Real Estate. Lux, locație, lipsă. Cei trei „L” care definesc piața rezidențială premium

Piața rezidențială premium din Capitală nu este doar despre metri pătrați, prețuri-record sau zone exclusiviste. Este despre aspirații, despre stil de viață și, mai ales, despre alegeri care combină raționalul cu emoționalul. Mihaela Pană, Partner, Private InvestmentS, Capital Markets la Cushman & Wakefield Echinox, explică din interiorul acestei piețe complexe cum arată, de fapt, profilul cumpărătorului de lux și ce direcție urmează acest segment într-un București cu stoc în scădere și cerere constantă.

La o primă vedere, funcția Mihaelei Pană – partner, private investments, capital markets la Cushman & Wakefield Echinox – pare una cu multe fațete și un limbaj tehnic sofisticat. Însă, așa cum chiar ea spune, lucrurile sunt mai simple decât par: „Practic, discutăm de o divizie de private investments, care se traduce prin investițiile pe care le fac investitorii locali în diverse proprietăți din zona de retail, din zona de birouri – mici clădiri, butic, vile istorice. Înseamnă achiziții și diversificări de portofolii care se fac din partea acestor investitori”. Și, mai important, aceste investiții reflectă o schimbare de mentalitate. Dacă în urmă cu un deceniu, majoritatea plasamentelor se concentrau pe segmentul rezidențial, cu accent pe proprietăți premium, de la apartamente la vile istorice, pandemia a fost un moment de inflexiune. Începând cu 2020, spune Mihaela Pană, investitorii au început să-și diversifice portofoliile. „Pentru că yieldurile erau mai mici în zona aceasta rezidențială premium, au început să se uite spre randamente mai bune și au început să achiziționeze proprietăți din zona de retail și zona de birouri.” Această realiniere a strategiei de investiții vine și pe fondul apariției unor alternative atractive, precum titlurile de stat sau produsele bancare. Totuși, imobiliarele rămân o constantă – iar cele premium, în special, un teren sigur, dar nu lipsit de provocări. O astfel de provocare ține chiar de natura pieței: dezechilibrul tot mai vizibil între cerere și ofertă. În zona rezidențială premium din București, proiectele noi sunt rare, autorizațiile întârzie, iar stocul existent se epuizează treptat. „Avem o cerere constantă și o ofertă tot mai redusă. Nu avem proiecte noi, autorizațiile lipsesc și nici nu avem semnale că se va întâmpla ceva curând. Motiv pentru care stocul este din ce în ce mai mic.” Această presiune pe ofertă duce în mod natural la o creștere constantă a prețurilor. „Nu cred că vom asista la ajustări de prețuri în jos. Dimpotrivă, cred că vor fi creșteri de prețuri în continuare.” Pe fondul acestui dezechilibru, vilele istorice din zonele centrale ale Capitalei – precum Primăverii, Dorobanți, Kiseleff sau Floreasca – au devenit un bun imobiliar extrem de râvnit, atât pentru locuit, cât și pentru investiții. Dar disponibilitatea acestor proprietăți este extrem de scăzută: „În zonele premium din București cred că sunt, în total, câteva zeci de vile disponibile. În fiecare zonă bună – Primăverii, Dorobanți, Kiseleff – nu cred că sunt mai mult de 10-15 vile disponibile în acest moment”. Chiar și așa, cererea există. Mulți dintre cumpărători caută vile istorice nerenovate, pe care să le poată transforma conform propriilor gusturi – însă asta presupune nu doar resurse financiare semnificative, ci și timp, răbdare, și un grad de anduranță birocratică. „Sunt proprietăți care pot ajunge la 6-7 milioane de euro și care presupun consolidare, renovare completă, obținerea tuturor autorizațiilor. Poți aloca doi, trei, chiar patru ani pentru un astfel de proiect.” Piața rezidențială premium nu înseamnă însă doar vile. Există și categoria imobilelor butic – clădiri cu 8–12 apartamente, în zonele centrale, cu arhitectură aparte, compartimentări generoase și finisaje de top. Iar în vârful piramidei, la propriu, se află penthouse-urile. În mod surprinzător, spune Mihaela Pană, „sunt chiar mai rare decât vilele”. Într-un imobil mic, există de regulă un singur penthouse, care ocupă tot ultimul etaj, iar numărul acestor locuințe este extrem de redus. „Cele care se vând acum nu vin din proiecte noi – pentru că nu există proiecte – ci din revânzări.” Pe acest fundal, prețurile au atins noi maxime. Dacă apartamentele vechi, din blocuri construite în jurul anilor 2000, încep de la 4.000–4.500 euro/mp, pentru cele mai exclusiviste locuințe se ajunge și la 10.000 euro/mp – sau chiar mai mult. Un penthouse de 200 mp poate costa între 1,5 și 2 milioane de euro, în timp ce vilele istorice, renovate sau nu, pot trece de 6–7 milioane. „Cel mai mare cost este dat de locație. Apoi vin suprafața, compartimentarea, finisajele și dotările. Dar prețul se face, în primul rând, pe poziție.” Cumpărătorii, spune Mihaela Pană, nu sunt nici investitori de portofel, nici visători. Sunt oameni extrem de bine informați, care vin însoțiți de arhitecți, avocați, consultanți, și care știu exact ce vor: „De obicei, cumpărătorii aceștia știu ce caută, știu valoarea proprietăților și sunt extrem de pretențioși – pe bună dreptate.” Mai mult decât atât, uneori acești clienți plătesc sume impresionante pentru locuințe finisate, doar pentru a le reamenaja complet după gustul propriu. Și, în ciuda tuturor incertitudinilor din ultimii ani – pandemie, crize geopolitice, blocaje administrative – piața a continuat să crească. „De vreo patru ani, tot aud că anul acesta va fi cel mai greu. Și totuși, piața a rămas stabilă. Chiar mai mult, prețurile au crescut, și cresc în continuare.” Explicația este simplă: cererea e mare, oferta e mică, iar perspectivele nu anunță schimbări rapide. Nu doar din cauza autorizațiilor întârziate, ci și pentru că în zonele consacrate – Primăverii, Dorobanți – nu mai este efectiv loc să se construiască. „Probabil că vom rămâne cu proprietățile existente și, ocazional, vor mai apărea anumite produse butic în centrul Capitalei. Altfel, lucrurile se vor muta în afară.” În paralel cu segmentul rezidențial de lux, Mihaela Pană observă și o creștere a interesului pentru proprietățile individuale destinate birourilor – în special din partea companiilor de avocatură, consultanță, arhitectură sau clinici medicale private. „Am sesizat o cerere tot mai mare după pandemie pentru vile care pot deveni sedii reprezentative. Frumosul contează – și la interior, și la exterior. Iar o proprietate cu istorie este o carte de vizită puternică.”   

