Real Estate. O perspectivă europeană asupra rezidențialului

La nivel European, prețurile pieței rezidențiale au evoluat diferit în funcție de țară, iar în România, creșterea moderată a prețului imobilelor a fost însoțită de o creștere mai rapidă a chiriilor. Cu numărul de autorizații de construire în scădere, întrebarea care se pune este dacă aceste evoluții semnalează o criză imobiliară. Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România, oferă o perspectivă asupra schimbărilor din piață și a impactului creditării asupra acestei industrii.

Vedem că în general, țările care au crescut cu o viteză foarte mare în ultima perioadă au avut și scăderile cele mai mari (de prețuri ale imobilelor n.red.) în ultimul an. De altfel, dacă ne uităm și la efectul amplificat pe care îl au anumite știri din din zona prețurilor la rezidențial în Europa, vedem că cel mai des apar știri poate despre Marea Britanie, Suedia sau Germania, dar în același timp trebuie spus că  în aceste țări am înregistrat o creștere de prețuri mai mare ca media europeană în  ultima perioadă, astfel încât nu vorbim neapărat de scăderi catastrofale, ci mai degrabă de de anumite corecții. De altfel, și aceste corecții se încadrează undeva între 5 și 10% față de un an în urmă, în condițiile în care piața din vestul Europei, în special, este foarte dependentă de costul creditării”, descrie Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România, evoluția pieței rezidențiale din Europa în una dintre edițiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

Cumpărătorul prin credite din aceste piețe își permite să acceseze un credit într-o locuință abia undeva între 35-40 de ani față de cel din centrul și estul Europei, unde poate fi achitat un credit ipotecar mult mai devreme, undeva între 25 și 30 de ani. „Și iarăși vorbim despre un nivel al dobânzilor care a crescut destul de mult pentru euro, ceea ce a făcut ca cea mai mare parte a tranzacțiilor care depindeau de finanțarea bancară să fie amânate sau să nu mai poată fi încheiate. La nivelul actual al dobânzilor  în zona euro, vedem că în piețele din vest a scăzut destul de accelerat numărul de tranzacții și evident, atunci când avem o mișcare suficient de mare pe partea de cerere, vedem și o evoluție negativă în această perioadă.” În schimb, în zona noastră, în centrul și estul Europei, situația este mixtă. „ Ungaria, spre exemplu, a avut cele mai mari creșteri de prețuri, cea mai mare inflație din UE în ultimii 2 ani, care a ajuns aproape la 25% și a avut și creșteri de prețuri la rezidențial foarte mari. De altfel, în Budapesta prețurile aproape s-au dublat în circa 6 ani, ceea ce este o evoluție foarte puternică a prețurilor și pe fondul unei inflații generalizate – drept urmare piața este mult mai puțin accesibilă pentru cumpărătorul de rând din Budapesta față de cea de acum 5-7 ani.” Pe de altă parte, observă Blăniță, în Polonia – în Varșovia, în special – creșterea prețurilor nu este similară celei din Ungaria. În schimb, în Polonia, creștere a fost susținută în mare parte și de influxul mare de ucraineni care au venit și s-au stabilit acolo, drept urmare a existat o creștere mare pe chirii, unde s-au înregistrat creșteri de 30-40% anul trecut, iar anul acesta sunt din nou mari – de 10-20% în funcție de zonă. Prețurile imobilelor au crescut însă cu 5-10%. „Vedem că în România, în ultimul an, am avut o foarte mică creștere a prețului la rezidențial, însă de asemenea, similar cu Polonia, această creștere a fost sub rata inflației, deci cumva în termeni reali, locuințele au devenit ușor mai accesibile în această perioadă. Ce vedem în schimb și în România, chiar dacă nu vedem această influență a cetățenilor din Ucraina care închiriază sau cumpără locuințe, vedem o tendință similară cu cea din Polonia, în care chiriile cresc mai repede decât prețul locuințelor. Și în acest an, în București, am văzut o creștere a chiriei de undeva aproape 10% de la începutul anului și și până acum, pe când prețurile nu au evoluat la fel de mult, ci cu procente cuprinse între 0 și 5%”, a mai observat Gabriel Blăniță. În orașele mari, diferențele există și în funcție de proiecte sau de zone: „În anumite zone am avut mici scăderi, în special în cele periferice, în zona metropolitană, unde cea mai mare parte a cumpărătorilor cumpără pe credit, cât și în centrul orașelor”.

Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România: „Vedem că în România, în ultimul an, am avut o foarte mică creștere a prețului la rezidențial, însă de asemenea, similar cu Polonia, această creștere a fost sub rata inflației, deci cumva în termeni reali, locuințele au devenit ușor mai accesibile în această perioadă.”

