Real Estate. Flavius Drăghici, Azitis.com: „Câștigători vor fi dezvoltatorii mari, cu proiecte premium, amplasate în zone bune și foarte bine capitalizați”

Scăderea cererii nu va aduce aceleași corecții de preț pentru toate locuințele, consideră Flavius Drăghici, cofondator și COO al Azitis.com. Proiectele bine amplasate și susținute financiar ar putea rezista, în timp ce dezvoltările neterminate de la periferie vor rămâne sub presiune. Pe piața activelor provenite din companii în dificultate, monitorizarea prezentată de el a identificat, în primele cinci luni din 2026, peste 10.000 de anunțuri unice, pentru bunuri cu o valoare totală de peste 2 miliarde de euro.

Un cumpărător care locuiește într-un apartament cu două camere merge la bancă pentru a vedea dacă își permite unul cu trei. Află însă că suma pe care o poate împrumuta îi ajunge tot pentru două camere. Achiziția nu mai are sens pentru el, iar mutarea este amânată. Flavius Drăghici, cofondator și COO al Azitis.com, spune că întâlnește tot mai des asemenea situații, în care dorința de a cumpăra există, dar bugetul nu mai permite schimbarea căutată. „Am auzit foarte des în ultima perioadă persoane care spun că au mers să-și facă un scoring la bancă și suma pentru care sunt eligibile ajunge pentru două camere, nu pentru trei. Ei deja sunt într-un apartament cu două camere. Cumva nu mai are sens o nouă achiziție. Asta nu înseamnă că au renunțat la gândul de a tranzacționa ceva, numai că au amânat acel moment”, spune el în cadrul emisiunii ZF Real Estate by Storia. Costul finanțării și diferența dintre prețurile exprimate în euro și veniturile încasate în lei influențează atât cumpărătorul aflat la prima locuință, cât și familia care caută mai mult spațiu sau investitorul interesat de închiriere. Presiunea asupra bugetelor nu se traduce însă automat într-o scădere a prețurilor cerute de vânzători.

În explicația lui Drăghici, oferta limitată de proiecte noi din marile orașe, dificultatea obținerii autorizațiilor și interesul pentru plasarea economiilor în imobiliare susțin în continuare prețurile. Chiar dacă cererea s-a redus, și numărul proiectelor livrate rămâne mic în raport cu nevoile pieței. El se așteaptă la o corecție ușoară, cu diferențe importante între proprietăți. Amplasarea, stadiul lucrărilor și resursele financiare ale dezvoltatorului vor conta în felul în care fiecare proiect va trece prin această perioadă. „Câștigători vor fi dezvoltatorii mari, cu proiecte premium, amplasate în zone bune și foarte bine capitalizați. Acolo nu cred că vom simți o scădere”, afirmă Flavius Drăghici. „Proiectele premium o să rămână în continuare foarte scumpe, iar proiectele limitrofe care nu sunt terminate încă sau unde sunt deja probleme de capital, acolo vor fi probleme și în perioada următoare.” În cazul dezvoltărilor de la periferie, dificultățile se pot suprapune. Dezvoltatorul are nevoie de bani pentru a termina lucrările, iar clienții săi depind într-o măsură mai mare de credit. Dacă finanțarea disponibilă pentru cumpărători se reduce, vânzările devin mai greu de realizat. În schimb, proiectele premium sunt, în evaluarea sa, mai puțin dependente de cumpărătorii care au nevoie de împrumuturi. Proprietățile bine amplasate atrag și familii care cumpără pentru copiii veniți la studii într-un oraș mare, interesate de accesul la infrastructură și de păstrarea valorii în timp.

