Polonia: cum să rezolvi și cum să nu rezolvi o criză de locuințe care se transformă într-o criză socială

Din cele 100.000 de locuințe pe care guvernul polonez le-a promis, până la începutul anului 2022 doar 15% erau construite, la un deficit de spații de locuit estimat la 2,2 milioane de unități. În plină criză ADUSĂ de prea multă inflație, când toate s-au scumpit, acest lucru nu poate însemna decât că pentru oamenii cu venituri mici chiriile în principalele orașe, și așa mari, au devenit imposibil de plătit. Cum s-a ajuns aici?

În vremuri de criză, când sunt alegeri, partidele mari vin adesea cu planuri îndrăznețe. Fidesz, partidul lui Viktor Orban, promitea în 2008 să creeze un milion de locuri de muncă în 10 ani dacă ungurii îl aleg la guvernare. În Polonia, PiS, partidul eminenței cenușii din politica locală Jarosław Kaczyński, promitea în 2016, la câteva luni după venirea la putere, ca în trei ani să construiască 100.000 de  locuințe noi pentru oamenii cu venituri mici și mijlocii. Orban și-a îndeplinit misiunea pe care și-a asumat-o cu vârf și îndesat, prin ceea ce criticii spun că este o industrializare forțată și plătind un preț mare care acum se vede în creșterea datoriei  publice.

Planurile lui Kaczyński, însă, nu se concretizează și afundă țara într-o criză a spațiilor de locuit care, odată cu înrăutațirea crizei costului vieții, îi împinge pe unii polonezi să caute soluții disperate. „Cu banii pe care îi câștig lucrând în fiecare lună mi-aș fi putut permite fie să plătesc chiria, fie să-mi hrănesc familia”, spune Michal, 28 de ani, tatăl a trei copii, pentru Balkan Investigative Reporting Network. „Am ales să-mi hrănesc familia.” Michal lucrează ca grădinar și fermier, în timp ce partenera sa, Ania, în vârstă de 23 de ani, are grijă de cei trei copii ai lor, un băiat de șase ani și fete gemene în vârstă de doi ani. Cuplul a discutat cu jurnaliștii de la BIRN într-un apartament cu două camere din cartierul Praga Polnoc din Varșovia în care stau înghesuiți din noiembrie. Gemenii aleargă organizând o prezentare de modă pentru invitați, iar câinele ridică laba pentru a saluta și nimic din atmosfera confortabilă a apartamentului nu trădează faptul că spațiul a stat abandonat timp de cinci ani, până când Michal și-a dat seama că este liber și și-a adus familia să locuiască acolo. Cuplul nu a permis BIRN publicarea numelor și nici să facă fotografii în apartament sau clădirii de teamă ca vecinii să nu-i identifice și să-i hărțuiască. „Am locuit într-o baracă la fermă (dzialka) în mare parte a verii și toamnei. Dar astă-toamnă, managementul a întrerupt alimentarea cu apă și am știut că nu putem sta acolo cu copiii în timpul sezonului rece”, spune Michal. Cuplul a făcut de două ori solicitări pentru locuință socială în Varșovia, o dată în 2019 și o dată în timp ce locuia în dzialka, dar fără succes, birocrații invocând aspecte tehnice pentru a întârzia deciziile. În realitate, listele de așteptare pentru locuințe sociale în capitala Poloniei sunt atât de lungi încât puțini oameni au șanse reale de a primi un loc. „Mi-a fost frică să locuiesc într-un apartament ocupat ilegal”, spune Ania. „Când ne-am mutat, administrația clădirii chiar ne-a amenințat că ne vor fi luați copiii.

