Premium = stabil?

După o istorie de trei decenii și 1 milion de metri pătrați construiți în acest interval de timp, Pedro Construct a intrat în zona imobiliarelor premium. Cu un nou nume – Arqa – și o abordare nouă – dezvoltatorul mizează acum pe nișa din rezidențial unde pare că există deopotrivă loc, cât și clienți, indiferent de contextul economic. 

A fost într-un fel natural să ne deplasăm din zona de construcții destinate clasei de mijloc către zona premium, unde ne dorim să concentrăm dezvoltarea de acum încolo”, a povestit Alexandru Rădulescu, CSO al Arqa, într-una dintre edițiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Arqa este un brand nou înființat, însă povestea companiei din spatele acestuia începe acum 30 de ani, odată cu înființarea, în 1993, a firmei Pedro Construct, care a dezvoltat până în prezent peste 10.000 de unități locative, totalizând 1 milion de metri pătrați construiți. „Am decis să ne orientăm către construcțiile premium spre finalul anului trecut, iar primul proiect lansat sub brandul premium este Jolie Village, situat în zona Iancu Nicolae. Acesta este un proiect aproape de școlile din zonă, unde poți să-ți duci copilul de mână la școală pe jos, fără să depinzi de mașină; am acordat atenție detaliilor de proiectare ale complexului, care include apartamente cu două, trei, patru camere și penthouse-uri – toate cu locuri de parcare. De asemenea, în urma cercetărilor noastre, am observat că toți clienții resimt nevoia de a comunica, de a forma o comunitate – astfel că am gândit zone dedicate exclusiv comunității, cum ar fi, de exemplu, o zonă dedicată lucrului de acasă sau o piscină încălzită.” Proiectul include două corpuri de clădire și a fost dezvoltat într-o singură etapă, având în vedere că majoritatea clienților care se mută în locuințe noi sunt deranjați de disconfortul creat de construcțiile în mai multe faze. „În prezent, am finalizat structura proiectului și urmează să finalizăm ultimul etaj al clădirii. În prima parte a anului viitor, ne pregătim pentru livrarea apartamentelor”, spune Alexandru Rădulescu. Potrivit lui, aproximativ 50% din proiect este deja vândut în acest moment, însă nu au avut o strategie agresivă de vânzare în stadiul de proiectare. „Preferăm să vindem în această fază deoarece ne adresăm preponderent utilizatorilor finali, familiilor, iar această categorie de clienți preferă să cumpere mai aproape de finalizare, adică cel mai probabil din stadiul în care ne aflăm acum.”

La Jolie Village, valoarea estimată a proiectului în acest moment este de peste 20 de milioane de euro. Prețurile pentru unitățile din cadrul complexului pornesc de la 120.000 euro plus TVA pentru un apartament cu două camere și pot ajunge până la câteva sute de mii de euro – 1 milion de euro, în cazul unui penthouse, de exemplu. „Am început construcția acum un an și deja ne apropiem de finalizarea dezvoltării proiectului. Vânzările au evoluat foarte bine. Situația este conformă cu așteptările noastre inițiale. Nu ne așteptam să vindem mai mult în zona premium decât ceea ce facem acum. Experiența noastră, inclusiv din perioada 2008 încoace, arată că pe segmentul premium lucrurile sunt constante, fără fluctuații semnificative în vânzări, dar evident că nu vorbim de vânzări masive, de zeci de tranzacții pe lună.” Numărul redus de tranzacții s-a remarcat mai ales în cazul clienților care intenționau să cumpere cu ajutorul unui credit, acesta fiind unul dintre motivele pentru care ei s-au orientat către zona premium, alături de observația că există oportunități de dezvoltare pe piața locuințelor premium. „Toate apartamentele vândute până în prezent în proiectul nostru au fost achiziționate fără finanțare, deoarece nu avem niciun client care să fi apelat la finanțare până acum – și vorbim despre vânzări de peste 11 milioane de euro în acest an”, a mai adăugat Rădulescu. Referindu-se la piață, în general, observă că în luna trecută, în octombrie 2023 față de septembrie, s-a înregistrat o creștere semnificativă a finanțărilor acordate clienților finali pentru proprietăți rezidențiale: „Mentalitatea clienților se schimbă; poate această evoluție este influențată și de faptul că limita de TVA de 5% este valabilă până la finalul anului; prognozele indică stabilizarea și începutul unei scăderi în a doua parte a anului viitor.”Compania și-a propus să finalizeze acest proiect până în vara anului viitor – astfel încât să predea toate apartamentele până atunci. „Nu ne-am propus să vindem întregul proiect până la finalizare. Estimez că vom mai avea încă o perioadă de șase luni în care vom continua vânzările ulterior finalizării. Mă aștept să terminăm vânzarea proiectului până la finalul anului viitor. De ce? Pentru că am stabilit un preț corect și nu avem nicio presiune de a vinde foarte rapid ceva. Prefer să vindem la prețul normal și corect pe zonă și să vindem clienților finali preponderent, mai puțin clienților care caută oportunități de flip etc.” După Jolie Village, Arqa urmează să demareze un nou proiect, în care vrea să investească 50 de milioane de euro.   

