Real Estate. Evaluări de început de an

Andrei Botiș, CEO-ul companiei de evaluări în imobiliare Appraisal & Valuation, este optimist atât în ceea ce privește perspectivele real estate-ului românesc la început de an, cât și pe termen lung. De ce crede el că acum este cel mai bun moment pentru investiții în imobiliare?

Ne-am listat la bursă în pandemie, am crescut cifra de afaceri în fiecare an și continuăm să creștem. Anul trecut am făcut o achiziție ce ne-a influențat creșterea substanțială a cifrei de afaceri, astfel că aceasta se va plasa la aproximativ 10-11 milioane de lei”, a descris Andrei Botiș, CEO al Appraisal & Valuation, cele mai recente realizări ale companiei, într-una dintre emisiunile ZF Real Estate by Storia.ro.

Appraisal & Valuation (simbol bursier APP) este o companie care oferă servicii de evaluare, consultanță și dezvoltare imobiliară. Compania este listată la Bursa de Valori București și este controlată în proporție de 67,9% de Ioan Andrei Botiș. În toamna anului trecut, au anunțat achiziția Valyscom Roiesti (printr-o subsidiară, APP), companie care are ca obiecte de activitate Hoteluri și alte facilități de cazare, Restaurante și Transporturi rutiere de mărfuri și care a înregistrat în 2022 venituri totale de 4,4 mil. lei și un profit brut de 79.300 de lei.

Andrei Botiș a înființat compania în urmă cu 10 ani și spune că a fost atras în domeniul evaluărilor de imobile de două aspecte: diversitatea și  relaționarea cu oamenii. „În toată această perioadă am discutat cu mii de oameni, cu diverse specializări, cu diverse niveluri de experiență, din diverse domenii de activitate, iar experiența de viață lucrând într-un astfel de domeniu este fabuloasă. Adică ce poți să înveți într-o viață de om, ca nivel de experiență poți să înveți într-un an-doi în acest domeniu, dacă îți dorești acest lucru.”

Dincolo de realizările proprii, el a descris anul 2023 ca fiind unul foarte bun pentru piața românească din perspectiva investițiilor străine: „Aici mă refer în mod special la listarea Hidroelectrica, care a atras niște capitaluri, aceasta fiind în top cinci listări mondiale; a fost o bucurie să putem face parte din echipa care a evaluat activele pentru situațiile financiare ale companiei în anul 2022, practic anul de referință premergător listării. Aș putea să cataloghez acest proiect de anvergură ca fiind el mai important proiect din toate punctele de vedere, având în vedere dimensiunea activelor, de câteva zeci de miliarde”. Procesul de evaluare a durat în jur de 60 de zile, iar în cadrul acestuia au fost angrenați circa 50 de oameni. „Cel mai dificil a fost să realizez niște inspecții în munte când era zăpadă de 2 metri și când drumurile erau impracticabile – asta a fost cel mai provocator.” Iar legat de felul în care a evoluat piața rezidențială, perspectivele lui sunt optimiste. „Rezultatele din 2023 au fost un pic ajustate față de anii anteriori. Și când spun rezultate, mă refer în mod principal la volumul de tranzacționare, care în prima parte a anului a avut o scădere destul de mare, dar s-a recuperat pe parcurs, iar în ultima parte a anului, deși încă nu am datele complete la nivelul lunii decembrie, s-a recuperat foarte mult din acest decalaj. Dinamica tranzacțiilor a crescut foarte mult și aproape că ne apropiem de un zero, față de un minus raportat la anul 2022.” Botiș observă că volumul creditelor bancare în acest moment se situează undeva la aproximativ 40% din totalul achizițiilor imobiliare, așadar majoritatea încă achiziționează cash. „Dar în momentul în care băncile devin mai restrictive cu banii, respectiv dobânzile sunt mult mai mari, atunci și cumpărătorii cu cash stau un pic în expectativă și încearcă să-și multiplice banii.  Altfel și atunci tranzacțiile scad.” În ceea ce privește piața office, spune că rata de neocupare a rămas oarecum constantă, având în vedere că nu există atât de multe proiecte pe aceasta. „Este încă o piață în curs de maturizare, ca să spun așa. Pentru anul 2024 vor exista niște provocări, fiindcă sunt câțiva chiriași care au ocupat spații mari de birouri și și-au restrâns activitatea din diverse motive sau pur și simplu au implementat un sistem în care să folosească spații de birouri mai puține, dar nu cred că vom avea deficiențe majore, pentru că nu avem multe proiecte noi lansate, nu se anunță alte proiecte și atunci suntem într-un oarecare echilibru în acest moment.” Putem vorbi despre o prăbușire a pieței imobiliare? „Prăbușirea poate să apară doar dacă nimeni nu mai cumpără locuințe, ceea ce este imposibil sau dacă apare vreo altă criză care nu ar fi putut fi prevăzută și care ar avea un impact direct asupra tranzacțiilor. Vom avea o ajustare de 1%-5% asta se poate întâmpla oricum și s-a întâmplat chiar și în vremurile bune în anumite zone sau  în anumite piețe, pentru că piața e o structură destul de complexă. Dacă vorbim per total, în România sau în Capitală, pot exista evoluții diferite. Spre exemplu, în luna a șasea, în București volumul de tranzacții a scăzut în jur de 20% față de anii anterior, dar în țară s-a înregistrat o scădere mult mai mică.”