Dar a trăi pe câmp în timpul iernii cu trei copii era și mai înfricoșător.” Prețurile locuințelor, de închiriat și de cumpărat, au crescut vertiginos în Polonia în ultimul an, iar această problemă devine una majoră în campania de dinaintea alegerilor generale din toamnă. Atât guvernul, cât și opoziția au venit cu propuneri pentru a aborda ceea ce este acum o criză a locuințelor, dar se concentrează în primul rând pe clasa de mijloc, spun experții, deoarece aceasta este categoria din care provin cei mai mulți alegători. Între timp, persoanele vulnerabile precum Michal și familia sa sunt lăsate să se descurce singure și adesea forțate să ia măsuri disperate.

Dar nici pentru clasa de mijloc nu este simplu. Când, din senin, proprietarul i-a cerut Ingăi să elibereze apartamentul în care locuia cu chirie de un an, ea a început imediat să caute oferte online – și a intrat în panică, scrie Notes from Poland. „Costurile au luat-o razna. Cu ceea ce ai fi plătit pentru un apartament cu două camere nu cu mult timp în urmă acum îți iei un microapartament cu o anexă de bucătărie care este inutilă pentru persoane cu nevoi reale și o baie de dimensiunea unei toalete portabile”, spune Inga, un manager de social media în vârstă de 28 de ani din Varșovia. „Și asta nu este tot. La chirie se adaugă un depozit pe două luni, comisionul pentru agentul imobiliar pe care proprietarul cere să-l plătești tu, costul mutării sau achiziționarea de mobilier pentru a înlocui aranjamentul pe care l-a făcut cineva cu lucrurile bunicii și, dintr-o dată, nu-ți mai ajung banii”, adaugă ea.

În cele din urmă, datorită ajutorului primit de la „prietenii prietenilor”, Inga a găsit un apartament mai accesibil. „Am avut noroc”, spune tânăra. Povestea ei este tipică pentru oamenii care nu câștigă suficient pentru a intra pe piața ipotecară din Polonia și pentru a pune un picior pe scara proprietății, dar câștigă destul pentru a nu se califica pentru locuințe sociale – care sunt relativ puține. În aceste condiții, locuințele construite de stat au devenit o ultimă soluție pentru cei săraci, în loc să fie o forță care echilibrează o piață dominată altfel de dezvoltatori privați.

Prețurile de tranzacționare pentru proprietățile nou construite în cele mai mari orașe ale Poloniei – unde se acumulează cea mai mare cerere – au crescut cu 4,7% în al patrulea trimestru din 2022, față de aceeași perioadă a anului anterior.

În Polonia se acutizează o criză a locuințelor, cu zeci de mii de oameni precum Inga care închiriază apartamente din ce în ce mai scumpe. Prețurile de tranzacționare pentru proprietățile nou construite în cele mai mari orașe ale Poloniei – unde se acumulează cea mai mare cerere – au crescut cu 4,7% în al patrulea trimestru din 2022, față de aceeași perioadă a anului anterior. În ultimii cinci ani, prețurile s-au majorat cu  58% în Varșovia și cu 79% în Lódź pentru cele mai mici apartamente (de până la 35 de metri pătrați), potrivit unei analiza

Bank­ier.pl. Astfel de apartamente costă acum între 10.000 de zloți și 12.500 de zloți (2.135-2.668 de euro) pe metru pătrat în Wroclaw, Gdańsk, Cracovia și Varșovia. A împrumuta astfel de sume a devenit și mai împovărător după ce anul trecut banca centrală a majorat în mod repetat ratele de dobândă, ducând-le de la minimul record de 0,1% în timpul pandemiei la 6,75%, cel mai ridicat nivel din ultimii 20 de ani. Costul mare al creditului face parte din lupta cu inflația rampantă, care a depășit 18% în februarie. Dar combinația dintre prețurile foarte mari ale apartamentelor și creditul scump a dus la prăbușirea cererii.

