Piața imobiliară și băncile. Cât de strânsă este legătura?

Mai mult de două treimi dintre creditele acordate populației au legătură cu sectorul imobiliar, dar și jumătate dintre creditele acordate companiilor nefinanciare au garanție imobiliară sau sunt acordate sectoarelor de construcții și imobiliar. În România, expunerile băncilor pe piața imobiliară au ajuns la niveluri ridicate, depășind 200 de miliarde de lei (circa 40 de miliarde de euro), din care mai bine de 100 de miliarde de lei sunt pe sectorul imobiliar rezidențial, iar diferența o reprezintă expunerile pe piața imobiliară comercială, potrivit datelor BNR.

Ajunsă uneori pe culmi, alteori coborâtă în abis, legată și de ciclurile economice ce nu prea pot fi evitate (care merg de la boom la recesiune și invers), piața imobiliară atrage ca un magnet jucătorii de tot felul – dezvoltatori, finanțatori, vânzători, cumpărători, și nu numai. Aflată pe calea maturizării, piața imobiliară din România a trecut prin încercări de tot felul în ultimele decenii, care au modelat-o, criza din 2008/2009, cu rădăcini în piața de profil de peste Atlantic, fiind cea mai răsunătoare. Trecerea prin diverse provocări și-a lăsat amprenta asupra pieței imobiliare, iar prețurile au fost în ultimele decenii pe o pantă preponderent ascendentă pe piața locală, trend care a făcut ca statutul de proprietar să devină mai greu de atins pentru unele categorii de persoane, care apelează la diferite soluții de finanțare, inclusiv la bănci. Prețul unei garsoniere, de exemplu, a urcat la zeci de mii de euro, de la doar câteva mii de euro în urmă cu trei decenii.

O legătură puternică s-a consolidat în timp între piața bancară și piața imobiliară rezidențială, precum și piața imobiliară comercială. Evoluțiile din piața imobiliară au implicații importante asupra activității bancare, instituțiile de credit având o expunere însemnată față de acest sector.  Astfel, mai mult de două treimi din creditele acordate populației au legătură cu acest sector, dar și jumătate din creditele acordate companiilor nefinanciare au garanție imobiliară sau sunt acordate sectoarelor construcții și imobiliar. Iar expunerile față de piața imobiliară comercială pot genera o serie de vulnerabilități importante, după cum a avertizat și banca centrală.

O legătură puternică s-a consolidat în timp între piața bancară și piața imobiliară rezidențială, precum  și piața imobiliară comercială. Evoluțiile din piața imobiliară au implicații importante asupra activității bancare, instituțiile de credit având o expunere însemnată față de acest sector.

În România, expunerile băncilor pe piața imobiliară au ajuns la niveluri ridicate, depășind 200 mld. lei (circa 40 mld. euro), din care mai bine de 100 mld. lei sunt pe sectorul imobiliar rezidențial, iar diferența reprezintă expunerile pe piața imobiliară comercială, după cum reiese din datele BNR. Concret, în raport cu piața imobiliară rezidențială (retail), expunerea sectorului bancar se menține semnificativă, reprezentând peste 110 mld. lei, adică peste două treimi din totalul creditelor acordate populației, după cum indică datele băncii centrale pentru primul trimestru din acest an. Segmentul imobiliar rezidențial ia în considerare creditele imobiliare Prima casă/Noua casă, creditele ipotecare standard, dar și creditele de consum garantate cu ipoteci. Competiția dintre bănci din ultima perioadă, lupta în oferte cu dobânzi promoționale mai mici, au dus la creșterea volumului ipotecarelor standard, în timp ce finanțările Noua casă sunt în declin, coborând sub 30% din totalul ipotecarelor. În ultimul an, o serie de bănci mari în căutare de clienți au lansat tot felul de oferte promoționale pentru credite noi ipotecare și/sau pentru refinanțări de credite ipotecare de la alte bănci, cu dobânzi mai mici, în jurul a 5-6%, sau chiar sub acest nivel, dobânzi uneori fixe pentru 3-5 ani. În aceste condiții, volumul creditelor ipotecare standard a continuat ascensiunea. Concret, creditele Prima casă/Noua casă însumau la final de T1/2024 aproape 30 mld. lei (29,6 mld. lei) ajungând să reprezinte doar 28%  din creditul ipotecar, ponderea fiind în scădere de la circa 38% în august 2021 și de la aproape 50% din creditele ipotecare în anul 2016.