Per ansamblu, Andrei Botiș consideră că piața în acest moment este într-un echilibru și are întotdeauna mecanismele ei de autoreglare, fiindcă dacă nu mai e cerere, nu se mai construiește sau se construiește mai puțin: „Dacă se construiește mai puțin sau nu se construiește, se creează un decalaj pentru anul următor și atunci acest decalaj poate să influențeze creșterea de prețuri”. Cum vor evolua prețurile în continuare? „Dacă ne uităm istoric la orice mare oraș care acum
50 de ani să spunem că era într-o perioadă de tranziție, la fel cum este Bucureștiul sau cum este România acum, prețurile pe termen lung, în zeci de ani,  au crescut de 10 ori, de 20 de ori. Așadar prețurile la imobiliare în România nu vor scădea niciodată. Pentru un apartament în centrul Capitalei, prețul mediu este de 3.000 – 4.000 de euro/mp, peste 10 ani va fi de 10.000 -12.000 de euro/mp, 13.000 – 15.000 euro/mp. Ne aliniem la tendințele internaționale și Acum încă mai avem un ultim tren să cumpărăm locuințe sau imobile la prețuri decente. După Schengen, prețurile vor exploda pentru că va crește și ratingul de țară.” Ce urmează? „Obiectivele mele pe termen scurt, mediu și lung sunt ca, așa cum am reușit ca de-a lungul timpului să consolidez o echipă de oameni apropiați, cu aceeași viziune, cu același dinamism, să extind această echipă pentru că extinzând această echipă extind și businessurile.”   ■

Carte de vizită:

1. Andrei Botiș dezvoltă, din 2010, Appraisal & Valuation,  unul dintre liderii pieței de evaluări, firmă listată la BVB din sept 2021;

2. Este, de asemenea, președinte al Romania Green Building Council (RoGBC – organism care oferă certificări pentru locuințe „verzi”);

3. A studiat Marketingul și Afacerile Economice Internaționale (2006 – 2009) și și-a consolidat pregătirea cu un MBA în Finanțe Bancare la Universitatea din Wales, Cardiff, și Institutul Român Bancar (2009 – 2011).

3 întrebări și răspunsuri din interviul cu Andrei Botiș, CEO, Appraisal & Valuation

1. Cum vezi dorința românilor de a fi proprietari?
Există o tendință globală în ultimii ani prin care încearcă să se schimbe paradigma de a achiziționa locuințe. De ce să-ți cumperi o locuință când poți să stai în chirie? Hai să luăm lucrurile așa: Cine sunt cei mai mari proprietari de proprietăți din lume? Să spunem, familiile vechi de 200, 500, 700 de ani, care au proprietăți cu istorie. Păi oare aceste familii când au făcut aceste investiții și încă le mai fac în continuare și-au pus vreodată această problemă, să stea în chirie? Contraargumentul este că, dacă ai o viață, trebuie să o trăiești. Păi da, e adevărat, dar ce lași în urmă dacă ai o viață și vrei să o trăiești doar pentru tine? Până la urmă, dacă ai o locuință, lași ceva copiilor. Curentele noi vin și pleacă. De ce să n-ai o locuință și să stai în chirie? Îți bate proprietarul la ușă, „Vezi că mâine vând apartamentul. Mută-te.” Ți-ai strâns toate bagajele, le-ai pus în mașină și te-ai mutat. De ce să faci asta când poți să fii propriul tău stăpân? Faptul că deții o locuință îți oferă o libertate incredibilă, pentru că e a ta.  Așa că a cumpăra și a deține un imobil este cel mai minunat lucru.

2. Cum vor evolua randamentele în piața imobiliară?
Randamentele, cel puțin pe rezidențial, dar și pe celelalte ramuri, sunt constante. Nu există diferențe foarte mari. România deja este o piață aproape de maturitate. Randamentele, într-adevăr sunt destul de scăzute, înseamnă 5-6-7% an, dar dacă coroborez asta cu faptul că în timp valoarea imobilelor se apreciază, atunci deja discutăm despre un alt randament.

3. Cum crezi că vor evolua ratele creditelor?
Cel puțin pe noile produse, comparativ cu vechile produse, unde costurile erau foarte ridicate, ratele vor scădea și, scăzând ratele substanțial, automat va exista și o tranziție de la alte produse la produsele noi, adică o readaptare, ceea ce înseamnă o refinanțare și bineînțeles, mai multe rapoarte de evaluare de făcut pentru noi, evaluatorii. Deci cam asta va fi migrația. Creditele noi vor merge către produsele nou lansate, creditele vechi vor merge către refinanțări pentru produsele nou lansate, fiindcă vor fi diferențe semnificative.