Suntem într-o criză?

„Ar trebui să vedem anumite elemente care cumva perturbă echilibrul între cerere și ofertă. Și atunci când avem o mișcare dezordonată, fie pe o parte, fie pe cealaltă, vedem elementele unei crize. De altfel, dacă ne uităm la momentul anterior, în care prețurile au scăzut generalizat pe piața din România, momentul trimestrului II din 2020, când a venit pandemia și am experimentat primul lockdown, acela fost momentul în care toată lumea s-a mutat cu lucrul acasă, traficul a scăzut considerabil, numărul de tranzacții a scăzut. Aceea a fost o mică criză pe care am experimentat-o și de altfel, prețurile au scăzut.” Gabriel Blăniță amintește și de criza precedentă, unde a existat o scădere generalizată de prețuri , în perioada 2009 – 2013, ca urmare a crizei financiare din 2008. „Ce s-a întâmplat atunci pentru România a fost că peste noapte a dispărut finanțarea, al cărei curs a devenit exorbitant. Vorbeam despre dobânzi de 15-20%, iar în prezent dobânzile de 6% ni se par mari. Trebuie să punem în perspectivă lucrurile acestea pentru că am mai experimentat în România dobânzi mult mai mari de de atât și de asemenea, aveam un stoc foarte mare de imobile, cu niște dezvoltatori care au fost supra-îndatorați către bănci pentru a dezvolta din ce în ce mai multe locuințe, pentru că și cererea era alimentată foarte mult și creștea foarte mult. Când a venit această criză financiară, finanțarea a dispărut, achizițiile pe credit au dispărut și ele, iar dezvoltatorii care s-au împrumutat pentru a construi cât mai multe ansambluri dențiale au avut de suferit și au trebuit să vândă în pierdere pentru a da banii înapoi la la bancă.” Astfel, subliniază specialistul, situația de atunci era total diferită față de felul în care arată piața rezidențială în prezent: „Nu avem o explozie a numărului de locuințe construite cum a fost în perioada 2006-2008, în care ne întrebam dacă mai este sustenabil acest ritm de creștere. Vedem mai degrabă o creștere sănătoasă în perioada anterioară pandemiei. În perioada 2014-2020 am bătut ritmul de creștere de circa 5-10%/an și în numărul de construcții, și în prețuri, o evoluție ușor peste rata inflației din această perioadă, dar nimic spectaculos. Ce vedem însă din pandemie încoace este o evoluție mult mai dezechilibrată în ceea ce privește cererea și mai puțin în ceea ce privește oferta, pentru că oferta este mult mai neelastică, are nevoie de o perioadă mai lungă în care să se ajusteze, pe când cererea, la fiecare interval de lockdown, scădea, la fiecare creștere a dobânzii, aproape peste noapte, scădea, este mult mai mai dinamică. În ceea ce privește oferta, nu vedem această dinamică – însă vedem o evoluție din a doua parte a lui 2022, de când impactul creșterii dobânzilor a fost evident și în piață am văzut o scădere destul de mare a numărului de tranzacții, iar dezvoltatorii de locuințe au început să dea înapoi. Vedem aici o ajustare în primul rând pe autorizații de construcții eliberate în perioada asta.  Deci o punem o scădere a încrederii în viitor și mai puțini dezvoltatori care scot acum autorizații.”De asemenea, aruncând o privire asupra sectorului construcțiilor, el observă o decelerare în zona construcțiilor rezidențiale. „Dacă ne uităm, per ansamblu, asupra sectorului de construcții, vedem o creștere încă puternică, susținută în special de construcții nerezidențiale, în special din zona de infrastructură, mare parte susținute de fonduri europene. Dar întorcându-ne la piața rezidențială, vedem că și oferta începe să se contracte. Vedem o scădere a ritmului construcțiilor și vedem deja din  prima parte a acestui an o ușoară scădere a numărului de locuințe livrate, ceva mai mare decât ritmul locuințelor livrate pe partea de construcții, ceea ce înseamnă că vom avea în continuare o scădere a numărului de locuințe livrate și în următoarele trimestre și vedem o decelerare mult mai bruscă pe partea de autorizații de construire.” Gabriel Blăniță subliniază și că în orașele din România eixstă o scădere destul de mare a numărului de autorizații de constuire, dar, și mai important: „Vedem o scădere și mai mare a suprafeței utile autorizate. E importantă această diferența pentru că ce se întâmplă cu suprafața autorizată este că  scade mai mult decât numărul de autorizații. Asta se traduce prin faptul că dezvoltatorii construiesc proiecte mai mici, nu mai vedem ansambluri mari, mai vedem dezvoltatori luând un risc foarte mare pentru pentru dezvoltare în viitor și vedem mai degrabă investiții mai reduse în această zonă”. Astfel, spune el, dacă autorizațiile au scăzut ca număr cu undeva circa 25%, dacă ne uităm în București, suprafața utilă autorizată a scăzut cu aproape 50%: „În consecință, în perioada următorilor 2-3 ani vom vedea un ritm al construcțiilor mult mai scăzut și probabil în 3-4 ani, un număr mult mai mic de de proiecte care apar în piață tocmai pentru că nu se mai dau autorizații. ”

