Real Estate. Centrul comercial = centrul vieții urbane?

Românii sunt tot mai dispuși să petreacă timp în malluri, transformând aceste destinații în puncte centrale ale vieții urbane. NEPI Rockcastle, cel mai mare dezvoltator de centre comerciale din Europa Centrală și de Est, se adaptează acestui trend, investind constant în proiecte inovatoare și experiențe atractive pentru consumatori.


Dacă înainte mallurile erau văzute mai mult ca destinații de necesitate, acum oamenii vin aici pentru experiențe. Merg la mall să vadă un film, să facă shopping, să participe la evenimente sau pur și simplu pentru a petrece timp într-un loc plăcut. Partea de nevoie dispare treptat din motivele pentru care oamenii aleg să ne viziteze. Noi jucăm în zona aceasta de destinație și investim constant în evenimente și activități care atrag vizitatori” a spus Robert Ioniță, Group Legal Counsel la NEPI Rockcastle, în cea mai recentă ediție a emisiunii ZF Real Estate by Storia.

NEPI Rockcastle este cel mai mare dezvoltator și proprietar de centre comerciale din România, cu un portofoliu de peste 2 miliarde de euro, iar la nivel regional, deține un portofoliu total de peste 7 miliarde de euro, cu o prezență im-portantă în opt țări:  „Am devenit cel mai mare dezvoltator de centre comerciale din Europa Centrală și de Est după fuziunea cu Rockcastle, un moment definitoriu pentru noi”. În ceea ce privește intrarea pe piața din România, aceasta s-a întâmplat în anul 2009, într-o perioadă turbulentă pentru economia globală, odată cu achiziția primului centru comercial de către companie: „Primul centru comercial a fost achiziționat în Brăila în 2009, chiar în timpul crizei economice.

Fondatorii și managementul au reușit să obțină lichiditate, ceea ce a permis companiei să cum-pere pe o piață în cădere, la prețuri foarte bune. Eram singurii care investeau la acea vreme,” spune el. Au mai urmat apoi alte achiziții, într-o succesiune destul de rapidă, de două-trei centre comerciale pe an. Apoi, la  începutul lui 2010, a urmat ieșirea  în afara României. În Capitală, primul proiect, dezvoltat de ei de la zero de această dată a fost Mega Mall, în 2015, urmat de alte proiecte, inclusive unul rezidențial.

Fuziunea cu Rockcastle, finalizată în 2017, a consolidat poziția NEPI Rockcastle în Europa. „Este o performanță deosebită să fim atât de aproape de giganții in-dustriei la nivel european. Fuziunea ne-a oferit o acoperire strategică și o complementaritate pe piețele în care operăm,” explică Ioniță. În ceea ce privește strategia pe termen lung, NEPI Rockcastle a evoluat împreună cu schimbările din comportamentul consumatorilor. În centrele NEPI, clienții pot participa la evenimente edu-caționale și expoziții, cum a fost „Corpul uman”, de pildă, organizată după pandemie: „Este foarte important să oferim o experiență completă,” adaugă el.

Un exemplu relevant al strategiei NEPI este extinderea Promenada Mall din București, cunoscut ca „mallul corporatiștilor”, datorită amplasării sale în zona de business. „Proiectul de extin-dere este ambițios și include cea mai adâncă parcare subterană din România, cu șase niveluri. Valoarea investiției este de 282 de milioane de euro, și vom avea un design futurist, cu o zonă extinsă de food court și un teatru, o prem-ieră pentru centrele comerciale din România,” detaliază Ioniță. „Este o combinație între un mall și o clădire de birouri, ceea ce se potrivește foarte bine cu profilul corporatist al zonei.”

În prezent, NEPI Rockcastle deține 20 de centre comerciale în toată România, dar impactul său depășește granițele țării. „Am fost martorii unei diferențe semnificative între piețele din Europa Centrală și de Est și cele din Europa de Vest. Ritmul de creștere economică în regiunea noastră este mult mai dinamic. Dacă ne uităm la PIB-ul per capita, povestea este evidentă,” spune Ioniță. „Cumpărătorii din Europa Centrală și de Est sunt mai rezilienți și reacționează diferit la situații de pseudocriză, preferând să facă shopping și să se bucure de viață.”

