Piața de birouri din România intră într-o nouă etapă: livrările scad, calitatea crește, iar noile proiecte majore marchează relansarea dezvoltărilor premium

După patru ani de ajustări, piața locală de birouri se stabilizează, în ciuda unei cereri mai reduse. Bucureștiul își menține statutul de una dintre cele mai mari piețe din Europa Centrală și de Est, iar noile proiecte – One Technology District, The Arc și faza a doua a Timpuri Noi Square – semnalează o revenire a încrederii dezvoltatorilor. Stocul modern depășește 3,4 milioane mp, însă atenția se mută pe eficiență, sustenabilitate și pe integrarea funcțiunilor mixte.

Piața de birouri din România se reconfigurează într-un context în care expansiunea volumetrică lasă locul selecției calitative. După un deceniu de creștere constantă și patru ani de ajustări post-pandemie, Bucureștiul rămâne un reper regional, cu o piață matură și echilibrată. Potrivit Colliers, Capitala deține un stoc modern de peste 3,4 milioane mp, comparabil cu Budapesta și Praga, însă cu un ritm de dezvoltare mai temperat.

În prima jumătate a anului 2025, volumul total al tranzacțiilor de închiriere a fost de puțin peste 100.000 mp, în scădere cu o treime față de anul anterior și la minimele ultimilor patru ani. Din acest total, doar 40.000 mp au reprezentat cerere nouă – contracte care aduc efect net pozitiv asupra gradului de ocupare.

„Companiile rămân prudente, dar interesul pentru spațiile moderne și eficiente energetic se menține ridicat. Lipsa proiectelor noi, mai ales în zonele centrale, va menține echilibrul pe piață și va evita riscul de supraofertă”, explică Victor Coșconel, partner, head of leasing, office & industrial agencies la Colliers.

În ciuda volumelor mai mici, România rămâne o piață cu o bază solidă. 93% dintre clădirile livrate în ultimii șapte ani dețin certificări verzi, ceea ce plasează Bucureștiul pe locul doi în Europa Centrală și de Est, după Varșovia. Cererea pentru spații certificate ESG rămâne constantă, iar diferențele de performanță sunt clare: clădirile noi au o rată de neocupare sub 5%, în timp ce cele mai vechi de 15 ani depășesc 18-20%.

Specialiștii de la Colliers arată că tendința generală este de consolidare, nu de expansiune. În timp ce orașe precum Vilnius sau Tirana construiesc agresiv, Bucureștiul mizează pe modernizarea clădirilor existente și pe adaptarea la cerințele de decarbonizare impuse la nivel european.

Această schimbare de paradigmă se reflectă și în comportamentul chiriașilor. Prețul nu mai este singurul criteriu. Accesul la metrou, facilitățile pentru angajați și calitatea mediului de lucru au devenit decisive. Clădirile cu spații de „community” – cafenele, zone verzi, spații informale de socializare – au o rată medie de neocupare de doar 7%, de trei ori mai mică decât în cazul clădirilor clasice fără astfel de facilități.

Chiriile pentru birourile de top din zona centrală au depășit pragul de 22 euro/mp/lună, apropiindu-se de nivelurile din Praga (27 euro) și Varșovia (25 euro). Totodată, dezvoltatorii devin tot mai selectivi: proiectele noi sunt mai puține, dar au standarde tehnice și de eficiență superioare, iar durata de execuție se extinde.

„Companiile rămân prudente, dar interesul pentru spațiile moderne și eficiente energetic se menține ridicat. Lipsa proiectelor noi, mai ales în zonele centrale, va menține echilibrul pe piață și va evita riscul de supraofertă“

Victor Coșconel, partner, head of leasing, office & industrial agencies la Colliers

După o perioadă de pauză în livrările semnificative, pe piață apar din nou proiecte care pot schimba harta office-ului bucureștean. Cele mai relevante trei investiții aflate în dezvoltare sunt One Technology District, The Arc și Timpuri Noi Square – faza a doua.

One Technology District, proiectul-fanion al One United Properties, marchează revenirea accentului pe mixul urban integrat. Situat în zona Floreasca–Barbu Văcărescu, noul complex va adăuga un hub de birouri premium conectat cu funcțiuni rezidențiale și comerciale, într-un concept care promovează eficiența energetică și mobilitatea urbană. Proiectul se înscrie în direcția strategică a companiei, care mizează pe dezvoltări mixte cu certificări LEED și WELL, dedicate companiilor care își doresc un mediu de lucru sustenabil.