Ce ajunge la vânzare când o companie intră în dificultate

Activitatea Azitis.com îi oferă lui Drăghici o perspectivă asupra companiilor care ajung să își vândă activele pentru a acoperi obligații financiare. Platforma organizează licitații pentru bunuri provenite în principal din societăți aflate în insolvență, de la terenuri și clădiri până la automobile, utilaje și stocuri. În octombrie 2026, potrivit datelor prezentate în emisiune, pe platformă erau listate aproximativ 900 de bunuri, cu o valoare totală de peste 130 de milioane de euro, iar compania colabora cu 43 de practicieni în insolvență. Oferta rezidențială cuprindea câteva zeci de apartamente și garsoniere din orașe precum Constanța, Sibiu și Timișoara. Existau și blocuri oferite integral la vânzare, inclusiv în București, precum și proprietăți în Târgu Jiu și Brașov. Activele rezidențiale nu provin întotdeauna de la dezvoltatori. Uneori, o companie cu un alt obiect de activitate deține în patrimoniu locuințe sau alte imobile care ajung să fie valorificate în cadrul procedurii. „Nu alegem bunurile pe care să le listăm pe platformă, ci pur și simplu ajungem să vindem ceea ce găsim în cadrul societăților debitoare”, explică Drăghici. Printre domeniile în care observă dificultăți se numără agricultura, furnizorii pentru industria auto, construcțiile de drumuri și dezvoltarea rezidențială. În cazul furnizorilor auto din vestul țării, el leagă problemele de evoluția clienților externi, iar pentru constructorii de drumuri menționează dificultățile de încasare a banilor aferenți proiectelor.

Peste 2 miliarde de euro în bunuri scoase la vânzare

Dimensiunea pieței urmărite de companie este mai mare decât oferta disponibilă pe propria platformă. Potrivit monitorizării prezentate de Flavius Drăghici, în primele cinci luni din 2026 au fost identificate peste 10.000 de anunțuri unice de vânzare în insolvență și executare silită, pentru bunuri cu o valoare totală de peste 2 miliarde de euro. Aceste valori descriu oferta identificată, nu tranzacții încheiate. Din total, bunurile scoase la vânzare în insolvență reprezentau peste 1,5 miliarde de euro. Terenurile erau cele mai frecvente numeric, cu peste 3.000 de anunțuri unice și o valoare cumulată de peste 250 de milioane de euro. Segmentul rezidențial din insolvență însuma peste 2.300 de anunțuri, pentru bunuri de peste 180 de milioane de euro, în timp ce amplasamentele industriale aveau o valoare de aproape 600 de milioane de euro. Pentru cumpărători, una dintre dificultăți rămâne găsirea acestor oferte la timp. Informația este dispersată, iar o persoană interesată de o locuință sau de un utilaj poate afla despre vânzare abia după încheierea ei. „Am creat platforma asta pentru că ne-am dorit să facem dreptul de a licita un drept al tuturor”, spune cofondatorul Azitis.com. El susține că simplificarea participării și promovarea bunurilor către un public mai larg pot aduce mai mulți cumpărători la licitații.

Cât de ieftină poate fi o proprietate la licitație

Prețul depinde de amplasare, tipul proprietății, starea acesteia și interesul cumpărătorilor. Drăghici evită să ofere un discount general valabil pentru apartamentele sau clădirile vândute prin licitație. În modelul descris de el, există un preț de pornire și un preț de rezervă, aprobat de creditori pentru activele provenite din insolvență. Prețul de rezervă este confidențial și devine vizibil în timpul licitației atunci când este atins. Drăghici arată că, în experiența sa, valoarea de lichidare din evaluări este în medie cu aproximativ 25% sub valoarea de piață. Diferența nu trebuie însă confundată cu o reducere garantată pentru cumpărător sau cu prețul final al unei tranzacții. „Depinde de la bun la bun, depinde de cât de bine expui bunurile pe piață, dar, de regulă, bunurile care provin din zona aceasta vin și cu niște discounturi”, spune el. Interes există inclusiv pentru proprietăți foarte mici, aflate în zone mai puțin căutate. Drăghici povestește despre vânzarea unor garsoniere de aproximativ 11 metri pătrați în foste blocuri de nefamiliști și spune că asemenea bunuri au, la rândul lor, cumpărători. Garsonierele sunt căutate și pentru investiție, datorită sumelor mai mici necesare pentru cumpărare și renovare. În observațiile sale, diferența de chirie dintre unele categorii de garsoniere poate fi suficient de mică pentru a menține interesul investitorilor și pentru locuințele cu un nivel de confort mai redus.

