Real Estate. Cum a devenit ospitalitatea cea mai atractivă investiție imobiliară din România?

Volumul investițiilor hoteliere a crescut spectaculos în 2024, iar interesul pentru acest segment nu dă încă semne de scădere. Fie că vorbim de clădiri de patrimoniu reabilitate în marile orașe, de stațiuni montane reconfigurate sau de litoralul românesc în transformare, investitorii mizează tot mai mult pe ospitalitate – și nu doar pentru randamente, ci și pentru reputație.

Este un business fierbinte, dar și unul dintre cele mai dificile. Operarea hotelieră nu e pentru oricine, dar tocmai de aceea atrage investitori serioși, strategici, care știu ce înseamnă planificare pe termen lung”, a spus Ștefan Oană, head of capital markets, Fortim Trusted Advisors – membră a rețelei BNP Paribas Real Estate. Printre cele mai mari tranzacții recente se numără achiziția Hotelului Orizont din Predeal de către o companie din grupul Alexandrion, pentru o sumă estimată la 10,5 milioane de euro. Este al doilea activ hotelier important din portofoliul grupului, după Hotelul Montana din Sinaia, reabilitat și redeschis sub brandul Alexandrion, în urma unei investiții de circa 17 milioane de euro.

Pe litoral, una dintre cele mai mari tranzacții a fost preluarea Hotelului Pam Beach din Olimp (fostul Muntenia), cu 210 camere, care urmează să intre în rețeaua Steaua de Mare. În total, în ultimii trei ani au fost încheiate 19 tranzacții hoteliere, dintre care 14 în orașe și 10 în stațiuni montane sau de litoral – un semnal clar că interesul este echilibrat între turismul sezonier și cel urban, de business sau city-break.

„Sezonalitatea rămâne una dintre cele mai mari provocări în operarea hotelieră pe litoralul românesc. Tocmai de aceea, investițiile în facilități precum centre spa, săli de conferințe sau baze de tratament sunt esențiale pentru extinderea gradului de ocupare și în extra-sezon”, explică Oană. Acest tip de eficientizare operațională devine crucial pentru rentabilitate, în special pentru hotelurile din stațiunile de vară, care au doar câteva luni la dispoziție pentru a-și atinge obiectivele financiare. În schimb, orașele cu turism mixt – București, Cluj, Iași, Timișoara, Brașov – rămân destinații preferate pentru investiții datorită cererii constante.

Cele mai multe proiecte anunțate pentru 2025 se încadrează în zona premium și luxury, multe fiind afiliate la branduri internaționale cunoscute: DoubleTree by Hilton, Hilton Garden Inn, Novotel Living, Swissôtel. Acest lucru arată nu doar interesul investitorilor pentru clienți cu venituri medii și mari, ci și încrederea operatorilor globali în potențialul pieței românești.

Pe termen lung, o piață cu multe unități afiliate la branduri internaționale aduce și alte beneficii: creșterea calității serviciilor, standardizare în operare și vizibilitate în rândul investitorilor instituționali, care caută predictibilitate și active bine poziționate pe termen lung. Cele mai atractive orașe pentru dezvoltări noi rămân: Bucureștiul – principalul pol economic, Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Brașov, dar și Oradea sau Târgu Mureș, unde infrastructura turistică și evenimentele culturale atrag tot mai mulți turiști și investitori. „Dacă trendul actual continuă, ne așteptăm ca, în următorii cinci ani, investițiile cumulate în sectorul hotelier să depășească 1 miliard de euro”, spune Ștefan Oană.

„Fiecare hotel renovat, fiecare clădire salvată și redată circuitului turistic înseamnă mai mult decât o investiție: este o declarație despre ce vrem să fim ca țară”, adaugă Oană. Investițiile în ospitalitate contribuie nu doar la economie, ci și la recuperarea patrimoniului, la formarea unei culturi a calității și la repoziționarea României ca destinație turistică relevantă în Europa Centrală și de Est.

Cu o creștere de 56% față de anul anterior, sectorul hotelier a fost cea mai performantă clasă de active imobiliare din România în 2024, ajungând la un volum total al tranzacțiilor de 69 milioane de euro, echivalentul a 9% din totalul investițiilor în real estate.

„Este un trend clar vizibil la nivel european. În 2024, investițiile hoteliere în Europa au ajuns la 20,5 miliarde de euro, în creștere cu 70% față de anul precedent. România urmează această tendință, iar potențialul de dezvoltare este considerabil, inclusiv prin reintroducerea în circuit a clădirilor istorice”, a declarat Ștefan Oană. Pe piața locală, printre cele mai vizibile tranzacții din ultimul an se numără achiziția hotelului Ambasador din București de către familia Iulius, într-o operațiune complexă ce ar putea depăși 35 milioane de euro, incluzând costurile de reabilitare. De asemenea, grupul Alexandrion a continuat extinderea pe segmentul hotelier, cumpărând hotelul Orizont din Predeal pentru 10,5 milioane de euro, după ce anterior a investit aproximativ 17 milioane de euro în renovarea hotelului Montana din Sinaia.