Trei întrebări și răspunsuri din emisiunea cu Alexandru Rădulescu, CSO, Arqa

1. Cum vezi evoluția pieței în continuare?

Din punctul meu de vedere, ar trebui să vorbim despre evoluția pe un termen mediu și lung, nu pe un termen scurt. Pe termen mediu și lung, invariabil o să ajungem să ne aliniem prețurilor din vestul Europei. Adică se va trece de la randamente randamente nete de 5-6% la 2-3%, la fel ca în restul Europei. Asta înseamnă că, evident, lucrurile vor evolua ca nivel. Consider că în continuare investițiile în imobiliare reprezintă una dintre cele mai sigure investiții pe termen lung. Dacă vorbim pe termen scurt, ce cred că se poate întâmpla pot fi niște fluctuații. Aș spune că este o perioadă de reașezare acum, poate ușor instabilă, dar cred că aceasta ține strict de percepție, pentru că dacă analizez puțin mai în detaliu lucrurile, ele se s-au stabilizat deja. De asemenea, dacă analizăm mai în detaliu lucrurile, vom vedea că pe termen lung prețurile vor crește, discutam cu niște parteneri din Germania și erau mirați de faptul că încă reușim să construim la un preț bun, ei având un preț dublu ca valoare față de ce avem noi, deși ne adresăm practic aceleiași piețe din care cumpărăm materiale, forța de muncă căreia ne adresăm este una globală, nu mai este națională și singurul lucru care poate accelera un pic această situație ar fi încetarea războiului dintre Ucraina și Rusia din momentul de față, situație care va va da o fluctuație foarte mare în prețul materialelor pentru dezvoltatori. De ce? Pentru că atunci foarte multe resurse de la nivel mondial se vor aloca cel mai probabil pentru reconstrucția țării. Asta înseamnă că nu vom mai avea o piață concurențială, economic vorbind, pentru achiziția de materiale, ceea ce va duce la un preț foarte mare de reconstrucție a țării. Și atunci
într-adevăr cred că vom avea o perioadă care poate afecta evoluția normală a construcțiilor.

2. Când vorbim despre dezvoltatori, oamenii auîntr-adevăr încă semne de întrebare ca urmare a situației care s-a întâmplat după criza din 2009. Crezi că este posibil să se repete și în prezent modul în care se realizau proiectele atunci?

Din fericire, lucrurile au evoluat foarte mult în bine și cred că lucrul acesta a fost ajutat, să spunem, și de un client mult mai educat pe care îl avem astăzi și sunt sigur că acest lucru e valabil în general în piață, nu strict în zona premium – avem niște clienți care își cercetează piața mult mai bine. Avem comunicarea în online care întrerupe foarte rapid situații mai puțin plăcute sau le estompează din fașă și cred că este din ce în ce mai puțin probabil să avem așa ceva. Din păcate, încă mentalul colectiv pe alocuri nu este unul foarte fericit. În schimb, din ce văd eu și la alți dezvoltatori, lucrurile merg într-o direcție foarte bună și normală a lucrurilor.

3. Un sfat pentru cineva care vrea să își cumpere o locuință?

Părerea mea este că cine poate în momentul de față să facă o achiziție imobiliară este momentul să o facă. Dacă vorbim despre ideea de a cumpăra pentru ca mâine să vinzi la preț dublu, acest lucru nu se va întâmpla și nu cred că vom mai avea situații de genul acesta prea curând, dacă vor mai exista vreodată. În schimb, dacă ai oportunitatea să cumperi și să faci o investiție imobiliară, e momentul bun să o faci, evident, ea fiind gândită pe termen mediu sau lung. Gândiți-vă doar la varianta de evoluție a prețului chiriilor în ultimul an, unde  am văzut o diferență de 25-30% ca medie.

Carte de vizită:

1. Alexandru Rădulescu s-a ocupat de vânzarea a 17 proiecte rezidențiale și mixte și a coordonat în decursul carierei sale peste 50 de consultanți imobiliari;

2. Sub îndrumarea sa, au fost vândute peste 1.000 de unități, în valoare totală de 145 de milioane de euro;

3. Brandul Arqa a fost creat prin asocierea dintre Petre Niculae, fondatorul Pedro Construct, și omul de afaceri Florin Ababe.