Carte de vizită

Robert Ioniță, Group Legal Counsel & Corporate Affairs al NEPI Rockcastle:

1. Robert coordonează o echipă de consilieri juridici interni și externi, prezentă în peste 10 jurisdicții. În plus față de responsabilitățile sale juridice, este responsabil și de zona de Corporate Affairs, precum și de comunicarea corpora-tivă a grupului NEPI Rockcastle;

2. Înainte de a se alătura grupului, în 2017, Robert Ioniță a condus echipa de real estate a Deloitte Legal – Reff & Asociații, unde și-a petrecut aproape 10 ani din carieră. În această perioadă, societatea de avocatură a devenit recunoscută în industrie pentru know-how-ul său de prim rang în domeniul imobiliar;

3. În ultimul deceniu, Robert a fost implicat în numeroase tranzacții și proiecte de dezvoltare de referință în regi-unea ECE și, odată cu fuziunea dintre NEPI și Rockcastle în 2017, a reorganizat și consolidat departamentele juridi-ce, de risc și conformitate ale grupului.

De asemenea, Ioniță subliniază importanța pe care NEPI Rockcastle o acordă comunității. „Centrele noastre comerciale joacă un rol esențial în orașele secundare și terțiare din România. De multe ori, mallurile sunt locuri unde oamenii își pot re-zolva nevoile – pot merge la bancă, pot lua masa, pot vedea un film sau își pot face cumpărăturile într-un singur loc.”

El adaugă că un element cheie al succesului NEPI ține de relația solidă cu chiriașii săi. „Parteneriatul cu chiriașii nu se oprește la predarea spațiului comercial. Performanța acestora este esențială pentru noi, iar noi ne asigurăm că îi sprijinim în permanență,” explică Ioniță. „În timpul pandemiei, deși contractual riscul era la ei, am avut discuții in-tense pentru a-i sprijini. România a fost una dintre țările unde centrele comerciale au fost închise cel mai mult timp, dar cu toate acestea, am avut foarte puține litigii, ceea ce arată puterea relației noastre.” Legat de perfor-manța financiară a companiei, Robert Ioniță spune că anul 2024 a fost unul în care au înregistrat o evoluție pozitivă. „Anul 2024 a fost unul de creștere pentru noi, cu double digit growth la venituri și dividende. Am reușit să menținem costurile sub control, chiar și în contextul inflației. De la pandemie încoace, avem mai mulți vizitatori decât înainte, ceea ce este un semn bun pentru industria noastră,” precizează Ioniță.

NEPI Rockcastle se bucură de o creștere a vânzărilor chiriașilor săi, depășind ratele inflației, un aspect esențial pentru sănătatea financiară a companiei. „Es-timăm o creștere a dividendelor distribuibile cu aproximativ 6% pentru acest an, ceea ce este îmbucurător pentru investitori,” adaugă el. NEPI Rockcastle are planuri ambițioase și pentru următorii ani, cu un buget de dezvoltare de peste 817 milioane de euro. „Pe lângă extinderea Promenada, vom deschide un nou centru comercial la Craiova și vom dezvolta un proiect similar în Plovdiv, al doilea cel mai mare oraș din Bulgaria. De asemenea, avem un retail park în Galați și proiecte rezidențiale adiționale,” explică Ioniță.

O altă direcție strategică este investiția în energie verde. „Am pus panouri fotovoltaice pe fiecare metru pătrat disponibil din centrele noastre comerciale din România. Ba mai mult, parcarea din Craiova este acoperită cu panouri solare. Plănuim să investim peste 100 de milioane de euro în construirea de parcuri fotovoltaice,” spune Ioniță. „Ne dorim ca tot consumul nostru de energie să provină din surse regenerabile, iar aceasta este o prioritate majoră pentru noi.” Cu o strategie pe termen lung, NEPI Rockcastle vizează o creștere continuă în Europa Centrală și de Est. „Businessul nostru este unul de investiții pe termen lung, iar în medie, ne recuperăm investițiile în 12-15 ani,” subliniază Ioniță. „Cred că NEPI va urca mai sus de locul trei în Europa și ne vom extinde în alte domenii conexe, cum ar fi energia regenerabilă. Suntem pregătiți să investim și să ne adaptăm pentru a rămâne relevanți pe termen lung. Suntem convinși că viitorul este promițător și că vom con-tinua să creștem și să ne consolidăm poziția,” concluzionează Robert Ioniță.   