În ultimii ani s-a înregistrat un declin semnificativ al volumului de credite noi Prima casă/Noua casă (-75%) în perioada aprilie 2023 – martie 2024 față de perioada corespondentă din anul anterior, fluxuri anualizate), atât pe fondul reducerii treptate a plafonului, de la 2,5 miliarde de lei în 2017 la 1 miliard de lei în 2024 și, în consecință, a diminuării treptate a intervenției statului, cât și datorită dezvoltării pieței creditului ipotecar standard și creșterii accesibilității populației la produsele ipotecare standard ale băncilor, după cum a remarcat banca centrală. Creditele ipotecare standard au înregistrat o dinamică pozitivă (Ă 6% în martie 2024 vs. martie 2023), ajungând la peste 76 mld. lei. Analizând evoluția din ultimii 15 ani, BNR susține că numărul debitorilor cu credite ipotecare a crescut cu 260% (decembrie 2008-martie 2023), depășind 500.000. Iar creditele ipotecare au cea mai ridicată pondere în îndatorarea populației, respectiv peste jumătate din datorie. După anul 2016, împrumuturile Prima casă au început să-și piardă din atractivitate din cauza accentuării volatilității dobânzilor interbancare, în timp ce la creditele ipotecare standard clienții au putut să opteze pentru finanțări cu dobânzi fixe. În anul 2023, valoarea creditelor Noua casă (anterior Prima casă) acordate de bănci a fost de aproximativ 485,5 mil. lei, în condițiile în care au fost acordate 1.940 de garanții în valoare totală de 245 mil. lei. Programul Noua casă a fost accesat în principal de tineri cu vârsta cuprinsă între 26 și 35 ani, majoritatea finanțărilor fiind solicitate pentru achiziționarea unui apartament, cu suprafața cuprinsă între 50-100 m2, cu preț între 50.000 și 100.000 euro, potrivit Ministerului Finanțelor. Din momentul lansării programului Prima casă, în anul 2009, până la finele lunii decembrie 2023, au fost acordate 333.219 garanții și promisiuni de garantare în valoare totală de 31,57 mld. lei, care au susținut credite în valoare de 63,8 mld. lei.

Analizând evoluția din ultimii 15 ani, BNR susține că numărul debitorilor cu credite ipotecare a crescut cu 260% (2008-2023), depășind 500.000. Iar creditele ipotecare au cea mai ridicată pondere în îndatorarea populației, respectiv peste jumătate din datorie.

reditele ipotecare standard, pentru care trebuie achitat un avans cuprins între 15% și 25% din partea clienților, au devenit soluția cea mai folosită pentru a finanța achiziția unei locuințe, ponderea acestor credite urcând în jur de 70% din totalul finanțărilor ipotecare. Cât despre expunerea directă și indirectă a băncilor față de sectorul imobiliar comercial (credite CRE – commercial real estate), și aceasta se situează la un nivel semnificativ, reprezentând 50% din totalul creditelor acordate companiilor nefinanciare și în anul 2024, adică în jur de 95 mld. lei (20 mld. euro) la final de T1/2024. BNR încadrează în categoria creditelor pentru sectorul imobiliar comercial atât finanțările acordate de bănci direct pentru firmele din construcții și imobiliare care dezvoltă locuințe sau alte tipuri de construcții, cât și finanțările acordate altor tipuri de companii care aduc imobile ca și garanții.Volumul ridicat al finanțărilor de acest tip arată că băncile au preferat mai degrabă să finanțeze dezvoltatorii imobiliari și mai puțin producția, în timp ce pentru majori­tatea bunurilor exportate România depinde de importuri ce sunt încorporate în acele bunuri, ceea ce duce la menținerea unui deficit mare al balanței comerciale. Expunerile directe ale băncilor către sectoarele construcții și imobiliare totalizau 37,5 mld. lei în T1/2024, în timp ce expunerile indirecte, reprezentând creditele companiilor nefinanciare garantate cu proprietăți imobiliare, au o valoare de circa 1,5 ori mai mare decât cea a expunerilor directe, adică vreo 57 mld. lei. „Sectorul imobiliar comercial are o importanță sporită pentru stabilitatea financiară.

