuri de retranzacționare pentru următoarele 12-18 luni.”

Pe termen mediu, planul companiei e să continue să își extindă portofoliul și operațiunile și mai mult în București și în România, pentru piața locală fiind luate în calcul și celelalte orașe mari, cu potențial de creștere important în zona de real estate, atât pentru zona de unități pentru locuit, cât și pentru investiții care să genereze randamente bune. „Vedem o piață foarte bună în real estate în orașe precum Brașov, Iași și Constanța, care beneficiază deja de interes pentru relocare, interes turistic dar și de dezvoltare în scop investițional. Suntem atenți însă și la ce se întâmplă în vestul țării, și nu excludem nici orașele Timișoara și Oradea, care au dovedit deja un avans semnificativ în zona rezidențială și care au proiecte premium care se pretează pentru investiții generatoare de câștiguri bune pentru investitori.”

Antreprenorul își dorește ca, pe piața locală, compania pe care a fondat-o să ajungă, pe nișa pe care activează, în topul clasamentelor, atât ca dimensiuni cât și ca notorietate.