Real Estate. Mai puține autorizații, mai puține locuințe, prețuri mai mari – noile coordonate ale pieței rezidențiale

Creșterea TVA-ului pentru locuințele sub 120.000 de euro ar putea bloca piața rezidențială accesibilă. Cei mai afectați? Tocmai cumpărătorii vulnerabili și dezvoltatorii care au mizat pe acest segment, observă Georgian Marcu, broker și proprietar al agenției imobiliare Green Angels.

Este o perioadă dificilă și cred că toată lumea trebuie să-și facă foarte bine calculele și să apeleze la specialiști. Nu e momentul să te arunci cu ochii închiși” – este mesajul de avertisment transmis de Georgian Marcu, fondatorul agenției imobiliare Green Angels, în una dintre cele mai recente ediții ale emisiunii ZF Real Estate by Storia. Declarația vine în contextul eliminării cotei reduse de TVA pentru locuințele considerate accesibile – o decizie pe care o califică drept „o măsură foarte proastă”. „Cred că cei care au venit cu propunerea nu înțeleg mecanismele din spatele pieței imobiliare. Vom avea un impact pe cel puțin trei planuri: social – pentru că lovește fix în cei mai vulnerabili, economic – pentru că va scădea numărul tranzacțiilor, și politic – pentru că accesibilitatea locuirii va deveni o temă inevitabilă în campaniile electorale viitoare.” Cei care beneficiau de TVA de 9% – pentru locuințe de maximum 120.000 de euro și sub 120 metri pătrați – nu o făceau din opțiune, ci din necesitate. „Oamenii aceia nu cumpărau proprietăți mai scumpe nu pentru că nu și-ar fi dorit, ci pentru că acela era bugetul lor. Brusc, vor fi puși în situația de a scoate încă 10.000 de euro din buzunar. Nu cred că marea majoritate dintre ei îi au.”

Majorarea TVA-ului vine pe fondul unei piețe deja tensionate, în care numărul de locuințe nou-livrate este în scădere – cu 15% în București-Ilfov și cu aproximativ 20% la nivel național. „Vom avea și mai puține case noi dezvoltate, ceea ce va pune și mai multă presiune pe prețuri”, spune Marcu. „Nu e greu de anticipat că vom vedea dezvoltatori care vor avea probleme serioase în a vinde locuințele în curs de finalizare, mai ales dacă mizau pe vânzarea în cota redusă de TVA și nu au suficiente antecontracte semnate.” Cei mai afectați în acest scenariu sunt, în primă instanță, cumpărătorii, dar și dezvoltatorii care aveau în plan să construiască pentru acest segment. „Nu cred că cineva se apucă mâine de un proiect nou pe segmentul de sub 120.000 de euro. Vor aștepta să vadă cum reacționează piața. Mă aștept ca multe proiecte să fie puse pe hold.” Efectele se vor simți la scară națională. „N-aș putea spune care orașe nu vor fi afectate. Poate doar zonele centrale din București sau Cluj, unde oricum nu mai găsești proprietăți în acest buget. În rest, segmentul care se încadra în TVA-ul de 9% va fi lovit din plin.” Iar alternativa închirierii nu pare să ofere o soluție de refugiu. „Dacă nu mai poți cumpăra, te duci la chirie. Dar nu poți aduce mâine 10.000 de apartamente noi de închiriat. Asta va pune o presiune uriașă pe preț. Vom trece de la situația în care aveai doi chiriași interesați la un apartament, la zece. Și prețul va urca.”