Expunerea sectorului bancar față de sectorul imobiliar comercial (credite CRE, commercial real estate) se situează la un nivel semnificativ, reprezentând 50% din totalul creditelor acordate companiilor nefinanciare, potrivit datelor la martie 2024. Cu toate acestea, expunerile directe către sectoarele construcții și imobiliare totalizează 37,5 mld. lei, în timp ce expunerile indirecte (reprezentând creditele companiilor nefinanciare garantate cu proprietăți imobiliare) au o valoare însemnată, de aproximativ 1,5 ori mai mare față de cea a expunerilor directe, totalizând circa 57 mld. lei (martie 2024). Acest lucru indică faptul că băncile românești au tendința de a colateraliza cu bunuri imobile și împrumuturi acordate altor domenii”, susține BNR în raportul asupra stabilității financiare din 2024. Piața finanțărilor ipotecare a accelerat puternic în prima parte a acestui an, volumul cumulat al creditelor ipotecare noi în lei din primul semestru (S1)  din 2024 urcând la 22,4 mld. lei, nivel aproape dublu față de cel înregistrat în aceeași perioadă din 2023, potrivit datelor BNR. Însă, o parte importantă din volumul creditelor ipotecare noi reprezintă de fapt rostogoliri/refinanțări/rescadențări ale unor împrumuturi anterioare la dobânzi mai mici, uneori fixe timp de câțiva ani, aflate în ofertele băncilor.

În cazul unor evoluții economice și financiare nefavorabile, valoarea colateralului (a garanției), este afectată de scăderea prețurilor proprietăților, conducând la creșterea cerințelor de capital pentru bănci și la restrângerea capacității acestora de a acorda credit.

Analizând soldul creditelor pentru locuințe în lei vedem din rapoartele BNR că a ajuns în luna iunie 2024 la circa 93,2 mld. lei, fiind mai mare cu doar 4,9 mld. lei față de soldul din luna iunie 2023, această diferență reprezentând de fapt creditele în lei pentru locuințe „efectiv“ noi acordate populației de băncile de pe piața românească în ultimul an. Astfel, creditele ipotecare noi sunt dominate de fapt de refinanțări/restructurări de credite. Din cauza dobânzilor mari, unii români au început să aibă în ultimii ani dificultăți în rambursarea creditelor, astfel că au încercat să restructureze datoriile prin refinanțări, reeșalonări, după cum au explicat analiștii. Astfel, în primele luni din 2024, ca și în anul 2023, o bună parte din creditarea retail sau corporate a fost de fapt o restructurare sub diverse forme a datoriilor vechi. Odată cu saltul dobânzilor, românii care aveau deja credite ipotecare au profitat de ofertele promoționale ale unor bănci pentru refinanțări la dobânzi mai mici, uneori fixe câțiva ani. În ceea ce privește prețul locuințelor și gradul de accesibilitate a populației, în România se păstrează disparități. Dinamica ascendentă a prețurilor este susținută de scăderea ofertei și de creșterea costurilor de construcție. Conform datelor BNR, prețul proprietăților rezidențiale a avansat în termeni anuali cu 3,7% în T4/2023, ritmul de creștere a prețurilor încetinind însă vizibil pe parcursul anului 2023. „Prețurile locuințelor nou-construite au continuat să se majoreze, deși într-un ritm mai lent (+10% anual în T4/2023 versus 13% în T4/2022), în timp ce prețurile locuințelor deja existente au înregistrat o evoluție mult mai modestă (+0,5% versus 3,9% în T4/2022). Costurile ridicate în construcții continuă să pună presiune pe prețurile locuințelor noi, acestea crescând cu circa 8% în perioada februarie 2023 – ianuarie 2024 comparativ cu perioada corespondentă anterioară. Trendul ascendent al costurilor în construcții este de așteptat să continue în perioada următoare, pe fondul lipsei acute de forță de muncă și al măsurilor fiscale implementate în 2024. De asemenea, creșterea cotei TVA redusă de la 5% la 9% pentru locuințele noi de la 1 ianuarie 2024 este de natură a pune presiuni suplimentare asupra prețului proprietăților imobiliare rezidențiale”, după cum indicau evaluările BNR.