„Se observă o tot mai mare concentrare a interesului pe active afiliate brandurilor internaționale – ele oferă o garanție a standardelor operaționale și atrag mult mai ușor finanțare și atenție din partea investitorilor instituționali”, explică Ștefan Oană. „Vedem investiții nu doar în orașe mari, ci și în stațiuni sau orașe cu potențial turistic mixt, cum ar fi Predeal, Sinaia, Târgu-Mureș sau Satu Mare.”

La mare, fostul hotel Muntenia din Olimp, cu 210 camere, a fost preluat de rețeaua Steaua de Mare, într-una dintre cele mai importante tranzacții recente din stațiunile de pe litoral. Aceste achiziții vin într-un context favorabil turismului, după o redresare accelerată postpandemie. Cererea de cazare a crescut semnificativ în ultimii ani, iar investitorii par tot mai interesați de proiecte care vizează fie dezvoltarea unor hoteluri noi, fie reabilitarea unor clădiri istorice emblematice.

Exemple în acest sens sunt hotelul Cișmigiu, palatul Marmorosch, Grand Hotel du Boulevard, dar și clădiri din orașe regionale. „Vedem o atracție tot mai mare pentru active istorice, care pot fi repoziționate în zona hotelieră. Aici intervin nu doar rațiuni comerciale, ci și unele de reputație, restaurare și revalorizare a patrimoniului local”, subliniază Oană. „Este una dintre puținele clase de active unde poți combina valoarea arhitecturală, locația centrală și potențialul turistic într-un mod atât de puternic.”

Potrivit lui Ștefan Oană, atracția față de acest sector nu este doar una de ordin financiar. Investițiile hoteliere oferă și oportunități reputaționale, prin restaurarea unor clădiri cu valoare arhitecturală și culturală, dar și șansa de diversificare într-un segment care a fost subdezvoltat în România. Deși sezonul scurt rămâne o provocare, în special pe litoral, investitorii caută soluții pentru extinderea perioadei de operare, prin facilități precum centre de wellness, spa-uri, săli de conferințe sau baze de tratament.   

Carte de vizită

Ștefan Oană este head of capital markets în cadrul Fortim Trusted Advisors – membru al alianței BNP Paribas Real Estate –, unde coordonează tranzacții de investiții imobiliare și oferă consultanță strategică pentru dezvoltarea pieței de capital imobiliar din România;

Cu o carieră de peste două decenii în real estate, Ștefan are o experiență vastă în investiții, asset & development management și guvernanță corporativă, acoperind toate etapele ciclului investițional, de la due diligence până la operare și monetizare;

Anterior, a fost timp de 13 ani country manager al Bluehouse Capital România, gestionând proiecte majore precum Victoria Center, Olympia Tower și Expo Business Park. Este fondatorul Redevo Solutions, firmă de consultanță specializată în asset management și dezvoltare imobiliară, și a ocupat funcții de conducere regională în cadrul Seracom International Group;

Este absolvent al programului MBA în Finanțe al Weatherhead School of Management (Case Western Reserve University) și Central European University. Deține expertiză recunoscută în analiza financiară, structurarea investițiilor și repoziționarea activelor comerciale.

Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Ștefan Oană, Head of Capital Markets, Fortim Trusted Advisors – membră a rețelei BNP Paribas Real Estate

1. Ce a determinat creșterea spectaculoasă a investițiilor în hoteluri în România în 2024?

Motivul principal a fost revenirea puternică a turismului la nivel european, după perioada pandemică. Începând cu 2021, acest segment a înregistrat creșteri constante, ceea ce a transmis investitorilor semnale de stabilitate și potențial. În comparație cu alte sectoare afectate încă de pandemie, precum birourile, hotelurile au atras mai mult interes și capital.

2. Care sunt zonele din România care atrag cele mai multe investiții hoteliere și de ce?

Investitorii vizează în special orașele cu turism mixt – atât de business, cât și de city break – precum București, Cluj, Timișoara, Iași, Brașov, Oradea sau Târgu-Mureș. De asemenea, există investiții semnificative și în stațiuni montane sau de litoral. Din cele 19 tranzacții din ultimii trei ani, 14 au fost în orașe, iar 10 în stațiuni. Se observă și un interes crescut pentru reabilitarea clădirilor istorice și transformarea lor în hoteluri afiliate la branduri internaționale.

3. Ce spun aceste investiții despre evoluția României ca destinație turistică și de business?

Creșterea numărului de hoteluri afiliate la branduri internaționale este un indicator important al calității serviciilor și al atractivității pieței. Acest lucru reduce riscul perceput de investitori și contribuie la creșterea reputației internaționale a României. Totodată, prezența unor astfel de unități atrage turiști de calitate, clienți de business și, în mod natural, noi investitori.