NEPI Rockcastle este cel mai mare proprietar, dezvoltator și administrator de centre comerciale din Europa Centrală și de Est. Portofoliul companiei, în valoare de peste 7 miliarde de euro cuprinde 56 de centre comerciale în opt țări. Este lider de piață în România și Polonia (cele mai mari două piețe ale NEPI Rockcastle), și deține centre comerciale și în Bulgaria, Ungaria, Slovacia, Croația, Republica Cehă și Lituania.


Câteva dintre proiectele NEPI Rockcastle:

1. Extinderea Ploiești Shopping City: O extindere de 7.400 mp care urmează să fie terminată în T4 2024, cu con-dițiile de închiriere deja agreate pentru 96% din suprafața suplimentară.

2. Promenada Craiova: NEPI Rockcastle a livrat pe 5 octombrie 2023 Promenada Mall Craiova, centru comercial cu aproape 64.000 de metri pătrați.

3. Promenada București: Extinderea Promenada București este planificată pentru inaugurare în al patrulea tri-mestru (T4) din 2026, pentru care termenii de închiriere au fost agreați deja pentru 66% din suprafață.

4. Vulcan Residence: Ca urmare a succesului Vulcan Residence din București, NEPI Rockcastle va dezvolta două noi proiecte rezidențiale, aflate în proces de autorizare, programate pentru finalizare în T4 2026. Terenurile sunt ad-iacente proprietăților de retail deținute de companie în cele două orașe.

5. Brăila: Centrul comercial din Brăila a fost prima achiziție a NEPI Rockcastle în segmentul centrelor comerciale; acesta este operat de companie și în prezent.

6. Bonarka: O renovare care include extinderea cu 4.700 m² de suprafață închiriabilă brută (GLA) a mallului Bonarka din Cracovia (Polonia). Data estimată de finalizare este în al doilea trimestru al anului 2025.

7. Forum Gdańsk Poland: În 2022, Grupul a achiziționat două centre comerciale în Polonia – Forum Gdansk Shopping Center (63.500 m² – cel din imagine) și Copernicus Shopping Centre (48.000 m²).



Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Robert Ioniță:


1 . Care sunt motivele pentru care locuitorii Europei Centrale și de Est merg mai des la malluri decât vesticii?

Locuitorii Europei Centrale și de Est vizitează mallurile din motive deopotrivă economice, cât și psihologice, re-flectând specificul regiunii. Spre deosebire de Europa de Vest, această zonă se bucură de un ritm de creștere eco-nomică mai accelerat, iar diferențele în ceea ce privește PIB-ul per capita explică în parte comportamentele con-sumatorilor. Un alt factor important este atitudinea consumatorilor față de cumpărături și crize economice. Locui-torii din Europa Centrală și de Est par să fie mai rezilienți și mai entuziaști în a face shopping, chiar și în contextul unor vești negative. Acest comportament poate fi explicat printr-o dorință de a recupera experiențele pierdute în perioada comunistă, când multe branduri și produse occidentale erau inaccesibile. Acum, oamenii din regiune sunt mai dispuși să cheltuie pe bunuri și experiențe pe care le consideră ca o formă de compensare. Dezvoltatorii de centre comerciale au intuit această nevoie nesatisfăcută și au investit în construirea de malluri pentru a umple un gol evident pe piață. Un indicator des folosit este suprafața de metri pătrați de retail per capita, care, deși a cres-cut semnificativ, încă rămâne sub nivelurile din Vestul Europei și Statele Unite. Această diferență este strâns legată de nivelul de trai și puterea de cumpărare. În prezent, în marile orașe, piața de retail a ajuns într-o fază de matur-izare. Creșterea continuă, însă, într-un mod mai organic, iar provocările economice, cum ar fi inflația, necesită o gestionare atentă și prudentă. Totuși, potențialul de dezvoltare rămâne ridicat, pe măsură ce economia regiunii continuă să se dezvolte și să se modernizeze.