2 întrebări din interviul cu Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România

Cum vor evolua lucrurile până la finalul acestui an?. Nu ne așteptăm la mari surprize. Vedem că dobânzile la credite ipotecare vor rămâne în jurul la 6% – IRCC plus marjă. Vedem că inflația nu dă semne de decelerare bruscă și în România. S-a întâmplat în câteva alte state europene și vedem deja inflația în zona euro undeva între 3-4%, pe când noi încă suntem aproape de de 9%, așadar vedem un decalaj de recuperat. Vedem însă un cumpărător poate un pic mai obișnuit cu aceste dobânzi, fiindcă chiar dacă ele au crescut, nu au crescut la fel de mult cum s-a întâmplat în Polonia sau în Ungaria; vedem o piață care nu a scăzut la fel de mult ca număr de tranzacții față de cele din din regiune. De altfel, peste vară-toamnă, numărul de tranzacții și-a mai revenit ca dinamică față de începutul acestui an și mai ales față de primul trimestru, care a fost foarte negativ – a început cu scăderi de circa 30% chiar și peste acest procent în câteva orașe mari. Dinamica tranzacțiilor a evoluat foarte mult peste vară și chiar și în luna septembrie, am avut o lună foarte bună pentru vânzări, astfel încât diferența față de anul trecut a scăzut de la 35% la începutul anului, la undeva 16-17%  la nivel național și undeva un pic sub 20% în orașele mari. Vedem, așadar, un cumpărător care s-a mai obișnuit cu nivelul acesta de dobândă. Vedem de asemenea destul de mulți cumpărători care fie au amânat decizia de cumpărare, fie nu se mai încadrează pur și simplu și au renunțat. Astfel că rămân în chirie o perioadă mai îndelungată și vedem o presiune mai mare pe chirii. Așa cum spuneam, prețul chiriilor a crescut mai mult decât prețul locuințelor și parte din acest lucru se datorează și faptului că cei care nu și-au mai permis să cumpere un apartament au rămas mai mult în piața de închirieri. Studenților care vin în București li se adaugă și migrația externă, persoane care vin în România în căutarea unui trai mai bun și vedem că pentru prima oară în istorie, România a avut anul trecut mai mulți imigranți decât a avut emigranți. Mai mulți oameni au venit în România în căutarea unui loc de muncă mai bun decât români care au plecat în afară pentru pentru același lucru. Și toate lucrurile acestea s-au reflectat în cererea pentru pentru chirii. Și acesta este și motivul pentru care vedem evoluția aceasta mai dinamică în chirii versus prețuri în acest an.

Vor deveni și românii „la fel de chiriași” ca europenii? Pe măsură ce avem dezvoltare economică, avem o creștere destul de mare a prețului activelor. Aceasta înseamnă că locuințele devin din ce în ce mai puțin accesibile și oamenii își permit să cumpere locuințe la o vârstă mai înaintată, ceea ce înseamnă că fie că vor, fie că nu vor, sunt nevoiți să petreacă mai mult timp în chirie. Și în România avem acea statistică oficială în care doar circa 5% dintre români nu dețin casele unde trăiesc, însă această statistică nu ține cont de locul unde trăiesc efectiv acei oameni – o parte dintre cei care dețin o locuință o dețin într-o localitate în care nu mai locuiesc, au plecat de mult timp de acolo într-un oraș mai mare și închiriază o locuință în acel oraș.  

Carte de vizită: Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România

1. Lucrează în industria imobiliară din 2010, când a devenit Senior Associate în cadrul Colliers România, de unde a evoluat în rolul actual;

2. Este și Corporate Partner, Mentor și membru al juriului în acceleratorul de afaceri InnovX;

3. Și-a luat licența în banking și finanțe corporative la Academia de Studii Economice din București în 2011 și și-a completat studiile cu un program masteral în aceleași domenii tot în cadrul ASE (2013).