Piața de birouri a amorțit în acest an, dar apar semne bune pentru anii care urmează: 126.000 mp de noi spații office sunt în construcție

♦ Anul 2024 aduce în premieră zero metri pătrați de birouri în proiecte mari pe o piață din București obișnuită cu cel puțin 100.000 – 200.000 mp. Doar un proiect boutique de 16.000 mp va fi livrat anul acesta. Acum proprietarii, consultanții și dezvoltatorii se uită spre 2026.

Dezvoltatorii prind tot mai mult curaj și după un prim anunț în primăvară, prin care Vastint anunța demararea lucrărilor la faza a doua a Timpuri Noi Square, cei de la One United au venit cu anunțul legat de One Technology District, viitorul sediu Infineon. Acum, la început de septembrie, cehii de la PPF să anunțe oficial demararea lucrărilor la The Arc, proiect care inițial era așteptat să demareze în 2022.

„Mesajul către piață este unul pozitiv, mai ales pentru că aceste dezvoltări vor seta un nou standard de construcție având în vedere că vor încorpora cele mai noi tehnologii. Un alt aspect care transmite un semnal pozitiv este faptul că aceste proiecte implică atât o investiție speculativă, cum este cazul Timpuri Noi Sqaure, cât și una built to suit – ONE Techonology District. Dar dincolo de cifre și sentimente pozitive, deciziile dezvoltatorilor au fost foarte pragmatice, logice și atent studiate: Vastint construiește exclusiv cu equity, fără a apela la finanțări externe, fără să aibă presiunea dobânzilor, într-o zonă foarte targetată de către ocupanți, iar ONE a semnat un pre-lease pentru 20.000 mp cu Infineon Technology, cel mai mare producător de semicon­ductori din Germania“, a spus Eduard Turcoman, director office, Agency Cushman & Wakefield Echinox.

Rata de neocupare a continuat să scadă în trimestrul II al anului, urmând trendul descendent al ultimelor trimestre, atingând un nivel de 14,2%, cu scăderi suplimentare așteptate până la sfârșitul anului pe fondul unei oferte extrem de limitate în următoarele 18 luni.

„Există diferențe semnificative între ratele de neocupare înregistrate în cele 11 subpiețe ale Bucureștiului, cu Pipera Nord, unde stocul de birouri este printre cele mai vechi din oraș, și totodată accesul este dificil, cu cel mai mare spațiu gol. Pe de altă parte, sunt și clădiri noi pe piață, în zone mult mai atractive pentru chiriași, precum Expoziției sau Centru-Vest, unde rata de neocupare este peste media pieței, însă spre deosebire de Pipera Nord, cel mai probabil aceste spații vor fi absorbite de cererea care se uită la clădiri construite la cele mai înalte standarde“, a explicat Eduard Turcoman.

În 2024 primul semestru a venit cu zero proiecte noi de birouri, însă anterior prima jumătate dintr-un an era o perioadă importantă de livrări.

Spre exemplu, potrivit C&W Echinox în pri­mul semestru au fost livrate proiecte precum J8 Office Park dezvoltat de Portland Trust cu o suprafață de 46.000 mp, finalizat în 2020, One Cotroceni Park 1 al One United Properties cu o suprafață de 46.000 mp, finalizat de asemenea în 2020 și Business Garden al celor de la Vastint, cu o su­prafață de 43.200 mp, livrat în 2019. Și cel mai mare de fapt a fost Palas Iași – 60.000 metri pătrați livrat în 2023.

„Clădirea AFI Loft este singurul proiect de birouri care va fi livrat în 2024, astfel că în acest an vom avea cea mai mică ofertă de spații de birouri noi din ultimii 25 de ani. AFI Loft va fi finalizată la sfârșitul trimestrului IV și va avea apro­xi­mativ 15.000 mp“, a spus consultantul.

Chiriile clădirilor livrate în această perioadă sunt corelate cu costul actual de construcție și cu particularitățile subzonei, însă există și factori precum costul finanțării, modul de lucru hibrid, problemele de autorizare, care dictează într-o măsură mai mică sau mai mare investiția într-o clădire de birouri, și în consecință costul la care este închiriată.

„Un element în premieră și cu impact asupra chiriilor proiectelor care urmează să fie dezvoltate,  o reprezintă disponibilitatea pe piață a unor spații în clădiri de foarte bună calitate, în zone foarte bune și la chirii foarte competitive. Nu mai poți să construiești proiecte pe care să le închiriezi la chiria la care sunt disponibile spațiile deja existente, astfel că toate clădirile în dezvoltare sunt promovate la chirii prime, indiferent de zona în care se dezvoltă. Acest lucru nu se va schimba până nu vom vedea o reducere și mai accentuată a ratei de neocupare în clădirile de clasa A, dezvoltate în zonele de business consacrate“, a conchis Eduard Turcoman.

La ce birouri lucrează dezvoltatorii în Capitală:

► AFI Loft – 15.000 metri pătrați în Centru-Vest, dezvoltat de AFI Europe, finalizat în acest an.

► Promenada Offices – dezvoltat de NEPI Rockcastle – 23.400 metri pătrați – final 2026.

► One Techonology District – One United Properties – 20.000 metri pătrați – 2026.

► Timpuri Noi Square Faza II – Vastint – 50.000 metri pătrați  – 2027.

► Queens District – Speedwell – 23.500 de metri pătrați  – 2027 (construcția începe în toamnă).

► The Arc – PPF Real Estate – 30.000 de metri pătrați – 2026.