Cine cumpără

Azitis.com se adresează atât persoanelor fizice, cât și companiilor. Pentru bunurile cu valori mai mici, cumpărătorul poate fi utilizatorul final: o persoană care caută o mașină sau o locuință ori o firmă aflată la început de drum, care are nevoie de un utilaj. La valori mai mari apar investitorii interesați de reconversie sau de schimbarea destinației unei proprietăți. „Ne adresăm și vizionarilor, companiilor care știu să privească un activ și să găsească o destinație nouă pentru el sau să-i facă o reconversie și să-i dea un plus de valoare pentru o dezvoltare viitoare”, spune Drăghici.

În ultimii doi ani, conform datelor prezentate în emisiune, prin platformă au fost vândute aproximativ 1.000 de bunuri, dintre care 250 de imobile. Bunurile mobile au reprezentat majoritatea numerică, în timp ce imobilele au concentrat cea mai mare parte a valorii vânzărilor. Anul 2026 a început mai slab pentru companie, cu o scădere semnificativă a vânzărilor în primul trimestru și în aprilie, urmată de o recuperare treptată. „Există cumpărători pentru astfel de bunuri care provin din distress, o dată pentru că e și oportunitatea asta a prețului, uneori mai avantajos. Pe de altă parte, încă sunt bani în piață”, afirmă el.

Trei ani pentru revenire, în scenariul său

Pentru perioada următoare, Drăghici leagă revenirea economică de stabilitatea politică și de măsurile adoptate de guvern. Estimarea sa este condiționată de aceste decizii. „Probabil că, dacă noul guvern va lua măsurile potrivite, undeva în trei ani de zile ar trebui să ne revenim. Dar acești trei ani vor fi ani de sacrificiu.” Pe termen mai lung, el se așteaptă la o creștere a prețurilor imobiliare și la dezvoltarea unor modele de administrare profesionistă a locuințelor pentru închiriere.

În viziunea sa, fondurile de investiții vor avea un rol mai important, prin portofolii de zeci sau sute de unități. Observă și interes pentru clădiri care pot fi folosite pentru cazarea studenților sau a angajaților veniți din alte țări. Astfel de proprietăți se află și în oferta platformei, iar cererea pentru cazare le poate da o nouă utilizare. În privința locuințelor vechi, Drăghici vede un avantaj în amplasarea lor în interiorul orașelor, cu acces la o infrastructură adesea mai bună decât cea a dezvoltărilor de la periferie. Costurile de întreținere și performanța energetică rămân însă elemente care trebuie luate în calcul. Pentru cumpărătorul care caută o locuință proprie, răspunsul său depinde de situația individuală și de proprietatea găsită. „În opinia mea, chiar dacă se mai corectează în anumite zone prețul imobilelor, eu cred că, dacă am găsit un imobil care ne place și unde simțim că povestea lui «acasă» începe, acolo ar trebui să acționăm.”   

Carte de vizită: Flavius Drăghici, cofondator și COO, Azitis.com

1. Este cofondator și COO al Azitis.com, platformă de licitații online dedicată vânzării de active provenite din companii aflate în dificultate, cu un model internațional și un flux complet digitalizat.

2. Are peste 12 ani de experiență în vânzări, insolvență și management comercial, cu un parcurs în companii precum CITR, ING și Provident Financial.

3. A coordonat echipe naționale de vânzări și strategii de capitalizare pentru proiecte majore, fiind specializat în vânzarea activelor imobiliare și mobile în cadrul procedurilor de insolvență.

4. A contribuit la digitalizarea proceselor de vânzare, dezvoltarea de platforme dedicate și profesionalizarea relației dintre practicieni, creditori și investitori.