Numărul creditelor ipotecare acordate de bănci a scăzut în februarie cu 55,2% în ritm anualizat, iar valoarea lor totală s-a dus în jos cu 57,2%, a calculat BIK, o companie de informații despre credite. În timp ce cumpărarea uneii locuințe a devenit mai dificilă, piața chiriilor nu a oferit niciun ajutor. În Varșovia, care cu o populație de peste două milioane de locuitori este cea mai mare piață imobiliară a Poloniei, prețurile chiriilor au crescut cu peste 33% în martie, an la an, pentru cele mai mici apartamente, de obicei cele mai căutate, potrivit unui raport al Otodom Analytics, o companie de analiză a pieței imobiliare.

Chiriile au crescut și ele cu cel puțin 20% la toate categoriile de apartamente din Varșovia. În alte orașe mari, situația este similară, cu chiriile înregistrând creșteri anuale de peste 10% în fiecare zonă urbană majoră. Uneori, costul închirierii unui apartament poate fi zdrobitor. „Chiria și utilitățile mă costă 75% din venitul meu”, spune Mateusz, 34 de ani, muncitor la o fabrică de cablaje din Gdańsk, un oraș de coastă cu peste 500.000 de locuitori. El locuiește cu chirie de nouă ani. „Mă îndoiesc că voi putea obține un credit ipotecar pentru că îmi este imposibil să pun deoparte avansul și cu siguranță banca va decide că nu voi putea rambursa împrumutul în rate similare cu chiria de acum”, spune Mateusz. „Nu-mi doresc decât să existe o piață  a chiriilor civilizată aici.” O modalitate de a aborda criza ar fi un program de locuințe publice, spun banca centrală și activiștii pentru drepturile chiriașilor.

Dar un program de construire de locuințe condus de stat, lansat în 2016, este deocamdată un eșec, după cum recunoaște chiar guvernul. Având în vedere că anul acesta sunt alegeri, politicienii fac din nou spectacol din criza locuințelor, dar acum propunând soluții care acționează pe partea cererii, nu a ofertei – o abordare care a fost încercată în trecut fără prea mult succes. Partidul național-conservator Lege și Justiție  a anunțat la începutul acestui an un program intitulat „Primul apartament”, bazat pe credit ieftin pentru persoanele sub 45 de ani care doresc să-și cumpere prima locuință. Caracteristica fundamentală a programului este că va oferi credite ipotecare la o dobândă fixă de 2%, statul subvenționând diferența dintre această rată și cea stabilită la o ipotecă bancară obișnuită, care este de aproximativ 9% (pentru creditele ipotecare cu dobândă fixă).

Nu a durat mult până când rivalul PiS, Platforma Civică (PO), un partid de centru, a încercat să depășească partidul de guvernământ oferind credit fără dobândă pentru cei sub 45 de ani care își cumpără primul apartament. „Locuința este un drept, nu un privilegiu”, a declarat liderul PO Donald Tusk. „Statul urmează să plătească dobânda. Oamenii vor plăti doar principalul, astfel încât datoria se va diminua rapid. Și va fi accesibil chiar și pentru familiile în care ambii adulți câștigă doar salariul minim”, spune Katarzyna Lubnauer, un parlamentar de la Coaliția Civică (KO), un grup format din PO și câteva partide mai mici. „Programul va acoperi doar apartamentele noi, ceea ce va da, de asemenea, un impuls economiei prin stimularea sectorului construcțiilor și a consumului gospodăriilor”, a adăugat Lubnauer. Costul programului PiS a fost estimat la aproximativ 16 miliarde de zloti (3,5 miliarde euro) pe o perioadă de 10 ani plus alte 14 miliarde de zloți (3,1 miliarde euro) pentru a doua parte a programului, un cont de economii indexat după rata inflației dintr-un anumit an sau modificarea prețului mediu pe metru pătrat al unui nou apartament.