Piața finanțărilor ipotecare a accelerat puternic în prima parte a acestui an, volumul cumulat al creditelor ipotecare noi în lei din primul semestru (S1) din 2024 urcând la 22,4 mld. lei, nivel aproape dublu față de cel înregistrat în aceeași perioadă din 2023, potrivit datelor BNR. Însă, o parte importantă din volumul creditelor ipotecare noi reprezintă de fapt rostogoliri/refinanțări/rescadențări ale unor împrumuturi anterioare la dobânzi mai mici, uneori fixe timp de câțiva ani, aflate în ofertele băncilor.

Evoluțiile la nivel național au fost contrastante celor consemnate în economiile similare din regiune, precum Bulgaria, Polonia și Croația, unde s-au consemnat cele mai ridicate creșteri ale prețurilor proprietăților imobiliare din UE, amintește banca centrală. „România a înregistrat o creștere moderată a prețurilor proprietăților rezidențiale între țările UE (a unsprezecea cea mai mare), în contextul în care o serie de state membre înregistrează dinamici negative ale prețurilor locuințelor. Luxemburg și Germania au cele mai abrupte scăderi anuale de preț la T4 2023, în timp ce la nivelul agregat al Uniunii Europene și zonei euro ajustările au fost marginale (+0,2%, respectiv -1,1%)“. Piața imobiliară rezidențială este caracterizată de un dezechilibru între cerere și ofertă, în viziunea BNR. Pe partea ofertei, s-a consemnat o scădere semnificativă a numărului autorizațiilor de construire eliberate pentru clădiri rezidențiale (-55% în perioada aprilie 2023 – martie 2024 în termeni anuali), a lucrărilor de construcții rezidențiale (-9% în perioada aprilie 2023 – martie 2024 în termeni anuali), a locuințelor nou-terminate (-3% în anul 2023 în termeni anuali) și a celor disponibile la vânzare (-17% în T1/2024 față de aceeași perioadă a anului 2023). În ceea ce privește cererea, aceasta a crescut pe fondul revenirii economice, al diminuării presiunilor inflaționiste și al majorării veniturilor salariale. Astfel, cererea pentru proprietăți imobiliare de vânzare a fost mai ridicată cu 3% la nivel național și cu 14% în București, cu precădere în ceea ce privește locuințele noi (+22%) în cazul celei din urmă, în primul trimestru al anului 2024 în termeni anuali. Ecartul dintre cerere și ofertă a condus la diminuarea marginală a numărului de tranzacții imobiliare la nivel național cu 0,4% în perioada aprilie 2023 – martie 2024 față de aceeași perioadă a anului anterior, în București scăderea fiind însă mai accentuată (-8%), explică specia­liștii de la banca centrală în raportul asupra stabilității financiare. În ceea ce privește accesul la piața creditului ipotecar, acesta se menține relativ facil în viziunea băncii centrale, indicele de accesibilitate evidențiind faptul că venitul mediu salarial net este aproximativ egal cu venitul necesar pentru achiziționarea unui apartament cu 2 camere în București (decembrie 2023) prin finanțare de la bănci. Situația este în ușoară îmbunătățire față de anul 2022, pe fondul creșterii mai accentuate a veniturilor față de prețurile imobiliare. Totuși, disparitățile sunt pronunțate la nivel regional în termeni de acces la finanțare pentru achiziția unei locuințe, indicele înregistrând valori subunitare în cazul principalelor centre regionale cu excepția capitalei, Indicele de accesibilitate (engl. Housing Affordability Index) măsoară venitul mediu net în raport cu veniturile necesare pentru achizițio­narea unei locuințe cu un avans de 15%, grad de îndatorare de 45% și o maturitate de 25 de ani .