5. Promovează licitațiile transparente și accesibile și susține transformarea digitală a acestui segment.

De ce o piață cu mai puțini cumpărători nu aduce reduceri pentru toate locuințele

Ideile principale din discuția cu Flavius Drăghici:

1. O parte dintre cumpărători amână achiziția. Costul finanțării și suma pentru care se califică la bancă pot împiedica trecerea de la o locuință cu două camere la una cu trei, chiar dacă nevoia de spațiu există.

2. Oferta limitată susține prețurile în marile orașe. Drăghici leagă evoluția acestora de dificultatea autorizării și de numărul redus al proiectelor noi livrate.

3. Corecțiile ar putea fi diferite de la un proiect la altul. În opinia sa, dezvoltările premium bine amplasate și capitalizate sunt mai rezistente decât proiectele neterminate de la periferie.

4. Piața activelor din companii în dificultate include și locuințe. Acestea pot proveni atât de la dezvoltatori, cât și de la societăți din alte domenii care dețin proprietăți rezidențiale.

5. Monitorizarea prezentată a identificat bunuri de peste 2 miliarde de euro. Suma corespunde celor peste 10.000 de anunțuri unice din insolvență și executare silită urmărite în primele cinci luni din 2026 și nu reprezintă vânzări realizate.

6. Segmentul rezidențial din insolvență însuma peste 180 de milioane de euro. În aceeași perioadă, acesta cuprindea peste 2.300 de anunțuri, potrivit datelor prezentate în interviu.

7. Azitis.com avea aproximativ 900 de bunuri listate, de peste 130 de milioane de euro. În octombrie 2026, platforma colabora cu 43 de practicieni în insolvență.

8. O licitație nu presupune un discount garantat. Prețul depinde de proprietate și de competiția dintre cumpărători, iar diferența dintre valoarea de piață și cea de lichidare nu indică automat prețul final.

9. Prin platformă au fost vândute aproximativ 1.000 de bunuri în ultimii doi ani. Dintre acestea, circa 250 au fost imobile, care au concentrat cea mai mare parte a valorii vânzărilor.

10. Drăghici estimează o revenire în aproximativ trei ani, condiționată de măsurile economice și de stabilitatea politică. Pe termen mai lung, el se așteaptă la dezvoltarea portofoliilor de locuințe administrate profesionist pentru închiriere.

Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Flavius Drăghici, cofondator și COO, Azitis.com

1. De ce nu scad prețurile locuințelor odată cu cererea?
Dacă ne uităm la marile aglomerări urbane, o să vedem că prețurile au crescut, pentru că e un cadru legislativ greoi, birocrația își spune cuvântul, autorizațiile de construcție se obțin din ce în ce mai greu și atunci proiectele noi livrate sunt foarte puține în comparație cu cererea, chiar dacă a scăzut. Și acesta este unul dintre motivele pentru care prețurile au rămas la fel sau chiar au crescut în marile orașe.

2. Cine sunt cumpărătorii bunurilor vândute prin platformă?
Noi ne adresăm și clienților persoane fizice, și persoanelor juridice. Avem bunuri pentru toate buzunarele și pentru toate mediile de business. ș…ț De multe ori ajungem direct la clientul final, dacă vorbim de un apartament, o garsonieră, o mașină sau chiar și un utilaj pentru o companie la început de drum. ș…ț Ne adresăm și vizionarilor, companiilor care știu să privească un activ și să găsească o destinație nouă pentru el sau să-i facă o reconversie și să-i dea un plus de valoare pentru o dezvoltare viitoare.

3. Cum credeți că vor evolua prețurile pe piața rezidențială în perioada următoare?
În opinia mea, va fi o corecție ușoară. Câștigători vor fi dezvoltatorii mari, cu proiecte premium, amplasate în zone bune și foarte bine capitalizați. Acolo nu cred că vom simți o scădere. ș…ț Proiectele premium o să rămână în continuare foarte scumpe.