Problema este agravată și de lipsa unui program coerent de locuințe sociale. „Marea majoritate a țărilor din Europa au politici publice în acest sens – fie TVA redus pentru locuințe, fie fonduri de închiriere. Noi tocmai am desființat ANL-ul. Deci nici să cumperi nu mai poți, nici să închiriezi social nu ai unde. Presiunea socială va fi uriașă.” În lipsa unor soluții fiscale inteligente, spune Marcu, măsura ar putea stimula și piața gri. „Este foarte posibil ca oamenii să încerce să plătească nefiscalizat, la negru. Mai ales dacă diferența de TVA se adaugă la o sumă deja greu de suportat. Iar România are oricum cel mai mare gap de TVA din UE, aproape 70%. În loc să reparăm asta, luăm măsuri care încurajează derapajul.” Pe segmentul premium, lucrurile se mențin stabile, cel puțin deocamdată. „Noi suntem pe mediu-superior și vedem în continuare tranzacții consistente. Chiar am avut ofertare multiplă pe mai multe proprietăți.” Totuși, problema rămâne lipsa autorizațiilor: „Sunt prea puține proiecte noi. Când într-o zonă ai un singur proiect, dezvoltatorul poate cere ce vrea. Nu-i trebuie 5.000 de clienți, îi trebuie 50”. Georgian Marcu nu crede în mirajul unei ieftiniri iminente și le recomandă celor care pot să cumpere să nu mai amâne decizia. „Dacă aș fi cumpărător, aș lua o decizie cât mai repede. Nu cred că veniturile vor mai crește spectaculos. Și atunci trebuie să-ți faci bine calculele: cât îți permiți, ce se întâmplă dacă rămâi trei luni fără job, dacă firma ta intră în insolvență…” Impactul nu este doar individual, ci și economic. „Peste 80% din investiția într-un proiect imobiliar rămâne în România. Fierul, cimentul, finisajele, parchetul – toate se cumpără local. Dacă nu se mai construiește, firmele de construcții vor concedia oameni. Și atunci impactul e și mai mare.” Iar cifrele oficiale pot crea iluzia că lucrurile stau mai bine decât în realitate. „Tot ce se livrează azi are în spate antecontracte semnate în urmă cu 1-2 ani. Iar cifrele de la ANCPI includ și boxe și locuri de parcare, nu doar apartamente.”   

Carte de vizită:

1. Georgian Marcu este consultant și proprietar al agenției imobiliare Green Angels, având titlul de Realtor® și Certified Residential Specialist®;

2. A dobândit peste 17 ani de experiență în real estate, axându-se pe piața rezidențială;

3. S-a implicat în peste 1.000 de proiecte de la închirieri de câteva sute de euro, până la investiții de milioane de euro.

Sursa: site-ul companiei, LinkedIn

Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Georgian Marcu

1. Cum vezi decizia guvernului de a elimina cota redusă de TVA pentru locuințele sub 120.000 €?

Consider că este o măsură foarte proastă. Cei care au propus-o nu înțeleg deloc mecanismele pieței imobiliare. Măsura afectează direct consumatorii cei mai vulnerabili – oamenii care își permit doar o locuință ieftină, în limita bugetului lor. Practic,
îi obligăm să scoată din buzunar încă
10.000 de euro, bani pe care mulți nu îi au. În loc să sprijinim accesul la locuire, îi punem pe oameni în dificultate.

2. Cine va fi cel mai afectat de această schimbare – cumpărătorii sau dezvoltatorii?

În primul rând, cumpărătorii. Ei sunt cei care se confruntă cu o creștere bruscă a prețului final. Dar nici dezvoltatorii nu scapă – cei care au deja proiecte în derulare și au mizat pe TVA-ul redus vor avea probleme. Dacă nu au semnat suficiente antecontracte, ritmul vânzărilor va scădea drastic, iar costurile de finanțare vor pune presiune pe întreaga dezvoltare.

3. Cum vezi evoluția pieței până la final de 2025?

Mă aștept la o scădere a numărului real de tranzacții, chiar dacă în cifrele oficiale s-ar putea să nu se vadă imediat – pentru că ele includ și antecontractele semnate în anii anteriori. Prețurile vor continua să crească, nu văd cum ar putea să scadă în contextul actual. Dacă aș fi cumpărător, mi-aș face bine calculele și aș lua o decizie cât mai rapidă.