În zona Orhideea, grupul ceh PPF Real Estate – proprietarul Metropolis Center și Crystal Tower – a demarat lucrările la The Arc, primul său proiect nou din România după 2021. Clădirea va oferi 30.000 mp GLA de birouri premium, poziționată lângă pasajul Basarab, cu termen de finalizare în 2026. „Vom utiliza procese avansate de Building Information Modeling (BIM) pe tot parcursul proiectului, pentru a asigura eficiență și precizie maximă. The Arc va depăși standardele actuale de sustenabilitate”, afirmă Bogdan Mărginean, director tehnic la STRABAG România.

Investiția, estimată la peste 60 mil. euro, include o parcare subterană pentru 300 de vehicule, stații de încărcare pentru mașini electrice, facilități pentru bicicliști și o grădină proprie de recreere – elemente care reflectă noua direcție de dezvoltare a pieței: clădiri verzi, cu accent pe confortul utilizatorilor.

În paralel, Vastint România, divizia imobiliară a grupului IKEA, extinde complexul Timpuri Noi Square cu două clădiri de birouri de 8 și 15 etaje, totalizând 60.000 mp GLA. Odată finalizată, faza a doua va dubla suprafața complexului la 112.000 mp și va include cel mai mare food hall integrat într-o clădire de birouri din România, de circa 6.000 mp.

„Ne contactează companii care pleacă din clădiri vechi, cu fațade ineficiente energetic, și vor să vină în spații moderne, predictibile și sustenabile. Cererea este acolo – provocarea este predictibilitatea legislativă”, explică Antoniu Panait, managing director la Vastint România.

Acesta avertizează că ritmul investițiilor depinde direct de claritatea administrativă: „Fără PUZ-uri și fără un Cod al urbanismului, investițiile se blochează. În Polonia, autoritățile întreabă cum pot accelera proiectele; la noi, investitorii așteaptă ani întregi.”

Pe termen mediu, stocul modern de birouri din Capitală va depăși 3,5 milioane mp, dar dinamica pieței va fi determinată mai degrabă de calitate decât de cantitate. Bucureștiul se aliniază astfel tendințelor europene: cererea se mută spre clădiri certificate, cu emisii reduse și spații flexibile, iar segmentele secundare, fără modernizări, riscă reconversii.

„România rămâne o piață atractivă, dar maturizarea aduce o selecție mai dură. Clădirile noi vor fi definite de eficiență, confort și valoare pe termen lung, iar cele vechi vor trebui transformate pentru a rămâne competitive”, conchide Victor Coșconel.

După un deceniu de dezvoltări accelerate, urmat de o etapă de prudență, 2026 se conturează ca anul revenirii investițiilor majore în birouri. Noile proiecte – One Technology District, The Arc și Timpuri Noi Square – nu doar adaugă suprafață nouă, ci redesenează profilul pieței: mai selectivă, mai sustenabilă și mai integrată urban.

Într-un context care continuă să fie caracterizat de tranziția către munca hibridă, presiunea pe costuri și nevoia de a atrage și păstra talente, spațiile de lucru flexibile reprezintă o soluție care poate rezolva o mare parte din aceste provocări. Cu o cotă de doar 2,3% din stocul total de birouri moderne din Capitală, la un nivel comparabil cu Dublin sau Praga, Bucureștiul se află sub media din piețele mature europene. Consultanții de la Colliers sprijină companiile să găsească mixul optim între stabilitatea birourilor tradiționale și agilitatea spațiilor flexibile.

