Real Estate. Investiții la înălțime

Turismul în stațiunile montane din România a revenit la nivelurile prepandemice, iar aceste locuri devin din ce în ce mai interesante nu doar pentru turiști, ci și pentru investitori. Ce aduc Carpații românești investitorilor din real estate?

u putem concura cu Alpii, dar putem oferi o alternativă ieftină, de bună calitate și care să ofere randamente bune investitorilor în momentul de față”, a spus Ilinca Timofte, head of research în cadrul Crosspoint Real Estate, în una dintre edițiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, referindu-se la potențialul de dezvoltare imobiliară al stațiunilor montane românești. Potrivit studiului „Ski report 2023-2024” lansat de furnizorul de servicii imobiliare Crosspoint Real Estate, turismul din stațiunile montane din România a revenit la nivelul prepandemic, ajungând la 2% peste nivelul anului 2019, astfel că 2023 a fost cel mai bun an pentru industria turismului de iarnă în România. În acest context, reprezentanții Crosspoint Real Estate consideră că țara noastră deține un potențial considerabil de dezvoltare dincolo de nivelul său actual și ar putea deveni o alternativă accesibilă pentru turiști, fiind totodată o oportunitate profitabilă pentru investitori. „În ultimii ani,  în România a început să dezvolte nișa high-end atât când vine vorba despre hoteluri, cât și proprietăți rezidențiale de tip AirBNB, respectiv cabane de lux. Anul trecut, mărci de renume precum Kempinski și-au arătat interesul față de România și față de stațiunile montane din România – erau deja prezenți în Europa de Est, în Bulgaria încă din 2005, în Ungaria, Polonia, dar faptul că vor apărea chiar și cu un proiect mic, de 120 de camere, branded residences, este un semn foarte bun pentru piață. În plus, au apărut investiții ale antreprenorilor locali în cabane de lux”, a observat Ilinca Timofte.  Dincolo de Poiana Brașov, Transalpina, creșteri semnificative s-au înregistrat și în județe precum Harghita, Alba, care au avut creșteri semnificative ale numărului de turiști și unde s-au făcut și investiții.

„Segmentul premium al cazărilor este în faza incipientă, poate mai mult când vine vorba despre proprietăți private, cabane individuale ș.a.m.d., care trebuie căutate mult, nu sunt poate atât de celebre precum lanțurile hoteliere, dar există când vine vorba despre hoteluri. Într-adevăr, nu suntem la nivelul Europei de Vest, mai ales când e vorba de hoteluri. Încep să se dezvolte, bineînțeles, trebuie să fim puțini realiști și să ne dăm seama că nu o să fim niciodată la nivelul Alpilor. Nu putem concura cu ei, dar putem oferi o alternativă ieftină, de bună calitate și care să ofere randamente bune investitorilor în momentul de față. Dar nu vom putea concura niciodată cu Franța, care are 4.000 – 5.000 de castele și o tradiție în acest sens.  De fapt, nimeni nu poate concura cu Alpii, unde se face 40% din turismul de iarnă de la nivel global”, adaugă ea.

Dacă în țările din Alpi prețul pe metru pătrat pentru un apartament construit în cadrul unui proiect high-end din stațiunile montane variază între 8.000 de euro în Austria și poate ajunge la aproape 28.000 euro în Franța, în România prețurile pornesc de la 3.500 – 4.000 euro/mp și nu depășesc 7.500 euro/mp pentru proprietățile ultra-prime. În același timp, o cabană de lux în România aduce un venit săptămânal de peste 4.000 euro. În plus, stațiunile montane din România nu sunt destinate exclusiv sporturilor de iarnă, astfel investiția într-o proprietate aflată în zona montană este profitabilă pe tot parcursul anului. Potențial de dezvoltare există în continuare, în contexul în care turiștii apreciază tot mai mult diversitatea: „Oamenii caută tot mai mult în ultima vreme experiențe diferite, culturale, culinare ș.a.m.d. Deci avem ce oferi și mai ales când vine vorba despre high end, într-adevăr, cererea este mai mare. Rata de ocupare la nivel național pentru toate tipurile de cazare în România e undeva pe la 30% în hotelurile de brand de cinci-patru stele, acestea au o rată de ocupare dublă față de media pieței. Este clar că există cerere pentru așa ceva și oferta fiind scăzută spre foarte scăzută în momentul de față, cu siguranță că are potențial o dezvoltare.” Cum va evolua rata de ocupare în viitor? „Nu am niciun dubiu să spun că rata de ocupare în astfel de proprietăți în următorii ani va putea concura cu proprietățile din Franța, pentru că există foarte puține astfel de proprietăți și atunci cererea va  acoperi oferta. De asemenea, chiar dacă avem multă zăpadă, aici există o cerere constantă pe toată perioada anului, adică nu suntem nișați pe pe anotimpul de iarnă. Luna august, de fapt, este luna cu cea mai mare cerere la munte în România și atunci se compensează această cerere și pe termen lung.”  