Unde dau băncile cele mai multe ipotecare? Peste 50% din soldul creditelor ipotecare, dar și din creditele pentru bunuri imobiliare comerciale, în 5 județe dezvoltate: București, Ilfov, Cluj, Timiș și Constanța

 Din perspectiva concentrării regionale a împrumuturilor ipotecare, județele dezvoltate, care au volumele cele mai ridicate de forță de muncă și cele mai mari salarii, conduc atât topul cu cele mai mari proporții ale soldurilor creditelor ipotecare acordate de bancheri, cât și topul județelor cu cele mai mari ponderi ale soldurilor creditelor pentru imobile comerciale. Împrumuturile ipotecare acordate în București și Ilfov, cumulat, reprezintă peste o treime (35%) din totalul creditelor ipotecare, iar adăugând și următoarele 3 județe – Cluj, Timiș și Constanța – reiese că peste jumătate din soldul creditelor ipotecare din România sunt concentrate la românii din 5 județe dezvoltate, respectiv București, Ilfov, Cluj, Timiș și Constanța. Extinzând analiza, vedem că dacă luăm în considerare și Iași și Brașov, ponderea ipotecarelor trece de 60%, conform datelor BNR. Și în cazul creditelor pentru bunuri imobiliare comerciale acordate companiilor, ponderile sunt apropiate în aceste județe.

Împrumuturile ipotecare acordate în București și Ilfov, cumulat, reprezintă peste o treime (35%) din totalul creditelor ipotecare, iar adăugând și următoarele 3 județe – Cluj, Timiș și Constanța – reiese că peste jumătate din soldul creditelor ipotecare din România sunt concentrate la românii din 5 județe dezvoltate, respectiv București, Ilfov, Cluj, Timiș și Constanța.

La polul opus, județul cu cea mai mică pondere a creditului ipotecar și a creditului pentru imobile comerciale este Harghita. Concentrarea regională a împrumuturilor ipotecare urmează asimetria în dezvoltarea economică de la nivelul regiunilor, conform evaluărilor BNR. Nivelul de dezvoltare economică, numărul de companii care activează în județul respectiv, nivelul salariului sau numărul celor care lucrează în companii private comparativ cu cei din instituții publice sunt câteva elemente determinante pentru dinamica soldului împrumuturilor acordate. „O problemă persistentă pentru piața creditului ipotecar din România este reprezentată de concentrarea împrumuturilor“, după cum a atenționat banca centrală. În tandem cu trendurile moderne, aproximativ un sfert dintre creditele ipotecare noi acordate în anul 2023 sunt credite cu destinație climatică, în special pentru clădiri verzi (52%) și creșterea eficienței energetice (48%), ceea ce indică faptul că nivelul de conștientizare a riscurilor generate de schimbările climatice este pe un trend  ascendent și în cazul românilor. Totuși, la nivelul agregat al întregului portofoliu de credite ipotecare, ponderea creditelor verzi rămâne modestă (8%, martie 2024). Distribuția creditelor verzi în plan teritorial prezintă, de asemenea, o concentrare ridicată în principalele centre regionale, cuantumul cel mai important al creditelor verzi acordate în anul 2023 fiind acordat în regiunea București-Ilfov (45%), urmată de Timiș (8%), Constanța (5%), Cluj (4%) și Brașov (3%).

Cât mai este rata creditelor neperformante pe segmentul imobiliar?

