Răsturnare de situație pe piața imobiliară: Fenomenul care ia amploare pentru prima dată în ultimul deceniu

Când Nancy Lam a trecut, în ianuarie, la o casă mai aproape de școala copilului ei din San Francisco Bay Area, a crezut că are destul timp pentru a vinde vechea ei locuință, o casă modernă cu cinci dormitoare din suburbia căutată Lafayette, conform The Wall Street Journal.

La urma urmei, pandemia făcuse ca piața imobiliară de lux să crească vertiginos, iar casele din întreaga țară aveau parte de un număr mare de oferte și se vindeau la prețuri foarte mari. Doamna Lam, profesor de afaceri și soțul ei, care lucrează în domeniul sănătății și a refuzat să fie numit, nu s-au grăbit să aranjeze casa în încercarea de a obține cel mai bun preț posibil pentru locuința pe care o cumpăraseră cu 1,67 milioane de dolari în 2014.

După ce au listat-o la 3,95 milioane de dolari în luna mai, și-au dat seama că este posibil să fi calculat greșit. După câteva săptămâni de stat pe piață, casa nu a fost cumpărată așa cum se așteptau. Nu au existat oferte rezonabile și nici licitații. Acum, după patru luni și două reduceri semnificative de preț mai târziu, proprietatea este încă pe piață, cerând 3,49 milioane de dolari.

“Este o nebunie”, a spus ea. “Nu ne-am așteptat niciodată ca acest lucru să fie încă pe piață. Chiar ne-a luat prin surprindere”.

Experții spun că poveștile precum cea a doamnei Lam devin din ce în ce mai frecvente, pe măsură ce piața locuințelor de lux scade după o perioadă de creștere indusă de pandemie. Un nou raport al agenției de brokeraj imobiliar Redfin arată că, în cele trei luni care s-au încheiat la 31 august, vânzările de case de lux din SUA au scăzut cu 28,1% față de aceeași perioadă a anului trecut. Aceasta marchează cel mai mare declin cel puțin din 2012, când au început înregistrările Redfin și eclipsează chiar și scăderea de 23,2% înregistrată în timpul pandemiei din 2020, se arată în raport.

Vânzările de locuințe care nu sunt de lux au scăzut și ele în aceeași perioadă, dar această scădere de 19,5% a fost mai mică decât declinul de pe piața de lux, care este definită ca fiind primele 5% din locuințe în funcție de valoarea de piață estimată, potrivit Redfin.

“În urmă cu șase luni, oamenii cumpărau case peste prețul cerut și fără evaluare”, a declarat agentul imobiliar al doamnei Lam, Herman Chan de la Golden Gate Sotheby’s International Realty. “Nici măcar nu au clipit. Acum, e ca și cum ar fi greieri.”

Piața californiană de lux a înregistrat una dintre cele mai abrupte scăderi ale volumului de vânzări, arată datele Redfin. Numărul de vânzări de locuințe a scăzut cu aproape 64% în Oakland, California, în timp ce San Jose și San Diego au înregistrat, de asemenea, scăderi de peste 55%. Numărul de vânzări de locuințe a scăzut cu 44,3% în Los Angeles, cu 55,5% în Miami și cu 11,8% în New York.

Principalele motive ale încetinirii includ temerile legate de recesiune și creșterea ratelor dobânzilor, care au scos unii cumpărători de pe piață și i-au speriat pe alții, potrivit economistului-șef al Redfin, Daryl Fairweather. Cumpărătorii au parte de un “șoc al prețului” când văd impactul creșterii ratelor, ceea ce îi determină să își examineze din nou finanțele și puterea de cumpărare, a spus ea. În timp ce cumpărătorii super-bogați nu sunt adesea afectați direct de ratele dobânzilor, mulți cumpără în numerar, doamna Fairweather a spus că aceștia sunt încă atenți la indicatorii economici mai largi.

“Avem de-a face cu inflația, iar inflația reduce profiturile”, a spus ea. “Oamenilor bogați le pasă cu siguranță de profiturile pe care le obțin companiile în care investesc. Acest lucru afectează prețul acțiunilor, afectează randamentul trezoreriei.”

În ceea ce privește cumpărarea de bunuri imobiliare cu toți banii lichizi, titlurile de trezorerie par a fi un pariu mai bun decât bunurile imobiliare în acest moment, a spus doamna Fairweather. “Nici-un investitor nu vrea să își pună banii într-un activ a cărui valoare scade”, a spus ea.

Domnul Chan a spus că el crede că încetinirea activității este mai severă pe piața de lux, deoarece proprietarii de case de lux au un grad mai mare de discreție cu privire la momentul vânzării și la ce preț. Adesea, vânzătorii nu se confruntă cu nici-o presiune financiară pentru a se muta, a spus el, ei pot doar să aștepte.

Scott Lennard, un agent de la Compass din zona Seattle, Washington, care a listat o proprietate de 12,5 milioane de dolari pe Lacul Washington, a declarat că clientul său este dispus să aștepte prețul potrivit și nu se grăbește să vândă, deși proprietatea este pe piață de aproximativ opt luni.

În timp ce volumul vânzărilor proprietăților de lux din întreaga țară a scăzut dramatic, prețurile se mențin încă ferme, deși creșterea lor a încetinit. Prețul mediu de vânzare al unei case de lux din SUA a crescut cu 10,5%, până la 1,1 milioane de dolari, în cele trei luni care s-au încheiat la 31 august, potrivit Redfin, comparativ cu o creștere de 20,3% în aceeași perioadă a anului trecut. Doamna Fairweather a declarat că se așteaptă ca prețurile să scadă pe parcursul iernii.