Carte de vizită: Ilinca Timofte, head of research Crosspoint Real Estate

Cu o experiență de peste 10 ani în domeniul cercetării de piață, al fuziunilor și achizițiilor, Ilinca s-a alăturat echipei Crosspoint în 2017;

Ea elaborează cercetări aprofundate pe toate segmentele pieței imobiliare din România, în special în București, analizează tendințele imobiliare globale și consiliază investitorii și dezvoltatorii locali cu privire la perspectivele de îmbunătățire a activității lor;

De-a lungul carierei sale la Crosspoint, a publicat o serie de rapoarte de succes pe segmente de nișă, precum piața hotelieră sau piața birourilor de co-working și servicii, primele de acest gen publicate în România, potrivit reprezentanților companiei.

3 întrebări și răspunsuri din interviul cu Ilinca Timofte, Head of Research, Crosspoint Real Estate

Ce i-a împiedicat până acum pe investitori să parieze mai mult pe stațiunile montane?

Cred că există un cumul de factori, printre care investițiile sectorului public în infrastructura de transport. De asemenea, turismul are un caracter mai degrabă de weekend la noi; oamenii pleacă în Austria pentru o săptămână. Și atunci o investiție într-o stațiune precum Voineasa, s-ar recupera într-o perioadă mult mai lungă de timp. Cu siguranță însă că destinațiile populare precum Poiana Brașov vor atrage investiții mai mari în anii următori și atunci se va ajunge la un nou nivel de dezvoltare.

Care sunt prețurile locuințelor de la munte?

În România, în prezent, în puținele proprietăți de acest gen, prețurile pleacă de la în jur de 3.500 de euro/mp și și ajung pe la 7.200 euro/mp, în funcție de momentul în care se află dezvoltarea. Bineînțeles, dacă o să cumpărăm off-plan, vom face o investiție mai mică; în Franța și Elveția metrul pătrat ajunge undeva la 20.000-25.000 euro/mp în timp. În același timp, veniturile pe care le poate aduce o cabană sau un apartament în regim hotelier în România sunt destul de competitive, o cabană de trei camere poate aduce un venit săptămânal de 4.500 euro în România. În Franța, pentru o proprietate ultra-prime, veniturile pot ajunge undeva la 15.000 de euro /săptămână. Am menționat că nivelul calității unei proprietăți prime în România este comparabil cu cel al unei proprietăți prime din Alpi – marea diferență o face prețurile la terenuri. În România încă se găsesc terenuri la 15 – 20 euro/metru pătrat, situate bine.

Cine investește în apart-hotelurile de la munte?

Este vorba despre investitori privați, oameni care-și au propriul apartament și aleg să îl închirieze, sau sunt investitori mai mari care construiesc complexurile respective. Apart-hotelurile se vând la nivel de unitate sau un investitor mai mare va cumpăra un pachet de apartamente de la cinci până la 10. În funcție de dimensiunea proiectului, dezvoltatorii pot decide fie să îl opereze în regim propriu, fie pot alege un brand internațional consacrat care operează hoteluri. În general se cumpără pachete de apartamente în astfel de proiecte, dar bineînțeles că un mic investitor privat poate cumpăra și un apartament. Pe această nișă investițiile s-au făcut din fonduri din capital românesc, prea puțin din fonduri străine, cum vedem în Bulgaria, de exemplu, unde sunt foarte multe investiții de acest tip care vin din Germania. Vorbim, în general, despre persoane cu venituri ridicate, cu un business, care au făcut inițial una, două cabane, apoi pe măsură ce s-a dezvoltat zona în care le-au construit sau s-au promovat suficient de mult, s-au extins.