O nouă piață în expansiune. După birouri, retail și industrial, centrele de date pot reprezenta următoarea sursă de creștere în real estate: România este deja sunt discuții concrete pentru investiții de 500 milioane de euro

♦ Inteligența artificială și noile servicii implementate, serviciile de streaming de muzică sau filme dar și informațiile guvernamentale, toate necesită capacități noi de stocare în cloud pentru a trece la următorul nivel, dar și pentru securitate ♦ Într-un climat internațional mai instabil, instituții precum băncile vor să aibă datele cât mai aproape, nu pe un server aflat pe un alt continent.

Două noi centre de date cu o putere de cumulată de 40-45 MW sunt luate în calcul de dezvoltatori a fi reali­zate în România, însemând investiții totale de aproape 500 mil. euro, potrivit datelor celor de la Knight Frank, compania de consultanță imobiliară. Centrele de date reprezintă clădiri indus­triale pentru servere, care au nevoie de o rețea puternică de livrare a energiei elec­trice din mai multe surse dar și conexiune directă la o magistrală de fibră optică.

„În 2024 deja vorbim de două investiții în astfel de proiecte, în România, cu o capacitate cumulată de 40-45 MW și așteptăm PUZ-ul pentru ele. Vorbim de investiții de peste 400 mil. euro în fit out și investiții totale de 500 mil. euro în centre de date. Dacă ne uităm la populația României și luăm în calcul expansiunea inteligenței artificiale și migrarea către cloud, avem potențial în România de centre de date de 100 MW, față de circa 10 cât avem acum în București. Vorbim de investiții posibile de 900 mil. euro în total“, a spus Stephen Beard, global head of data centres în cadrul Knight Frank.

El a subliniat că dincolo de piața de birouri care are în continuare po­ten­țial de creștere, față de cea din Vest care a atins un platou, din punct de vedere in­ves­ti­țional, marii investitori vor să își diver­si­fice portofoliile, iar centrele de date sunt no­ul sector care va atrage noi plasări de capital.

„Discutăm de expansiunea serviciilor de streaming, de AI, de 5G și mai departe de 6G și 7G. Inteligența artificială nu este legată doar de cloud, dar spre exemplu avem un client din România care vrea să găsească un centru de date în piață. Inițial voia 3,5 kW per rack pentru 20 de rackuri, dar de luna trecută, au decis că vor propria funcție AI și cer acum o putere dublă. Și vorbim de o entitate din România. Cererea va crește tot mai mult de acum înainte. Când te uiți acum la centrele de date din piață, nu mai există ofertă, sunt pline. Sunt clustere care nu sunt în București, sunt în afara orașului. Pentru un centru de date ai nevoie de putere disponibilă și putere sigură. Este cea mai importantă compo­nentă, dar alături de rețea și conectivitate. Timișoara este o piață interesantă deoarece pe acolo intră fibra optică în țară“, a subliniat  Stephen Beard.

Raportul Knight Frank pentru cel de-al doilea trimestru din 2023 se concentrează pe regiunea EMEA, cu o analiză de piață axată pe piețele emergente de centre de date din București, Cairo, Casablanca, Istanbul, Johannesburg, Manchester, München, Nairobi, Viena, Varșovia și Zürich.

Capacitatea totală pe aceste piețe a ajuns la puțin peste 1.577 MW, după o creștere de 137,2 MW în T2. Creșterea între piețe este variată, cu o creștere puternică înregistrată pe piețele din Cairo, Istanbul și Manchester.

Dobânzile mai mari pentru finanțări, împreună cu limitările rețelelor electrice locale și preocupările iminente legate de o recesiune, au atenuat temporar creșterea, potrivit raportului.

Cu toate acestea, perspectivele rămân puternice, Microsoft anunțând planurile de a dezvolta Viena și Varșovia în „regiuni de centre de date“, alături de Casablanca, urmând să beneficieze de rețeaua de cablu submarin Medusa în următorii ani.

Dintre piețele observate în acest tri­mestru, Istanbul a înregistrat cea mai mare ofertă nouă, de 59,2 MW, susținută în prin­ci­pal de Equinix care a anunțat o nouă ins­ta­lație care se așteaptă să livreze o capa­citate IT de 28 MW. Turcia a coman­dat, de asemenea, dezvoltarea unei noi cen­trale nucleare, care va contribui la satisfa­ce­rea cererii tot mai mari de energie de pe piață.

Un centru de date de 20 MW înseamnă un fit-out de 200 mil. euro. Construcția în sine înseamnă investiție între 25 și 35 mil. euro. Fiecare centru de date poate însemna o investiție totală de 250 mil. euro.

“Există un potențial mare în București pentru centre de date, dar ca sector nu se pot construi oriunde. Instituțiile statului, de la guvern la primării plus companiile de utilități trebuie să se pună de acord pentru o strategie despre cum România ca piață dorește să atragă astfel de investiții. Spre exemplu pentru un PUZ, nu există criterii bine stabilite la nivel național. Alte piețe cu creșteri importante au ajuns astfel pentru că există acest consens și cunosc informațiile necesare”, a spus consultantul.

Ce înseamnă pentru economie astfel de investiții? Acestea atrag noi investitori și sume mari de bani, alături de noi locuri de muncă în IT. În plus, localizarea pe plan local a centrelor de date care conțin informații confidențiale ale entităților din România, crește și siguranța datelor.

“Această infrastructură trebuie dezvoltată și pentru siguranța datelor. Istoric vorbind, când utilizezi cloudul, nu știi exact unde sunt stocate datele tale. Să luăm un caz pur teoretic poate vorbim de o bancă românească ce utilizează servicii de cloud pentru date, însă nu știi dacă acele date sunt în Tokio, Moscova sau Reykjavik. Începem să vedem suveranitatea datelor, unde datele dintr-o țară trebuie să rămână în granițele acelei țări, în special din motive de securitate. O astfel de decizie va reprezenta un catalizator pentru o creștere viitoare. Înainte de 2012, de apariția serviciilor cloud, fiecare clădire de birouri avea o cameră a serverelor unde doar șefii din IT aveau voie să intre. Dar clădirile de birouri mai pot rămâne fără energie pentru o secundă sau minut. Cele mai multe clădiri au o singură sursă de energie, o singură conexiune la internet. Traderii pierdeau milioane de euro pentru o secundă în care rămâneau fără energie sau fără internet. De aceea au apărut centrele de date”, a spus consultantul. El a subliniat că în România atractivitatea unei astfel de investiții vine și dinspre faptul că o mare parte din energia de pe piață provine din surse regenerabile, precum hidro, fotovoltaic sau eolian, sau care nu implică emisii mari de CO2 precum cea nucleară, iar acest lucru contribuie la reducerea amprentei de carbon.