Între timp, mulți cumpărători nu mai simt nevoia urgentă de a se muta rapid, deoarece casele stau pe piață mai mult timp, a spus domnul Chan. Unii dintre clienții săi și-au redus, de asemenea, bugetele pe fondul volatilității pieței bursiere din această vară, a spus el. Un cuplu căuta inițial o casă de 5 milioane de dolari, dar și-a redus bugetul la aproximativ 4 milioane de dolari după ce unele dintre acțiunile lor au fost lovite și ratele dobânzilor au crescut, a spus el.

În Seattle, domnul Lennard a spus că vede cum cumpărătorii din domeniul tehnologiei se retrag de pe piață și adoptă o abordare de tip “așteaptă și vezi”. Prețurile acțiunilor Amazon și Microsoft, doi angajatori importanți din zonă, au scăzut semnificativ în ultimul an, a spus el.

“Acest lucru are cu siguranță un impact asupra cumpărătorilor, deoarece o mare parte din veniturile lor sunt legate de acțiuni în comparație cu salariul”, a spus el.

Alți cumpărători au părăsit piața în timpul pandemiei. Frederick Oshay, în vârstă de 62 de ani, șeful unei companii de materiale de ambalare, a declarat că plănuia să cumpere o casă după ce s-a mutat anul trecut în zona Montecito din East Bay din San Francisco. El și agenții săi, Adam McKaig și Melissa Borders de la Douglas Elliman, s-au uitat la numeroase case cu prețuri cuprinse între aproximativ 3,5 milioane de dolari și 7 milioane de dolari și chiar a făcut oferte pentru câteva, dar a fost depășit. Acum, a spus el, face un pas înapoi până când prețurile vor începe să scadă.

“Dacă ceva ar fi foarte atrăgător, probabil că m-aș întoarce”, a spus el, menționând că acum vede mai multe stocuri pe piață și un ritm mai lent al vânzărilor. “Dar în ceea ce privește urmărirea agresivă a proprietăților în ceea ce pare a fi o bulă, aș spune că este timpul să se exercite o anumită prudență a cumpărătorilor.”

Datorită prăbușirii pieței imobiliare de la mijlocul anilor 2000, domnul Oshay a declarat că este precaut în ceea ce privește cumpărarea la vârful pieței.

“Cunosc oameni care au cumpărat case în 2007 și 2008 și apoi și-au spus: “Doamne, aș fi vrut să nu fi cumpărat””, a spus el. “Acea traumă are încă impact. Nu vreau să fiu zdrobit”.

Lipsa de oferte privind proprietățile lux care a contribuit la creșterea prețurilor la începutul pandemiei se atenuează, arată datele Redfin. Numărul locuințelor de lux scoase la vânzare la nivel național a crescut cu 39,2% de la un minim record de aproximativ 121.000 la începutul acestui an.

Cu toate acestea, mulți vânzători nu s-au adaptat la noile realități ale pieței, a spus domnul Chan. Unii dintre cumpărătorii săi au făcut oferte mici pentru locuințe, doar pentru a întâmpina o rezistență semnificativă. “Este un impas”, a spus el. “Vânzătorii trăiesc în trecut, cumpărătorii trăiesc în viitor”.

Shannon Hagan, de la Coldwell Banker Realty, a declarat că a văzut, de asemenea, cum cumpărătorii au început să se retragă de pe piața de lux din San Diego. Mulți așteaptă reduceri de preț care până acum nu s-au materializat.

“Văd o mulțime de oameni care stau pe gard, așteptând să vadă cine va spune “unchiule” sau cine este motivate”, a spus ea. “Iar majoritatea celor care dețin aceste proprietăți nu sunt motivați”.

Unul dintre anunțurile ei, un conac de 14,95 milioane de dolari pe malul oceanului în Carlsbad, California, este pe piață din iunie. Deși vânzătorul a primit o ofertă verbală, vânzarea nu s-a materializat niciodată. Totuși, a spus ea, clientul ei este bogat și nu este disperat să vândă. “Nu trebuie să vândă vreodată, pot să aibă aceste proprietăți în continuare”, a spus ea.

Doamna Fairweather atribuie scăderile de pe piețele din California în parte popularității muncii la distanță. “Oamenii obișnuiau să locuiască în locuri precum San Francisco din cauza pieței de muncă excelente”, a spus ea. “Dar acum poți să iei acel loc de muncă practic oriunde în țară”.

Domnul Chan a spus că are o serie de clienți din San Francisco care au căutat să părăsească orașul în parte din cauza răspândirii persoanelor fără adăpost în unele zone.

Doamna Fairweather a spus că nu vede o îmbunătățire a pieței de lux în curând, datorită inflației persistente și probabilității unor noi creșteri ale ratelor dobânzilor. Ea a spus că este probabil să rămână în “un tipar de așteptare” până când economia va începe să se îmbunătățească.

Aceasta este o veste proastă pentru vânzători precum doamna Lam. În timp ce a spus că este recunoscătoare că a găsit o casă nouă, ea a remarcat că este dificil să suporte două ipoteci și două seturi de taxe de proprietate și asigurare. “Nu ne-am bugetat să suportăm două din toate pentru mai mult de câteva luni”, a spus ea.