Lubnauer spune că programul PO va costa 4 miliarde de zloți (891 milioane euro) în primul an. „Va dura până când necesarul de locuințe al polonezilor, care credem că este de aproximativ două milioane de apartamente, va fi acoperit”, a explicat ea. Lubnauer mai spune că partidul – odată ajuns la putere – va cheltui 10 miliarde de zloti (2,2 miliarde euro) pentru modernizarea apartamentelor municipale nefolosite din toată țara. Propunerea include și reducerea costurilor chiriei cu până la 600 de zloți (133 euro) pe lună. Planurile PiS și PO au fost criticate, mai ales dinspre stânga, pentru că ar fi soluții care nu cresc în mod direct oferta, în schimb întărind forțele pieței care au stat mult timp în spatele creșterilor vertiginoase de prețuri. „Aceste idei sunt modalitățile în care criza locuințelor a fost tratată de obicei în Polonia. Cei cu venituri mari vor folosi cel mai mult creditul subvenționat, în timp ce prețurile apartamentelor vor crește pentru toate celelalte”, spune Magdalena Biejat, deputată și lider al partidului Stânga Împreună (Lewica Razem). În mod surprinzător, experții de la Banca Națională a Poloniei, instituția fiind în mod normal un susținător ferm al guvernului, au exprimat critici similare.

Soluția propusă „susține doar cererea din piața imobiliară și, prin urmare, nu ar contribui semnificativ la creșterea disponibilității apartamentelor în Polonia”, a avertizat BNP într-o analiză asupra propunerii guvernului. „Introducerea acesteia ar contribui la creșterea prețurilor locuințelor și la îmbunătățirea situației financiare a dezvoltatorilor, precum și a entităților de afaceri care dețin în prezent mai multe apartamente, inclusiv oameni înstăriți”, a adăugat banca. „Ceea ce ar trebui făcut este să creăm o agenție a locuințelor sau chiar un minister care să fie responsabil cu aducerea mai multor apartamente pe piață în cooperare cu autoritățile locale”, spune Biejat. Ea a precizat că sarcina principală a agenției propuse ar fi să strângă terenuri deținute de companiile de stat, fie cumpărându-le de la companii, fie preluându-le în baza unei legi concepute special în acest scop. Potrivit Zenobiei Żaczek, o activistă pentru drepturile chiriașilor din Varșovia, faptul că partidul de guvernământ și principalul concurent abordează criza locuințelor propunând soluții care stimulează cererea nu reflectă lipsa de alternative posibile.

„Este o constrângere ideologică autoimpusă care își are originile în thatcherism și reaganism și care continuă să aibă multă influență asupra politicii și vieții din Polonia”, spune Żaczek. Potrivit lui Jan J. Zygmuntowski, economist și copreședinte al Rețelei Economice Poloneze, ceea ce propun PiS și PO sunt în cel mai bun caz jumătăți de soluții. „Avem nevoie de intervenție pe partea cererii, astfel încât capitalul de investiții să părăsească piața rezidențială și să meargă la tehnologie sau la bursă și să nu mai exercite presiune ascendentă asupra prețurilor apartamentelor”, spune Zygmuntowski, referindu-se la fondurile de investiții care cumpără blocuri rezidențiale pentru a le închiria. „Din partea ofertei, trebuie să existe o alternativă la locuințele comerciale sub formă de locuințe sociale. Dezvoltatorii ar trebui, de asemenea, să fie obligați ca în fiecare proiect să aloce un procent de apartamente pentru creșterea fondul de locuințe municipale”, continuă Zygmuntowski. Dar, adaugă economistul, dezvoltatorii imobiliari și băncile sunt suficient de puternici pentru a contracara deciziile politice care le-ar putea răni afacerile. „Autoritățile locale ar putea cumpăra proiecte dezvoltate comercial, în timp ce fondurile de investiții care încearcă să facă același lucru ar trebui să fie impozitate suficient pentru a le descuraja. Dar vor fi impozitate? Eu nu cred acest lucru. Nu cu un prim-ministru care provine din lumea finanțelor”, spune Zygmuntowski, referindu-se la fosta carieră de bancher a premierului Mateusz Morawiecki.