„Birourile tradiționale oferă stabilitate, predictibilitate și spațiu personalizat pe termen lung, asemenea membrilor unei orchestre care țin ritmul constant. Pe de altă parte, spațiile flexibile aduc dinamism, adaptabilitate și ușurință în mobilizare, la fel ca niște soliști agili care pot improviza rapid în funcție de context.“

Daniela Popescu, director, tenant services & workplace advisory în cadrul departamentului Office al Colliers

„La Colliers, expertiza noastră extinsă și rețeaua solidă la nivel european ne permit să înțelegem nu doar nevoile imediate ale companiilor, ci și direcțiile strategice către care se îndreaptă acestea. Într-un context în care munca devine tot mai fluidă, iar companiile caută soluții agile, spațiile de lucru trebuie să reflecte această transformare. Nu mai vorbim despre o opoziție între birourile clasice și cele flexibile, ci despre o complementaritate strategică între două modele cu funcții diferite, dar importante. Birourile tradiționale oferă stabilitate, predictibilitate și spațiu personalizat pe termen lung, asemenea membrilor unei orchestre care țin ritmul constant. Pe de altă parte, spațiile flexibile aduc dinamism, adaptabilitate și ușurință în mobilizare, la fel ca niște soliști agili care pot improviza rapid în funcție de context. Împreună, creează un ecosistem armonios, în care stabilitatea și flexibilitatea nu se exclud, ci se potențează reciproc”, explică Daniela Popescu, director, tenant services & workplace advisory în cadrul departamentului Office al Colliers.

Această nouă realitate de lucru, adaugă directorul Colliers, pune presiune inclusiv pe segmentul birourilor tradiționale, care se transformă pentru a răspunde așteptărilor moderne ale angajaților – mai mult confort, spații comune atractive, servicii integrate și o experiență de lucru care contează. Proprietarii de spații tradiționale investesc tot mai mult în zone comune prietenoase și design centrat pe starea de bine a angajaților, transformând spațiile clasice în adevărate platforme de conectare și eficiență.

Unul dintre avantajele semnificative ale pieței de birouri flexibile din București rămâne, în continuare, nivelul competitiv al costurilor. Potrivit datelor Colliers, chiria medie pentru un birou privat într-un spațiu flexibil din Capitală este de aproximativ 300 de euro pe lună – semnificativ mai mică decât în alte orașe europene comparabile, unde prețurile urcă la 500 de euro în Amsterdam, 625 de euro în Dublin sau chiar 850 de euro în Londra. Acest avantaj de cost, corelat cu o piață office stabilă și în dezvoltare, poate deveni un element-cheie pentru operatorii internaționali care vizează extinderea strategică în Europa Centrală și de Est.

Transformarea pieței de birouri flexibile nu este doar cantitativă, ci și calitativă. Dacă în trecut aceste spații erau asociate mai ales cu freelanceri, antreprenori la început de drum sau echipe creative, astăzi ele sunt integrate în strategiile corporative ale companiilor mijlocii și mari, care folosesc spațiile flexibile pentru echipe aflate în tranziție, puncte de lucru satelit sau testarea unor piețe noi, într-un mod care maximizează adaptabilitatea și minimizează riscurile.

Pe lângă București, orașe precum Cluj-Napoca, Iași și Timișoara atrag tot mai mult atenția operatorilor de spații flexibile, susținute de ecosisteme IT&C dinamice, un bazin solid de talente și de deschiderea către modele de muncă moderne. Această extindere dincolo de Capitală susține un trend regional amplu, documentat și de raportul Colliers: în 2024, cele mai dinamice piețe au fost Riga, Ljubljana, Tallinn și Sofia, orașe care și-au dublat aproape capacitatea de spații flexibile într-un singur an.

La nivelul regiunii EMEA, piața spațiilor de birouri flexibile a înregistrat o expansiune semnificativă în ultimii ani, ajungând la un stoc total de aproximativ 8,3 milioane de metri pătrați la finalul lui 2024, comparativ cu doar 2 milioane de metri pătrați în 2010. În paralel, numărul operatorilor activi s-a triplat, depășind 1.850, iar peste 80 de jucători noi au intrat pe piață doar în 2024. Această efervescență vine la pachet cu o diversificare a modelelor – de la spațiile flexibile cu accent pe comunitate la spații corporative complet personalizate, cu servicii integrate și standarde WELL sau ESG.   

Trei proiecte care definesc noul val de birouri din București

Œ Timpuri Noi Square, faza II – Vastint România adaugă 60.000 mp GLA și un food hall de 6.000 mp, dublând suprafața complexului la 112.000 mp.

 One Technology District – proiect mixt dezvoltat de One United Properties în zona Floreasca–Barbu Văcărescu, cu birouri, locuințe și retail integrate.

Ž The Arc – investiție PPF Real Estate de peste 60 mil. euro, 30.000 mp de birouri premium lângă pasajul Basarab, finalizare 2026.