Cum putem să citim piața imobiliară: Din punct de vedere al accesibilității achiziției unui apartament, România, Bucureștiul sunt încă o piață ieftină, dar din punct de vedere al achiziției pentru investiții, ca să câștigi din chirie și creșterea valorii proprietății, piața nu este așa spectaculoasă

După doi-trei ani mai complicați – pandemie, creșterea prețurilor, explozia inflației, creșterea peste noapte a dobânzilor, război/tensiuni geopolitice – piața imobiliară de la noi începe să-și mai revină din punct de vedere al tranzacțiilor și al creșterii cererii și acordării de credite ipotecare/imobiliare de către bănci.

Dar din punct de vedere al construcțiilor rezidențiale noi piața continuă să sufere, în primele două luni din acest an scăderea fiind de 40% față de perioada similară a anului trecut, conform datelor de la Statistică, asta în condițiile în care vremea a fost bună iar prețurile materialelor de construcții au scăzut față de creșterea peste noapte din 2022/2023.

Creșterea dobânzilor la lei – ROBOR a crescut de la 1,65% la 8,2% în octombrie 2022, iar acum este 6,05%; IRCC a crescut de la 1,05% la 5,96% – a lovit puternic în încrederea românilor de a lua un credit, iar acest lucru s-a văzut în scăderea cererii de credite ipotecare/imobiliare.

Nu-i așa de ușor să acomodezi o creștere de 60% a unei rate bancare  într-un an.

Așa că în ultimii ani, 60% din tranzacții au fost făcute cu cash, adică cumpărătorul a avut bani din surse proprii, și numai 40% din tranzacții au avut la bază un credit ipotecar/imobiliar.

Dacă din punct de vedere al tranzacțiilor imobiliare ultimii doi/trei ani au fost mai slabi, scăderea fiind de 30%, din punct de vedere al accesibilității achiziției unui apartament (affordability index), piața românească a fost de vis.

Pentru că salariile au crescut în termeni nominali în lei cu aproape 30% în ultimii doi ani, pentru că cursul valutar leu/euro a rămas stabil (ceea ce a făcut ca salariile să crească în euro cu 25%), pentru prețurile apartamentelor nu prea au crescut sau au crescut foarte puțin, cu câteva procente în euro în ultimii ani, gradul de accesibilitate pentru achiziția unui apartament de 50 de metri pătrați a scăzut în București la 6,9 ani (prețul unui apartament în euro versus salariul mediu în euro), față de 32,8 ani în 2008, 15,5 ani în 2012 și 8,7 ani în 2020, conform analizei firmei de consultanță imobiliară SVN.

Din acest punct de vedere, al gradului de accesibilitate pentru achiziția unui apartament, Bucureștiul este o piață foarte ieftină.

Conform unui studiu Deloitte, prețul mediu de tranzacționare în București al unui apartament a fost de 1.693 euro/mp în 2022, față de 2.682 euro/mp în Varșovia, capitala Poloniei, care are salarii mai mari decât în România, față de 2.862 euro/mp în Budapesta, sau față de 4.942 euro/mp în Praga.

De asemenea, gradul de acomodare a unei rate la un credit ipotecar/imobiliar într-un salariu mediu național este de 43% în București, 80% în Budapesta, 82% în Varșovia, 115% în Praga sau 82% în Paris.

Deci, raportat la salarii și comparativ cu alte orașe, apartamentele din București sunt încă ieftine.

Din punct de vedere al unei investiții imobiliare, lucrurile se schimbă.

Brokerii și dezvoltatorii spun, ca propoziție de marketing, că achiziția unui apartament este cea mai bună achiziție care te apără împotriva inflației și a creșterii inflației. Da și nu.

În ultimii ani inflația în România a crescut cu peste 30%, dar prețul apartamentelor, în euro, nu a crescut în același ritm. Am putea spune că prețul apartamentelor a scăzut din punct de vedere real, dacă luăm în considerare inflația. Stabilitatea cursului valutar leu/euro din ultimii ani a dat peste cap multe calcule – în ultimii patru ani cursul a crescut cu numai 4%, în timp ce inflația a depășit 30%, iar dacă prețul unui apartament a crescut cu numai 10% în euro, în realitate valoarea proprietății a scăzut în lei cu 15%.

Acesta este și unul dintre motivele pentru care piața imobiliară nu a înregistrat o scădere a prețurilor, așa cum se aștepta multă lume bazându-se pe ceea ce s-a întâmplat în criza anterioară, în 2008. Atunci, creșterea cursului valutar euro cu 30% în câteva luni, creșterea cu 100% a cursului francului elvețian, scăderea salariilor atât în termeni nominali cât și reali au dus la scăderea prețului apartamentelor cu 50%.

Investiția într-un apartament pentru a-l da ulterior în chirie nu a fost prea rentabilă în ultimii ani, din cauza creșterii spectaculoase a dobânzilor atât la lei, cât și la euro.

Când dobânzile erau 0% la euro și 1-2% la lei, un randament al chiriei de 5-6% era foarte bun. Acum, când dobânzile la euro și la lei sunt de 5-7%, un randament al chiriei brute de 5-7% nu mai este așa spectaculos, ci dimpotrivă. Randamentul net, luând în considerare taxele, cheltuielile pentru refacerea apartamentelor, îți coboară randamentul  la 4-5%, într-o variantă optimistă.

Mai bine cumperi titluri de stat românești în euro cu dobândă de 5% pe an și nu ai nicio bătaie de cap, decât să investești într-un apartament, pentru chirie.

Datele investiției s-ar schimba numai dacă ar crește prețurile apartamentelor.

Comparativ cu alte investiții de pe piață – acțiuni, obligațiuni, depozite bancare –, achiziția unui apartament, cel puțin în România, nu a adus un câștig mai mare în ultimii ani. Cel puțin pe medie, pentru că pot fi proiecte individuale sau orașe unde creșterile de prețuri să fi bătut inflația.

Ca o concluzie, dacă vrei să cumperi un apartament ca să locuiești în el, piața imobiliară din România, din București, este de vis comparativ cu alte țări sau cu alte capitale europene. Dar ca investiție, ca să câștigi din chirie și din creșterea prețului apartamentului, piața nu este așa de spectaculoasă.