Carte de vizită:

1. Mihaela Pană conduce departamentul de agenție rezidențială al Cushman & Wakefield Echinox de peste 20 de ani. A acumulat o experiență de aproape 30 de ani în domeniul imobiliar, participând astfel la evoluția pieței încă din primele sale etape;

2. A fost implicată în numeroase tranzacții importante pe piața rezidențială de lux și oferă servicii de consultanță premium pentru vânzare, cumpărare și închiriere, adresate unui portofoliu variat de clienți;

3. Lucrând cu o clientelă extrem de selectă pentru a răspunde cerințelor lor rezidențiale, s-a implicat treptat și în zona de investiții private, asistându-și clienții în achiziția de spații comerciale, portofolii rezidențiale sau clădiri de birouri tip boutique.

Sursa: site-ul companiei

Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Mihaela Pană

1. Cum arată în acest moment piața rezidențială premium din București și care sunt principalele provocări?

Există un dezechilibru clar între cerere și ofertă. Oferta este redusă și cred cu tărie că va fi și mai mică în perioada care vine, din cauza lipsei proiectelor noi și a întârzierilor în obținerea autorizațiilor. Stocul disponibil este din ce în ce mai mic, în timp ce cererea rămâne constantă sau chiar crește. În acest context, prețurile sunt într-o continuă creștere și nu cred că vom asista la ajustări în jos, dimpotrivă.

2. Cum s-au schimbat preferințele investitorilor în ultimii ani?

Până în 2020, investitorii preferau în special proprietăți rezidențiale premium – apartamente sau vile istorice. Dar odată cu pandemia, aceștia au început să-și diversifice portofoliile, orientându-se spre proprietăți din zona de retail și birouri, unde randamentele erau mai atractive. A fost momentul în care am înțeles că piața se schimbă și că trebuie să ne adaptăm la noile cerințe.

3. Cine sunt cumpărătorii acestor proprietăți premium? Le putem face un profil?

Majoritatea sunt antreprenori români sau persoane care au avut businessuri și le-au lichidizat. Sunt foarte bine informați, știu exact ce își doresc și vin însoțiți de arhitecți, avocați sau consultanți. Cumpără aceste proprietăți fie pentru uz personal, fie pentru a le transforma în sedii de firmă.