Rata creditelor neperformante aferentă creditelor ipotecare este deocamdată la niveluri reduse, indiferent de tipul creditului, ajungând la 1,4% în cazul creditelor Prima casă/Noua casă și 1,7% în cazul creditelor ipotecare standard, în plan regional, aceasta variind între 1% în județul Neamț și 2,5% în Sălaj, conform datelor BNR. Pe fondul îngrijorărilor legate de corecțiile prețurilor proprietăților imobiliare rezidențiale, nivelul gradului de acoperire a creditelor prin garanții (loan-to-value, LTV) capătă o importanță sporită, după cum spune banca centrală. În cazul unor evoluții economice și financiare nefavorabile, valoarea colateralului este afectată de scăderea prețurilor proprietăților, conducând la creșterea cerințelor de capital pentru bănci și la restrângerea capacității acestora de a acorda credit. „În funcție de tipul creditului imobiliar, peste jumătate dintre creditele Prima casă/Noua casă au cu grad de acoperire prin garanții de peste 85%, dat fiind nivelul preferențial al avansului minim ce trebuie deținut de debitor în cazul acestei categorii de credite (5% vs. 15% în cazul creditelor ipotecare standard în lei acordate pentru achiziționarea primei locuințe). În contrast, pe fondul măsurilor macroprudențiale implementate de Banca Națională a României privind gradul de acoperire a creditelor prin garanții (în noiembrie 2011 și aprilie 2022), creditele ipotecare standard au asociat în proporție de 96% un nivel al indicatorului LTV ce nu depășește 85%. Astfel, gradul median de acoperire a creditelor prin garanții pentru împrumuturile noi (exclusiv creditele Prima casă/Noua casă) se situează la valoarea de 73%, în timp ce la nivelul întregului portofoliu de credite imobiliare în stoc, valoarea LTV mediană este de 69% (martie 2024)”, potrivit BNR.)

Rata creditelor neperformante aferentă creditelor ipotecare este deocamdată la niveluri reduse, indiferent de tipul creditului, ajungând la 1,4% în cazul creditelor Prima casă/Noua casă și 1,7% în cazul creditelor ipotecare standard, în plan regional, aceasta variind între 1% în județul Neamț și 2,5% în Sălaj, conform datelor BNR.

Pe segmentul imobiliar comercial, calitatea portofoliului de credite CRE este inferioară celei aferente portofoliului agregat de credite acordate companiilor. Cu toate acestea, creditele către sectoarele construcții și imobiliare și-au continuat tendința de îmbunătățire, rata creditelor neperformante coborând la 4,1% în martie 2024, de la peste 5% în urmă cu un an. În cazul expunerilor indirecte, rata creditelor neperformante înregistrează valori mai ridicate, deși în scădere, respectiv 5,3% în martie 2024, față de peste 6% în aceeași perioadă a anului precedent și peste 8% în urmă cu doi ani. În funcție de tipul ratei de dobândă, creditele cu dobândă variabilă (fără perioade de fixare a dobânzii de la acordare până la scadență) reprezintă cea mai mare parte a portofoliului de credite de pe segmentul imobiliar comercial (CRE). Numai 4% din stocul de credite este acordat cu dobândă fixă de la originare până la scadență. Astfel, majoritatea creditelor CRE sunt expuse la riscul de rată a dobânzii, care în contextul normalizării ratelor de dobândă pot pune presiune pe capacitatea firmelor de a onora serviciul datoriei, atenționează banca centrală. Pe plan european, preocupările legate de corecțiile prețurilor pe piața imobiliară comercială și a ratei creditelor neperformante mai crescută în cazul creditelor cu grad de acoperire prin garanții (LTV) scăzut sunt importante. Pe ansamblu, în România, cele mai recente evaluări ale vulnerabilităților legate de sectorul imobiliar comercial indică faptul că acestea se mențin la un nivel gestionabil, însă este necesară o monitorizare atentă în continuare, în condițiile în care acest segment se află într-o fază descendentă a ciclului. Banca Națională a României susține că monitorizează în mod constant evoluțiile de pe piața imobiliară comercială, pe cele patru paliere importante de risc (palierul colateralului, palierul veniturilor și activității, palierul finanțării și palierul contagiunii.