2. De ce merg românii la mall în 2024 – pentru cumpărături sau pentru food court și shopping?

În 2024, românii merg la mall dintr-o combinație de motive, atât pentru cumpărături, cât și pentru experiențele oferite de food court și alte activități. În trecut, mallurile reprezentau o destinație inedită și spectaculoasă, un loc deosebit de atracție, dar în timp această entuziasmare inițială s-a mai diminuat, devenind parte din rutina urbană. Acum, lucrurile s-au schimbat, iar mall-urile joacă un rol important în viața comunităților, adaptându-se nevoilor și preferințelor oamenilor. Se vorbește despre două mari categorii de centre comerciale: cele de destinație, unde oa-menii vin pentru experiențe memorabile, și cele de conveniență, unde vizitatorii doresc să-și rezolve rapid treburile, precum cumpărarea de alimente sau vizite la bănci și farmacii. Totuși, majoritatea mallurilor încearcă să combine aceste aspecte pentru a atrage cât mai mulți clienți. Oamenii vin la mall nu doar pentru a-și satisface nevoile de bază, ci mai ales pentru a se bucura de o experiență plăcută. Vizitează mallurile pentru a vedea filme, a face shop-ping, a lua masa într-un cadru atractiv sau pur și simplu pentru a petrece timp într-un loc frumos și animat. De ase-menea, aceste centre comerciale organizează frecvent evenimente și expoziții care atrag comunitatea, făcând din malluri adevărate huburi sociale. În orașele mari precum București, unde traficul este o problemă majoră, facili-tățile multiple adunate într-un singur loc sunt esențiale. Oamenii apreciază faptul că pot rezolva mai multe lucruri într-o singură ieșire: pot face cumpărături, pot merge la bancă, pot lua masa, pot duce mașina la spălătorie sau pot merge la sală. aÎn orașele mai mici și în comunitățile regionale, mallurile joacă un rol și mai important, devenind centre de activitate socială. Ele satisfac o varietate de nevoi și contribuie la viața comunității prin programe și even-imente care îi implică pe locuitorii din zonă.

3. De ce aleg chiriașii centrele comerciale dezvoltate de NEPI și care sunt criteriile prin care voi îi alegeți pe ei?

Unul dintre principalele avantaje competitive ale NEPI este prezența pe piețele importante din Europa Centrală și de Est. NEPI este, așadar, o poartă de intrare în această regiune, un aspect important pentru retailerii internaționali, inclusiv cei din Asia, care ar putea alege să pătrundă mai întâi aici decât în Europa de Vest. Avem o rețea vastă de 56 de centre comerciale, oferind retailerilor oportunitatea de a-și selecta locațiile în funcție de strategia și profilul cli-entului lor, un avantaj major în industrie. Când vine vorba despre cum ne alegem chiriașii, performanța acestora este esențială pentru noi. „Parteneriatul nostru nu înseamnă doar atragerea unui chiriaș și predarea unui spațiu, ci implică o relație profundă și activă. Suntem foarte atenți la compatibilitatea dintre strategia chiriașului și portofoliul nostru, iar succesul lor este un ingredient esențial al succesului NEPI. De asemenea, ne străduim să menținem această relație, găsind modalități de a pune în valoare brandurile și de a le face cât mai atrăgătoare pentru vizitatori. În perioada pandemiei, relația cu chiriașii noștri a fost testată la maximum. După ce centrele comerciale au stat închise pentru mai bine de 100 de zile, în România, ne-am confruntat cu provocări majore. Deși contractual, chi-riașii trebuiau să plătească chiria chiar și în acele circumstanțe excepționale, am avut negocieri intense și discuții cu autoritățile pentru a găsi soluții. În unele țări din Europa Centrală și de Est, s-au oferit ajutoare, dar în România nu a existat nicio susținere similară. Cu toate acestea, parteneriatul nostru cu chiriașii a demonstrat o reziliență re-marcabilă. Spre surprinderea și încântarea noastră, numărul litigiilor a fost extrem de redus. Din aproape 6.000 de contracte de închiriere active, cazurile de dispută au fost nesemnificative, ceea ce subliniază puterea relațiilor no-astre.